Техническое задание (технические указания) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения,
Скачать 0.72 Mb.
|
| Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования или пользования и владения) земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, в виде периодических платежей Приложение № 1 к Договору № ____ от «___» ________ 200_ г. Техническое задание (технические указания) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, (далее- Техническое задание) Предмет настоящего Технического задания Настоящее Техническое задание содержит стандартные требования Заказчика в отношении обстоятельств, процедур, способов выполнения работ и формы предоставления результатов в процессе выполнения работы по определению и подготовке отчета об оценке рыночной стоимости совокупности временных имущественных прав— пользования и владения или только пользования земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации (далее- объект аренды), выраженного в виде периодических платежей на последовательные промежутки времени – платежные периоды – без единовременного первоначального платежа. Поскольку настоящее Техническое задание регламентирует требования к определению рыночной стоимости совокупности временных имущественных прав— пользования и владения или только пользования объектом аренды (далее- рыночная величина арендной платы за объект аренды), предполагающей обезличенный подход в отношении арендатора и условий договора аренды, то в рамках настоящего Технического задания порядок расчета указанной периодической платы не дифференцируется в зависимости от следующих обстоятельств: - наличие/отсутствие на дату определения рыночной величины арендной платы за объект аренды договора аренды объекта аренды; - срок действия договора аренды, в целях заключения которого необходим расчет рыночной величины арендной платы за объект аренды; - осуществление арендатором отделимых и/или неотделимых улучшений земельного участка в пределах срока аренды объекта аренды. Условия договора аренды объекта аренды (заключенного на дату определения рыночной величины арендной платы за объект аренды либо предполагаемого к заключению), которые предоставляются Оценщику Заказчиком в качестве исходной информации для расчетов: - расчетный период для определения величины арендной платы (год, квартал, месяц, другое); - момент уплаты арендной платы (в начале, в конце периода, другое); - ответственная (несущая издержки) сторона за:
Общие требования 1) Наименование, местоположения земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации- объекта определения рыночной величины арендной платы (далее- объект аренды) и площадь объекта аренды, его кадастровый номер: (в соответствии с правоустанавливающими документами, правоудостоверяющими документами, выпиской из государственного земельного кадастра) 2) Сведения об обременении объекта аренды при его наличии: (вид обременения и подтверждающие его наличие документы) 3) Применяемые стандарты и правила, рекомендации по оценке: «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р; «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р. 4) Специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках определения рыночной величины арендной платы за объект аренды: _______________________________________________________________________________ (указывается вид и объем специальной экспертизы, которая должна быть проведена в процессе определения арендной платы) 5) Дата определения рыночной величины арендной платы: ___________________________________________________________________________ (указывается дата, по состоянию на которую определяется рыночная величина арендной платы за земельный участок) 6) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды: 7) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая рыночная величина арендной платы за объект аренды (далее- ден. ед.) __________________________________________________ 8) Итоговая рыночная величина арендной платы должна быть указана для определенного временного интервала (за год, квартал, месяц и т.д.), на который был/будет заключен договор аренды земельного участка, за единицу измерения земельного участка (кв.м, гектар, сотка и т.д.). Требования к определению рыночной величины арендной платы за объект аренды и содержанию отчета об определении рыночной величины арендной платы Оценщик должен провести определение рыночной величины арендной платы с оформлением отчета об определении рыночной величины арендной платы в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями), с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием (Техническими указаниями) для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок. В процессе определения рыночной величины арендной платы за земельный участок Оценщик должен осуществить следующие действия: 1. Запросить от Заказчика необходимую информацию об объекте аренды. 2. Получить от Заказчика документы, необходимые для определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, с составлением и подписанием Акта приема-передачи документов. 3. Осмотреть объект аренды, произвести его фотографирование. 4. Произвести анализ предоставленной Заказчиком информации. 5. Произвести сбор и анализ рыночной информации. 6. Произвести анализ наиболее эффективного использования объекта аренды. 7. Определить применимость методов расчета величины арендной платы за земельный участок1. 8. Произвести определение рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения величины арендной платы. 9. Обобщить результаты определения рыночной величины арендной платы за объект аренды с использованием методов определения рыночной величины арендной платы за объект аренды. 10. Оформить отчет об определении рыночной величины арендной платы за объект аренды. 1. Требования к осуществлению запроса необходимой информации об объекте аренды от Заказчика. Для определения количественных и качественных характеристик объекта определения рыночной величины арендной платы Оценщик запрашивает у Заказчика следующую информацию: - кадастровый номер и площадь объекта аренды; - местоположение объекта аренды; - категория земель, к которой относится объекта аренды; - назначение/разрешенное и фактическое использование объекта аренды; - план (чертеж, схема) границ объекта аренды; - при наличии каких-либо строений, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка (далее- улучшения объекта аренды): количественные и качественные характеристики улучшений объекта аренды (общая площадь, площадь застройки, объем, величина физического износа согласно справке БТИ и т.д.), фактическая плотность застройки объекта аренды2, максимальная плотность застройки в отношении объекта аренды в соответствии с территориальными строительными нормами, действующими в регионе/районе местоположения объекта аренды; - сведения об обременениях объекта аренды; - ограничения оборотоспособности объекта аренды (при их наличии). Для получения вышеуказанной информации Оценщиком должен быть осуществлен запрос следующих документов:
2. Требования к получению от Заказчика документов, необходимых для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды, к составлению и подписанию Акта приема-передачи документов. 2.1. Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов, составленным по Форме, представленной в Приложении № 2. 2.2. Копия Акта приема-передачи документов должна быть приложена к Отчету об определении рыночной величины арендной платы. 3. Требования к осмотру земельного участка и его фотографированию. В процессе осмотра объекта аренды Оценщик выполняет следующие требования:
4. Требования к проведению анализа предоставленной информации. Оценщик должен провести анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте аренды на степень ее достаточности для определения рыночной величины арендной платы объекта аренды. В случае, если отказ Заказчика в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность определения рыночной величины арендной платы за объект аренды, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов, и относительно содержащейся в них информации об объекте аренды и его улучшениях (при их наличии). 5. Требования к проведению сбора и анализа рыночной информации. Сбор и анализ рыночной информации проводится по следующим направлениям: - сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости в регионе местоположения объекта аренды; - сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды); - сбор и анализ информации об окружении объекта аренды. 5.1. Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости. 5.1.1. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на объект аренды/единый объект недвижимости, включающий объект аренды. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата как в РФ, так и в субъекте РФ, в котором находится объект аренды. В определенных ситуациях (указанных в п. 8.1.7 настоящего Технического задания) Оценщик кроме вышеуказанной информации макроэкономического характера анализирует состояние инвестиционного климата и региональные риски, присущие близлежащим субъектам Федерации. В целях макроэкономического анализа могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации/субъекту РФ/муниципальному образованию авторитетными независимыми рейтинговыми агенствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch, РА Эксперт-АК&M); темпы роста промышленного производства в РФ/субъекте РФ, уровень располагаемых доходов на душу населения в РФ/субъекте РФ и др. 5.1.2. Оценщик обосновывает глубину анализа складывающихся тенденций развития рынка недвижимости, а также масштаб анализа в территориальном аспекте. 5.2. Требования к сбору и анализу информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды). Требования включают: - требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды); - требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка. 5.2.1. Требования к определению Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды) При определении сегмента рынка, к которому относится объект аренды, следует прежде всего учитывать категорию земель и функциональное назначение земельного участка/фактическое и разрешенное использование (см. Приложение № 5 к настоящему Техническому заданию). 5.2.2. Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента/сегментов рынка Анализ сегмента рынка должен удовлетворять следующим требованиям: - должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников; - должен включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа земельных участков/единых объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной величины арендной платы за объект аренды; - должен отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату определения рыночной величины арендной платы. 5.2.2.1. Для признания источника информации в качестве достоверного и авторитетного он должен удовлетворять определенным требованиям. Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в Приложении № 6 к настоящему Техническому заданию. Использование иных источников информации должно быть обосновано в отчете. 5.2.2.2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект аренды и/или единый объект недвижимости, включающий объект аренды (при наличии улучшений объекта аренды), Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов. Общий перечень основных факторов для земельных участков приведен в Приложении № 7 к настоящему Техническому заданию. 5.2.2.3. Оценщик делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект аренды/единый объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как: - удельная цена продажи; - арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.); - уровень недоиспользования при сдаче в аренду типичного объекта на сегменте рынка; - уровень эксплуатационных расходов; - уровень доходности от сдачи в аренду; - средний срок экспозиции; - основные условия договоров аренды на земельные участки, принадлежащие к тому же сегменту рынка, что объект аренды. Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной величины арендной платы как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта аренды/единого объекта недвижимости, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об определении рыночной величины арендной платы. 5.3. Требования к сбору и анализу информации об окружении объекта аренды 5.3.1. Оценщик определяет территориальные границы анализа окружения объекта аренды. 5.3.2. Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, обусловленных местоположением объекта аренды (принадлежностью к определенной территории), влияющих на объект аренды. 5.3.3. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик использует источники информации, указанные в Приложении № 4 к настоящему Техническому заданию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком. |
Похожие:
 | Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы) | | Объект оценки: нежилые помещения площадью 595,7 кв м находящиеся в здании аккумуляторной объект недвижимого имущества, сохранившийся... |
| «Организация проведения оценки рыночной стоимости права пользования земельными участками на условиях аренды, предоставляемых для... | | В задачу Оценщика, действующего в соответствии с настоящим тз, не входит определение условий заключения договора аренды. Условия... |
| Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства... | | Целью данной Политики является: Определение категорий сотрудников, имеющих право пользования служебным (корпоративным) автомобилем;... |
 | Факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства (п. 6 ч. 2 ст. 264 Гпк... | | Факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства (п. 6 ч. 2 ст. 264 Гпк... |
| Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи... | | «Выдача Администрацией Первомайского района дубликатов Свидетельств, и Свидетельств ранее не полученных, о праве собственности, владения,... |