Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" предусматривается, что к сельскохозяйственному производству относится производство и переработка сельскохозяйственной продукции. В этой связи, по мнению Минэкономразвития России, в Классификаторе в полной мере раскрываются виды разрешенного использования, которые могут осуществляться в рамках сельскохозяйственного использования, путем указания на конкретные виды деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Согласно части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, в связи с чем необходимость соотнесения ранее установленных видов разрешенного использования с видами, установленными Классификатором, не предусматривается.
|
56.
|
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 Кодекса).
Как органы государственной власти, органы местного самоуправления, учреждения и предприятия выбирают вид разрешенного использования земельного участка.
|
В соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.
Данный вопрос предлагается урегулировать проектом федерального закона N 465407-6 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию".
Указанным проектом федерального закона предлагается на комплексной основе урегулировать вопросы, связанные с определением разрешенного использования земельных участков.
До принятия указанного проекта федерального закона, по мнению Департамента недвижимости, изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования органу государственной власти или органу местного самоуправления, возможно путем принятия уполномоченным органом решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки и направления его в орган кадастрового учета в рамках информационного взаимодействия.
|
57.
|
Каким документом определяется вид разрешенного использования земельного участка в случае его образования из земель при наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ), не приведенных в соответствие с классификатором, и при отсутствии утвержденных ПЗЗ?
|
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с частью 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
На основании вышеизложенного в соответствии со статьями 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования должен быть определен в соответствии с правилами землепользования и застройки.
|
58.
|
Каким документом определяется вид разрешенного использования земельного участка в случае его образования из земельных участков с установленным видом разрешенного использования, формулировка которого не приведена в соответствие с классификатором, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ), не приведенных в соответствие с классификатором, и при отсутствии утвержденных ПЗЗ?
|
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, разрешенное использование образуемых земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от соответствия такого вида классификатору.
В соответствии с частью 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
Необходимость исполнения данного требования является единственным юридическим последствием несоответствия правил землепользования и застройки классификатору видов разрешенного использования.
Отмечаем, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
|
Относительно порядка предоставления земельных участков
|
59.
|
В соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Таким образом, указанные лица не оплачивали использование земельного участка под зданием, в котором данные организации занимали наряду с иными юридическим лицами помещения, в силу обладания правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Однако в Земельном кодексе Российской Федерации с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, данные нормы отсутствуют.
В частях 3 и 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, установлены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.
Так, законодатель приравнял некоммерческие организации (например, казенные учреждения) к организациям, осуществляющим приносящую доход деятельность. В описанных ситуациях с государственными и муниципальными учреждениями, которые финансируются за счет бюджетных средств, необходимо заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, что предполагает оплату использования земельного участка. Данное нововведение приведет к увеличению расходов соответствующих бюджетов на обеспечение содержания подведомственных учреждений и требует разъяснения.
|
Согласно пункту 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (пункт 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них.
Таким образом, положение государственных и муниципальных учреждений не ухудшается в связи с введением указанной нормы.
|
60.
|
Одним из изменений в Земельном кодексе Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ является установление возможности обращения любого из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещения в нем за оформлением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Вместе с тем на практике определить всех собственников помещений в здании, находящемся на земельном участке, представляется затруднительным, поскольку для получения данной информации из Росреестра необходимо направить запрос, содержащий кадастровые номера таких помещений.
Учитывая существующую вероятность отсутствия таких помещений в государственном кадастре недвижимости, определение собственников таких помещений не представляется возможным, что влечет за собой невозможность реализации данной нормы.
Кроме того, подготовка договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с указанной нормой подразумевает указание в нем всех сторон (собственников помещений), таким образом, при непредставлении направленного проекта договора в уполномоченный орган хотя бы одной из сторон влечет за собой невозможность заключения такого договора и с остальными лицами, подписавшими проект договора и представившими его в уполномоченный орган, а также осуществление его государственной регистрации и, как следствие, невозможность реализации предусмотренных законопроектом норм, а также нарушение прав добросовестных собственников помещений.
|
Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
При этом договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 указанной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в установленный срок.
Отмечаем, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса, также уполномоченный орган при реализации положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации вправе использовать сведения из любых законных источников о правообладателях недвижимости.
В случае, если правообладатели здания, сооружения или помещения в них не представили в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор аренды земельного участка (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Таким образом, положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в установленный срок, а также возможность государственной регистрации такого договора аренды земельного участка.
Считаем необходимым обратить внимание, что в соответствии со статьей 7 Закона N 122-ФЗ и статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости являются общедоступными.
|
