«Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006
Скачать 1.09 Mb.
|
| Инициатор Общего собрания _____________________________ / _____________ Ф.И.О. (Подпись) КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА На предыдущих страницах мы дали примерный образец протокола общего собрания в квартирном доме по выбору формы управления этим домом. Но вы можете вынести на голосование и другие вопросы, касающиеся жизни дома. Кроме того, если первое голосование не позволит выявить безусловного лидера среди форм управления (т.е. более 50% голосов за ту или иную форму управления), вам придется провести второй тур голосования. Например, когда за непосредственное управление проголосовало 45%, за ТСЖ - 30%, за УК - 20% и 5% воздержались. В повестку дня в зависимости от того, какую форму управления выберет ваш дом, можно включить следующие вопросы: - выбор уполномоченных домом представителей (при форме непосредственного управления); - создание Товарищества собственников жилья, утверждение Устава Товарищества, выборы правления Товарищества, выборы председателя Товарищества (председателя может выбирать и правление Товарищества), выборы ревизионной комиссии; - выбор Управляющей компании, которой будет передано управление данным многоквартирным домом; утверждение текста договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником этого дома. Также напоминаем, что форма голосования может быть не только очной, но и заочной. То есть те собственники жилья, которые не хотят или не могут в силу каких-то обстоятельств присутствовать на собрании, но которые уже определились в выборе формы управления домом, могут проголосовать заочно. Для этого необходимо заполнить бюллетень для голосования и в запечатанном конверте передать его одному из представителей инициативной группы не позже заранее оговоренной даты и поставить свою подпись в списке собственников жилья данного многоквартирного дома, подготовленном инициативной группой. Данная подпись подтверждает факт участия в голосовании. Конверты с бюллетенями могут быть распечатаны только в день подсчета голосов. Например, это может быть день проведения общего собрания собственников и очного голосования поданным вопросам. В протокол при этом нужно внести строку: в заочном голосовании приняло участие столько-то собственников и как распределились голоса в заочном голосовании. Впоследствии эти голоса суммируются с соответствующими голосами той или иной формы управления. ФОРМА 1. НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЯ УПРАВЛЯЕМ ЕДИНОЛИЧНО... На общем собрании собственников жилья вашего дома был выбран способ непосредственного (личного) управления многоквартирным домом. Это значит, что каждый собственник жилья (квартиры) обязан будет заключить договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), электроснабжение газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (или теплоснабжение) или поставки твердого топлива там, где есть печное отопление. В соответствии с договорами вы лично будете перечислять на соответствующие счета ежемесячную плату за предоставленные услуги. Значит, квитанций об оплате станет больше - по количеству потребляемых услуг. Но долги соседа на вас никак не отразятся. ...НО СООБЩА Но непосредственное управление вовсе не сводится к тому, чтобы каждый владелец (собственник) квартиры отвечал и обустраивал только свою квартиру. Или, например, собственник какой-то квартиры лично вызывал мастера лифтового оборудования, чтобы тот починил сломанный лифт, а расплачивался с мастером при этом хозяин квартиры из своего кармана. И это только один пример. А ведь в вашем подъезде или доме есть еще лестничные пролеты, тамбуры, общие стояки тепло- и водоснабжения, электрощитовая, через которую электроэнергией обеспечивается весь подъезд или дом и т.д. Все это называется общим имуществом собственников жилья, а оно требует ухода и ремонта, если вы, конечно, хотите, чтобы лифт в вашем доме работал бесперебойно, и лампочки на лестничных площадках тоже всегда горели. То есть непосредственное управление собственников жилья не дает им права пускать обслуживание и содержание общего имущества на самотек, экономить на этой статье расходов или действовать единолично (п. 1 ст. 64 ЖК РФ). Тем более что, как уже сейчас утверждают чиновники, дома эти будут постоянно контролировать такие организации, как Госпожарнадзор, санэпидстанция, жилищные комитеты муниципалитетов и проч. Чтобы управляться со всем этим непростым хозяйством, на общем собрании владельцев квартир подъезда, нескольких подъездов или всего дома (это как вы пожелаете) вы должны выбрать уполномоченное лицо (назовем его комендантом или управляющим, но при этом не путайте с Управляющей компанией), которое от имени всех жильцов будет заключать договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома (п. 3 ст. 164 ЖК РФ). Необязательно собираться вновь, возможно, что первое собрание по выбору формы управления домом (стр. 4-5) плавно перейдет к обсуждению кандидатуры коменданта подъезда (дома). Форма голосования в данном случае законодательством не оговаривается и принимается на усмотрение общего собрания. Это может быть простое голосование поднятием руки или тайное голосование. Лучше, если у вас будет несколько кандидатур на роль коменданта (управляющего) из числа соседей, которые уже зарекомендовали себя не столько на общественной работе, сколько на хозяйственной. УПРАВЛЯЮЩИЙ ПЛАТНЫЙ ИЛИ БЕСПЛАТНЫЙ? Вопрос оплаты работы управляющего (или коменданта) подъездом (или домом) тоже будет решать общее собрание собственников жилья. Но здесь не стоит забывать простую вещь: дешево не значит хорошо. На первых порах комендант, может, и будет работать на голом энтузиазме, но придет время, когда и он задастся вопросом: «А почему я бегаю по всевозможным конторам, заключаю от имени соседей договоры (в то время как они сидят на диване и смотрят телевизор), выискиваю недорогие и качественно работающие фирмы (например, по ремонту подъездов) и все это за «спасибо»? Так что лучше на первом же собрании обсудить вопрос ежемесячного материального вознаграждения вашего управляющего и разделить эту сумму на всех жильцов. Эффект от его работы будет куда выше. Возможно, в помощь коменданту понадобится выбрать еще и бухгалтера, поскольку документации даже у собрания жильцов одного-двух подъездов будет немало. Бухгалтера тоже выбирайте из числа профессионалов, тех, кто хорошо знаком с бухгалтерской документацией, Налоговым кодексом РФ и так далее. СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ТРЕБУЕТ ДЕНЕГ Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми, например, ремонт крыши. Или вы решили на общем собрании, что неплохо бы заново заделать швы между панелями в стенах дома. Комендант (управляющий) найдет фирму, которая латает крыши, или бригаду верхолазов, которая качественно заделывает швы, договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос опять же на общее собрание. На нем вы решите, какую сумму обязан будет внести в общий котел каждый собственник жилья, включая и муниципальное. Совсем другое дело - обслуживание лифтового оборудования, общих тепло- или электросетей в доме. Работа эта не разовая, а постоянная и требует регулярной, то есть ежемесячной оплаты. Управляющий от имени жильцов подъезда или дома должен будет заключить договоры с организациями, осуществляющими ремонт электросетей или с тепловым хозяйством, который, к примеру, и ранее обслуживал ваши теплосети, и оговорить с ними размеры оплаты услуг, сроки их внесения и т.д. Всю эту информацию он донесет до жильцов, которые опять же на общем собрании решат, кто и сколько будет платить (как правило, исходя из квадратного метра жилья). Еще одна статья расхода - уборка подъездов, замена лампочек и прочие мелочи. Возможно, на общем собрании вы решите этот вопрос просто: соберете определенную сумму, приобретете лампочки, и кто-то из жильцов (бесплатно или за умеренную плату) будет менять перегоревшие. То же самое с уборщицей: найдете аккуратную женщину, оговорите с ней условия, периодичность уборки, размер ежемесячной оплаты и «разбросаете» эту сумму на всех владельцев квартир. Но это не единственные статьи расходов на содержание общего имущества. Их намного больше и диктовать вам их будет сама жизнь. Важно! Не забывайте приглашать на собрания уведомлением под роспись или заказным письмом представителей муниципалитета, если в подъезде есть квартиры, сдаваемые по договорам социального найма. Представители муниципалитета должны наравне с другими собственниками участвовать в собраниях собственников и голосовать за принятые вами решения по содержанию и ремонту общего имущества дома. САМ СЕБЕ ЭЛЕКТРИК Возможно, что в вашем подъезде живут мастера на все руки: электрики, маляры-штукатуры или сантехники, специалисты по обслуживанию котельных и другого теплооборудования. В этом случае закон допускает, что собственники квартир распределят между собой обязанности по обслуживанию и ремонту общего имущества дома. Но при этом они должны подтвердить свои способности либо документально (например, наличием «корочек» профессионального электрика и т.д.), либо пройти программу обучения и освоить основные правила эксплуатации электро-, газо- и теплооборудования. В этом случае вы существенно сэкономите на обслуживании и содержании общего имущества дома. ЗЛОСТНЫХ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ НАКАЗЫВАЙТЕ ЧЕРЕЗ СУД Хочется заранее предупредить, что злостные неплательщики найдутся всегда, даже в вашей ситуации: на собрании соглашались с размерами платежей, а как дело дошло до самих капвложений, так сразу же появились какие-то отговорки. Приготовьтесь к тому, что из некоторых соседей деньги все-таки придется «выколачивать». Хотя делать это следует цивилизованно, через суд. Но здесь есть одно «но». Если, например, собственник квартиры отказался вносить свою долю платежей за обслуживание и ремонт общего имущества дома, оговоренных в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в Постановлении от 27 сентября 2003 г. (о них мы писали неоднократно), этот долг вы можете потребовать с него через суд, поскольку оплачивать эту статью расходов - обязанность, а не право. Для этого придется подать коллективное заявление в суд на должника и приложить к нему калькуляцию постатейных расходов, копию решения общего собрания, на котором рассматривался вопрос оплаты. Но если вы на собрании решили сделать в подъезде евроремонт, обзавестись консьержем в подъезде, а кто-то из жильцов отказался вносить свою долю за эти излишества, заставить их вы не сможете. Это дело добровольное и выходит за пределы вышеназванных «Правил и норм...». Придется смириться с тем, что кто-то из жильцов будет вместе с вами красиво жить, но откажется платить за эту красоту. ФОРМА 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ) ЧТО СУЛИТ ВАМ ЭТА ФОРМА? Допустим, на первом собрании вы выбрали в качестве формы управления домом Товарищество собственников жилья. Что сулит вам эта форма? Кроме непосредственной функции управления многоквартирным домом и обеспечения наиболее выгодной членам ТСЖ эксплуатации всех систем вашего дома (тепло-, водо-, канализации, лифта и т.д.), Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее имущество дома в интересах всех собственников (ст. 152 ЖК РФ). Например, ТСЖ может сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины, а наружные стены дома и крыши - для размещения световой и прочей рекламы. Оно может даже строить дополнительные помещения. Полученные от хозяйственной деятельности средства могут быть использованы только на нужды Товарищества (на ремонт дома, на создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т.д.). ЧЕТЫРЕ ШАГА НА ПУТИ К ТСЖ Товарищество будет считаться законным только после государственной регистрации. А для этого необходимо пройти несколько этапов: 1 -й шаг - провести общее собрание собственников жилья; 2-й шаг - принять Устав ТСЖ; 3-й шаг - избрать правление ТСЖ: председателя и членов ревизионной комиссии; 4-й шаг - на основании решения общего собрания пройти государственную регистрацию ТСЖ в органах налоговой службы по месту нахождения. ОБСУЖДАЙТЕ УСТАВ АКТИВНО К общему собранию следует готовиться основательно. Еще раз напоминаем, что принять участие в собрании могут только собственники жилья. Сообщение о дне его проведения должно быть доставлено каждому собственнику квартиры (в том числе и представителям местной власти, если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем) заказным письмом или вручено под расписку не менее чем за 10 дней до собрания. В извещении должны значиться все вопросы повестки дня. К нему прилагаются бюллетени для голосования по всем вопросам, проект Устава ТСЖ и проект договора, который в дальнейшем Товарищество заключит с каждым собственником. Почему это важно? В нашу газету уже поступают письма и звонки от читателей, которые рассказывают, с какими проблемами столкнулись в процессе деятельности своих ТСЖ. Например, в феврале 2006 года (спустя 6 месяцев после создания в их доме ТСЖ) квартплата возросла вдвое. Причину такого роста председатель правления объяснила, ссылаясь на некие пункты договора и Устава ТСЖ, которые дают ей широкие полномочия для увеличения квартплаты с целью погашения каких-то долгов. Далее выяснилось, что собственники дома этого Устава в глаза не видели, а проголосовали за его принятие по старинке: «за», «против», «принято единогласно». А вместо договоров с ТСЖ вообще подписывали чистые листы. Председатель заверила их тогда, что договоры типовые и не сулят собственникам жилья никаких неожиданностей. Не повторите этих ошибок! Имея на руках проекты Устава ТСЖ и договора задолго до дня проведения собрания, вы сможете избежать подобных неприятностей. У каждого собственника жилья будет достаточно времени, чтобы досконально изучить эти документы и при желании внести в них свои коррективы, а в дальнейшем вынести их на всеобщее голосование. ПОМНИТЕ: Устав должен максимально защищать права каждого жильца, поскольку ТСЖ и создается для того, чтобы качество жизни в вашем доме стало лучше, а квартплата - меньше. ВАЖНО! Жилищный кодекс не устанавливает жестко, кто определяет общие условия договора - собрание членов ТСЖ или правление Товарищества. Но лучше все-таки, чтобы текст договора обсуждался на общем собрании собственников: меньше будет потом споров и недовольства отдельными пунктами. ВЫБИРАЕМ ПРАВЛЕНИЕ В состав правления входят председатель, члены правления и члены ревизионной комиссии, которые будут раз в год или чаще (как вы запишете в Уставе) проводить ревизию финансовой деятельности и представлять результаты проверки на общем собрании. Количество членов правления Жилищным кодексом не ограничено и определяется собранием собственников, но, как правило, по 1 -2 человека от каждого подъезда для равнозначного представления интересов всех жильцов дома (это же касается и количественного состава членов ревизионной комиссии). Избирают правление на срок, установленный Уставом, но не более чем на 2 года. В Устав можно включить пункт о досрочном переизбрании правления. В компетенции правления находятся следующие вопросы (ст. 148 ЖК РФ): - контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов; - составление смет доходов и расходов на год, предоставление на обсуждение общего собрания отчетов о финансовой деятельности Товарищества за отчетный период; - заключение договоров на управление данным многоквартирным домом, а также договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества; - ведение списка членов Товарищества, документов по делопроизводству, бухгалтерскому учету и отчетности; - созыв и проведение общего собрания. ВОЗМОЖНОСТИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ У председателя правления не так много возможностей. Это стоит знать и тем, кто уже столкнулся с неблаговидной деятельностью председателя своего ТСЖ, и тем, кто только собирается создавать Товарищество (ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления: - дает указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества; |
Похожие:
 | ... | | Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» |
| Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим... | | Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... |
| Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... | | Совета Партнерства присутствуют 8 членов Совета Партнерства, что составляет 100% от общего количества членов Совета Партнерства.... |
| Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ... | | О работе профорганов Курганской и Тверской областных организаций по защите социально-трудовых и экономических прав и интересов членов... |
 | Учитель обращается к душе человеческой не через музыку, как композитор, не с помощью красок, как художник, а впрямую. Воспитывает... | | Участники государственно-частного и социального партнерства в системе дополнительного образования детей 7 |