«Центр социального партнерства» Как управлять своим домом и двором Ярославль 2006
Скачать 1.09 Mb.
|
| НУЖНО ЛИ ТОВАРИЩЕСТВО В ДОМЕ ПОД СНОС? Обязанности создавать именно ТСЖ законом не предусмотрено. Вы ведь можете выбрать и иной способ управления многоквартирным домом: непосредственное управление или УК. Но определиться с формой управления вам придется, поскольку каких-либо исключений в законе не предусмотрено. А если в вашем доме не будет принято решение о способе управления, все равно управление будет осуществляться, но только в одной, предусмотренной законом форме - через УК, выбранную муниципалитетом на конкурсной основе. ТРЕБУЙТЕ, ЧТОБЫ В ДОМЕ СДЕЛАЛИ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ Как осуществится передача жилья от ДЕЗов и ЖЭКов товариществам, если это жилье пришло в полную негодность? Сможет ли Товарищество собственников жилья потребовать от ЖЭКа возвращения средств, не потраченных в свое время на ремонт дома, который ТСЖ берет в свое управление? Пока Жилищным кодексом РФ не предусмотрена процедура передачи домов от ДЕЗов Товариществам собственников. Но теоретически такое возможно, поскольку ранее дом находился на балансе муниципальной организации (ЖЭК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.), и жильцы платили им ежемесячную квартплату. В квитанции по квартплате есть строка: содержание общего имущества дома (или похожая формулировка). Кроме того, на капремонт жилого фонда города, района и т.д. ежегодно из федерального бюджета выделялись определенные (надо сказать, немалые) средства. В любом муниципальном образовании должны быть составлены графики капремонта жилых домов данного населенного пункта. Если этот ремонт не производился 15 или 20 лет, то теперь жители этих домов вправе потребовать его выполнения. Кстати, о том, что такое требование вполне законно, говорят в последних интервью многие чиновники. Правда, механизм пока не понятен и прецедентов таких пока не было. Так что вы можете стать первыми. Еще могу сказать, что если путем простых письменных заявлений в ЖЭК (от имени всех собственников жилья вашего дома), а затем в жилищную комиссию вашего муниципального образования не получится добиться результата, то вопрос придется решать в суде. ПРЕЖНИЕ ДОЛГИ ЖИЛЬЦОВ ЛЯГУТ НА ПЛЕЧИ НОВОГО ТСЖ? Как быть с должниками по квартплате после выхода из ЖЭУ? Лягут ли эти долги на плечи вновь созданного ТСЖ? И еще вопрос: будут ли муниципальные власти как-то помогать товариществам материально? Относительно должников: конечно же, прошлые долги собственников квартир не лягут на плечи вновь созданного ТСЖ. А вот вопросы материальной поддержки ТСЖ будут решаться в соответствии с принятыми данным муниципальным образованием актами. Закон не запрещает, а в некоторых случаях и рекомендует осуществлять соответствующее финансирование ТСЖ. В подпункте 2 п. 1 ст. 165 Жилищного кодекса (ЖК) РФ говорится: «В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капремонт многоквартирных домов». Как видите, в законе значится слово «могут» (то есть при наличии средств), а не «должны». Поэтому обязать власти оказывать материальную помощь нельзя. Но, учитывая, что муниципальное образование чаще всего является собственником какого-то количества квартир в том или ином многоквартирном доме, оно обязано будет нести бремя собственника, в том числе и по содержанию общего имущества этого дома. Так что, скорее всего, в этом муниципальном образовании должны будут приниматься акты, в которых устанавливается порядок участия муниципалитета в исполнении этой обязанности. Например, в виде перечислений средств на эти цели в ТСЖ. А ЕСЛИ НЕ ВЫБЕРЕМ ФОРМУ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ? А что, если жильцы не определятся с формой управления своим домом, то чем это грозит? На самом деле ничего страшного не будет. В этом случае устанавливается один способ управления многоквартирным домом, а именно: с привлечением Управляющей компании (п.4 ст. 161 ЖК РФ). И, соответственно, на год вы будете лишены права решать, каким способом, отличным от указанного, вы сможете управлять своим домом. ХОЧУ РАСПОРЯЖАТЬСЯ ДОЛЕЙ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ ДОМА Какой будет моя доля в общедолевой собственности членов товарищества и смогу ли я эту долю выделить и как-то использовать в личных целях? Доля у вас имеется не в общедолевой собственности товарищества, а вправе на общее имущество многоквартирного дома. И эта доля пропорциональна общей площади помещения, находящегося в вашей собственности. Но эту долю нельзя выделить в натуре, то есть в виде нескольких квадратных метров на лестничной площадке, на чердаке или в подвале (п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Вы не можете также отчуждать эту долю и совершать с ней какие-либо действия, которые могут повлечь передачу этой доли кому бы то ни было отдельно от вашего права собственности на квартиру. Например, вы не можете продать свою долю в общем имуществе дома другому человеку. Точно так же, если вы продали свою квартиру, новому ее владельцу автоматически переходит и доля в общем имуществе дома. НАНИМАТЕЛЬ ЖИЛЬЯ ОСТАЛСЯ БЕЗ ПРАВА ГОЛОСА? Какое право голоса в Товариществах собственников жилья будет у нанимателей квартир? У нанимателей квартир права голоса в ТСЖ не будет, так как это Товарищество собственников жилья. И право голоса в таком случае имеет только собственник (например, муниципалитет), который предоставил гражданам это жилье на основании договора социального найма. Интересы нанимателей в ТСЖ представляет муниципалитет. Поэтому нужно серьезнее подходить к вопросу заключения договора социального найма. ЕСЛИ СОБСТВЕННИКИ ОДНОЙ КВАРТИРЫ РАЗДЕЛИЛИСЬ ВО МНЕНИИ Как быть, если голоса собственников в одной квартире на форму управления домом разделились? Как будут засчитываться их голоса на общем собрании собственников жилья? Хотя в Жилищном кодексе РФ по этому вопросу отдельно ничего не сказано, но, учитывая, что права собственников пропорциональны площади квартиры, то есть учитывается не само количество собственников, а размер приходящейся на их долю площади, то в таком случае при голосовании будут учитываться их доли в собственности на квартиру, и соответственно права на общее имущество дома. Фактически это должно выглядеть приблизительно так: если три сособственника имеют по 1/3 в квартире площадью 90 кв. м, то при голосовании учитывается за каждым сособственником по 30 кв. м, именно этим и будет определяться количество голосов каждого из сособственников. Такой порядок определения полностью соответствует п. 3. ст. 48 ЖК РФ. ВЫБРАЛИ ФОРМУ НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ. А ЧТО ДАЛЬШЕ? Наш дом на общем собрании выбрал форму непосредственного управления. В доме есть все специалисты. В МУП «Шахтер» по оказанию коммунальных услуг сначала нам отказывали передать техническую документацию дома, потом согласились, но затребовали счет в банке, чтобы передать на него балансовую стоимость дома. А счет в налоговой не открывают, поскольку мы не юридическое лицо, а ТСЖ для 40-квартирного дома нам содержать невыгодно. Получается замкнутый круг. И еще вопросы: как получить каждому собственнику положенные ему льготные деньги? Как выплата этих льгот вообще будет осуществляться? Какие отношения с налоговой инспекцией возникают у дома и его собственников, если они приняли форму непосредственного управления? Какие налоги нужно им платить и каким образом? Первый вопрос в настоящее время не имеет корректного ответа, поскольку процедура передачи технической документации при выборе способа управления многоквартирным домом (кто передает, кому передает, в какой срок передает), равно как и перечень (объем) такой документации, на федеральном уровне пока не установлен. Значит, невозможно говорить и о том, какие действия должны совершить органы местного самоуправления. Хотя в отношении банковского счета можно сказать, что для передачи технической документации наличие или отсутствие банковского счета не имеет значения. Равно как и для снятия дома с баланса банковский счет не нужен. Поскольку стоимость дома не передается на банковский счет в виде денежных сумм. Стоимость дома учитывается на счетах бухгалтерского учета, но это не банковский счет. А вот процедуры снятия с балансового учета домов в таких случаях действительно пока нет (неясно, кому передавать на баланс, а это и есть основание для снятия с баланса), и это вызывает определенные затруднения, но эти затруднения должны возникать не у вас (собственников) и волновать не вас, а организации, на чьем балансе находилось здание (ЖЭУ, ЖЭК, и проч.). Пусть голова болит у них. Поэтому пока вам следует представить в муниципалитет все документы, подтверждающие выбор собственниками вашего дома формы управления, в данном случае, непосредственного управления домом (протокол общего собрания собственников с результатами голосования). А далее выбранный вами представитель (комендант, например) на основании доверенности, выданной ему всеми или большинством собственников, должен начать заключение договоров горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и т.д. напрямую с соответствующими организациями. Что же касается процедуры выдачи субсидий, она ничем не отличается от остальных случаев и того времени, когда вы не управляли своим домом. И зависит от установленного в вашем муниципальном образовании порядка и Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761. Субсидии перечисляются на имеющиеся или открываемые получателями субсидий банковские счета (например, сберкнижки) или вклады до востребования. Могут также доставляться через организации связи. Отношения же с налоговой регулируются налоговым законодательством, и вне зависимости от способа управления налог на имущество остается прежним, устанавливается и взыскивается со стоимости квартиры в соответствии с нормами Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» с изменениями вплоть до 22 августа 2004 г. В вашей ситуации каждый собственник, как платил, так и будет продолжать платить налог на недвижимое имущество, то есть квартиру, и не более. ТЩАТЕЛЬНО ПОДСЧИТЫВАЙТЕ ГОЛОСА НА СОБРАНИИ На что в первую очередь обратить внимание собственнику жилья при проведении собрания собственников? На правильность подсчета голосов: он должен производиться пропорционально площади помещений, а не количеству граждан, проживающих в квартире. Поскольку один жилец в 3-комн. квартире имеет на собрании большее число голосов, нежели пять собственников 1-комн. квартиры. И, конечно, все ли вопросы были проголосованы. Чтобы потом не оказалось, что какой-то жизненно важный вопрос (особенно касающийся дополнительных оплат) остался вне поля зрения собравшихся и был принят без голосования. КОМУ ПРИНАДЛЕЖАТ ПОЛУПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМЕ? Мы проживаем в 60-квартирном доме, где имеются полуподвальные помещения (цокольный этаж), где расположены ЖКО, а также помещения, переделанные под квартиры. Будет ли этот цокольный этаж передан вновь созданному ТСЖ или в него войдут только квартиры собственников. Как этот цокольный этаж будет теперь числиться? Общим имуществом дома, и значит, собственники дома, объединившись в ТСЖ, смогут сдавать его теперь в аренду или это самое ЖКО каким-то образом выкупило этот цокольный этаж (если вообще законно и возможно ли такое) и теперь будет наравне с другими жильцами участвовать в собрании по поводу создания ТСЖ? И если оформление в собственность ЖКО данного полуподвального помещения незаконно, то как жильцам-собственникам этого дома вернуть свою собственность, то есть общее имущество дома? В конкретной ситуации вопрос не в этаже, на котором расположено вышеназванное ЖКО. Этаж просто означает высоту расположения помещений относительно плоскости. И сами названия помещений, и их место расположения не влияют на определение принадлежности имущества тому или иному собственнику или в признании их общим имуществом многоквартирного дома. По каждому помещению надо просто рассматривать главный вопрос - может ли оно являться отдельным объектом права. И если помещение не предназначено для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, то это точно так же, как и квартира, будет объектом права отдельного собственника, пусть это помещение и нежилое. По тексту вопроса получается, что помещения, находящиеся в цокольном этаже, такие же объекты права, и предназначение их (именно предназначение, как, например, электрощитовая в доме) для обслуживания данного дома не установлено. Значит эти помещения могут использоваться собственником для любых законных целей, в том числе и не связанных с обслуживанием помещений в доме (в вопросе именно это и сказано - ведется обычная деятельность какой-то организации). Поэтому, если судить по тексту вопроса, такие помещения не могут признаваться общим имуществом многоквартирного дома. ЖКО, конечно, вряд ли могло выкупить эти помещения. Скорее всего они являются муниципальным имуществом, ЖКО же выступает просто в роли представителя собственника, в данном случае муниципального образования. И участвовать в деятельности ТСЖ, если это право ему, как представителю собственника, не предоставило муниципальное образование, ЖКО не может. А вот распоряжаться имуществом от имени собственника ЖКО, скорее всего, может. Но все-таки в таких случаях надо смотреть как учредительные документы, так и акты органов местного самоуправления, которыми и устанавливаются полномочия конкретной организации (ЖКО). МОЖНО ЛИ ПОСТРОИТЬ ГАРАЖ НА СОБСТВЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ ТСЖ? Мы живем в 5-этажном доме. Создали ТСЖ. Имеем ли мы право построить гаражи или подсобные помещения на территории дома? На каком расстоянии это можно сделать? Какие документы для этого нужны? Вопрос на самом деле распадается на два. Первый - для того, чтобы использовать земельный участок, занятый вашим домом, необходимо сначала его сформировать и получить в собственность. Порядок формирования такого земельного участка предусматривается ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 26 декабря 2005 г.). Размеры земельного участка на самом деле невелики: в п. 1 вышеназванной статьи он определен как «участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества». Поэтому не рассчитывайте, что это будет какая-то большая территория, за пределами линии, на которой расположен собственно многоквартирный дом. Возможно в этот земельный участок будет внесена детская площадка вблизи жилого дома или полоса зеленых насаждений. Поэтому не уверен, что на отведенной для вашего дома территории можно будет строить гаражи. Тем более, что гараж - уже предполагает чью-то собственность, а данный земельный участок считается общедолевой собственностью всех владельцев квартир данного многоквартирного дома. Второй момент, в вашем вопросе: возведение построек и гаражей все равно потребует определенных согласований в органах власти (местного самоуправления), потому что такое строительство регламентируется, в том числе, и нормами законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому хаотично строить гаражи на небольшом клочке земли, который отдадут в собственность вашего дома, тоже вряд ли удастся. КАК КОПИТЬ ДЕНЬГИ НА РЕМОНТ ВСЕГО ДОМА ПРИ НЕПОСРЕДСТВЕННОМ УПРАВЛЕНИИ? Мы выбрали управление домом, как управление собственниками помещения. Как нам оплачивать услуги бухгалтера и паспортиста? Куда идти по вопросу прописки и выписки? На каком счете находятся деньги на ремонт дома? К сожалению, детальной регламентации действий федеральное законодательство в таком случае не дает. Можно пользоваться только основными нормами законодательства. Так, оплату бухгалтера, если он вам нужен, можно проводить по договору оказания услуг (гражданско-правовой договор, но не путайте его с трудовым). Заключить такой договор может любой из собственников жилого помещения, например тот, кого вы выбрали в качестве уполномоченного лица (или старшего по дому, подъезду и т.д.). В отношении паспортиста - вопрос сложнее. Эту процедуру взаимодействия и кандидатуру паспортиста уже необходимо согласовывать с паспортным столом, оплату же можно проводить аналогично, как и бухгалтера, например, заключить аналогичный договор с работником паспортного стола, который в определенные дни будет выдавать справки жильцам именно вашего дома. По поводу же прописки и выписки, если не удалось согласовать кандидатуру паспортиста, то каждому жильцу необходимо будет проходить эту процедуру непосредственно в паспортном столе. Это вытекает из положений Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (с изменениями вплоть до 22 декабря 2004 г.). Что же касается денег на ремонт дома, то в вашем случае (непосредственное управление собственниками жилья) они будут находиться не на счете, а просто собираются с жильцов по мере необходимости уполномоченным лицом, которое и производит расчет с лицами, осуществляющими ремонт. Хотя никто не возбраняет уполномоченному лицу завести, к примеру, сберегательную книжку и складывать деньги на будущий ремонт на этот счет. Но это уже будет банковский счет частного лица, в данном случае вашего уполномоченного по подъезду, который на основании выданной ему доверенности всеми жильцами будет распоряжаться данными накоплениями в интересах всего дома. |
Похожие:
 | ... | | Ярославская региональная общественная организация «Центр социального партнерства» |
| Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим... | | Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... |
| Мы постарались уделить внимание исключительной и особенной роли первичной профсоюзной организации, ее выборных органов, в вопросах... | | Совета Партнерства присутствуют 8 членов Совета Партнерства, что составляет 100% от общего количества членов Совета Партнерства.... |
| Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ... | | О работе профорганов Курганской и Тверской областных организаций по защите социально-трудовых и экономических прав и интересов членов... |
 | Учитель обращается к душе человеческой не через музыку, как композитор, не с помощью красок, как художник, а впрямую. Воспитывает... | | Участники государственно-частного и социального партнерства в системе дополнительного образования детей 7 |