«Экспертбюро Семенихина» имеет честь предложить клиентам пакет услуг по налоговому
Скачать 2.58 Mb.
|
НДС при долевом строительстве Характер взаимоотношений между участниками долевого строительства определяет порядок движения информации для целей налогообложения НДС. Как уже отмечалось в статье, договор на строительство жилья (иной недвижимости) заключается между участниками долевого строительства (дольщиками) и застройщиком. Дольщики направляют застройщику денежные средства на обеспечение процесса строительства. При признании взносов инвестиционными данная операция не подлежит налогообложению НДС на основании положений пункта 3 статьи 39 и пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). Напомним, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ не признается реализацией передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. А согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС операции, указанные в пункте 3 статьи 39 НК РФ. Если же взносы дольщиков будут признаны авансами за выполнение работ застройщиком по возведению объекта недвижимости, то с полученных сумм застройщик будет обязан: • исчислить НДС, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является либо день передачи работ (услуг), либо день оплаты частичной оплаты в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг) в зависимости от того, что произошло раньше, при этом при получении авансов налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом НДС, что установлено статьей 154 НК РФ; • выставить счет-фактуру, на что пунктом 3 статьи 168 НК РФ отведено пять календарных дней со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты; • зарегистрировать «авансовый» счет-фактуру в своей книге продаж, форма которой и регламент ведения утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 г. N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее - Правила N 1137). Помимо этого, застройщик обязан зарегистрировать счет-фактуру на аванс в части 1 Журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость (далее - Журнал), форма которого утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 г. N 1137. Напомним, что с 01.01.2015 г. вести Журнал обязаны лишь налогоплательщики, в том числе освобожденные от исполнения обязанностей налогоплательщика, а также, лица, не являющиеся налогоплательщиками, в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика. В этом случае Журнал ведется только в отношении указанной деятельности. Таким образом, данная квалификация средств дольщиков для застройщика означает, что в налоговом периоде, в котором поступят средства от дольщиков, он обязан отдать в бюджет примерно пятую часть всех денежных средств, предназначенных для строительства объекта. Для справки: налоговым периодом по НДС согласно статье 163 НК РФ является квартал. Между тем, по мнению налоговиков, суммы денежных средств, направляемые на финансирование расходов застройщика, не подлежат налогообложению НДС в той их части, в которой они непосредственно израсходованы на строительство объекта. Часть средств, которая остается в распоряжении застройщика, после передачи завершенного строительством объекта дольщикам, должна быть включена в налоговую базу по НДС у застройщика. Вывод налоговой службы подтверждается и арбитражной практикой, примером чему может служить Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.03.2007 г. N Ф08-1321/2007-558А по делу N А53-14757/2006-С6-34. Еще одним веским доводом в пользу того, что при получении средств дольщиков у застройщика не возникает объекта налогообложения НДС, является и то, что при исчислении НДС с авансов застройщик не сможет принять его к вычету, поскольку последующая передача дольщикам завершенного строительством объекта жилой или нежилой недвижимости не является реализацией, следовательно, и объекта налогообложения НДС не возникает. Вопрос о налогообложении НДС при строительстве (создании) жилого дома организацией, являющейся застройщиком по договору участия в долевом строительстве и генеральным подрядчиком был рассмотрен в Письме Минфина России от 01.06.2015 г. N 03-07-10/31550. В нем сказано, что подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ установлено, что от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом N 214-ФЗ. Пунктом 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ установлено, что в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. Таким образом, освобождение от налогообложения НДС работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве жилых домов, НК РФ не предусмотрено. Учитывая изложенное, а также принимая во внимание пункт 1 статьи 39 НК РФ, на основании которого реализацией работ признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, указанные работы, выполняемые застройщиком, являющимся генеральным подрядчиком при строительстве жилого дома, подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке. При этом денежные средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу по налогу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ. В отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения НДС, установленное подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, не применяется. Такая точка зрения специалистов Минфина России изложена в Письмах Минфина России от 31.10.2016 г. N 03-07-15/63397 и от 26.06.2012 г. N 03-07-15/67. Также и Федеральная налоговая служба своим Письмом от 16.07.2012 г. N ЕД-4-3/11645@ «О налоге на добавленную стоимость» довела мнение финансистов до сведения нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков. Например, в Письме Минфина России от 02.07.2015 г. N 03-07-11/38197 также сказано, что освобождение от налогообложения НДС работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве детских садов, НК РФ не предусмотрено. Обратите внимание! Услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Законом N 214-ФЗ, согласно которым объектами долевого строительства являются нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, освобождаются от налогообложения НДС, если такие объекты не являются объектами производственного назначения. Данные разъяснения приведены в Письме Минфина России от 18.08.2017 г. N 03-07-07/53092. Таким образом застройщики многоквартирных жилых домов, в составе которых имеются нежилые помещения при исполнении договоров долевого строительства, вынуждены вести раздельный учет операций, облагаемых НДС и освобождаемых от налогообложения. Для справки: требование по ведению раздельного учета таких операций в случае одновременного их ведения установлено пунктом 4 статьи 149 НК РФ. Между тем, руководствуясь пунктом 5 статьи 149 НК РФ, застройщик вправе отказаться от освобождения, предусмотренного подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Не забывайте, что такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых застройщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами пункта 3 статьи 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг). Документооборот при долевом строительстве Для договоров долевого участия строительства характерен и особый документооборот по НДС. Ведь при исполнении такого договора в отношения с подрядными организациями вступают не сами дольщики (в качестве которых могут выступать и физические и юридические лица), а застройщик, который действует от своего имени, но за счет средств дольщиков. Иными словами, застройщик выступает своего рода посредником между дольщиками и подрядными организациями, которые ведут строительство объекта. Подрядная организация, являющаяся налогоплательщиком НДС и осуществляющая строительство объекта по договору, заключенному с застройщиком, выставляет последнему счет-фактуру со стоимости своих работ, услуг. Однако застройщик с посреднической квалификацией не вправе принять этот НДС к вычету. В течение всего периода строительства «входной» НДС, предъявленный подрядчиками, учитывается застройщиком на отдельном субсчете к счету 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Если дольщиками являются физические лица, то по окончании строительства сумма предъявленного подрядчиками НДС списывается за счет средств дольщиков, что отражается записью по дебету счета 86 «Целевое финансирование» и кредиту счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Если же дольщиком является организация, то по завершении строительства и передаче объекта дольщику - организации застройщик должен в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 НК РФ, выставить счет-фактуру. Причем ни НК РФ, ни Правила N 1137 не содержат специального порядка выставления счетов-фактур, которым может воспользоваться застройщик по суммам НДС, предъявленным ему подрядными организациями. Тем не менее, на протяжении ряда лет застройщики «передают» входной НДС инвесторам (организациям - дольщикам) посредством выставления сводных счетов-фактур. О том, каким образом выставляются сводные счета-фактуры заказчиками-застройщиками разъяснено в Письмах Минфина России от 04.02.2013 г. N 03-07-10/2254, от 18.10.2011 г. N 03-07-10/15, от 23.04.2010 г. N 03-07-10/08, а также в Письме ФНС России от 12.07.2011 г. N ЕД-4-3/11248@. Несмотря на то, что в указанных письмах разъясняется порядок оформления сводных счетов-фактур организациями, выполняющими функции заказчика-застройщика, осуществляющими работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами, по мнению автора их можно применить и в отношении застройщика по договору долевого участия в строительстве. Согласно разъяснениям чиновников сводный счет-фактура составляется застройщиком в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных им от подрядных организаций по выполненным работам, а также по товарам (услугам), приобретенным у поставщиков для целей строительства. При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) целесообразно выделить в самостоятельные позиции. К первому экземпляру счета-фактуры, передаваемому застройщиком организации-дольщику, прилагаются копии счетов-фактур, полученных застройщиком от подрядных организаций и поставщиков товаров (работ, услуг), а также копии соответствующих первичных документов. Второй экземпляр счета-фактуры регистрируется застройщиком в части 1 Журнала без регистрации в книге продаж. По своим услугам, оказанным организации-дольщику, застройщику следует выставить последнему счет-фактуру в общеустановленном порядке и зарегистрировать его в книге продаж. Если участниками одного договора долевого строительства является несколько дольщиков - юридических лиц, то для целей выставления сводных счетов-фактур застройщику необходимо учесть долю средств, вложенных каждым дольщиком. Обратите внимание, что пропорция, в соответствии с которой подлежит распределению входной НДС, передаваемый дольщикам, должна определяться с учетом всех участников долевого строительства, а не только плательщиков НДС в соответствии с положениями главы 21 НК РФ. О том, что застройщик может «передавать» инвестору (организации-дольщику) НДС, предъявленный ему третьими лицами на основании сводного счета-фактуры, говорит и арбитражная практика. В частности на это указывает Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2013 г. по делу N А40-136043/12-140-964, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2012 г. по делу N А32-40373/2011 и так далее. Поддерживает в данном вопросе региональных арбитров и Президиум ВАС РФ, о чем свидетельствует его Постановление от 26.06.2012 г. N 1784/12 по делу N А38-1216/2011. Инвестор или организация-дольщик, являющийся налогоплательщиком НДС, получивший от застройщика сводный счет-фактуру, вправе воспользоваться вычетом по налогу при выполнении всех условий для применения вычета, установленных главой 21 НК РФ, что подтверждает налоговая служба в Письме ФНС России от 12.07.2011 г. N ЕД-4-3/11248@. В тоже время нужно отметить один интересный момент. В целях определения суммы налога на добавленную стоимость, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке, налогоплательщики НДС ведут книгу покупок, форма и порядок ведения которой установлены Правилами N 1137. Пунктом 3 раздела II Приложения N 4 к Правилам N 1137 установлено, что не подлежат регистрации в книге покупок счета-фактуры (в том числе корректировочные), не соответствующие требованиям, установленным статьей 169 НК РФ и Приложениями N 1 и N 2 к Правилам N 1137. Официальной формы сводного счета-фактуры в Правилах N 1137 нет, в них приведены только формы «отгрузочных» и корректировочных счетов-фактур. На практике обычно сводный счет-фактура выставляется по форме «отгрузочного» счета-фактуры, в который вводится дополнительная информация, содержащая данные о реквизитах счета-фактуры подрядчика (поставщика) и его наименование. С точки зрения контролирующих органов дополнительная информация в счете-фактуре не является нарушением, что подтверждает Письмо ФНС России от 18.07.2012 г. N ЕД-4-3/11915@. При оформлении сводного счета-фактуры застройщику следует указать (пункт 1 раздела II Приложения N 1 к Правилам N 1137): - в строке 1 - номер в соответствии с нумерацией счетов-фактур застройщика и дату, указанную в счетах-фактурах продавцов; - в строках 2, 2а, 2б - реквизиты всех продавцов, в соответствии с учредительными документами, через знак «;» (точка с запятой); - в строке 3 - указываются полные или сокращенные наименования грузоотправителей и их почтовые адреса (через знак «;» (точка с запятой); - в строке 4 - наименования и адреса всех грузополучателей, указанные в счетах-фактурах продавцов; - в строке 5 - реквизиты всех платежно-расчетных документов о перечислении денежных средств. Реквизиты всех платежек также указываются через знак «;» (точка с запятой). Если денежные средства еще не перечислялись, то ставиться прочерк; - в графе 1 - в отдельных позициях указываются наименования выполненных строительно-монтажных работ, а также товаров (работ, услуг), имущественных прав из счетов-фактур, выставленных продавцами застройщику; - в графах 2 - 11 – указываются в отдельных позициях суммарные данные счетов-фактур по строительно-монтажным работам, выставленных подрядными организациями, и суммарные данные счетов-фактур по товарам (работам, услугам), имущественным правам, выставленных поставщиками товаров (работ, услуг), имущественных прав, в доле, предъявленной покупателю (инвестору). При регистрации сводного счета-фактуры в книге продаж не указываются наименования, ИНН и КПП покупателей. То есть графы 7 и 8 книги продаж не заполняются (подпункты «к» и «л» пункта 7 раздела II Приложения N 5 к Правилам N 1137). |
Похожие:
 | В случае если ни один из указанных Пакетов услуг не выбран, прошу оформить Пакет услуг «Эконом» и выпустить расчетную карту MasterCard... |  | Январь 2010 года показал: соискателям вновь имеет смысл искать работу в кадровых агентствах, а не только на профильных сайтах. В... |
| Пакеты могут быть вложенными, признаком вложенности является свойство пакета: ссылка на пакет верхнего уровня. Пакет может быть вложен... | | «Разработка логотипа, фирменного стиля и брендбука для Акционерного общества «Ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский... |
| «Банк», в лице Председателя Правления ао «Банк Акцепт» Васильева Константина Александровича, действующего на основании Устава, предлагает... | | На нем представлены Товары, предлагаемые Продавцом своим Клиентам для оформления Заказов, а также условия оплаты и доставки этих... |
| На нем представлены Товары, предлагаемые Продавцом своим Клиентам для оформления Заказов, а также условия оплаты и доставки этих... | | Интернете, имеет собственный интернет магазин и Вы хотите расширить свой бизнес и предоставить своим клиентам возможность оплачивать... |
| Посетителям форума предлагаются материалы налогового вэбинара на тему «Декларируешь доход задай вопрос налоговому инспектору» | | Положением Банка России от 7 сентября 2007 г. №311-п «О порядке сообщения банком в электронном виде налоговому органу об открытии... |