7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 7.1 Общие положения
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Затратный подход к оценке объекта недвижимого имущества обеспечивает подготовку заключения о рыночной стоимости объекта на основании расчета и суммирования всех затрат на создание и ввод в эксплуатацию улучшений, величины ожидаемой прибыли инвестора и стоимости земельного участка. Для объекта, который к моменту оценки в течение некоторого времени уже эксплуатировался, найденная таким образом стоимость объекта с новыми улучшениями уменьшается на величину, определяемую степенью снижения потребительских качеств собственности и окружающей среды за время эксплуатации. В рамках затратного подхода для оценки объекта недвижимого имущества используют два метода: метод компенсации издержек и метод капитализации издержек. Последний метод лучше всего использовать для оценки объектов с небольшим сроком эксплуатации.
В рамках затратного подхода для оценки недвижимого имущества применялся метод компенсации издержек. В рамках метода компенсации издержек рыночная стоимость земельного участка определена методом предполагаемого использования. Стоимость офисного здания получена на основании стоимости замещения индексным методом.
Процедура оценки включает следующие этапы.
1. Определение рыночной стоимости права застройки земельного участка в варианте НЭИ (права собственности, права заключения льготного или рыночно обоснованного договора аренды).
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение суммы затрат воспроизводства (или замещения) объекта.
3. Определение прибыли проекта девелопмента (прибыли предпринимателя) и добавление ее к сумме затрат - с получением величины рыночной стоимости улучшений как новых.
4. Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания улучшений, расчет рыночной стоимости улучшений путем вычитания этих потерь из рыночной стоимости улучшений как новых.
5. Добавление к рыночной стоимости улучшений рыночной стоимости права застройки земли.
7.2 Оценка участка земли
Право собственности на участок лучше определять методом сравнительного анализа сделок. Если земля находится в аренде или в собственности, но нет рыночных данных о сделках, то можно использовать значение стоимости, найденное при выборе варианта НЭИ земли методом предполагаемого использования (стоимость в варианте НЭИ).
Метод сравнения продаж
Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в приложении № ___. Таблица ниже включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.
Таблица 7.1 – Корректировки для сопоставимых продаж участков земли
Аналоги
|
ОА1
|
………
|
ОАn
|
Источник информации
|
|
|
|
Адрес
|
|
|
|
Цена предложения, руб.
|
|
|
|
Площадь земельного участка, кв. м
|
|
|
|
Цена 1 кв. м земельного участка, руб.
|
|
|
|
Скидка на торг, %
|
|
|
|
Цена земельного участка без скидки на торг, руб. за 1 кв. м
|
|
|
|
Права на земельный участок
|
|
|
|
Корректировка
|
|
|
|
Обременения
|
|
|
|
Корректировка
|
|
|
|
Категория
|
|
|
|
Местоположение
|
|
|
|
Корректировка
|
|
|
|
Физические характеристики
|
|
|
|
и т.д.
|
|
|
|
Общая корректировка
|
|
|
|
Субъективный вес
|
|
|
|
Скорректированная цена земельного участка, руб. за 1 кв. м
|
|
|
|
Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.
Источник:
При необходимости согласование полученных значений стоимости земельного участка методом предполагаемого использования и методом сравнения продаж.
Согласование значений стоимости земельного участка представлено в таблице ниже
Таблица 7.2 – Согласование значений стоимости земельного участка
Метод
|
Стоимость, руб.
|
Субъективный вес
|
Предполагаемого использования
|
|
|
Сравнения продаж
|
|
|
Источник:
Таким образом, стоимость земельного участка, расположенного по адресу …. составит (округлённо) ____ млн. руб.
|
