«Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006
Скачать 1.09 Mb.
|
| Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006 КАК ЖИЛИ РАНЬШЕ И ЧТО СЕЙЧАС? ВЫБИРАЕМ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ФОРМА 1. НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЯ ФОРМА 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) ФОРМА 3. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НОВЫЕ ПРАВИЛА ОКАЗАНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПРИДОМОВАЯ ТЕРРИТОРИИЯ. БОРЬБА ПРОТИВ УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ - ЖИЛЬЕ И РЕФОРМА ЖКХ - ЖИЛЬЕ И СЕМЬЯ - ЖИЛЬЕ И ПРИВАТИЗАЦИЯ - ЖИЛЬЕ И НАСЛЕДСТВО - ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ КАК ЖИЛИ РАНЬШЕ И ЧТО СЕЙЧАС? СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ В1991 году, когда была разрешена приватизация, то есть передача государственного (или муниципального) жилья в собственность граждан, все мы разделились на собственников и нанимателей жилья. Но, следует оговориться, что уже тогда существовали жилищно-строительные кооперативы. Это дома, квартиры, которые тогда находились в собственности граждан, потому что были куплены ими на личные сбережения. Но количество их было невелико. Процедура приватизации квартир не сильно отразилась на квартплате собственников и нанимателей. И те, и другие в равной степени оплачивали потребляемые коммунальные услуги, то есть оплачивали предоставляемое тепло, горячую и холодную воду, газ, электричество. В сумму квартплаты входили также оплата текущего и капитального ремонта (которые чаще всего не проводились), содержание и обслуживание общего имущества дома (лифтов, лестничных пролетов, тамбуров, чердаков и проч.), которые также оставляли желать лучшего. Все это коротко называлось: жилой фонд находится на балансе города, района, поселка или другого муниципального образования в лице ДЕЗов, ЖЭКов, ЖКСов, ЖЭУ и прочих Ж... , которым мы и перечисляли ежемесячно квартплату. Справедливости ради следует отметить, что далеко не все перечисляли эту квартплату регулярно и в полном объеме. Некоторые умудрялись накапливать долги по квартплате за 5-10 и более лет. Это не лучшим образом сказывалось на работе тех самых Ж..., обслуживании домов, в которых мы жили, и предоставлении нам тепла, горячей воды и прочих благ цивилизации. Кроме того, нам постоянно твердили, что коммунальные услуги мы оплачиваем не на 100%, а только небольшую их часть (20,30,40%). Недостающая же сумма компенсируется ЖЭКам, а также поставщикам тепла, воды и электроэнергии из средств федерального бюджета. А поскольку - объясняли нам постоянно - средств на содержание жилья всегда не хватает, в наших квартирах намного холоднее, чем нам хотелось бы и чем требуют санитарные нормы и правила, а штукатурка в подъездах грозит обрушиться на голову жильцов. Мы время от времени взбрыкивали, возмущались, единицы подавали на работу ЖЭКов в суд и иногда даже выигрывали, но в целом мирились с таким положением дел. И хорошо уразумели: есть ЖЭК, ему нужно платить квартплату и у него можно потребовать или попросить необходимую для жизни справку. Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) нас всех стали готовить к тому, что в ближайшем будущем мы должны начать управлять своими домами самостоятельно, или придет некий дядя в лице коммерческой управляющей компании и возьмет все обязанности по уходу за нашим жильем на себя. Но при этом мы должны будем оплатить его услуги из собственного кармана плюс к оплате потребляемой горячей и холодной воды, тепла и электроэнергии. Более детально этот процесс нам никто не описал. Поэтому большинство россиян уповает пока на авось и на то, куда прямая выведет. ВЛАДЕЛЬЦЫ СОБСТВЕННЫХ ДОМОВ Владельцев домов и коттеджей процесс реформирования ЖКХ коснется меньше, поскольку они и до реформы все вопросы, касающиеся содержания собственного жилья, решали самостоятельно: когда ремонтировать батареи отопления, когда восстанавливать кровлю и ставить новый забор вокруг дома. Решался этот вопрос просто: есть средства - будет новая крыша. Нет средств - поживем еще немного под старой, подлатав ее кусками рубероида. Правда, собственникам домов, как и владельцам (и нанимателям) квартир, с каждым годом приходилось все больше и больше платить за потребляемые газ, воду, электроэнергию, а значит, еще туже затягивать пояса и рассчитывать семейный бюджет так, чтобы хватило на ту самую новую крышу. ВЫБИРАЕМ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ШАГ 1: ГОТОВИМСЯ К ОБЩЕМУ СОБРАНИЮ ЖИЛЬЦОВ Первый шаг, который необходимо предпринять всем собственникам квартир, - это устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ управления домом (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Только на таком собрании (не на лавочке у подъезда и не на кухне у соседа) можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это придется платить. Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая жилая площадь квартир в вашем доме составляет 12 000 кв. м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть 6 000 кв. м и более. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу, району, поселку и т.д.), представители муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир. Должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ): 1. непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой; 2. управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ); 3. управление посредством Управляющей компании (УК). Если решение о способе управления домом принято, то те, кто не участвовал в собрании или присутствовал, но проголосовал против принятого решения, обязаны будут подчиниться данному решению. То есть если собрание собственников решило отдать дом в управление какой-то Управляющей компании, то заключить договор с данной компанией об управлении домом обязаны будут все собственники квартир: и те, кто был «за», и те, кто хотел, к примеру, управлять своим жильем самостоятельно, и те, кто вовсе не явился на собрание или воздержался. Так что не игнорируйте собрание жильцов, в надежде, что его решение не повлияет на вашу дальнейшую жизнь. Идите, участвуйте и голосуйте, а то другие проголосуют за вас, и вы будете вынуждены расплачиваться за чужие решения. На раздумье вам осталось не так уж много времени: до 1 января 2007 года вы должны будете представить в органы исполнительной власти вашего населенного пункта (администрацию города, района, округа, поселка и т.д.) протоколы ведения общего собрания собственников и результатов голосования. ШАГ 2: ИЩЕМ МЕСТО ДЛЯ СБОРА Как вы уже поняли, двор или детская площадка рядом с вашим домом для этих целей вряд ли подойдет. Местом проведения собрания может стать актовый зал ближайшей школы или дома культуры. Будьте готовы к тому, что придется заплатить за аренду помещения (для жильцов большого многоквартирного дома это будет не такая уж большая сумма), но только так вы сможете собраться, выслушать своих соседей и высказаться сами, а затем принять взвешенное решение - поскольку от него будет зависеть очень многое: будет ли в ваших квартирах и дальше холодно, а в подъездах грязно, или же в доме поселятся тепло и уют. Следует отметить, что правительством Москвы уже разработано Постановление «Об организации управления многоквартирными домами» от 17 января 2006 г. № 9-ПП, в котором предусмотрены многие организационные вопросы, в том числе и информационно-организационная поддержка собственников помещений в организации и проведении общих собраний (п. 1.6 Приложения к Постановлению). Поинтересуйтесь в муниципалитете, возможно, в вашем регионе тоже принято подобное постановление, на основании которого жители смогут получить организационно-информационную поддержку при проведении собраний со стороны власти. Например, вам помогут арендовать помещение для проведения общего собрания без большой арендной платы, предоставят пакет необходимых документов, проведут обучение инициативной группы. ШАГ 3: СООБЩАЕМ ЖИЛЬЦАМ О МЕСТЕ И ВРЕМЕНИ ПРОВЕДЕНИЯ СОБРАНИЯ Сообщение должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального найма) заказным письмом или вручено под расписку не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Как правило, эту миссию берут или должны взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Вместе с сообщением о месте и времени проведения собрания можно сразу же вручить и бюллетени для голосования. В бюллетени для голосования внесите их следующие графы: - сведения о лице, участвующем в голосовании; - сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в данном многоквартирном доме. Это может быть номер свидетельства на право собственности, выданный регистрационной палатой, договор купли-продажи; - решение по каждому вопросу (их может быть сразу несколько) повестки собрания, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». Все это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и постарается признать эти результаты недействительными (через суд). Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. У вас все будет задокументировано, и вы легко сможете отстоять принятое на собрании решение. ШАГ 4: ПОДВОДИМ ИТОГИ ГОЛОСОВАНИЯ Подсчет бюллетеней для голосования осуществляется представителями инициативной группы или членами выбранного на собрании собственников жилья президиума. В протоколе ведения собрания и протоколе голосования обязательно должна стоять дата проведения собрания, количество присутствующих, процентное соотношение присутствующих к общему числу собственников жилого дома и итоги проведенного голосования. Собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовало 50% и более от числа всех собственников квартир вашего дома. Решение принимается исходя из большинства проголосовавших. ЗАПОМНИТЕ! Наниматели квартир, то есть те, кто проживает в них на основании договора социального найма, не принимают участия в общем собрании собственников жилья. Их интересы на данном собрании представляет муниципалитет (администрация города, района, поселка и т.д.), который и является собственником определенного количества квартир в конкретном многоквартирном доме. КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА Рассмотрим пример: 45% собственников проголосовало за непосредственное управление; 30% - за ТСЖ, 20% -за УК и 5%- воздержалось. Какую форму управления принять? В данной ситуации я порекомендовал бы провести второй тур голосования и выбирать уже из двух форм, набравших большинство голосов: то есть между непосредственным управлением и ТСЖ. В этом случае выбирается та форма управления, которая получила большинство голосов. Например, за непосредственное управление проголосовало во время второго тура 53%, за ТСЖ-40%, воздержалось - 7% от общего числа собравшихся. Короче, принимается только абсолютное большинство голосов: более 50% голосов от числа собравшихся, то есть 50+1 голос. При этом следует отметить, что под голосами подразумевается не конкретное количество людей, а квадратные метры общей жилой площади, которые данный собственник занимает. Например: за 1 голос принято 10 кв. м общей площади жилья (квартиры). Значит, собственник, имеющий квартиру площадью 73 кв. м (3-комн. кв-ру), будет иметь 7,3 голоса. Собственник 2-комн. кв. (общая площадь 55 кв. м) будет иметь 5,5 голоса, владелец 1 -комн. кв. (общая площадь 38 кв. м) будет иметь на общем собрании 3,8 голоса. Все это будет суммироваться и получится процент голосов собственников за ту или иную форму управления. ПРОТОКОЛ общего собрания собственников помещений (жилья) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ______________________________________________ о выборе формы управления домом. Сокращения: 1. «Общее собрание» - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: _____________________________________________ 2. «Дом» - многоквартирный дом, расположенный по адресу: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Форма проведения общего собрания: заочное голосование, очное голосование (нужное подчеркнуть). Дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (бюллетеней) при заочном голосовании: ______________ 2006 г. Дата составления протокола общего собрания: ____________________2006 г. Повестка дня: 1. Выбор председателя и секретаря собрания. 2. Выбор формы управления домом: а) непосредственное управление; б) Товарищество собственников жилья; в) Управляющая компания. 3. Разное В общем собрании приняли участие _______ собственников помещений в доме (из них ____ физических лиц и______ юридических лиц), обладающие голосами (долями в общей собственности), что составляет ____% от общего числа голосов. Кворум имеется, и собрание правомочно решать все вопросы повестки дня. Полностью недействительных бюллетеней: ______ штук. Вопрос №1: заслушали (ФИО) ____________________ (кв. № _____), который(ая) предложил(а) выбрать председателем собрания (ФИО) __________________________ (кв. № _______), секретарем собрания (ФИО) ___________________________________ (кв.№ ______). Вопрос поставлен на голосование «За» _______ голосов, _______ %; «Против» ________ голосов, _______ %; «Воздержались» __________ голосов, _________ %. Решение: Избрать председателем собрания (ФИО)_______________________ (кв.№ _____), секретарем собрания (ФИО) _______________________________ (кв.№ ___________) Вопрос №2: а) заслушали (ФИО) _________________________ (кв.№ ____), который (ая) предложил(а) выбрать непосредственную форму управления домом. Вопрос поставлен на голосование «За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %; «Воздержались» ______________ голосов, ______________%. б) заслушали (ФИО) ___________________ (кв.№ _________), который (ая) предложил(а) выбрать управление домом посредством Товарищества собственников жилья. Вопрос поставлен на голосование «За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %; «Воздержались» ______________ голосов, ______________%. в) заслушали (ФИО) _______________________ (кв. № _____), который (ая) предложил(а) выбрать управление домом посредством Управляющей компании. Вопрос поставлен на голосование «За» _________ голосов, _________ %; «Против» ________ голосов, ________ %; «Воздержались» ______________ голосов, ______________%. Решение. За непосредственную форму управления проголосовало более 50% присутствующих на общем собрании собственников жилья. Следовательно, для обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме выбрать форму непосредственного управления домом. |
Похожие:
 | ... | | Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» |
| Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим... | | Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... |
| Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... | | Совета Партнерства присутствуют 8 членов Совета Партнерства, что составляет 100% от общего количества членов Совета Партнерства.... |
| Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ... | | О работе профорганов Курганской и Тверской областных организаций по защите социально-трудовых и экономических прав и интересов членов... |
 | Учитель обращается к душе человеческой не через музыку, как композитор, не с помощью красок, как художник, а впрямую. Воспитывает... | | Участники государственно-частного и социального партнерства в системе дополнительного образования детей 7 |