Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания (офисного центра, жилого дома, торгового центра…), расположенного по адресу по дисциплине: «Оценка недвижимости»
Скачать 1.04 Mb.
|
6 ВЫБОР ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ И УЛУЧШЕНИЙ6.1 Анализ использования участка как условно свободногоПеречень функций и способов использования объекта (обоснование исчерпывающей полноты рассматриваемого в анализе перечня потенциально полезных и реализуемых функций и способов использования земельного участка) Юридически разрешенное использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на земельном участке из-за юридических ограничений трех уровней: – законами прямого действия – ограничение непреодолимо, – ограничение подзаконными актами – может быть преодолено, если акт не опирается на закон, – социальными протестами – может быть преодолено, но во всех случаях преодоление потребует дополнительных затрат) Физически осуществимое использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на земельном участке из-за физических ограничений, но если ограничение связано с недостатком площади, анализируется возможность присоединения недостающей части земли - в соответствии с принципом экономического размера) Экономически целесообразное и финансово осуществимое использование: обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за низкого спроса на рынке, недостаточности обеспечиваемого дохода на капитал (хотя бы на уровне доходности безрисковых финансовых инструментов) или невозможности обеспечения финансирования проекта с привлечением кредитных ресурсов (проверяется возможность использования эффекта финансового левереджа). Максимальная продуктивность: из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную стоимость земельного участка как свободного при рыночной норме дохода на капитал для этого использования, является наиболее эффективным. Для определения стоимости земли при разных вариантах застройки участка использован: – метод выделения, если удалось найти данные о рыночных сделках с участками, только что застроенными зданиями, аналогичными рассматриваемым в анализе, или данные о чистых доходах как бы недавно застроенного участка и общих коэффициентах капитализации для всех вариантов, рассматриваемых в анализе – при условии, что известна рыночная стоимость новых зданий (см. [5], стр. 279-280); – метод капитализации доходов и издержек – – либо в варианте техники остатка для земли – при известных величинах рыночной стоимости улучшений и чистого операционного дохода для всех вариантов, а также коэффициентов капитализации для земли и улучшений (см. [5], стр. 283-285); – либо в варианте техники дисконтирования доходов и издержек (методом предполагаемого использования) – при известном графике затрат на строительство каждого из рассматриваемых объектов, известных трендах изменения чистых операционных доходов для готовых объектов и при наличии возможности определения норм отдачи на капитал для стадии строительства и стадии доходной эксплуатации каждого из рассматриваемых объектов. При использовании (более предпочтительном) техники дисконтирования доходов и издержек в качестве ставок дисконтирования применяются нормы отдачи на капитал, определенные техникой экстракции с использованием известных данных о сделках с объектами-аналогами и прогнозируемых изменений величин чистых операционных доходов для данных объектов – но после корректировок этих величин на отличия объектов-аналогов от предполагаемого варианта использования объекта оценки (см. [5], стр. 287-289). При использовании техники выделения (или техники остатка) надлежит представить расчеты затрат на строительство (зданий оптимальной высоты – принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи), ставок арендной платы, потерь от недозагрузки и неплатежей, операционных расходов и коэффициентов капитализации для всех типов объектов сравнения в году, следующем за датой оценки. Итоговые результаты представляются в виде таблицы Таблица 6.1 – Технико-экономические показатели вариантов
Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США. Источник: На основании сопоставления величин рыночной стоимости выбирается наиболее эффективный вариант использования земли: (окончательное заключение о наиболее эффективном варианте использовании земельного участка как свободного). Если отличие вариантов оказывается в пределах погрешности расчетов (менее 10% от стоимости), необходимо провести уточненные расчеты в рамках метода предполагаемого использования – с анализом рисков (см. [5], стр. 479-483, примеры в приложении и http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/anni.pdf ) |
Похожие:
 | Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) | | «Предоставление документов (технического паспорта здания (строения) или выписки из него, поэтажного плана, плана земельного участка,... |
| Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет означает внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об этом объекте.... | | Покупателя; с возмещением убытков, в случае расторжения или признания недействительным договора, в размере действительной рыночной... |
 | Предоставления муниципальной услуги «предоставление документов (технического паспорта здания (строения) или выписки из него, поэтажного... | | Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи... |
| Ршенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта... | | Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... |
| Арендатор здания, сооружения, помещения не является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занятого арендуемым... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |