7.7 Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода
Таблица 7.16 – Итоговая таблица реализации затратного подхода
Рыночная стоимость участка земли, (руб., $)
|
|
Полная стоимость воспроизводства (замещения) улучшений, (руб., $)
|
|
Потери стоимости из-за износа и устаревания (руб., $)
|
|
Рыночная стоимость объекта, (руб., $)
|
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, по состоянию на дату оценки ___________ года, составляет (округлённо) без учета НДС ___________ млн. российских руб., в том числе стоимость земельного участка __________ млн. российских руб.
8 ОЦЕНКА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 8.1 Общие положения
Применение метода сравнения сделок заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах (элементах сравнения), имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице сравнения.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен сделок с объектами сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
К основным ценообразующим факторам относят [5]:
1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связываются со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.
Обременение объекта договорами аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.
Сервитуты и общественные обременения.
Обязательность предоставления права прохода, проезда или прокладки коммуникации через участок или (и) строение.
Ограничение перечня функций, допускаемых к реализации на объекте, а также ограничение размеров и характеристик улучшений: правилами зонирования территории или социальными причинами, ограничение этажности здания, ограничениями по предельной загруженности территории строениями.
Качества прав на земельный участок в составе объекта.
Собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды.
Имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.
2.Условия финансирования.
Льготное кредитование продавца покупателем. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитал (процент по кредиту ниже рыночного) или представляет ему беспроцентную отсрочку платежей.
Платеж эквивалентом денежных средств. В этом случае, требуется перерасчет в денежную форму.
3. Особые условия. Выявить наличие и степень влияния каждого из этих факторов весьма сложно, поэтому желательно не использовать в расчетах аналоги, требующие корректировок по данной группе факторов.
Наличие финансового давления на сделку.
Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой.
Обещание субсидий или льгот на развитие и т.д.
4.Условия рынка.
Изменение цен во времени. Корректировке подлежат различия в стоимости, если объект-аналог продан покупателю в момент, отстоящий от даты оценки на период, на протяжении которого цены на соответствующем рынке значимо (не пренебрежимо мало) изменились. Корректировка должна выполняться с учетом анализа трендов, который оценщик должен привести в разделе анализа рынка.
Отличие цены предложения от цены сделки. Цена предложения корректируется внесением поправки на скидку, определенную на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.
5. Местоположение.
Характеристика района и окружения.
Близость к центрам деловой и социальной активности и трудовым ресурсам.
Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние подъездных дорог.
Качество среды (рекреация и экология).
Состояние окружающей застройки.
6.Физические характеристики
Характеристики земельного участка (размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности)
Архитектурно-планировочные решения. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков.
В состав важных факторов включены:
Состояние элементов конструкций,
Необходимость их реконструкции и ремонта,
Внешний вид строения (архитектурный стиль),
Ориентация входа (во двор или на улицу).
Износ и потребность в ремонте строений.
Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт).
Класс инженерного оборудования (импортное, частично импортное, современное отечественное, устаревшее отечественное).
Потребность в ремонте помещений (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости либо вследствие переориентации в иной сегмент рынка аренды, либо с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.
Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремонта).
Состояние инженерного оборудования (новое, не требует /требует замены).
7.Экономические характеристики.
Функциональность (соотношение полезных и общих площадей).
Возможность ресурсосбережения
Степень соответствия наиболее эффективному использованию.
8. Сервис и дополнительные элементы.
Обеспеченность связью и коммунальными услугами.
Наличие парковки и (или) гаража.
Состояние системы управления и безопасности.
Наличие оборудования для бизнеса.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов3.
В рамках данной работы используется метод сравнительного анализа сделок (предложений), который может реализоваться двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами приведения цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:
техники количественного анализа - техники компенсационных корректировок и техники факторного анализа (техника парного сравнения цен сделок, техники линейной алгебры, техника множественного регрессионного анализа);
техники качественного анализа: техники качественного сравнения цен и техника квалиметрического моделирования.
Каждая из групп техник имеет свои преимущества и недостатки, а также наиболее оптимальные области применения. Техники количественного анализа более предпочтительны на развитых рынках, т.к. позволяют точнее определить искомую величину, а также не прибегать к дополнительным предположениям и экспертным оценкам, т.е. они более объективны. На узких или ограниченных рынках техники количественного анализа могут давать серьезные погрешности, поскольку количество сделок на подобных рынках обычно невелико, а также часто имеют место нерыночные мотивации. В подобных ситуациях более предпочтительны техники качественного анализа.
В данной работе в рамках метода сравнительного анализа сделок реализована техника факторного анализа.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в приложении (табл. №…).
Таблица 8.1 включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
Таблица 8.1 - Таблица корректировок по сравнимым продажам
Номер объекта
|
ОО
|
ОА1
|
…
|
ОАn
|
Источник информации
|
|
|
|
|
Адрес
|
|
|
|
|
Фотография объекта на дату оценки
|
|
|
|
|
Стоимость объекта с НДС, руб.
|
|
|
|
|
Стоимость объекта без НДС, руб.
|
|
|
|
|
Общая площадь, кв. м
|
|
|
|
|
Площадь земельного участка, кв. м
|
|
|
|
|
Кол-во этажей
|
|
|
|
|
Предложение к продаже, кв. м
|
|
|
|
|
Стоимость без НДС, руб. за кв. м общей площади улучшения
|
?
|
|
|
|
Цена сделки/предложения
|
|
|
|
|
Корректировка на условия реализации
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. за кв. м общей площади улучшения
|
|
|
|
|
Права на земельный участок
|
|
|
|
|
Корректировка на различия в правах на земельный участок, руб.
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. за кв. м общей площади улучшения
|
|
|
|
|
Коэффициент застройки участка
|
|
|
|
|
Корректировка на коэффициент застройки участка
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. за кв. м общей площади
|
|
|
|
|
Корректировка на масштаб
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. за кв. м общей площади
|
|
|
|
|
Престижность с точки зрения местоположения
|
|
|
|
|
Корректировка на местоположение
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. за кв. м общей площади
|
|
|
|
|
Удобство с точки зрения транспортной доступности
|
|
|
|
|
Корректировка на удобство с т.з. трансп. Доступ.
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. за кв. м общей площади
|
|
|
|
|
Физические характеристики объекта
|
|
|
|
|
-система кондиционирования
|
|
|
|
|
- электроснабжение
|
|
|
|
|
- система безопасности
|
|
|
|
|
- высота потолков в "чистоте"
|
|
|
|
|
Парковка
|
|
|
|
|
Прочие характеристики
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость, руб. за кв. м здания
|
|
|
|
|
Источник:
Комментарии к таблице. (Обоснование величин корректировок)
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества на дату оценки, полученная посредством техники __________ в рамках сравнительного подхода, без учета НДС равна ____ российских рублей за кв. м общей площади здания или _____ млн. российских рублей.
|
