7.3 Оценка затрат воспроизводства (замещения) Метод сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы основан на сравнении затрат на создание единицы площади или единицы объема объекта оценки с затратами на создание единицы площади или единицы объема аналогичного типового строения. В результате корректировки затрат для типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина затрат на создание улучшений объекта оценки.
В качестве аналога использован объект ...(сведения об объекте-аналоге, дата определения затрат на его создание, источник данных).
Результаты расчёта представлены в таблице.
Таблица 7.3. – Расчёт затрат на воспроизводство оцениваемого здания методом сравнительной единицы
Показатель
|
Значение
|
Источник
|
Затраты на единицу площади базового объекта, (руб.)/кв. м
|
|
|
Затраты на единицу объема базового объекта, (руб.)/куб. м
|
|
|
Площадь оцениваемого объекта, кв. м
|
|
|
Объем оцениваемого объекта, куб. м
|
|
|
Затраты на создание оцениваемого объекта, (руб.)
|
|
|
Корректировки на особенности оцениваемого здания
|
|
|
Затраты воспроизводства оцениваемого здания, (руб.)
|
|
|
Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других дне. единицах, например в долл. США.
Источник:
Индексный метод
Сметная стоимость строительства и общеплощадочных работ может быть определена индексным методом с использованием сборника укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест. В таблице ниже приведена необходимая информация здании, выбранном в качестве объекта-аналога.
Таблица 7.4 –Характеристика здания, выбранного в качестве аналога по Ко-Инвест
Номер таблицы в сборнике Ко-Инвест
|
|
Площадь аналога, кв. м
|
|
Конструктивная система аналога
|
|
Общая стоимость аналога в ценах 2008, руб. за куб. м
|
|
Подземная часть, включая фундамент, руб. за куб. м
|
|
Каркас, руб. за куб. м
|
|
Стены наружные, руб. за куб. м
|
|
Внутренние стены, руб. за куб. м
|
|
Перекрытия, руб. за куб. м
|
|
Кровля, руб. за куб. м
|
|
Окна, руб. за куб. м
|
|
Полы, руб. за куб. м
|
|
Отделка потолков, руб. за куб. м
|
|
Прочие конструкции, руб. за куб. м
|
|
Спец. конструкции, руб. за куб. м
|
|
Отопление, руб. за куб. м
|
|
Водоснабжение, руб. за куб. м
|
|
Электроснабжение, руб. за куб. м
|
|
Слаботочные системы, руб. за куб. м
|
|
Прочие инженерные системы, руб. за куб. м
|
|
Высота потолков аналога, руб. за куб. м
|
|
Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.
Источник: Сборник Ко-Инвест.
Комментарии
Расчет сметной стоимости строительства индексным методом на основании сборников Ко-Инвест предполагает не только корректировку данных по объекту-аналогу до объекта оценки с использованием поправочных коэффициентов, указанных в сборнике Ко-Инвест «Название сборника», но индексацию приведенных данных по коэффициенту роста строительно-монтажных работ (СМР), публикуемых ежеквартально ООО «Ко-Инвест». Ниже в таблице приведены основные корректировки, выполненные при определении полной стоимости замещения оцениваемого здания.
Таблица 7.4 – Расчет затрат на замещение оцениваемого здания
Показатель
|
Значение
|
Корректировка на высоту, руб.
|
|
Корректировка на объем
|
|
Средние региональные индексы СМР (дата сборника), рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. (декабрь 1999г.)
|
|
Средние региональные индексы СМР (дата оценки), рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г. (декабрь 1999г.)
|
|
Индекс Дата оценки/Дата сборника с поправкой на регион
|
|
Регионально-климатический индекс
|
|
Предпроектные изыскания и проектирование
|
|
Сумма затрат на замещение оцениваемого здания на дату оценки, руб./куб. м
|
|
Источник: Сборник Ко-Инвест «Название сборника», 200_ г., Выпуск _ «Региональные индексы», ООО «Ко-Инвест», ________ 201_
Комментарии
Индексный метод разбивки на компоненты
Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т. е. суммы издержек, необходимых для выполнения работ по созданию единичного объема элемента. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения.
Суммы затрат на строительство были определены в ценах …… года и представлены в таблице.
Таблица 7.5 – Расчёт стоимости здания индексным методом разбивки на компоненты
Наименование работ и затрат
|
Единица
Измерения СМР
|
Объем работ в ед. измер.
|
Стоимость СМР
|
руб. на ед. измерения
|
Общая тыс. руб.
|
Подготовка участка
|
|
|
|
|
Фундамент
|
|
|
|
|
Стены
|
|
|
|
|
Каркасы
|
|
|
|
|
Лестницы и площадки
|
|
|
|
|
Перекрытия
|
|
|
|
|
Кровля
|
|
|
|
|
Перегородки
|
|
|
|
|
Полы
|
|
|
|
|
Заполнение оконных проёмов
|
|
|
|
|
Заполнение дверных проёмов
|
|
|
|
|
Отделка
|
|
|
|
|
Водопровод, канализация
|
|
|
|
|
Сантехника
|
|
|
|
|
Система электроснабжения
|
|
|
|
|
Электроарматура
|
|
|
|
|
Теплоснабжение, вентиляция
|
|
|
|
|
Лифты
|
|
|
|
|
Благоустройство территории
|
|
|
|
|
Внешние инженерные сети
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого:
|
|
|
|
|
Коэффициент, учитывающий особые условия строительства:
|
|
|
|
|
Итого затраты на строительство
|
|
|
|
|
Источник:
Комментарии
Приведение стоимости, полученной с помощью укрупненных показателей, к уровню текущих цен осуществляется с помощью соответствующих индексов, а также с учетом принятого на момент оценки увеличения стоимости от накладных расходов, плановых накоплений, отчислений в соцстрах и т. д. Так как индексы удорожания работ и материалов различаются, необходимо учитывать отдельно удорожание для каждой из статей прямых затрат.
Таблица 7.5 – Расчёт затрат на строительно-монтажные работы (СМР)
Затраты на (СМР)
|
В ценах…г.
|
На дату
оценки
|
Индекс цен в строит.
|
Всего, тыс. руб.
|
|
|
|
в том числе: заработная плата рабочих, %
|
|
|
|
стоимость материалов, %
|
|
|
|
эксплуатация машин, %
|
|
|
|
Источник:
Комментарии
Таблица 7.6 – Расчёт затрат на строительно-монтажные работы (СМР)
1. Затраты на СМР на дату оценки, (руб., $)
|
|
2. Накладные расходы, в % от (1) и в (руб., $)
|
|
3. Плановые накопления, в % от (1+2) и в (руб., $)
|
|
4. Резерв на непредвиденные расходы, (руб., $)
|
|
5. Отчисления в соцстрах, в % от заработной платы и в (руб., $)
|
|
Итого прямые издержки, (руб., $)
|
|
Косвенные затраты
|
|
Итого прямые затраты на замещение (воспроизводство) с косвенными издержками, (руб., $)
|
|
Источник: Комментарии
Ресурсный метод.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат. Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена путем (обследования объектов, данных проектной документации и т. д.).
Расчет стоимости основных материалов выполнялся в ценах на дату оценки - на основе анализа рынка строительных материалов (источники данных по ценам).
Результаты расчета стоимости материалов приведены в таблице.
Таблица 7.7 – Расчёт стоимости материалов
Наименование строительных материалов
|
Единица
измерения
|
Количество
|
Стоимость,
единицы
|
Стоимость
общая
|
Цемент
|
т
|
|
|
|
Песок
|
куб. м
|
|
|
|
Щебень
|
куб. м
|
|
|
|
Кирпич
|
тыс. шт.
|
|
|
|
Панели стеновые
|
куб. м
|
|
|
|
Сталь арматурная
|
т
|
|
|
|
Сталь прокат
|
т
|
|
|
|
Кровельные материалы
|
кв. м
|
|
|
|
Трубы стальные
|
т
|
|
|
|
Пенобетон
|
куб. м
|
|
|
|
Раствор
|
куб. м
|
|
|
|
Стекло
|
куб. м
|
|
|
|
Затраты на основные материалы (руб., $)
|
|
|
|
|
Прочие матер. (руб., $)
|
|
|
|
|
Всего
|
|
|
|
|
Источник: Комментарии к таблице
Таблица 7.8 – Расчёт затрат на воспроизводство ресурсным методом
Вид затрат
|
Коэффициент
|
Стоимость,
тыс. руб.
|
Строительные материалы
|
|
|
Заработная плата основных рабочих (з/п)
|
|
|
Эксплуатация машин и механизмов
|
|
|
Итого прямые затраты
|
|
|
Накладные расходы
|
|
|
Прибыль подрядчика (плановые накопления)
|
|
|
Итого затраты на СМР
|
|
|
Прочие затраты:
|
|
|
Зимнее удорожание
|
|
|
Премия за ввод
|
|
|
Налоги
|
|
|
Итого прочие затраты
|
|
|
Итого затраты на СМР с прочими
|
|
|
Технадзор
|
|
|
Авторский надзор
|
|
|
Проектно-изыскательские работы
|
|
|
Итого
|
|
|
Непредвиденные расходы
|
|
|
Затраты воспроизводства для объекта, тыс. руб.
|
|
|
Источник:
Комментарии к таблице
В графе "Прочие материалы" учитывались отделочные материалы, покрытия полов, оконные и дверные проемы и т. п.
Соотношения компонентов железобетона (песок- цемент - щебень - арматурная сталь) и кирпичной кладки (кирпич - раствор) назначались (по действующим нормативным документам, на основании обобщения данных строительной практики и т. д.)
Затраты воспроизводства (замещения) дополнительных элементов здания и иных улучшений участка
В данном разделе предполагается оценить затраты на воспроизводство (замещение) ограждения земельного участка, асфальтового покрытия подъездных дорог и территории под парковку и т.д.
Таким образом, затраты на воспроизводство(замещение) улучшения земельного участка на дату оценки составят ___ руб.
|
