При рассмотрении обращения было установлено, что в 2008 году им на троих за общую площадь 1/2 части жилого дома - 72,1 кв. м и земельный участок - 1482 кв. м предлагались однокомнатные квартиры по ул. Волгоградской общей площадью 42,9 кв. м стоимостью 2030000 рублей, 43,2 кв. м стоимостью 2005000 рублей и 43,1 кв. м стоимостью 1940000 рублей.
В 2009 году за принадлежащие им доли жилого комплекса и земельного участка им предлагалась выкупная цена в размере 2100000 рублей каждому. Они вновь не согласились, а стоимостные требования увеличили.
Рыночная стоимость объекта с учетом жилого дома и вспомогательных строений, плодово-ягодных насаждений, земельного участка, согласно отчету Фонда имущества РМ от 30.07.2010, была оценена в 7562000 рублей.
Данное заключение заявители не оспаривали, в рамках судебного разбирательства по иску Администрации г. Саранска ходатайств о проведение экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости не заявляли.
Решением Ленинского районного суда от 07.04.2011, вступившее в законную силу 17.05.2011, право собственности заявителей на доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом прекращено. Законность постановленного решения исследовалась апелляционной инстанцией, которая не нашла оснований для его отмены.
Закономерно возникает вопрос: не ущемлены ли права собственников? Чтобы ответить на этот вопрос, приведем другой пример, имеющийся в практике Уполномоченного.
В соответствии с постановлениями Главы Администрации г.о. Саранск от 30.01.2009 NN 172 и 175 земельный участок, на котором в числе других объектов находится двухэтажный коттедж семьи гр-на Т., подлежал изъятию в целях размещения автомобильной дороги по ул. Серова на участке от ул. Б.Хмельницкого до ул. Ленина в р.п. Николаевка. Уведомлением от 27.11.2009 собственник извещен о предстоящем изъятии.
Постановлением Администрации г.о. Саранск от 29.03.2013 N 794 земельный участок гр-на Т. подлежал изъятию путем выкупа. В апреле 2013 года Администрацией за жилой дом и земельный участок была предложена выкупная цена в размере 5576000 рублей.
От предложенной цены гр-н Т. отказался. Уполномоченному выразил беспокойство, не будет ли эта цена еще меньше при обращении Администрации в суд.
В обоих случаях орган местного самоуправления точно следовал законодательным нормам: взамен сносимого жилья собственники в пределах полученной выкупной цены могут приобрести себе другое жилье. Исходя из чего, можно сделать вывод: их право на жилище не нарушено.
Вместе с тем, очевидно, что собственники индивидуальных жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд находятся в неравном положении с исполнительным органом власти. Одна из составляющих неравности - порядок определения размера денежного эквивалента занимаемых собственниками помещений. Определяя выкупную цену изымаемого помещения, органы местного самоуправления не учитывают всего спектра убытков, которые несет собственник при смене места проживания.
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, а не статья 7.
Ст. 7 Жилищного кодекса РФ однозначно устанавливает, что выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. Получается, что гражданам при сносе их дома по ул. Тамбовской, к примеру, не учли к выплате суммы, которую они потратят при оформлении права собственности в случае если бы согласились на вселении в предложенные им квартиры. А как учитываются другие оговоренные законом расходы? Поэтому не случайно проблема компенсации собственнику изымаемого жилого помещения понесенных им убытков вызывает столь резкое противостояние граждан и местных властей.
Если районной (городской) администрации не удалось договориться с собственником о цене, то, как правило, по инициативе администрации собственника ждет судебное рассмотрение о принудительном прекращении права частной собственности. С одной стороны, собственник должен быть рад, что его ситуацию рассмотрит суд, так как в соответствии с законодательством никто не может лишить его имущества иначе как по решению суда, а с учетом неприкосновенности частной собственности принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Но тут-то его и поджидает неприятность в виде оценки изымаемого имущества. Два приведенных выше примера красноречиво свидетельствуют о присутствии субъективизма. Как можно в 2010 году половину одноэтажного дома, построенного несколько десятилетий назад, по ул. Тамбовской оценить в 7,5 млн. рублей, а двухэтажный коттедж по ул. Серова - в 5,5 млн. рублей в 2013 году? Предложенные цены не могут устраивать собственников, которые в свое жилье вложили немало средств и сил, а теперь вынуждены начинать все сначала, обустраивая жилье на новом месте.
Возможно или невозможно избежать столкновения личных и общественных интересов? Уполномоченный считает, что возможно. Мнение крепится на правовых основах нашей страны. Правовое государство обязано защищать интересы человека, законно проживающего на его территории, где в силу обстоятельств решено построить общественный объект.
Ветхое и аварийное жилье.
Капитальный ремонт
Уже давно стало очевидным, что в России значительную часть многоквартирных домов по всем основаниям можно признать ветхой или аварийной. Несмотря на это, длительное время действенных мер не предпринималось. За последние годы ситуация изменилась. Для расселения граждан из непригодных для проживания жилищ из федерального бюджета через Фонд содействия развитию жилищно-коммунального хозяйства в регионы поступают денежные средства.
В декабре 2013 года на заседании Госсовета Путин В.В. активность работ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья подверг резкой критике, поскольку соответствующий план был выполнен лишь на 4%.
В Мордовии ситуация с освоением федеральных средств намного лучше. В целях решения задачи Постановлением Правительства от 24.12.2012 N 472 утверждена Республиканская адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Мордовия" на 2013 - 2017 годы". На ее реализацию направлено 801,65 млн. рублей. За счет освоения этих средств планировалось расселить 180 аварийных многоквартирных домов общей площадью 28,6 тысяч кв. метров, построить 50 жилых домов для переселения 1822 жителей в 28 муниципальных образованиях республики.
За прошедший год были расселены жители аварийных домов в Ардатовском, Атюрьевском, Большеигнатовском и Зубово-Полянском муниципальных районах. Завершено переселение еще в 14 населенных пунктах.
В недалеком будущем расселение будет возможно посредством использования некоммерческого жилищного фонда, нормативно-правовая база для функционирования которого готовится в республике. К строительству одного такого дома планируется приступить в г. Рузаевке.
В то же время, проблемы есть, и они значительные. Как отметил Глава республики Волков В.Д. в Послании Государственному Собранию, в 2013 году было расселено менее 10% запланированных к сносу аварийных домов. Еще хуже положение в Кадошкинском, Торбеевском, Большеберезниковском, Лямбирском, Рузаевском районах и г.о. Саранск. В связи с этим Глава потребовал закончить запланированное переселение к маю 2014 года.
Удельный вес ветхого и аварийного фонда в Мордовии к общей площади жилья в ПФО остается стабильно высоким и составляет 1,7%. К примеру, в Ульяновской области - 1,1%, Чувашской Республике - 1,5%, Республике Татарстан - 1,3%, Самарской области - 2%, Нижегородской области - 2,2%, Пермском крае - 4,4%, Кировской области - 7%.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики, в целом по республике на конец 2012 года ветхими и аварийными признано 1458 многоквартирных жилых домов и 4251 индивидуально-определенное здание, в которых проживает 20,2 тысячи человек. При этом по условиям упомянутой Программы до сентября 2017 года будут переселены жители многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными только до 01.01.2012, и в количестве 7532.
Каким образом будут улучшать свои жилищные условия граждане аварийных домов, признанных таковыми после 01.01.2012, пока неизвестно. Остается надеяться, что из Жилищного кодекса РФ не исключат нормы п. 2 ст. 57, гарантирующие предоставление во внеочередном порядке жилых помещений гражданам, занимающим жилые помещения, признанные в установленном законом порядке непригодными для проживания.
Следует также отметить, что сама процедура признания жилого дома таковым или жилого помещения продолжает оставаться противоречивой. Нет системного подхода. Процесс отселения непрозрачен, нелогичен и крайне затянут. На одни дома, которые вот-вот рухнут, органы местного самоуправления десятилетиями не обращают внимания. Другие, относительно крепкие, могут вмиг стать аварийными и подлежащими сносу. Все зависит от многих факторов, в числе которых и заинтересованность в земельном участке.
Несовершенная практика переселения граждан из ветхого и аварийного жилья порождает конфликты между органами местного самоуправления и гражданами. Как следствие - многочисленные обращения граждан в различные инстанции.
Дом жительницы Темниковского района - гр-ки Я., пострадал от последствий паводка в 2012 году, вследствие чего перестал отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Однако каких-либо действий по признанию его непригодным для проживания муниципальный орган власти не принял, на что она пожаловалась Уполномоченному.
При рассмотрении обращения выяснилось, что дом признан непригодным для эксплуатации еще в июле 2010 года и включен в региональную адресную программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья на 2014 год. Только вот уведомить об этом заявительницу забыли.
Дом пенсионерки Ж. разваливается "на глазах", но признать его аварийным не предоставляется возможным.
Гр-ка Ж. занимает одну из двух квартир одноэтажного дома на основании ордера, выданного 11.11.2002 администрацией д. Русское Баймаково Рузаевского района. Поскольку жилье имеет даже видимые следы непригодности, а она является его нанимателем, то в соответствии с п. 42 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, имеет право на обращение в органы местного самоуправления об улучшении жилищных условий во внеочередном порядке.
Сначала орган местного самоуправления сообщил Уполномоченному, что в соответствии с упомянутым Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, оценка жилого помещения межведомственной комиссией производится на основании заявления собственника жилого помещения, а гр-ка Ж. с таким заявлением не обращалась. То, что она - только наниматель, во внимание не приняли.
Затем оказалось, что данное жилое помещение вообще не имеет собственника, в реестр муниципального имущества не включено. Каких-либо активных действий по признанию его бесхозяйным орган местного самоуправления не предпринимал.
Вмешательство Уполномоченного заставило местную власть обратить внимание на опасные для жизни условия проживания пенсионерки. "Ни шатко, ни валко" пошел процесс установления собственника помещения. Без оформления права гр-ки Ж. на внеочередное улучшение жилищных условий ей по договору социального найма предложено занять квартиру в многоквартирном доме в том же населенном пункте. В квартире идет "вялотекущий" ремонт, без которого помещение жилым не назовешь, поэтому вселение не представляется возможным.
Следующий пример - случай нарушения прав граждан вследствие бездействия органа местного самоуправления, который в соответствии с п. 9 ст. 14 Жилищного кодекса РФ обязан осуществлять контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.
Обратившийся к Уполномоченному гр-н П. не нуждается в улучшении жилищных условий, но приобретенное им жилое помещение не отвечает признакам пригодности и его не представляется возможным приватизировать.
При рассмотрении обращения установлено, что здание общежития по ул. Гагарина, 34 г. Саранска относилось к муниципальному жилищному фонду и находилось в ведении муниципального предприятия "Ремстрой". Став ОАО, эта организация приватизировало здание вместе с жильцами. Впоследствии оно стало собственностью ООО "Химэкс", потом ООО "Купол" и ООО "Прогэкс" (двум последним обществам принадлежала только его часть площадью 219,9 кв. м).
25.06.2002 Арбитражный суд признал включение общежития в уставной капитал ОАО "Ремстрой" недействительным. Администрация г.о. Саранск принимала участие в судебном процессе и была вправе не допустить регистрации прав собственности ответчиков на этот объект. Однако меры к возврату общежития в муниципальную собственность приняты не были.
В соответствии с условиями договора купли-продажи от 20.08.1997 продавец (ОАО "Ремстрой") обязался переселить всех проживающих граждан в другие помещения в течение 7 лет, т.е. до 20.08.2004, но данное обязательство не выполнил, и покупатель (ООО "Химэкс") обратился в суд.
Поскольку законодательство не предусматривало приватизации юридическими лицами жилищного фонда, Арбитражный суд решением от 16.11.2006 договор купли-продажи недвижимости признал ничтожной сделкой, не влекущей правовых последствий.
Несмотря на это судебное решение, в нарушение жилищных прав граждан, права собственности юридических лиц на часть здания общежития были зарегистрированы. Но при этом муниципальный орган власти мер для приостановления регистрации вновь не принял.
С 2012 года гр-н П., добиваясь ответа на вопрос: "Кто же является истинным владельцем здания общежития, у которого можно потребовать передачи в собственность жилого помещения?", активно обращается в различные инстанции. Инициировал ряд судебных процессов.
Одновременно с этим один из покупателей части общежития ООО "Химэкс" решением Арбитражного суда от 24.05.2012 признан банкротом, и в отношении его имущества открыто конкурсное производство.
Или в связи с этими событиями, или при наличии других Администрация г.о. Саранск наконец-то заявила исковые требования к ООО "Химэкс" и ООО "Прогэкс" о возврате в муниципальную собственность здания общежития. Однако решением Арбитражного суда от 20.12.2013 в иске было отказано по причине пропуска сроков исковой давности.
Пока бывшие, действующие и возможные собственники решают между собой вопросы имущественного характера, гр-н П. не может добиться восстановления нарушенных жилищных прав. Граждане, имеющие по документам право на проживание в жилых помещениях общежития в надлежащих условиях, оказались в ситуации, когда здание в целом находится в собственности коммерческих структур, которые по отношению к ним никаких обязательств не имеют.
Только в случае если в апелляционном порядке право муниципальной собственности будет признано, Администрация обязуется выбрать управляющую компанию и заключить договор социального найма жилого помещения.
А к Уполномоченному поступило новое обращение гр-на П., в котором он просит содействия в восстановлении его прав как потребителя на жилищно-коммунальные услуги, так как водопроводная, сантехническая, а также системы подачи электричества и тепловой энергии находятся в неудовлетворительном состоянии. К тому же собственник не осуществляет прием коммунальных платежей от граждан.
Рассмотрев его, Государственная жилищная инспекция сообщила, что по результатам проведения ведомством проверки ООО "Химэкс" выдано предписание в срок до 01.04.2014 произвести текущий ремонт розлива холодной воды и сантехнических приборов, а также заключить с жильцами договор на оплату и поставку коммунальных услуг.
|
