ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
Вводная часть реального отчета об оценке содержит письмо оценщика заказчику, а учебный отчет как курсовая работа начинается с введения. Назначение текстов вводной части – кратко осветить алгоритм и результат работы по выполнению задания на оценку, с указанием исполнения важнейших требований задания и нормативных документов, а также отклонений от этих требований.
Письмо Заказчику (персональное обращение к лицу, подписавшему договор на проведение оценки). В соответствии с заданием и договором на проведение работ по оценке, заключенными между Вами и Исполнителем №…. от (дата, месяц, год), произведен осмотр и определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: (город, улица, дом).
Оценка объекта выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ, а также с Международными и Федеральными Стандартами оценки. В оценке были использованы три стандартных подхода к оценке (доходный, затратный, сравнительный). При этом оценщик исходил из предположения, что объект не заложен, а также не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории. Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на результатах анализа всей представленной и найденной информации об объекте и на профессиональном опыте и знаниях оценщика.
Оценщик не проводил проверку финансовых и иных данных, предоставленных Вашей организацией. Указанная информация принята как достоверная. Обращаю Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Все разделы отчета посвящены единой цели – определению рыночной стоимости объекта и должны трактоваться не раздельно, а только в контексте полного текста отчета, с учетом принятых ограничений и допущений.
Основываясь на проведенных исследованиях и произведенных расчетах, оценщик пришел к выводу:
рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: город, улица, № дома по состоянию на (дата, месяц, год) округленно и без учета НДС составляет: цифрами и прописью рублей, предусмотренной заданием.
(подпись, дата).
Введение (в курсовой работе). Основание для выполнения работы – договор между Заказчиком и Исполнителем или задание руководителя с указанием цели оценки (определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной или иной) стоимости в соответствии с нормами Федерального Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.98 №135-ФЗ, Международных и Федеральных стандартов оценки. При подготовке отчета оценщик придерживался принципов, установленных Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО№3): существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности использованной информации, представляемых материалов и описания процедур оценки.
Работа по оценке объекта выполнялась по этапам, представленным ниже (далее дается представление об этапах исследования).
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на определяемую стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта (особенности подходов и процедур анализа).
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости (особенности подходов и процедур анализа).
Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта (особенности анализа).
Определение стоимости земли: выявлены сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внесены поправки с учетом особенностей оцениваемого участка; исходя из этого, была определена текущая рыночная стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены методы трех подходов (затратного, сравнительного анализа продаж и доходного), являющихся стандартными.
Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.
В соответствии с ФСО №3 в первом разделе отчета «Основные факты и выводы» представлены: общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки.
Далее приводится задание на оценку, сообщаются сведения о заказчике оценки, об оценщике, о стандартах оценки и используемых источниках информации. Затем дается подробное описание объекта оценки и характеристик окружающей среды, включая анализ характеристик рынка недвижимости и всех внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
В разделах, посвященных собственно оценке, подробно описываются методы, техники и процедуры применения доходного, затратного и сравнительного подходов к определению стоимости. В заключительном разделе отчета представлено обоснованное согласование результатов, полученных с применением различных подходов.
В приложении к отчету об оценке содержатся копии документов, подтверждающих правовой статус объекта, а также рыночные данные, использованные в процессе оценки.
|
