Техническое задание «Определение величины арендной платы за использование причальных стенок» оглавление

6.Требования к описанию объекта аренды и окружения

• 
  адрес месторасположения и границы причала;
  
• 
  основные регистрационные реквизиты причала;
  
• 
  год постройки;
  
• 
  даты капитальных ремонтов;
  
• 
  собственник, балансодержатель, арендаторы (за последние 3 года);
  
• 
  основные характеристики причала (длина, ширина, глубина акватории);
  
• 
  описание типа конструкции причала. Состав материалов и элементов конструкции;
  
• 
  наличие и характеристика инженерных сооружений на причале (ж/д пути, подкрановые пути, водоснабжение, канализация, электричество, ограждение, система сигнализации и пожаротушения, связь и пр.);
  
• 
  наличие документов обследования технического состояния причала и инженерных сооружений на нем. Допустимость эксплуатации на дату оценки. На основании имеющихся документов Оценщик должен сделать вывод о наличии и сроках действия разрешения на эксплуатацию причала;
  
• 
  максимально допустимые нагрузки на причал. Основные характеристики погрузо-разгрузочного оборудования, возможного к установке на причал (согласно РД 31.3.4-97 «Положение об организации технического контроля гидротехнических сооружений морского транспорта»);
  
• 
  природные условия функционирования причала (приливы/отливы, роза ветров, волнения и пр.);
  
• 
  описание специализации причала за последние 3 года. Статистика грузооборота по видам грузов;
  
• 
  дату и характеристику проведенных плановых капитальных ремонтов причала;
  
• 
  характеристику тыловой зоны причала (информация об эксплуатирующей организации, юридические права стивидорной компании (компаний) пользования территорией, площадь, наличие оборудования, ж/д и подкрановые пути, склады и пр.);
  
• 
  специализацию причалов порта расположения объекта, а также причалов конкурирующих портов бассейна.
  

7.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

• 
  целевого назначения причала, указанного в задании на оценку (п. 2.9.1. настоящего ТЗ);
  
• 
  характеристик причала, акватории и особенностей инфраструктуры;
  
• 
  сложившегося характера и тенденций изменения грузопотоков;
  
• 
  возможных нормативных ограничений деятельности.
  

• 
  составление максимально полного перечня функций, которые в принципе могут быть реализованы на базе прав пользования причалом с учетом условий договора аренды. Состав подлежащих анализу функций определяется с учетом особенностей инфраструктуры порта расположения объекта аренды как необходимого элемента обеспечения деятельности причала;
  
• 
  проверка всех вариантов функционального использования на юридическую, физическую и финансовую осуществимость;
  
• 
  выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям и обеспечивающего максимальную экономически обоснованную стоимость имущественных прав пользования причалом по договору аренды.
  

7.1.Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

1. 
   Составление максимально полного перечня функций (специализаций), которые в принципе могут быть реализованы на базе имущественных прав пользования по договору аренды причалом (объектом аренды) с учетом возможного условия целевого использования, являющегося условием договора аренды и включенного в задание на оценку (п.2.9.1. настоящего ТЗ). В качестве вариантов использования причала в общем случае могут быть рассмотрены грузоперевалка, отстой, судоремонт;
   

• 
  навалочные и насыпные грузы,
  
• 
  лесные грузы;
  
• 
  штучные грузы;
  
• 
  бахчевые культуры и овощи;
  
• 
  грузы для перевозки в рефрижераторах;
  
• 
  нефтеналивные грузы;
  
• 
  контейнерные грузы;
  
• 
  комбинированные грузы;
  
• 
  прочие грузы.
  

2. 
   Анализ возможности использования причала для реализации перечисленных в п. 7.1.1. видов специализации с точки зрения юридической разрешенности. В частности, ограничениями по вариантам использования могут выступать действующие нормативные документы различных уровней, а также условия договора аренды (п. 2.9.1. ТЗ).
   Исключение функций, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений;
   
3. 
   Анализ физической осуществимости функций, оставшихся в перечне после процедуры п. 7.1.2. Исключение функций, осуществление которых невозможно из-за конструктивных особенностей причала или отсутствия (недостаточности) необходимой внешней инфраструктуры;
   
4. 
   Расчет экономической эффективности реализации юридически разрешенных и физически осуществимых функций. Выбор наилучшего варианта использования.
   Необходимо осуществить анализ внешней среды функционирования причала и порта в целом. Выявить направления, типы, и объемы движения грузов через порт местонахождения причала (конкурирующие порты бассейна). Определить пропускную способность конкурирующих причалов. Определить пропускную способность портовой и припортовой инфраструктуры. Определить количество стивидорных компаний, осуществляющих свою деятельность в порту (конкурирующих портах бассейна), их специализацию и конкурентоспособность. Сделать вывод о возможных видах и объемах груза для перевалки через оцениваемый причал в будущем периоде. Определить прогноз тарифов на грузовые операции. Рассчитать издержки типичной для данного вида грузов стивидорной компании. Определить экономическую эффективность для выбранных вариантов использования.
   Анализ должен осуществляться для функций, оставшихся после исключения в рамках процедуры п. 7.1.3. Расчет экономической эффективности должен осуществляться в соответствии с пунктом 8 «Порядок осуществления доходного подхода» данного ТЗ;
   
5. 
   Выбор оптимального варианта использования.