«Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006
Скачать 1.09 Mb.
|
- подписывает от имени Товарищества все платежные документы; - совершает сделки (но только те, которые в соответствии с Жилищным кодексом и Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания); - разрабатывает и вносит на утверждение собрания правила внутреннего трудового распорядка наемного персонала Товарищества, положение об оплате их труда. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ Документы для регистрации непосредственно предоставляются в налоговые органы по месту нахождения создаваемого ТСЖ либо направляются по почте с объявленной ценностью и описью вложенных в письмо документов (ст. 9 Федерального закона от 08.08.01 г. № 129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (с изменениями вплоть до 23.12.03 г.). Пакет документов состоит из: - заявления в налоговый орган (существует установленная форма заявления о государственной регистрации юридического лица № Р11001 (эту форму мы обязательно дадим в следующих номерах). С заполненной формой председатель идет к нотариусу, расписывается при нем в этом заявлении, что нотариус и удостоверяет; - протокола решения общего собрания о создании ТСЖ; - Устава ТСЖ и протокола ведения собрания (данные документы могут быть как в виде подлинников, так и в виде копий, заверенных в нотариальном порядке; - заполненных форм документов, используемых при государственной регистрации в налоговых органах по форме (приобретаются в налоговом органе за деньги); - квитанции об уплате госпошлины; - расписки с перечнем всех представленных документов. НАЧИНАЕМ РАБОТАТЬ После госрегистрации ТСЖ нужно: - оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (заключить договор аренды с администрацией города или района); - написать заявление в областной (краевой, автономного округа) комитет государственной статистики о включении ТСЖ в состав единого госреестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении ему кода общероссийских классификаторов; - написать заявление в Фонд социального страхования о прохождении обязательного социального страхования юридических лиц; - заключить договоры с организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги: газ, воду (горячую и холодную), тепло-, электроэнергию, вывоз мусора; - заключить договор управления многоквартирным домом с каждым членом ТСЖ; - заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками жилья, не являющимися членами ТСЖ (см. стр. 13); - заключить договоры об оказании услуг или трудовые договоры со штатными сотрудниками Товарищества, а также прочие договоры в интересах членов ТСЖ. ШТАТНЫЕ СОТРУДНИКИ ТОВАРИЩЕСТВА Мы приведем минимальный перечень штатных сотрудников, которые обеспечат полноценную жизнь дома: - бухгалтер; - специалист по электротехническому оборудованию (электрик); - специалист (специалисты) по обслуживанию тепло-, водо-, газовых систем (слесарь-сантехник); - паспортист; - уборщица; - дворник и другие. Всех (кроме бухгалтера) может нанять председатель правления на договорных условиях. Например, уборшица моет полы на лестничных площадках 2 раза в неделю, паспортист (по совместительству) выдает справки 1 раз в неделю и т.д. Все зависит от условий заключенного с этими сотрудниками договора и уровня оплаты труда. А вот бухгалтера вы можете выбрать из числа самих жильцов на общем собрании (если в вашем доме есть профессиональные бухгалтеры). Последний момент очень важен, поскольку финансовой документации в работе ТСЖ будет много, бухгалтеру понадобится хорошее знание налогового законодательства и бухучета. Так что выбор по принципу: да вот, моя соседка Марья Ивановна нигде не работает, пусть с квитанциями нашими и разбирается - в данном случае не подойдет. Первая же проверка налоговых органов может привести вас к немалым штрафам. А вам это нужно? ЗАПОМНИТЕ! Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке, установленном Уставом Товарищества. Например, внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе как правления и ревизионной комиссии (ревизоров), так и по заявлению рядовых членов Товарищества (если данный пункт внесен в Устав). К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся (ст. 145 ЖК РФ): - внесение изменений в Устав; - установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ; - образование специальных фондов, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества дома и его оборудования; - принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; - определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной деятельности Товарищества; - утверждение годового плана финансовой деятельности, отчет о выполнении данного плана и др. (о них более подробно будет сказано в Уставе ТСЖ). Как видите, все наиболее значимые финансовые вопросы принимаются не в узком кругу правления и не председателем, а на общем собрании всех членов ТСЖ, в том числе и вопросы оплаты труда сотрудников правления ТСЖ и штатных работников Товарищества. ФОРМА 3. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НЕ ПОЛАГАЙТЕСЬ НА ДЕШЕВУЮ РЕКЛАМУ На общем собрании собственников жилья вашего дома было решено выбрать Управляющую компанию (УК), которая возьмет на себя решение хозяйственных вопросов, касающихся предоставления коммунальных услуг, технического обслуживания, ремонта общего имущества и т.д. Все просто. Сложность состоит лишь в выборе самой Управляющей компании. Естественно, любому собственнику захочется, чтобы компания оказывала качественные коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества. Коммунальный рынок уже сегодня наводнен компаниями-однодневками, а к 1 января 2007 года их станет еще больше, подобно тому, как лет 8-10 назад на финансовом рынке страны появлялись десятки и сотни всевозможных банков и финансовых пирамид. Собрав с доверчивых вкладчиков их сбережения (под баснословные проценты), эти банки лопались как мыльные пузыри или просто исчезали в неизвестном направлении вместе с деньгами вкладчиков. Сегодня существует большая опасность повторения пройденного, но на жилищно-коммунальном рынке. Так что вполне можно предположить, что к концу 2006 года, когда все собственники обязаны будут принять решение о выборе способа управления своим жильем, появится огромное количество печатной и прочей рекламы о деятельности коммерческих компаний по предоставлению коммунальных услуг (вспомните истории рекламных кампаний МММ, РДС, и прочих: где теперь эти компании?). Рекламные листовки будут развешивать на подъездах ваших домов, бросать в почтовые ящики. Так что, выбирая Управляющую компанию, обращайте внимание в первую очередь на следующие моменты. ДОВЕРЯЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ Выбирая Управляющую компанию, обратите внимание, имеет ли компания опыт по управлению жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная компания. Например, занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок, есть ли у них в штате профессиональный дизайнер (не улыбайтесь, от того, как обустроят ваш подъезд или детскую площадку, будет во многом зависеть и ваше настроение, и настроение ваших детей). Хотя, возможно, выбранная вами компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению будет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны Управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману. ДЕШЕВО - НЕ ЗНАЧИТ ХОРОШО Если представители Управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам - есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым. ВЫБИРАЙТЕ КОМПАНИЮ-ДОЛГОЖИТЕЛЯ Одним из главных критериев при выборе Управляющей компании, прежде всего, служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. В больших городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, таких компаний уже достаточно много, а вот информации об их работе нет практически никакой. Если нет печатной информации о работе той или иной Управляющей компании (хотя крупная и сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности), просто придите в офис той или иной УК и прямо просите: дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете, - а затем не поленитесь пройтись по всем этим адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах. Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т.д.) реагируют на заявки жильцов, регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок, и сколько за все это жильцы платят. Одним словом, они вам ответят на главный вопрос, который вас волнует: соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг. СИЛЬНАЯ КОМПАНИЯ - ЗНАЧИТ МАТЕРИАЛЬНО ОСНАЩЕННАЯ Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой Управляющей компании. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личная машина руководителя да пара грузовых машин, толку от ее работы будет мало. На любую мало-мальски серьезную аварию в вашем доме специалисты фирмы вынуждены будут арендовать те же бойлеры для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы у кого-то. А это влетит в копеечку в первую очередь тем, кто коммунальные услуги оплачивает, то есть собственникам жилья. Старый разводной ключ в чемоданчике слесаря-сантехника - тоже пережиток прошлого. Сегодня хороший слесарь обвешан новейшими орудиями труда как новогодняя елка. Такой слесарь и унитаз отремонтирует по высшему разряду. ПРОВЕРЬТЕ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ Сильная Управляющая компания должна иметь собственные средства, своего рода Уставной капитал, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. Поэтому вы имеете право поинтересоваться у представителя компании о размерах ее Уставного капитала. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР Наконец, компания выбрана. Теперь необходимо грамотно составить договор. Его Управляющая компания будет заключать с каждым собственником индивидуально, но условия договора, конечно же, будут общие для каждого конкретного дома (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: - состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома; - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок и сроки внесения такой платы; - порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (если иное не установлено самим договором управления многоквартирным домом). Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация должна представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (если договором не установлены иные условия отчетности). Например, вы решите на общем собрании, что на первых порах неплохо бы получать отчет о работе вашей УК ежеквартально. ДОГОВОР ПОДЛЕЖИТ ОБСУЖДЕНИЮ Прежде чем подписывать договор, его условия лучше обсудить на общем собрании собственников жилья в присутствии представителей УК. Поскольку жильцам одного дома будет вполне достаточно, например, если лестничные площадки и тамбуры уборщица будет мыть 1 раз в 2 недели, а другим, более состоятельным, захочется, чтобы их подъезды мыли каждый день, да еще с использованием моющих средств. Естественно, оплата услуг в разных случаях будет разной. Кроме того, Управляющая компания на основании вашего с ней договора будет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, лифтовой службой города). То есть теперь управляющая компания станет посредником между вами и этими структурами. Тарифы на потребляемые услуги Управляющая компания изменять не имеет право (они утверждаются на местном уровне, в соответствии с установленными российским законодательством порядком и условиями), а вот за посредничество может потребовать плату (а может и не потребовать). Размер этой оплаты и нужно оговорить. Хотя, возможно, вам и не придется оговаривать скрупулезно каждую статью расходов. Просто Управляющая компания представит вам (собранию собственников) стандартный список оказываемых ею жилищно-коммунальных услуг и расценки на эти услуги. Вы имеете право какие-то из них вычеркнуть, снизив тем самым размер ежемесячной квартплаты. Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, которые впоследствии могут сказаться на состоянии самого здания и коммунальных коммуникаций. Особое внимание при составлении договора обратите на обязанности исполнителя, то есть Управляющей компании, и штрафные санкции, которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей. Если зимой температура в квартире ниже показателей, установленных санитарными нормами и правилами, нелишним будет прописать в договоре механизм установления данного факта. Например, пропишите в договоре, кто (комиссия из скольких человек и в каком составе) должен замерять температуру в квартире. Или вопрос отсутствия горячей воды в вечернее время (такое, судя по вашим письмам, встречается очень часто). Обязанность же заказчика услуг, то есть ваша, по большому счету, сводится только к одному: своевременно вносить плату за эти услуги. Чтобы облегчить ваш диалог с выбранной вами УК, наши юристы составили примерный типовой договор с Управляющей компанией. Вы можете опираться на него, заключая свой договор с УК. ЖЭК СМЕНИТ НАЗВАНИЕ Если выбора нет, то есть управляющие компании в вашем городе молодые или вызывают большие сомнения, лучше не рисковать и заключить договор с прежним ЖЭКом (ЖЭУ, ДЭЗом и пр.), которые к 1 января 2007 года не исчезнут бесследно, а лишь изменят свой юридический статус. До этого они были (за редким исключением) муниципальными унитарными предприятиями. Теперь могут стать самостоятельными хозяйственными организациями. Ваша задача умно составить с ними договор об оказании услуг, чтобы было проще предъявлять претензии к их качеству. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ
|
Похожие:
 | ... | | Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» |
| Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим... | | Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... |
| Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... | | Совета Партнерства присутствуют 8 членов Совета Партнерства, что составляет 100% от общего количества членов Совета Партнерства.... |
| Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ... | | О работе профорганов Курганской и Тверской областных организаций по защите социально-трудовых и экономических прав и интересов членов... |
 | Учитель обращается к душе человеческой не через музыку, как композитор, не с помощью красок, как художник, а впрямую. Воспитывает... | | Участники государственно-частного и социального партнерства в системе дополнительного образования детей 7 |