«Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006
Скачать 1.09 Mb.
|
Единственным документом, содержащим методику расчета размера придомовой территории на данный момент является Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изменениями от 30 марта 1998 г., 21 августа 2000 г.). Для разных по этажности домов размеры участка разные формулы расчета приведены в приложении, но в среднем это 7 площадей фундамента самого дома. Хотя власти часто отказываются признавать основанные на этом постановлении расчеты, аргументируя это тем, что данный документ касался только кондоминиумов, к каковым большинство домов не относятся. Более того, само понятие "кондоминиум" с принятием ЖК устранено из законодательства и заменено Понятием "ТСЖ" Однако, такое толкование крайне спорно и в условиях отсутствия нормативной базы по данному чрезвычайно важному вопросу, по нашему мнению, использование Постановления №122: вполне оправданно. Другой вариант - обратиться в архив и истребовать комплект документов по строительству и сдаче в эксплуатацию вашего дома. Среди этих документов обязательно должны быть сведения и об относящемся к дому земельном участке. От необходимости регистрировать право собственности это не освобождает, но как аргумент в судебном споре с мэрией использовать можно. У многих, наверное, возникнет вопрос, а надо ли заниматься при всех этих сложностях оформлением земельного участка и получением официального свидетельства. Земля ведь всегда при доме и никуда не денется. Ответ прост: в условиях рынка право на этот участок может приобрести некий "дядя", причем для того, чтобы выставить "спящим" жильцам дома арендную плату, во много раз превышающую размер налога на землю, а то и вовсе перепродать ее под строительство. БОРЬБА С УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ Неурегулированность земельных отношений уже приводит к многочисленным конфликтам с нарастающей интенсивностью. Особенно острая ситуация в столице с ее бурным строительством и высокой стоимостью земли. Но "земельные бои" уже проходят и в других крупных городах. По одну сторону баррикад - жильцы, с появлением нового жилищного законодательства получившие право собственности на придомовую территорию. По другую сторону - власти, спешащие распродать как можно больше участков земли до того, как они будут формально закреплены за собственниками жилья. Да, и то по новому законодательству власть может принудительно изъять и дом, и земельный участок в рамках реализации генерального плана развития города. Причем, по новому жилищному кодексу (ст. 32), при принудительном сносе домовладения власть, на свое усмотрение (!) предоставляет жителям или выкупную цену по стоимости сносимого жилья, или иное жилье. Параметров иного жилья в законе не определено. Группа оппозиционных депутатов пытается внести поправки в ЖК, по которой предоставляемое взамен сносимого жилье должно быть не меньше по площади и не хуже по благоустройству сносимого, а, кроме того, дать право выбора между деньгами и жильем самим людям, а не власти. Однако "Единая Россия" не пропускает этих предложений. Здесь тоже необходимо массовое протестное движение для продвижения этих поправок. Впрочем, это не значит, что жители беззащитны перед произволом застройщика. Законодательные зацепки Существующее законодательство предусматривает ряд процедур, без которых строительство не может считаться законным. Задача жителей - следить за их неуклонным исполнением. По новому Градостроительному кодексу, согласно п.4 ст.39, органы местного самоуправления обязаны организовать публичные слушания: "комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний" владельцам квартир - причем не позднее чем через 10 дней со дня поступления заявления от застройщика. При нарушении - обращаться в прокуратуру. Правда, даже если жители выражаются против застройки в ходе слушаний, власть имеет право дать согласие на стройку. Но с помощью пропаганды и общественного давления, дать согласие будет не так уж просто. Требовать соблюдения ВСЕХ пунктов формальной процедуры. Часто застройщик, невзирая на незаконность своих действий, стремится как можно быстрее захватить территорию, установить ограждение, уничтожить деревья и газоны, начать рытье котлована, в надежде, что жители смирятся со свершившимся фактом. В этом случае нельзя рассчитывать только на суды, так как к тому времени спасать будет уже нечего. ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ ЖИЛЬЕ И РЕФОРМА ЖКХ ДОЛЖНИКИ МОГУТ СТАТЬ БОМЖАМИ? Смогут ли ТСЖ или Управляющая компания выселить должника по квартплате из квартиры? Нет. ТСЖ или Управляющая компания смогут только через суд потребовать исполнения обязательств по оплате обязательных платежей и/или взносов. Но даже присужденные суммы взыскиваются в соответствии с законодательством об исполнительном производстве. А вот при исполнении решения суда взыскание может быть обращено на имущество должника (с ограничениями, установленными законом: так, если находящаяся в собственности квартира является единственным пригодным для проживания помещением, на это помещение взыскание не обращается). А вот в отношении проживающих по договору социального найма подобный исход возможен. Правда, выселение может производить не ТСЖ или УК, а собственник жилого помещения (уполномоченные органы местного самоуправления). Но такое выселение предусматривается с предоставлением иного жилого помещения. Так что в любом случае, даже такого должника на улицу не выселят (ст. 90 ЖК РФ). НАС ЗАСТАВЯТ ПЛАТИТЬ ЗА СОСЕДЕЙ-ДОЛЖНИКОВ? Жильцы нашего дома не против создания ТСЖ. Но как быть с теми, у кого долги по квартплате составляют по нескольку тысяч рублей? Не думаем, что со вступлением в наше товарищество они сразу изменятся и станут платить за квартиру регулярно. Ответьте, пожалуйста, будут ли члены ТСЖ отвечать за долги соседей - злостных неплательщиков? Теоретически, исходя из норм российского законодательства, - нет, поскольку товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками жилья в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей, взносов и прочих общих расходов (п. 4 ст. 137 ЖК РФ). Но давайте рассмотрим простую ситуацию: если злостный неплательщик - пьяница или безработный без каких-либо перспектив, а главное - без желания устроиться на работу. И собственная квартира - его единственное жилье. Меры воздействия - только через суд, с истребованием задолженности в пользу ТСЖ. Да, суд примет решение в пользу ТСЖ, то есть неплательщик обязан возместить долг. Но вот исполнить решение суда будет трудно, поскольку имущества (кроме старого комода) у данного гражданина нет и доходов тоже, ибо нет заработной платы. А изъять квартиру нельзя, поскольку действует норма, освобождающая единственное жилое помещение от ареста и продажи с молотка (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Существует, правда, ст. 177 УК РФ, допускающая по отношению к должнику арест и лишение свободы сроком до 2 лет, но это лишь при кредиторской задолженности свыше 250 000 рублей. Поэтому, чтобы не допустить прекращения предоставления коммунальных услуг (в случае больших задолженностей товарищества перед поставщиками тепла, воды и т.д.), ТСЖ, скорее всего, будет формировать некий резервный фонд за счет увеличения размера ежемесячной квартплаты других своих членов товарищества. В ситуации с Управляющей компанией (если собственник задолжал ей) действия аналогичные. Чтобы избежать нарастания долга поставщикам тепла, воды и прочих коммунальных услуг, УК вынуждена будет увеличить размер оплаты услуг (то есть ежемесячной квартплаты), чтобы создать резервный фонд. Возможно, называться это будет страхованием риска неплатежей, или как-то иначе. Так что до принятия каких-либо дополнительных нормативных актов по этим вопросам (а я думаю, что это все-таки произойдет), ТСЖ и УК (а значит, и граждане, которые выбрали эти формы управления) будут оставаться заложниками злостных неплательщиков. А заключать договоры непосредственно с поставщиками коммунальных услуг при ТСЖ и УК-управлении, с тем, чтобы гражданин отчитывался перед поставщиками сам (не отвечая за соседа), пока нельзя. ПОМОГУТ ЛИ СЧЕТЧИКИ НЕ ОТВЕЧАТЬ ЗА ДОЛГИ СОСЕДА? Мы хотим создать в своем 9-этажном доме Товарищество собственников жилья, а чтобы не отвечать за соседа, который и прежнему-то ЖЭКу задолжал 25 000 руб. (значит, и у нас будет в должниках ходить), решили поставить в каждой квартире счетчик горячей и холодной воды. Правда, подачу в квартиры тепла не знаем пока как замерять. Подскажите, что нам предпринять? К сожалению, установка счетчиков в каждой квартире при ТСЖ не решит проблемы долга товарищества перед поставщиками тепло- и водных ресурсов. Поскольку ТСЖ, как собственно и Управляющая компания, заключают договор с поставщиками ресурсов от имени жильцов и если какой-то нерадивый собственник из месяца в месяц не платит по счетам, то расти будет в целом долг данного ТСЖ или Управляющей компании перед поставщиками. Естественно, по закону и Товарищество собственников, и Управляющая компания могут требовать возмещения этого долга от нерадивого жильца через суд. Но ведь суд может тянуться (по причине пофигизма этого жильца) полгода и год. А долг товарищества или Управляющей компании перед поставщиками тепла, воды и электроэнергии нужно покрывать как можно быстрее. Поэтому ТСЖ и УК будут делать это за счет формирования резервного фонда (об этом мы уже рассказывали). Кроме того, сейчас устанавливают общие счетчики потребления энергоресурсов на весь дом. Новостройки уже оборудованы такими счетчиками. ЖИЛЬЦЫ-ЕДИНОЛИЧНИКИ ОБЯЗАНЫ ПОДЧИНЯТЬСЯ БОЛЬШИНСТВУ Обязаны ли подчиниться большинству те собственники квартир, которые в отличие от этого большинства жильцов не захотели вступить в ТСЖ или заключить договор с УК, а пожелали непосредственно управлять своим жильем? Да. Единоличникам придется подчиниться большинству (ст. 161 ЖК РФ). Они могут не вступать в ТСЖ, но обязаны заключить с ним (или с УК) договоры на обслуживание общего имущества дома. КВАРТПЛАТА ЧЛЕНОВ ТСЖ ВЫРАСТЕТ В ДВА-ТРИ РАЗА? Правда, что с созданием ТСЖ и УК плата за коммунальные услуги вырастет во много раз? Теоретически - нет. Цены на коммунальные услуги регулируются органами местного самоуправления, за исключением нормативов по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ (пп. 1 и 2 ст. 157 Жилищного кодекса РФ). И вне зависимости от изменения порядка управления домом цены эти не меняются (п. 3 ст. 157). Но они могут немного вырасти, чтобы ТСЖ или УК могли создать резервный фонд (см. выше), а также для оплаты работы сотрудников Управляющей компании. Но, конечно, не в два раза. РАБОТУ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ И БУХГАЛТЕРА ТСЖ НУЖНО ОПЛАЧИВАТЬ Правда, что при создании ТСЖ или Управляющих компаний жильцам квартир придется оплачивать работу председателя товарищества, бухгалтера и сотрудников УК? Говорят, что квартплата из-за этого возрастет раза в два. Оплачивать работу придется. Пусть это и не прописано напрямую в ЖК РФ, но подразумевается, что оказание услуг Управляющей компании может производиться только за плату. В этом случае действуют нормы Гражданского кодекса РФ, определяющие условия деятельности коммерческих организаций - то есть договор может быть только возмездным (оплачиваемым). Другой вопрос, что размер оплаты - это предмет для обсуждения двух сторон - участников договора об оказании услуг по ремонту и обслуживанию дома: жильцов конкретного дома с одной стороны и Управляющей компании - с другой. Аналогично с ТСЖ - заставить бесплатно работать граждан, выполняющих определенную работу в товариществе, нельзя. Именно поэтому в ст. 145 ЖК РФ, в частности, определяется компетенция общего собрания ТСЖ, в которую включены и вопросы по определению размеров оплаты труда членов правления ТСЖ. Далее в п. 2 ст. 149 ЖК РФ вопросы об оплате труда председателя правления товарищества, бухгалтера и т.д. детализируются. Но хочу сказать, что и раньше (и сейчас еще) в ваших квитанциях по квартплате значится строка: ремонт и обслуживание общего имущества дома (у кого-то она называется иначе). Она составляет порядка 1/3 от общего размера квартплаты. Так вот, в эту цифру закладывалась и зарплата обслуживающего персонала ЖЭКа, работников лифтового хозяйства (если не было отдельной строки за обслуживание лифта) и т.д. Теперь эта строка перейдет на оплату работы работников ТСЖ и УК. Так что если размер квартплаты и возрастет, то незначительно, если, конечно, вы не потребуете от ТСЖ и УК евроремонта в своем доме. За это придется платить отдельно. ПОЙДУТ ЛИ МНОГОЭТАЖКИ С МОЛОТКА? Правда ли, что правление Товарищества собственников жилья может брать кредиты в банке? Что будет, если оно с этими кредитами не рассчитается: дом продадут с молотка? Что касается кредитов - правда, но дом с молотка не продадут, поскольку постановка вопроса не совсем правильна. На самом деле такую сделку может осуществить ТСЖ как юридическое лицо. Правление - всего лишь один из выборных органов данного юридического лица. А принятие решения о получении кредита отнесено законом к компетенции общего собрания товарищества как высшего органа управления, а вовсе не к компетенции правления ТСЖ. Поэтому брать или не брать кредит вы будете решать на общем собрании, взвесив свои силы по возмещению кредита. И если ТСЖ не сможет рассчитаться со взятым кредитом, то, в случае взыскания через суд, оно будет обращено на имущество и средства самого ТСЖ, а не того дома, которым это ТСЖ управляет. Мы уже говорили, что имущество ТСЖ - это какой-то хозяйственный инвентарь (грабли, метлы, швабры, может, даже компьютер, который товарищество приобретет для работы бухгалтера и проч.). Дом же сам по себе остается в собственности владельцев жилья (квартир). ТСЖ по отношению к самому дому каких-либо вещных прав не имеет. Поэтому и наложить арест и продать за долги квартиры владельцев жилья невозможно. Но отдавать долги все же надо. Например, членам товарищества придется собирать деньги. Чтобы такого не произошло, следует обдуманно брать кредиты и серьезно решать этот вопрос на общем собрании товарищества. ОТМЕНЯТ ЛИ ЖИЛИЩНЫЕ СУБСИДИИ И ЛЬГОТЫ? Лишат ли пенсионеров субсидий, если они вступят в ТСЖ? Не лишат. Участие в ТСЖ не относится к основаниям, по которым можно отказать в предоставлении субсидий. Ведь помещения находятся в собственности члена ТСЖ, а субсидии предоставляются именно по наличию жилого помещения, занимаемого данным пенсионером или льготником на определенном праве (договора найма или права собственности). И не связано с участием или неучастием гражданина в каких-либо организациях («Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (утв. Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761). ВСЕ СПРАВКИ СТАНУТ ПЛАТНЫМИ? Если не будет ЖЭКов, кто станет выдавать нам все необходимые справки? И правда, что все справки с упразднением ЖЭКов будут платными? Данный вопрос жилищным законодательством не регулируется. На каждый случай, когда требуется предоставление определенных справок, в соответствующем законодательстве имеется норма, определяющая, какой орган (организация) отвечает за выдачу соответствующих справок. Порядок же и процедура выдачи справок могут определяться как самими органами, которые такие справки выдают, так и уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления, в чьем ведении находятся такие организации. Скорее всего после завершения процедуры по определению порядка управления многоквартирным домом органами власти будут определены такие организации и порядок выдачи необходимых справок. Сказать же сейчас точно, что эти справки будут платными или, наоборот, бесплатными, нельзя. Если же выдача каких-то справок будет отдана в компетенцию ТСЖ и УК (аналогично тем справкам, которые выдавал раньше ЖЭК), то вам необходимо четко оговорить в договоре с УК, в Уставе ТСЖ и в договорах, которые ТСЖ будет заключать с каждым из собственников жилья, что выдача таких справок должна быть бесплатной. |
Похожие:
 | ... | | Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» |
| Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим... | | Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... |
| Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... | | Совета Партнерства присутствуют 8 членов Совета Партнерства, что составляет 100% от общего количества членов Совета Партнерства.... |
| Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ... | | О работе профорганов Курганской и Тверской областных организаций по защите социально-трудовых и экономических прав и интересов членов... |
 | Учитель обращается к душе человеческой не через музыку, как композитор, не с помощью красок, как художник, а впрямую. Воспитывает... | | Участники государственно-частного и социального партнерства в системе дополнительного образования детей 7 |