Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания (офисного центра, жилого дома, торгового центра…), расположенного по адресу по дисциплине: «Оценка недвижимости»

7.4 Определение прибыли проекта девелопмента Прибыль проекта девелопмента (прибыль предпринимателя) – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство объекта. Прибыль предпринимателя (коэффициент прибыли Pr) является функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации (метод определения представлен в [5], стр. 305): , (7.1) где k – срок строительства объекта, кварталы, определен на основании СНИП1.04.03-85*; Ej – квартальные издержки девелопера, включающие затраты на приобретение земельного участка (El) и сметную себестоимость строительства (Eb); Yc – альтернативная квартальная норма отдачи на капитал. Таким образом прибыль предпринимателя на дату оценки составит _% от затрат на воспроизводство (замещения) 7.5 Определение полной стоимости воспроизводства (замещения) Расчет полной стоимости улучшения с учетом прибыли девелопера. Таким образом, полная стоимость здания и дополнительных элементов (включая специфические элементы зимнего сада, асфальтовое покрытие и ограждение) составит без учета НДС __ млн. руб. 7.6 Определение потерь стоимости Износ (устаревание) - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его функционального или внешнего устаревания. Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ – это износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта, если при этом стоимость объекта вырастет на величину, превышающую затраты. Устранение износа включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван недостатками планировки, несоответствием объекта техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае функциональное устаревание считается неустранимым. Физический износ и функциональное устаревание обычно присущи самому объекту оценки. Ему же может быть присуще устаревание юридической сущности объекта (если, например, объект сдан в аренду до даты оценки по заниженной ставке аренды) Внешнее устаревание вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т. д. Для определения потерь стоимости вследствие накопленного износа в данной работе применялся метод разбивки. Метод разбивки Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов потерь стоимости или экономически нецелесообразно). Одним из способов определения степени повреждения в % от стоимости нового элемента является сопоставление сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в нормативе: ВСН 53-86р «Определение физического износа жилых зданий». Таблица 7.8 – Расчет потерь из-за неустранимого физического износа Основные конструктивные элементы Удельный вес в общей стоимости, % Срок эксплуатации, лет Неустранимый износ, % Факти- ческий Нормативный по сроку эксплуатац. фактический Фундамент Стены Каркас Лестницы Перекрытия Кровля Перегородки Полы Окна Двери Отделка Водопровод, канализация Сантехника Система электроснабжения Электроарматура Теплоснабжение Вентиляция Лифты Благоустройство территории Внешние инженерные сети Всего Источник: Комментарии к таблице. Таблица 7.9 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания Необходимость дополнений Стоимость установки дополнения в существующем здании, (руб., $) при строительстве, (руб., $) Функциональное устаревание, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице. Таблица 7.10 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания Замена и модернизация Стоимость существующего элемента, (руб., $) Физический износ, (руб., $) Стоимость демонтажа, (руб., $) Возврат материалов, (руб., $) Стоимость монтажа нового элемента, (руб., $) Функциональное устаревание, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице. Таблица 7.11 – Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания Сверхулучшения (если используется стоимость замещения, то первые две строки = 0) Затраты воспроизводства, (руб., $) Физический износ, (руб., $) Стоимость ликвидации, (руб., $) Возврат материалов, (руб., $) Функциональное устаревание, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице. Таблица 7.12– Расчет потерь из-за неустранимого функционального устаревания Недостатки ( Элементы здания, не включенные в стоимость строительства, но которые должны быть) Чистая потеря дохода, (руб., $) Норма капитализации для зданий, % Стоимость установки, (руб., $) Функциональное устаревание, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице. Таблица 7.13 - Расчет потерь из-за устранимого функционального устаревания Сверхулучшения (Элементы здания, включенные в стоимость строительства, но которых не должно быть) Стоимость сверхулучшений, (руб., $) Физический износ, (руб., $) Стоимость издержек, связанных с наличием сверхулучшений, (руб., $) Коэффициент капитализации, % Добавленная стоимость, (руб., $) Функциональное устаревание, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице. Таблица 7.14 – Расчет потерь стоимости из-за внешнего устаревания Чистый доход без учета внешних факторов, (руб.)/год Текущий чистый доход, (руб., $)/год Потеря чистого дохода за счет внешних факторов, (руб., $)/год Стоимость земли, (руб., $) Коэффициент капитализации для земли, % Норма капитализации для зданий, % Внешнее устаревание, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице Итоговые данные по оценке потерь стоимости из-за износа и устаревания приведены в таблице. Таблица 7.15 – Расчет накопленного износа Физический износ, (руб., $) устранимый, (руб., $) неустранимый, (руб., $) Функциональное устаревание, (руб., $) устранимое, (руб., $) неустранимое, (руб., $) Внешнее устаревание, (руб., $) Накопленный износ, (руб., $) Источник: Комментарии к таблице

Похожие:

	Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта... Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)		Административный регламент «Предоставление документов (технического паспорта здания (строения) или выписки из него, поэтажного плана, плана земельного участка,...
	Постановка на государственный кадастровый учет жилого дома Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет означает внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об этом объекте....		Образец договора купли-продажи земельного участка Покупателя; с возмещением убытков, в случае расторжения или признания недействительным договора, в размере действительной рыночной...
	Административный регламент предоставления Предоставления муниципальной услуги «предоставление документов (технического паспорта здания (строения) или выписки из него, поэтажного...		Отчет №034-Н/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи...
	Лабораторная 9 Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного... Ршенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта...		Оформления и подачи декларации о характеристиках объекта недвижимости... Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития...
	Обзор практики рассмотрения споров, связанных с уплатой земельного налога Арендатор здания, сооружения, помещения не является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занятого арендуемым...		В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...