ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
«Определение величины арендной платы за использование причальных стенок»
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 3
1. Используемые термины и понятия 4
2. Содержание задания на оценку 6
3. Общий порядок выполнения работы 9
4. Перечень необходимых документов и информации 11
5. Порядок проведения осмотра причала 13
6. Требования к описанию объекта аренды и окружения 15
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 16
8. Доходный подход 20
9. Затратный подход 28
10. Сравнительный подход 36
11. Порядок согласования результатов, полученных различными подходами 38
12. Требования к отчету об оценке 39
Приложение 1 40
Приложение 2 43
Приложение 3 44
Приложение 4 45
Введение
Данное техническое задание (далее - ТЗ) содержит стандартные требования Заказчика в отношении обстоятельств, процедур, способов выполнения работ и формы предоставления результатов в процессе выполнения работы по оценке и подготовке отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды морскими грузовыми причалами, являющимися собственностью Российской Федерации.
В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим ТЗ, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия заключения договора аренды формулируются Заказчиком и предоставляются Оценщику в соответствии с положениями п. 2. настоящего ТЗ в качестве исходной информации для расчетов;
.
1.Используемые термины и понятия
В данном разделе приведены основные термины и понятия, используемые в настоящем ТЗ. Более подробный перечень специальных терминов и понятий приведен в Приложении 1.
ставка арендной платы – сумма арендной платы (способ ее расчета), применяемая к установленному настоящим ТЗ расчетному периоду времени и расчетной единице (причал, погонный метр длины причала, объем перевалки) для вычисления арендного платежа за платежный период. В процессе оценки оценщиком осуществляется определение ставки (способа расчета) арендной платы применительно к расчетному периоду и расчетной единице, с учетом периодичности платежей и срока, в течение которого будет действовать арендная ставка (способ ее расчета);
арендный платеж – сумма арендной платы, рассчитанная исходя из ставки арендной платы, количества расчетных единиц, а также числа расчетных периодов времени в платежном периоде;
расчетный период – элементарный, определяемый условиями договора аренды (п. 2.9. настоящего ТЗ), период времени, на который устанавливается ставка арендной платы. Может быть больше или меньше платежного периода (например, ставка арендной платы – 120 ед. в год (расчетный период) с ежемесячным платежом (платежный период); соотношение расчетного периода и платежного периода 12:1);
платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей;
период действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды (п.2.9. ТЗ), в течение которого будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором аренды) арендная ставка (способ ее расчета);
портовые гидротехнические сооружения (ГТС) – инженерно-технические сооружения, (причалы, волноломы, молы, дамбы, берегозащитные сооружения, пирсу и др.), расположенные в границах морского порта, взаимодействующие с водной средой и предназначенные для обеспечения безопасного плавания и стоянки судов;
причал – гидротехническое сооружение, имеющее устройства для безопасного подхода судов и предназначенное для безопасной стоянки, загрузки, разгрузки и обслуживания судов;
специализация причала – предназначенность причала для обработки определенных видов грузов. Определяется конструкцией причала и смонтированным оборудованием (например, причал для перевалки нефтеналивных грузов);
стивидорная компания – специализированная фирма или организация, осуществляющая погрузку и выгрузку судов;
типичная стивидорная компания – компания, располагающая наиболее распространенным в сфере перегрузки рассматриваемого вида грузов техническим обеспечением (с учетом состава и степени износа технических средств) и осуществляющая работы в типичном для таких компаний режиме (число и продолжительность смен, годовой фонд рабочего времени и т.д.);
морской терминал – портовый (технологический перегрузочный) имущественный комплекс, включающий совокупность технических средств, инженерных сооружений, подъемно-транспортного и иного оборудования, обеспечивающих условия для безопасной погрузки-выгрузки судов, обработки транспортных средств, смежных с морским видом транспорта;
тыловая зона причала – территория, находящаяся непосредственно за причалом и предназначенная для временного хранения грузов и осуществления погрузо-разгрузочных работ;
пропускная способность порта – наибольшее количество грузов, которое порт может пропустить (переработать) в обоих направлениях при его заданных технических характеристиках (с учетом возможностей его перегружающих мощностей, внутренней транспортной и складской инфраструктуры), определённом режиме перевозки грузов и при использовании прогрессивной технологии перегрузочных работ;
пропускная способность причала – масса (объем) груза, которая при определенном техническом оснащении, специализации, расчетных типах судов (вагонов, автомобилей) и вариантах перегрузочных работ может быть перегружена с сухопутных видов транспорта и складов в суда или в обратном направлении за определенный период навигации.
|
