5.1. Понятия устанавливаемых видов стоимости
Определение понятий видов стоимости, устанавливаемых в соответствии с заданием на оценку, и комментарии, уточняющие эти понятия применительно к назначению оценки:
– при оценке для целей продажи на рыночных условиях определяется рыночная стоимость, необходимая для задания цены предложения, а также стоимость реализации (ожидаемое значение денежной суммы, которую продавец может получить в день продажи);
– при оценке для целей ускоренной продажи определяются: рыночная стоимость, поправка, снижающая рыночную стоимость до уровня ликвидационной стоимости (своей для заданного заказчиком периода экспозиции, используемой для назначения цены предложения) и стоимость ограниченной реализации (ожидаемое значение денежной суммы, которую продавец может получить в день продажи;
– при оценке для других вариантов предполагаемого использования результатов оценки и связанных с этим ограничениями – определяются иные стоимости с соответствующими комментариями).
5.2 Принципы оценки
Описание принципов оценки, использованных автором отчета, с подробным анализом особенностей применения принципа НЭИ, подлежащих учету в соответствии с приведенным в задании на оценку вариантом предполагаемого использования результатов оценки и связанными с этим ограничениями. Указываются особенности анализа с учетом достоинств текущего использования объекта и ограничений по набору возможных вариантов использования земли и улучшений.
5.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки
Краткая характеристика и обоснование выбора подходов к оценке, методов и техник оценки, использованных в работе
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость объекта недвижимой собственности определяется методами капитализации издержек или методом компенсации издержек. Первый метод применяется для оценки объекта нового или слабо изношенного, второй – для оценки умеренно изношенного объекта. Для сильно изношенного объекта применяется комбинированный (затратно-доходный) подход.
Объект оценки - умеренно изношен, поэтому для определения его стоимости используется метод компенсации издержек затратного подхода. В рамках данного метода рыночная стоимость объекта недвижимости равна стоимости прав застройки земельного участка плюс затраты замещения (или воспроизводства) на создание улучшений, плюс прибыль проекта девелопмента и минус потери стоимости из-за накопленного износа.
Для определения рыночной стоимости прав застройки земельного участка (прав собственности – на основе договора купли-продажи или прав пользования и владения - на основе договора аренды) применяются: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, метод капитализации земельной ренты и метод предполагаемого использования. При наличии необходимой информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод сравнения продаж, в его отсутствие предпочтительным является метод предполагаемого использования. В данной работе использованы методы……(рекомендуются метод сравнительного анализа сделок и метод предполагаемого использования).
Затраты воспроизводства определяются как денежная сумма, необходимая для создания точной копии оцениваемого строения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Затраты замещения определяются как денежная сумма, необходимая для создания на этом же участке современного строения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен. Поскольку (указываются причины), в данной работе определяются затраты воспроизводства (замещения). В связи с отсутствием рыночных данных о величине прибыли проекта девелопмента эта прибыль определяется расчетным путем по методике [5] (стр. 303-309).
Сравнительный подход к оценке основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Методы сравнения продаж наиболее действенны для объектов недвижимости, о недавних сделках с которыми имеется достаточное количество надежной информации. Для оценки конкретного объекта применяется метод сравнительного анализа сделок методиками количественного или качественного анализа в зависимости от объема информации о сделках. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. В данной работе собрана информация о сделках и предложениях, которая позволяет применить в оценке объекта техники количественного (качественного) анализа сделок.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки объекта исходя из того принципа, что стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью всех будущих чистых операционных доходов, которые может принести объект оценки. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Подход реализуется методами прямой капитализации дохода (при примерном постоянстве этих доходов в прогнозируемом периоде использования объекта будущим собственником) или методом капитализации доходов нормой отдачи на капитал. В данной работе используется второй метод - более предпочтительный при необходимости учета изменений доходности объекта с анализом рисков.
|
