Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания (офисного центра, жилого дома, торгового центра…), расположенного по адресу по дисциплине: «Оценка недвижимости»
Скачать 1.04 Mb.
|
9 ОЦЕНКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА9.1 Общие положенияДоходный подход реализован методом капитализации доходов по норме отдачи на капитал. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода: 1. Обоснование выбора прогнозного периода для оцениваемой недвижимости. 2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца прогнозного периода: Определение потенциального валового дохода Ipg, как суммы рыночной, контрактной арендой платы, скользящего арендного дохода и прочих доходов. Определение эффективного валового дохода Ieg как разности потенциального валового дохода и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей. Определение величины операционных расходов E, включенных в арендную плату согласно условиям аренды, принятым в расчетах. Определение чистого операционного дохода Io от объекта оценки как разности эффективного валового дохода и учтенных операционных расходов. Расчет аналогичным образом чистого операционного дохода за второй и все оставшиеся годы прогнозного периода, с учетом всех закономерностей изменения арендных ставок по договору аренды и операционных расходов. Расчет дохода от реверсии объекта оценки в конце прогнозного периода Von как отношения чистого операционного дохода за последний прогнозный год Io(n+1) и терминального коэффициента капитализации Ron или как стоимости продажи объекта недвижимого имущества (при 100%-ом износе улучшения - стоимости земельного участка). Расчет фактора дисконтирования для конца каждого года прогнозного периода. Расчет чистой текущей стоимости на дату оценки денежных потоков от аренды как суммы произведения чистого операционного дохода за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования. Этот метод содержит три группы техник, различающиеся типом капитализируемого дохода и способом капитализации: Техники непосредственного дисконтирования:
модельные техники:
9.2 Определение рыночной ставки арендыАналогами для объекта оценки можно считать помещения в объектах аналогичного функционального назначения, расположенных в ближайшем окружении объекта оценки. Данные по сопоставимым объектам были получены из анализа баз данных коммерческой недвижимости, размещенных на различных сайтах Internet: http://restate.ru/, http://www.emls.ru/, http://www.arendator.ru/, http:// www.rent.ru, http:// www.bn.ru, http://www.komned.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на предложения ставки аренды каких–либо особых обстоятельств. В таблице ниже приведена информация об объектах-аналогах. Для определения рыночной ставки аренды применялась техника факторного анализа. Таблица 9.1 –Пример построения корректировочной таблицы для определения рыночной ставки аренды для объекта оценки Источник: Таким образом, рыночная ставка аренды для встроенных помещений объекта недвижимого имущества __________ назначения принята на уровне _______ руб. за кв. м полезной площади в месяц без НДС и без коммунальных услуг или ________ руб. за кв. м полезной площади в год без НДС и без коммунальных услуг. Прогноз изменения ставки аренды до _______ года принят на основании динамики ставки аренды (название сегмента) за период ________________ гг. (см. п.4.2. Рынок недвижимости, табл. _______). 9.2 Определение потенциального валового дохода Потенциальный валовой доход (Potential gross income – Ipg) –это общий валовой доход от недвижимости при ее 100 % - й сдаче в аренду. В потенциальный валовой доход входит: контрактная арендная плата (Ipc) – доход от арендаторов, с которым заключены контракты на прогнозируемый период; рыночная арендная плата (Ipm) – все незанятые арендаторами основные помещения (в том числе и помещения, где располагается сам собственник) должны приносить рыночный доход (т.е. сдаваться по наиболее вероятной для данных помещений ставке аренды); «скользящая» арендная плата (Iph) – надбавки, установленные в договоре аренды за превышение норм энергетических, временных и прочих ресурсов; дополнительные (прочие) доходы (Ipa) – доходы, которые можно получить от использования вестибюлей, фасадов зданий, крыши, технических помещений, части земельного участка, свободной от улучшений, а также доходы от оказания услуг арендаторам. Тогда потенциальный валовой доход на первый прогнозный период составит ___тыс. руб. в год. |
Похожие:
 | Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) | | «Предоставление документов (технического паспорта здания (строения) или выписки из него, поэтажного плана, плана земельного участка,... |
| Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет означает внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об этом объекте.... | | Покупателя; с возмещением убытков, в случае расторжения или признания недействительным договора, в размере действительной рыночной... |
 | Предоставления муниципальной услуги «предоставление документов (технического паспорта здания (строения) или выписки из него, поэтажного... | | Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи... |
| Ршенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта... | | Порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости (далее – Декларация) и ее форма утверждены приказом Минэкономразвития... |
| Арендатор здания, сооружения, помещения не является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занятого арендуемым... | | Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,... |