9.5 Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход (ЧОД, Net Operating Income — NOI или Io) — это чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из эффективного валового дохода всех операционных расходов. В практике оценки принято считать чистый операционный доход до налога на прибыль.
Таблица 9.3 – Расчет чистого операционного дохода на основании полученной информации
Отчет о доходах и расходах
|
Значение, руб. (или $) в год
|
Потенциальный валовой доход от аренды
|
|
Потери доходов из-за вакансий и неплатежей, %
|
|
Эффективный валовой доход (Ieg)
|
|
Операционные расходы
|
|
Коэффициент операционных расходов, %
|
|
Чистый операционный доход (Io)
|
|
Комментарии к таблице.
9.6 Определение прогнозного периода
Весь срок прогнозируемых денежных потоков обычно разделяется на две части: прогнозный период и постпрогнозный период.
В прогнозном периоде, как правило, наблюдаются колебания доходов и расходов, связанные с выходом объекта на рынок. В этот период функционирование объекта еще не стабилизировалось, и могут отсутствовать четко выраженные тенденции в развитии. Это наиболее сложный участок прогнозирования, поскольку приходится детально анализировать факторы, влияющие на величину денежного потока, и прогнозировать их изменение по отдельности.
При выборе адекватной длительности прогнозного периода следует учитывать, что, с одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем более обоснована итоговая величина текущей стоимости объекта, однако, с другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины доходов, расходов, темпов инфляции.
При выборе длительности периода прогнозирования были учтены следующие моменты …..
9.5 Определение ставки дисконтирования
Величина ставки дисконтирования связана с ожидаемым инвестиционным риском. Концепция риска предполагает, что все инвестиции находятся в промежутке между полной уверенностью в окупаемости денежных средств (нулевой риск) и полной неуверенностью в их окупаемости (бесконечный риск). При рассмотрении двух инвестиционных возможностей, обещающих равную ожидаемую доходность в денежном выражении, инвестор обычно предпочитает инвестиции с наименьшей степенью риска или, напротив, рассчитывает на более высокую доходность по инвестициям с более высокой степенью риска.
Для определения нормы отдачи на капитал используются методы:
– метод рыночной экстракции (для определения общей нормы отдачи на капитал) - с проверкой результата техникой альтернативных проектов
– метод САРМ (модель ценообразования финансовых активов – для определения нормы отдачи на собственный капитал).
Пример реализации метода рыночной экстракции
Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.
Перечислим основные этапы данного метода.
1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом оценки, с известными ценами сделок и рыночной ставкой аренды.
2. Моделирование денежных потоков для сопоставимых объектов на прогнозный период, превышающий срок окупаемости.
3. Расчет внутренней нормы отдачи на капитал.
Для определения общей нормы отдачи техникой экстракции оценщик был отобран объекты, для которых известны стоимость предложения и рыночная ставка аренды. При моделировании денежных потоков принимались следующие допущения, соответствующие выводам по анализу рынка недвижимости (п.4.2):
– прогнозный период – 8 лет;
– операционные расходы – 30% от эффективного валового дохода;
– темп роста ставки аренды и стоимости объекта принят по результатам анализа рынка (п.4.2).
Расчеты и описание аналогов вынесены в приложение ________-, результаты расчетов сведены в таблицу, приведенную ниже.
Таблица 9.4 – Пример расчета внутренней нормы отдачи по аналогам для офисной недвижимости
Объекты
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
Источник информации
|
|
|
|
Адрес
|
|
|
|
Название бизнес-центра
|
|
|
|
Полезная площадь, кв. м.
|
8 000
|
11000
|
8880
|
Цена предложения, руб. за кв. м без НДС
|
122 881
|
92 373
|
45 000
|
Скидка
|
10%
|
10%
|
10%
|
Ставка аренды, руб. за кв. м полезной площади в год без НДС с коммунальными услугами
|
10169
|
10169
|
7017
|
Бизнес-центр класс
|
В
|
А
|
А
|
Цена покупки без НДС, руб./кв.м.
|
- 122 881
|
-92 373
|
-45 000
|
Чистый операционный доход 1-го года, руб./кв. м в год
|
6 407
|
6 407
|
4 421
|
Чистый операционный доход 2-го года, руб./кв. м в год
|
6 825
|
6 825
|
4 710
|
Чистый операционный доход 3-го года, руб./кв. м в год
|
7 242
|
7 242
|
4 997
|
Чистый операционный доход 4-го года, руб./кв. м в год
|
7 656
|
7 656
|
5 283
|
Чистый операционный доход 5-го года, руб./кв. м в год
|
8 068
|
8 068
|
5 567
|
Чистый операционный доход 6-го года, руб./кв. м в год
|
8 478
|
8 478
|
5 850
|
Чистый операционный доход 7-го года, руб./кв. м в год
|
8 887
|
8 887
|
6 132
|
Чистый операционный доход 8-го года, руб./кв. м в год и стоимость реверсии
|
213 088
|
162 491
|
81 044
|
Внутренняя норма отдачи, IRR
|
12%
|
13%
|
16%
|
Субъективный вес
|
25%
|
25%
|
50%
|
Источник: расчеты оценщика
При согласовании объекту-аналогу 3 был назначен максимальный вес вследствие его близости по местоположению к объекту оценки.
Таким образом, средневзвешенное значение общей нормы отдачи на капитал, полученной методом рыночной экстракции, составляет 14,39%.
Принятый прогноз годовых темпов инфляции и ожидания инвесторов рынка недвижимости позволили принять снижающиеся темпы общей нормы отдачи на капитал. Темп снижения нормы отдачи равен темпу снижения инфляции. Принятые значения нормы отдачи представлены в таблице ниже.
Таблица 9.5 – Пример прогноза реальной нормы отдачи для объекта недвижимого имущества
Прогнозный год
|
1-й
|
2-й
|
3-й
|
4-й
|
5-й
|
6-й
|
7-й
|
8-й
|
Норма отдачи
|
14,39%
|
14,39%
|
14,39%
|
14,39%
|
14,39%
|
14,39%
|
14,39%
|
14,39%
|
Изменение инфляции нарастающим итогом
|
-0,43%
|
-0,82%
|
-1,19%
|
-1,53%
|
-1,86%
|
-2,16%
|
-2,45%
|
-2,45%
|
Норма отдачи
|
13,96%
|
13,57%
|
13,20%
|
12,86%
|
12,53%
|
12,23%
|
11,94%
|
11,94%
|
Источник: расчеты оценщика
|
