Скачать 0.7 Mb.
|
8.3.Расчет ставки арендной платы
, где – потенциальный валовой доход стивидорной компании от выполнения погрузо-разгрузочных работ за t-й интервал планирования; n – число номенклатурных позиций грузов, планируемых к перегрузке по направлению «судно – порт» за t-й интервал планирования; k – число номенклатурных позиций грузов, планируемых к перегрузке по направлению «порт – судно» за t-й интервал планирования; – планируемое количество перевалки i-ого вида груза по направлению «судно – порт» за t-й интервал планирования; –планируемое количество перевалки j-ого вида груза по направлению «порт – судно» за t-й интервал планирования; , – тариф на осуществление погрузо-разгрузочных работ i-ого (j-ого) вида груза.
, где - операционные расходы стивидорной компании за t-й интервал планирования; , , n, k – см. выше; - прямые переменные расходы на выполнение операций по выгрузке с судна 1 ед. i -го вида груза; - прямые переменные расходы на выполнение операций по погрузке на судно 1 ед. j -го вида груза; - прямые условно-постоянные расходы стивидорной компании на обслуживание операций по грузообработке судов за t-й интервал планирования; - накладные (управленческие) расходы типичной стивидорной компании за t-й интервал планирования. - коэффициент, отражающий долю накладных (управленческих) расходов типичной стивидорной компании, относимых на операции по грузообработке судов. В случае, если нет возможности прямым счетом определить обоснованные типичные прямые затраты стивидора на обработку единицы количества переваливаемого груза (например, при повременных способах оплаты труда и отсутствии обоснованных норм выработки, определенных оценщиком как типичные условия работы стивидорных компаний), то расчет может быть произведен путем составления сметы расходов на весь объем работы по перевалке грузов. В качестве исходных данных для расчетов, могут быть использованы данные по затратам реальных стивидорных компаний после постатейного анализа затрат на типичность и с учетом корректировок на объем и структуру переваливаемых грузов. При этом могут быть использованы (как один из возможных источников) данные конкретной стивидорной компании, использующей причал (объект аренды) на дату оценки (либо в предшествующем периоде). Укрупнено, расчет операционных расходов может осуществляться по формуле: = Ззп + Зэр + Зро + Зm + Ним+ Ам + Ст + Зу+ Зприч+ НР +ПР, где Ззп – расходы на оплату труда персонала; Зэр – затраты на энергетические ресурсы по эксплуатации фронтальных перегрузочных машин и обеспечивающих проведение погрузо-разгрузочных работ вспомогательных видов техники; Зро – расходы на ремонт фронтального оборудования (основного и вспомогательного); Зm – стоимость расходных материалов (например, средства на очистку, техническое содержание объектов основных средств); Ним – налог на имущество; Ам – амортизационные отчисления; Ст – затраты на страхование имущества и ответственности; Зу – затраты на управление (канцелярия; связь; аренда офисов и пр.); Зприч – затраты на эксплуатацию, ремонт и страхование причала, отнесенные к ответственности арендатора в соответствии с условиями договора аренды (задания на оценку); НР – накладные расходы; ПР – прочие расходы. Накладные расходы могут быть рассчитаны путем выделения доли от совокупных накладных расходов стивидорной компании, относящейся к осуществлению погрузо-разгрузочных работ. Выбор метода отнесения доли накладных расходов (по трудоемкости, по выручке и т.п.) как типичного для рынка должен быть обоснован оценщиком. Прочие неоперационные статьи затрат стивидорной компании в расчетах не учитываются. Использование другого способа расчетов затрат стивидорной компании должно быть обосновано Оценщиком.
В качестве обоснованной рыночной величины рентабельности деятельности может быть принята (приоритет соответствует порядку перечисления): 1. Средняя рентабельность деятельности стивидорных компаний на аналогичных причалах; 2. Средняя рентабельность стивидорной деятельности в порту, где расположен причал (объект аренды); 3. Средняя рентабельность стивидорной деятельности в бассейне расположения порта; 4. Средняя рентабельность стивидорной деятельности в России и ближнем зарубежье; 5. Средняя рентабельность деятельности по отрасли «Морской транспорт»; 6. Средняя рентабельность деятельности в целом по транспортному комплексу РФ. Выбор показателя рентабельности должен быть оценщиком обоснован. При определении нормы прибыли стивидорной компании Оценщик также должен учитывать: на основании какой информации получено данное значение (с учетом или без учета затрат на аренду причала). В расчетах ставки арендной платы должно использоваться значение без учета затрат на аренду причала. В случае, если норма прибыли стивидорной компании определяется прямым счетом по фактическим данным деятельности типичных стивидорных компаний, Оценщик должен откорректировать затраты типичного стивидора на величину уплачиваемой арендной платы за причал. Если Оценщик получил данные только о величине нормы прибыли, которая учитывает издержки на аренду причала, то расчет арендной платы должен осуществляться методом итераций, т.е. последовательным подбором такого значения величины арендной платы за причал, которая обеспечивала бы найденную норму дохода стивидорной компании. Если принятые Оценщиком для расчетов интервалы планирования меньше периода действия арендной ставки, то величина показателя рентабельности () принимается для каждого интервала планирования отдельно с учетом ее возможной динамики в период действия арендной ставки.
, где – нормальная прибыль компании от эксплуатации причала; – определенная оценщиком норма прибыли до налогообложения в валовом доходе для стивидорной деятельности; – потенциальный валовой доход стивидора.
, где – доход, генерируемый правом пользования причалом в t-м интервале планирования; – прогнозируемый валовой доход компании-арендатора от осуществления стивидорной деятельности; – операционные расходы компании-арендатора; – нормальная прибыль компании-арендатора от осуществления стивидорной деятельности.
, где – совокупный приведенный доход, генерируемый правом пользования причалом за период действия арендной ставки; – доход, генерируемый правом пользования причалом в t-м интервале планирования; – рыночная норма дохода на капитал, приходящаяся на один интервал планирования. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу интервалов планирования в году; ЧИП – число интервалов планирования в периоде действия арендной ставки; 0,5 – коэффициент, учитывающий приведение доходов по середине интервала;
, где – величина совокупных приведенных корректировок; – сумма корректировок в t-м интервале планирования; – рыночная норма дохода на капитал, приходящаяся на один интервал планирования. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу интервалов планирования в году; – число интервалов планирования, в которых проводятся корректировки; 0,5 – коэффициент, учитывающий приведение доходов по середине интервала.
, где – совокупный приведенный откорректированный доход, генерируемый правом пользования причалом комплексом за период действия арендной ставки; – совокупный приведенный доход, генерируемый правом пользования причалом за период действия арендной ставки; – совокупные приведенные корректировки.
, где – величина арендного платежа за один платежный период; – рыночная норма дохода, приходящаяся на один платежный период. Определяется как отношение годовой нормы дохода к числу платежных периодов в году (ЧПП); ЧПП – число платежных периодов в году; ПД – период действия ставки арендной платы (в годах); – совокупная дисконтированная величина откорректированного дохода, генерируемого правом пользования причалом; Т – коэффициент, учитывающий момент выплаты арендного платежа (начало интервала = 1; середина = 0,5; конец = 0).
, где – величина ставки арендной платы за один расчетный период; – величина арендного платежа за один платежный период; – число платежных периодов в расчетном периоде. |
Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) | Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования... | ||
Перевод базы данных с системы «1С: Предприятие 7 Зарплата и Кадры» 70. 348 на систему «1С: Предприятие Зарплата и Управление персоналом... | Перевод базы данных с системы «1С: Предприятие 7 Зарплата и Кадры» 70. 348 на систему «1С: Предприятие Зарплата и Управление персоналом... | ||
Случайные величины: определение, закон распределения, дискретные и непрерывные величины, функции распределения и ее свойства | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... | ||
Техническое обслуживание и эксплуатация системы кондиционирования (климатики), приточных, вытяжных систем вентиляции, тепловых завес,... | Требования к унификации и стандартизации взаимодействия пользователей с системой 58 | ||
Принятие решения о проведении следующих этапов запроса предложений или определение Победителя 25 | Настоящее техническое задание определяет перечень, объем и порядок оказания услуг |
Поиск Главная страница   Заполнение бланков   Бланки   Договоры   Документы    |