«Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006
Скачать 1.09 Mb.
|
| ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЧТО ЭТО ТАКОЕ? Это договор, который заключается органами местного самоуправления или органами федерального значения с гражданами, признанными в соответствии с законом малоимущими и нуждающимися в получении жилья (стояли на очереди). Само жилье называется социальным. То есть если муниципалитет или федеральные жилищные службы предоставили вам жилье внаем, с вами обязаны заключить договор социального найма. Не будем рассказывать, по каким критериям гражданин признается малоимущим и нуждающимся: это тема отдельного разговора. Напомним лишь, что жилье, которое было получено гражданином по договору социального найма после 1 марта 2005 г., не подлежит приватизации (передаче в собственность). ТИПОВОЙ ДОГОВОР ДЕЙСТВУЕТ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ РОССИИ 21 мая 2005 г. Правительством РФ впервые был утвержден текст типового договора социального найма. Отныне форма договора социального найма едина на всей территории России. Поэтому основные положения этого типового договора не могут быть изменены. Но это вовсе не означает, что в договор социального найма не могут вноситься дополнительные условия, конкретизирующие права и обязанности сторон. Главное, чтобы эти условия не ухудшали положение нанимателя жилья по сравнению с действующим законодательством и существующим типовым договором. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОДПИСАНИИ ДОГОВОРА Если ваши органы местного самоуправления разработали свой вариант договора социального найма, при его подписании в первую очередь проверьте: - не были ли включены в ваш договор новые пункты или изменены в худшую сторону уже имеющиеся положения, закрепляющие права нанимателя; - и добавлены положения, устанавливающие дополнительные обязанности нанимателя, по сравнению с типовым договором и российским законодательством. Введение типовой формы договора на всей территории страны позволяет гражданам отстаивать свои права, вплоть до рассмотрения спора в суде. Поэтому перед подписанием предложенного вам варианта договора следует внимательно перечитать (лучше, если вы возьмете образец договора домой, ознакомитесь с ним в спокойной обстановке) и сравнить его с типовым договором, утвержденным Правительством РФ. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛЬЯ Особое внимание при заключении договора следует обратить на акт приема-передачи помещения. Принято считать, что данный акт - некий необязательный документ, который наниматель подписывает автоматически (не читая) при подписании договора найма. Это в корне неверно! Акт для того и служит, чтобы вписывать в него информацию о состоянии данного конкретного помещения, о том, когда и в каком объеме проводился в данном жилом помещении текущий или капитальный ремонт (особенно, если жилье старое). Акт будет служить основанием и отправной точкой для рассмотрения любых споров, связанных с состоянием сдаваемого помещения. В нем указывается как состояние самого помещения, так и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем (унитазы, газо- и электроплиты, ванна, раковины и т.д.). Поэтому перед подписанием акта проверьте степень сохранности входных и межкомнатных дверей, оконных рам, стен, напольного покрытия, состояние электропроводки и отопительных приборов (все это должно быть отражено в акте). Проследите, чтобы все эти данные максимально точно отображали истинное состояние дел. Не подписывайте акт, в котором будут только общие фразы типа «помещение пригодно для проживания». В нем также должна быть указана дата проведения последнего текущего ремонта. Например, указание в акте того, что помещение пригодно для проживания, без оговорки, что требуется заменить в нем оконные блоки, сразу повлечет за собой обязанность менять эти блоки нанимателю за свой счет. То же касается электропроводки (подобные вопросы часто встречаются в ваших письмах). Если вы не проверите состояние электро- или газовой плиты, и через неделю после «новоселья» окажется, что она работает плохо, покупать новую или оплачивать ремонт вам придется из собственного кармана. Одним словом, какое жилье примете, в таком и жить будете! НОВЫЕ ПРАВИЛА ОКАЗАНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЭТО ВАЖНО! В июне 2006 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг». Документ этот важен не только для коммунальщиков, но и для каждого из нас, потребителей этих услуг, поскольку четко отвечает на многие из тех вопросов, которые вы присылаете в редакцию. КАК ПРОИСХОДИТ ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ? Плата за тепло, горячее и холодное водоснабжение, энергоресурсы, а также за водоотведение (канализацию) осуществляется, исходя из показаний общедомовых приборов учета, то есть установленных на «входе» в дом. Общий объем полученных ресурсов распределяется между собственниками с учетом показаний индивидуальных счетчиков. Если в квартирах таких счетчиков нет, то вся полученная жильцами вода, тепло и так далее распределяются по плательщикам: отопление - исходя из площади квартиры и норматива потребления, вода и канализация - в зависимости от количества жильцов в каждой квартире. КОГДА НАЧИНАЕТСЯ И ЗАВЕРШАЕТСЯ ОТОПИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН? Начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре в течение пяти суток подряд на улице ниже +8 градусов. Заканчивается - когда среднесуточная температура в течение пяти суток подряд поднимается выше +8. Сроки начала и окончания отопительного сезона устанавливают уполномоченные органы (как правило, муниципалитеты) на основании данных среднесуточных температур. ОТЛИЧАЮТСЯ ЛИ ТАРИФЫ ПОТРЕБЛЯЕМЫХ УСЛУГ ДЛЯ ТСЖ, УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИИ И НАНИМАТЕЛЕЙ КВАРТИР? В Тарифы на потребляемые энергоресурсы, а также потребляемую горячую и холодную воду, тепло- и водоотведение едины для всех собственников жилья, независимо от выбранной формы управления многоквартирным домом, а также для жильцов, проживающих в квартире на основании договора социального найма. ПУСКАТЬ ИЛИ НЕ ПУСКАТЬ В КВАРТИРУ ПОСТАВЩИКА УСЛУГ ЛИБО ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЯ? В идеальном варианте показания внутриквартирных счетчиков снимают представители управляющей организации (электросети, газовой службы и т.д.), но на практике это чаще делают сами жильцы. И это не считается нарушением. Представитель поставщика энергоресурсов приходит, если у поставляющей организации возникают сомнения в правильности оплаты. При неоднократном отказе открыть дверь жилец получает письменное извещение (под роспись) и должен сообщить представителю, когда он будет дома и сможет показать ему приборы учета. После такого предупреждения жилец обязан предоставить доступ к своим приборам учета. КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ ОПЛАТА, ЕСЛИ СЧЕТЧИК ВЫШЕЛ ИЗ СТРОЯ ИЛИ НАХОДИТСЯ В РЕМОНТЕ? Во время ремонта, замены, проверки и общедомовых, и внутриквартирных приборов учета (но не более чем в течение 30 дней), объемы воды и других ресурсов для расчета оплаты за них исчисляются исходя из средних показателей за последние полгода (либо если счетчики были установлены меньше, чем шесть месяцев назад, - за время фактической их работы). ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ЛИ ПЕРЕРАСЧЕТ, ЕСЛИ ЖИЛЬЦЫ УЕЗЖАЮТ ИЗ ДОМА? При временном отсутствии потребителя более пяти календарных дней подряд делается перерасчет платы за холодную и горячую воду, водоотведение, электричество и газ (если в квартире нет приборов учета). Для этого нужно подать письменное заявление управляющей организации (поставщикам энергоресурсов) в течение месяца после возвращения домой, и перерасчет должен быть сделан в течение пяти дней. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие временное отсутствие (например, копия командировочного удостоверения, справка о лечении в стационаре больницы, проездные билеты, счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания и т.д.). Точно так же делается перерасчет, если жилец фактически проживает по другому адресу. В этом случае надо должен представить документ, удостоверяющий место фактического проживания, например, квитанции об оплате коммунальных услуг в месте своего фактического проживания. ЧЕМ ГРОЗИТ САМОВОЛЬНОЕ ПОДКЛЮЧЕНИЕ К ЭНЕРГОРЕСУРСАМ В ОБХОД ПРИБОРОВ УЧЕТА? Если обнаружится несанкционированное подключение к системе водо- и теплоснабжения, а также электросетям, управляющая организация (или поставщик энергоресурсов) вправе сделать перерасчет оплаты за последние шесть месяцев по правилам, применяемым для домов, не оборудованных приборами учета, то есть в соответствии с тарифами. ДОЛЖНЫ ЛИ ПРЕДУПРЕЖДАТЬ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ? Информация об изменении размера оплаты, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется управляющей организацией (поставщиком энергоресурсов) потребителю в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов (если иное не предусмотрено договором между жильцом и поставщиком энергоресурсов). КАК ДОЛЖНЫ УЧИТЫВАТЬСЯ ЛЬГОТЫ? Если в квартире проживают льготники, имеющие право на скидку (то есть получающие льготу в натуральном виде), при расчете оплаты коммунальных услуг ее размер уменьшается на величину скидки. Если льготник получает денежную компенсацию своей льготы, например на банковский счет, размер оплаты не уменьшается. В КАКОМ СЛУЧАЕ МОГУТ ОТКЛЮЧИТЬ ВОДУ, СВЕТ, ГАЗ? Управляющая организация (поставщик энергоресурсов) имеет право ограничить и даже полностью приостановить предоставление коммунальных услуг (за месяц предупредив об этом потребителя), но лишь в нескольких случаях: - если имеется долг по оплате одной или нескольких услуг больше, чем за полгода; - если обнаружено самовольное подключение к инженерным сетям; - если стало известно, что жильцы используют более мощные, чем разрешено по техническому паспорту жилого помещения, электробытовые приборы. Запрещается отключать три вида услуг: отопление, холодную воду и водоотведение. Временное отключение услуг допускается только при проведении ремонта инженерных сетей в доме. КАК МОГУТ НАКАЗАТЬ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ? Сначала нарушителю должны направить письменное уведомление о том, что если в течение месяца долги не будут погашены, предоставление коммунальных услуг ограничат или прекратят. За трое суток, если долги не погашены, жильцов предупреждают еще раз. После этого свет, газ и горячая вода могут быть отключены до момента, пока потребитель не вернет всю невыплаченную им сумму. Вновь их должны подключить в течение двух дней после возвращения задолженности. КАК ДОЛЖНЫ ОФОРМЛЯТЬСЯ ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ? В квитанции об оплате коммунальных услуг обязательно указываются: - почтовый адрес; - сведения о собственниках или нанимателях, наименование исполнителя (организации, приобретающей коммунальные услуги у поставщиков и отвечающей за их предоставление жильцам) и подробная информация о нем (адрес, банковские реквизиты, телефоны, адрес электронной почты и т.д.); - расчеты оплаты за каждый вид услуги должны вноситься в квитанцию отдельной строкой; - количество полученных воды, электричества, газа и т.д. по счетчику (либо норма потребления), тариф и окончательная сумма платежа; - если есть задолженность - она также вписывается в платежку; - сведения о предоставлении субсидий и льгот, изменения в оплате (например, если в квартире проживают временные жильцы); - размер неустоек (штрафов) за нарушение потребителем условий договора указывается в отдельном документе. ПРИДОМОВАЯ ТЕРРИТОРИИЯ. БОРЬБА ПРОТИВ УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ ОФОРМЛЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЖИТЕЛЕЙ ПРИДОМОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Одной из важнейших проблем, стоящей перед жителями независимо от того, какую форму управления они выбрали, является проблема оформления в собственность придомовой территории (земельного участка). Между тем, это могло быть эффективным способом избавиться от угрозы "точечной" застройки высотки у себя во дворе. И, как иллюстрирует громкий скандал с выселением людей из поселка в Южном Бутово, случившийся именно из-за того, что московская мэрия упорно сопротивляется оформление земли в частной собственности. Также как и в других поставленных новым ЖК вопросах жильцам приходится взвешивать плюсы и минусы. Среди минусов: платежи за межевание, которое зачастую отсутствует или уплата налога на землю, который имеет тенденцию к быстрому росту. Плюс, возможность использовать участок для коммерческих целей в интересах жителей, но прежде всего, контролировать вопросы застройки, которые, как будет показано ниже, приобретают все большую остроту, особенно в крупных городах. Впрочем, если вчитаться в ЖК, выяснится, что вопрос — брать или не брать землю — за жителей уже решили. Ст. 36 ЖК определяет в составе общего имущества, которым сообща владеют собственники помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен дом. Проблемными, как показывает практика, являются вопросы о границах участка и сроках его оформления. Согласно Закону РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (№ 189 РФ, ст. 16) при решении этого вопроса действуют следующие нормы и процедуры: 1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок ..., который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 3. Если земельный участок ...не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, (то) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное данным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка... 4. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, чем администрация города составляет соответствующий "Акт передачи — приема). Казалось бы все просто. Да, но только в том случае, если у граждан есть кадастровая карта (план) участка. Ее надо приложить к заявлению (ст. 36, п. 5 ЗК РФ) и в этом случае орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (ст. 36, п. 5,6 ЗК РФ). Если кадастровой карты нет, то, как гласит Земельный Кодекс, орган местного самоупр ния на основании дежурной кадастровой карты и градостроительной документации в месяц срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты земельи участка и утверждает проект его границ (ст. 36,п. 7). Далее орган местного самоуправленц двухнедельный срок со дня предоставления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. Изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка в этом случае обеспечивается за счет заявителей (ст. 36, п. 8). Таким образом, Земельный Кодекс возлагает расходы по формированию земельного участка на жителей. При этом, хотя в цитируемой выше статье ФЗ "О введении в действие ЖК" говорится о бесплатной передаче участка, но из нее не следует очевидно, что оформление участка тоже бесплатно. Тем не менее, жителям надо настаивать именно на таком толковании норм ЖК, которое позволило бы возложить расходы на оформление участка на муниципалитет. Если же ситуация вынуждает срочно провести оформление в собственность придомовой территории, сделать межевание можно и за счет жильцов, но обязательно вчинить муниципалитету иск о возмещении этих расходов. Прецеденты есть. Другой больной вопрос — размер земельного участка. Городская власть использует любые поводы, чтобы максимально урезать эти границы, особенно, в центре города, где земля имеет высокую ценность. Ни в Жилищном ни в Земельном кодексах нет определенных указаний на размеры участка для различных домов. |
Похожие:
 | ... | | Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» |
| Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим... | | Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... |
| Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... | | Совета Партнерства присутствуют 8 членов Совета Партнерства, что составляет 100% от общего количества членов Совета Партнерства.... |
| Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ... | | О работе профорганов Курганской и Тверской областных организаций по защите социально-трудовых и экономических прав и интересов членов... |
 | Учитель обращается к душе человеческой не через музыку, как композитор, не с помощью красок, как художник, а впрямую. Воспитывает... | | Участники государственно-частного и социального партнерства в системе дополнительного образования детей 7 |