8.Доходный подход 8.1.Общие положения
Доходный подход должен осуществляться с применением метода дисконтирования будущих денежных потоков и предполагает выполнение следующих этапов:
Расчет дохода от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки;
Расчет расходов на эксплуатацию причала в течение периода действия арендной ставки;
Определение нормальной прибыли арендатора (стивидора);
Расчет величины дохода, генерируемого имущественным правом пользования причалом по договору аренды (определяется как разность между доходом от пользования причалом и расходами на его эксплуатацию, увеличенными на величину нормальной прибыли арендатора);
Расчет базовой величины ставки арендной платы путем преобразования суммарной дисконтированной величины дохода, генерируемого имущественным правом пользования причалом, в поток эквивалентных равновеликих денежных платежей;
Корректировка полученного значения базовой величины ставки арендной платы на финансовые условия заключения договора (учет факторов отложенного ремонта, неотделимых улучшений объекта аренды, выполненных арендатором, прочие).
Период прогнозирования принимается равным величине установленного договором аренды периода действия арендной ставки.
Расчеты осуществляются исходя из предположения об использовании рассматриваемого причала стивидорной компанией:
располагающей типичным для рассматриваемого варианта грузообработки составом оборудования;
работающей в типичном для стивидорных компаний режиме (число и продолжительность смен, периодичность и продолжительность профилактических осмотров и ремонтов оборудования и т.д.);
рационально использующей свои производственные возможности.
Анализу подлежит деятельность типичной стивидорной компании по осуществлению погрузо-разгрузочных работ при обработке судов. Любая иная деятельность стивидорной компании (например, хранение, перетарка, перевозка грузов) рассматривается только с точки зрения возможностей использования причала, но не учитывается в расчетах с точки зрения доходов и связанных с ними издержек.
Расчеты осуществляются в текущих ценах в рублях. Пересчет итогового результата в валюту, в которой, в соответствии с заданием на оценку (п. 2.9.10 настоящего ТЗ), должна быть выражена ставка арендной платы, осуществляется по курсу ЦБ РФ на дату определения стоимости.
8.2.Состав информации для применения подхода 8.2.1. Требования к составу информации
По результатам сбора информации о причале (объекте аренды) и его окружении Оценщик должен провести анализ для определения степени достаточности информации для реализации доходного подхода. Информация может быть признана достаточной, если на ее основании можно сделать вывод о:
назначении и существующей специализации причала;
возможных вариантах использования причала (по типам перерабатываемых грузов, по типам и размерам судов, которые могут быть обработаны на данном причале);
типичном техническом оснащении стивидорной компании, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному варианту использования причала;
составе и состоянии оборудования и транспортной инфраструктуры тыловой зоны причала;
составе и состоянии внешней транспортной инфраструктуры.
8.2.2. Информация для прогноза потенциального объема работ по перевалке грузов
Документы, отражающие особенности государственной политики, влияющей на грузооборот порта расположения причала;
Характеристика и прогноз грузовых потоков, проходящих через порт расположения причала (объекта аренды). Необходима следующая информация:
основные направления перевозки рассматриваемых типов груза через порт расположения причала (объекта аренды);
перечень портов, которые можно рассматривать в качестве альтернативных порту расположения причала (объекта аренды) с точки зрения перевалки рассматриваемых типов грузов;
динамика объема перевалки рассматриваемых типов груза через порт расположения причала (объекта аренды);
динамика объема перевалки грузов через конкурирующие порты;
факторы, определившие сложившееся на дату оценки соотношение объемов грузопотоков через рассматриваемый и конкурирующие порты (общие тенденции грузовых потоков на рассматриваемом направлении; особенности государственной тарифной политики в отношении рассматриваемого транспортного коридора; приоритеты таможенной политики);
прогноз факторов, определяющих характеристики грузопотоков.
Особенности развития транспортной инфраструктуры порта расположения причала (объекта аренды), перспектив её развития в течение прогнозного периода. Необходим сбор и систематизация следующей информации:
режим работы порта расположения рассматриваемого причала (период навигации; изменение условий работы в зимний период);
число, размер и тип находящихся на территории рассматриваемого порта причалов и специализация работающих на них стивидорных компаний;
расположение на территории порта специализированных морских терминалов (например, контейнерных, нефтеналивных, для перевалки сыпучих грузов и т.д.), тенденций их развития (год постройки, факты реконструкции, наращивания мощностей), ориентировочный уровень загрузки;
пропускная способность причалов рассматриваемого порта, используемых (или возможных к использованию) для перевалки рассматриваемого типа грузов;
пропускная способность транспортной инфраструктуры, обеспечивающей транспортировку грузов в обоих направлениях (из порта и в порт расположения причала (объекта аренды)). В частности, должны быть проанализированы число и направления используемых железнодорожных веток, автомобильных дорог и линий внутреннего судоходства;
перерабатывающая способность действующих железнодорожных сортировочных станций. Если такая информация и возможность проведения соответствующих расчетов отсутствует, перерабатывающая способность станции может быть ориентировочно оценена путем сравнения со станциями с известной перерабатывающей способностью. В первом приближении, в качестве элементов сравнения могут быть использованы число и полезная длина путей;
схема обслуживания грузовых районов порта расположения рассматриваемого причала железнодорожным транспортом (различные районы порта могут обслуживаться различными сортировочными станциями);
наличие на территории порта специальных путей отстоя ожидающих обработки вагонов, как элемента обеспечения транспортной составляющей инфраструктуры порта;
реализуемые инвестиционные проекты в сфере путей сообщения и логистической инфраструктуры региона.
8.2.3.Информация для прогноза величины ставок и тарифов
Применяемые на дату оценки тарифы на осуществление погрузо-разгрузочных работ стивидорными компаниями порта;
Динамика изменения тарифов в течение последних лет, причины ее обусловившие;
Сезонная динамика тарифов и определяющие ее факторы. Наличие обоснованных отклонений фактических применяемых величин ставок от утвержденных предельных величин.
8.2.4.Информация для прогноза издержек стивидора
Состав оборудования, используемого типичной стивидорной компанией, осуществляющей деятельность с рассматриваемым видом грузов. Рассмотрению подлежит исключительно оборудование, используемое для осуществления погрузо-разгрузочных работ при обработке судов;
Режим работы типичной стивидорной компании;
Численность и состав штатного расписания типичной стивидорной компании;
Среднерыночный уровень оплаты труда работников стивидорной компании;
Использование выбранного оценщиком показателя отнесения доли накладных расходов на деятельность, непосредственно связанную с осуществлением погрузо-разгрузочных работ. В качестве такого показателя может использоваться доля суммарной трудоемкости работ стивидорной компании, приходящаяся на осуществление погрузо-разгрузочных работ при обработке судов; доля выручки от осуществления погрузо-разгрузочных работ при обработке судов в совокупной выручке стивидорной компании или иной показатель. Выбор показателя отнесения накладных расходов должен быть обоснован.
Величина трудоемкости и норм расхода материалов на содержание и восстановление элементов конструкции причала в соответствии с требованиями нормативных документов и прогноз их изменения.
|
