Право на жилищно-коммунальное обслуживание
Серьезную озабоченность вызывает ситуация с правами человека на жилищно-коммунальное обслуживание. Количество жалоб граждан, поступивших к Уполномоченному на нарушение их прав в этой сфере, составляет 57,1 % от всех обращений по вопросам права на жилье.В проведенных исследованиях граждане выразили максимальный уровень неудовлетворенности – 63,2 % в отношении прав граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Только за 2014 год в адрес Ивгосжилинспекции поступило 9 961 обращение от физических и юридических лиц, что в 1,6 раза больше, чем в 2013 году. Граждане, обратившиеся к Уполномоченному, отмечают низкий уровень работы управляющих компаний, введении которых находится управление многоквартирными домами. Управляющие компании неверно начисляют плату коммунальных услуг, не проводят ремонт общего имущества или проводят его некачественно, не предоставляют должных отчетов финансовых расходов. Если квартира приватизирована, то Уполномоченный делает запрос в Государственную жилищную инспекцию Ивановской области (далее – Служба), например, по вопросам проведения ремонта, об обвязывании управляющей компании сделать перерасчет платы за коммунальные услуги. Восстановить нарушенное право на жилищно-коммунальное обслуживание чаще всего удалось Уполномоченному при обращении в прокуратуру.
В производстве Уполномоченного в 2013 и 2014 годах находилось обращение Н.М., инвалида колясочника 1-й группы по общему заболеванию, проживающего в п. Пестяки, по вопросу предоставления ему жилого помещения как инвалиду, а затем и по ремонту выделенной ему благоустроенной квартиры. В решении этих вопросов положительную роль сыграла Пестяковская районная прокуратура, которая учитывая обращение Уполномоченного вышла в суд в интересах заявителя и добилась судебного решения о предоставлении инвалиду благоустроенного жилья.
Администрация Пестяковского поселения в конечном счёте предоставила и отремонтировала для инвалида благоустроенную квартиру, в соответствии с решением суда и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», а также нормами, содержащимися в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утверждённом Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315 на основе ст. 63 ч.2 ЖК РФ.
В отчетном году подобная жалоба поступила от жительницы Н. с. Аньково Ильинского района. В соответствии с судебным решением Ильинского районного суда от 28.06.2013 г. администрация Аньковского сельского поселения обязана выполнить ремонт муниципальной квартиры заявительницы в щитовом доме. Для выполнения ремонта заявительницу выселили, и она вынуждена в течение трех лет снимать за свой счет комнату, ее вещи находятся у знакомых, и при этом сельская администрация ведет ремонт время от времени, по-видимому, никуда не торопясь, не чувствуя ответственности за исполнение решения суда.
Данная жалоба находится на контроле Уполномоченного, решить ее положительно пока не получается.
На личном приеме в интересах своей матери инвалида, участника Великой Отечественной войны обратилась жительница г. Комсомольск Т. по вопросу проведения в доме некачественного капитального ремонта по замене крыши, системы отопления и холодного водоснабжения.
Прокуратурой в Ивановской области в 2010 году были выявлены нарушения и дефекты при проведении капитального ремонта.
Прокурор Комсомольского района Ивановской области обратился в суд с иском в интересах Т. к ответчикам ООО «Комсомольская управляющая компания» и ООО «МегаСтройИваново» об обязании ответчиков устранить выявленные нарушения в жилом помещении. Решением суда ООО «МегаСтройИваново» - подрядная организация, которая выполняла строительные работы, была обязана в срок до 01.09.2010 года устранить выявленные нарушения в жилом помещении гражданки Т. На основании этого было возбуждено исполнительное производство. В ходе исполнительного производства установлено, что единственный учредитель и руководитель ООО «МегаСтройИваново» умерла. В связи с чем судебным приставом-исполнителем 30.12.2011 года было вынесено постановление об окончании исполнительного производства. Управляющая компания ООО «Комсомольская управляющая компания» в 2012 году перестала обслуживать дом. В настоящее время недостатки произведенного капитального ремонта не устранены. Гражданка Т. закономерно ставит вопросы о том, кто будет устранять недостатки ремонта.
Уполномоченный обратился с запросами в прокуратуру и Государственную жилищную инспекцию Ивановской области. Согласно ответу Государственной жилищной инспекции, так как дом находится в управлении ООО «Альтернатива», то этой компании выдано предписание о необходимости устранения дефектов ремонта.
Намного сложнее разрешаются подобные проблемы с управляющими компаниями, если собственником квартиры является администрация муниципального образования. Обращения граждан, как к управляющим компаниям, так и в адрес администрации муниципального образования часто положительного результата не дают. Нередко, администрация на обращения граждан дает неполный ответ по поставленным вопросам, при этом указывает телефон для обращения по тем проблемам, которые не были освещены в ответе, или приглашает на прием. Такая практика часто не дает положительных результатов. Консультации как по телефону, так и лично документально зафиксировать не возможно. В связи с этим возникают сложности в защите прав перед управляющей компанией, так как ссылка идет на устное общение с администрацией, поэтому очень часто Уполномоченный делает запросы в управляющие компании и в администрацию. Только после обращения в две инстанции удается разрешить проблему, и то не всегда.
В адрес Уполномоченного поступило письменное обращение жителя г. Иваново инвалида 1 группы по зрению К. по вопросу ремонта крыши дома. Крыша дома течет, вследствие этого рушится потолок, происходят постоянные протечки стен в квартире. Уполномоченный направил запрос в администрацию г. Иваново о возможности проведения ремонта крыши и общего имущества в квартире. Из ответа следует, что в 4-ом квартале 2014 года будет определена подрядная организация и заключен муниципальный контракт на выполнение работ по капитальному ремонту квартиры, однако на период января 2015 года к ремонту не приступили. Обращение остается на контроле.
Понятно, что Уполномоченный не решает проблем ЖКХ, но вынужден реагировать на жалобы граждан: пересылает обращения по инстанциям, выезжает на место сам или направляет сотрудников аппарата Уполномоченного.
Так сотрудник аппарата Уполномоченного С.В. Вальков, помогал одной из заявительниц, престарелой малоимущей пенсионерке Т.В., по доверенности оформить субсидию на жилищно-коммунальные услуги, в связи с накоплением долгов по некоторым коммунальным платежам. Он обратился в бухгалтерию ООО «Главная управляющая организация жилищного хозяйства № 6» (расположенную по адресу г. Иваново, ул. Велижская, дом 57). Главный бухгалтер организации направила его в центр «Фаворит» на ул. Лежневской (д. 119) 2-й этаж, офис 8, к Литвиной П.С., которая по доверенности представляет ООО «Главная управляющая организация жилищного хозяйства № 6». После согласования суммы ежемесячного платежа ему для подписания был представлен проект договора. Ознакомившись с договором он отказался его подписывать, так как договор существенно менял условия по оплате коммунальных платежей, резко ухудшая условия для клиента, и не соответствовал требованиям законодательства.
«Должник обязуется:
оплачивать в установленные сроки текущие начисления месяца за техническое обслуживание и коммунальные услуги;
в срок до 10 февраля 2016 года оплатить ООО «ГУО ЖХ № 6» сумму задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги, выставленную в размере Х рублей;
оплата суммы, указанной в пункте 2 настоящего договора, производится путем внесения денежных средств на расчётный счет или в кассу РКЦ в следующие сроки: ежемесячно до 10 числа каждого месяца вносить сумму не менее Y рублей до полного погашения долга;
в случае нарушения ДОЛЖНИКОМ сроков, указанных в пунктах 1, 2 и 3 настоящего договора, оплачивается пени в размере 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки до полной её оплаты.
Все вопросы, неурегулированные настоящим договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ».
Пени в 1% в день от суммы просроченной оплаты сама по себе, а тем более по всем трем пунктам, является чрезмерной и незаконной.
По сути это 365 % годовых от суммы долга – такой доходности нет ни в одном банке. Это при том, что согласно ч. 14, ст. 155 Жилищного кодекса России «14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)».
На устные просьбы об изменении условий договора П.С. Литвина ответила отказом. На обращение в Роспотребнадзор по Ивановской области пришел ответ, что договор не противоречит законодательству. Только при встрече удалось убедить начальника юротдела Роспотребенадзора на основании статьи 155 ЖК РФ, что договор не соответствует законодательству.
Закономерен вопрос – «сколько таких кабальных договоров заключено в области и сколько людей из-за них пострадало?».
Проблема качественного и надлежащего управления многоквартирным домом зависит и от самих граждан. Так, в течение года, в адрес Уполномоченного и на личном приеме поступают обращения граждан по вопросу недовольства управлением общим имуществом многоквартирного дома. В ходе беседы с заявителем выясняется, что граждане не всегда умеют и не всегда хотят управлять общим имуществом, как субъекты жилищных правоотношений, жильцы не хотят самостоятельно принимать участие в управлении общим имуществом дома. Например, в доме выбирается совет, который пользуется поддержкой у 10-20 % жителей дома, остальные же собственники не удовлетворены их работой. Эти собственники приходят на прием Уполномоченному с просьбой помочь им в организации отставки совета дома. В ходе консультирования приходится объяснять, что это внутренние отношения жильцов, и что Уполномоченный не вправе вмешиваться. В таких случаях можно лишь посоветовать обратившимся инициировать собрание и выбрать новый совет, путем голосования. Обратившиеся заявители на приеме Уполномоченного утверждают, что это бесполезно. Пассивность граждан в жилищно-коммунальной сфере ведет в большинстве случаях к злоупотреблению полномочиями управляющих компаний. Перечисленные жильцами деньги на оплату коммунальных услуг зачастую идут не на содержания имущества многоквартирного дома, который находится в управлении компании. Нельзя не отметить проблему низкой квалификации кадров в сфере ЖКХ.
Отдельной темой жилищно-коммунального хозяйства стоит оплата коммунальных услуг. Большинство обращений в адрес Уполномоченного поступает на начисления оплаты жилищно-коммунальных услуг. В основном это касается оплаты общих домовых нужд (далее – ОДН). Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Граждане выражают свое недовольство слишком большим размером платы на ОДН (суммы на ОДН либо равные, либо в 2-3 раза больше, чем оплата услуг по индивидуальному счетчику) под видом общедомовых потерь и долгов соседей.
У обратившихся вызывает недоумение, как сам порядок расчета, так и правомерность взимания платы при наличии индивидуальных приборов учета. Получаемые ими квитанции на оплату коммунальных услуг включают два пункта — плата за индивидуальное потребление воды и электричества и плата за так называемые общедомовые нужды (ОДН). В категорию ОДН входят, например, технологические промывки системы водоснабжения, сливы воды при ремонтах, работа насосов, лифтов, освещение подъездов и др. У некоторых граждан общедомовые счета практически сравнялись с персональными. Причем плата значительно увеличилась как раз для тех жильцов, кто поставил приборы учета.
Начисление платы ОДН зависит от площади общего имущества многоквартирного дома. Региональная служба по тарифам Ивановской области приняла решение в качестве мест общего пользования учитывать лестницы, лестничные пролеты, колясочные, лифтовые шахты, то есть все помещения внутри дома, за исключением чердаков и подвалов. Площадь этих мест общего пользования умножается на имеющийся норматив на общедомовые нужды, после чего объем распределяется пропорционально площади каждой квартиры. Но, несмотря на это, факты неправильного начисления ОДН имеют место быть. Часто в площадь общего имущества дома включают площади чердаков и подвалов.
Так, например, в адрес Уполномоченного обратилась гражданка Д. из г. Иваново по вопросу неправильного начисления платы на общедомовые нужды. Данный вопрос жители не могут решить более года, обращались в Управляющую компанию, Правительство Ивановской области. Уполномоченный изучил ответы управляющей организации, Правительства Ивановской области, и выяснилось, что в данном случае был сделан неправильный расчета площади. Размер всех площадей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома по улице Кузнецова, составил 1091, 3 кв.м. Данную площадь ООО «ГУО ЖХ № 3» направила в сбытовую организацию ОАО «МРСК Центра и Приволжья» филиала «Ивэнерго». Общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет – 1610, 60 кв.м. В итоге получается, что площадь жилых помещений составляет 519, 3 кв.м. Таким образом, площадь жилых помещений в два раза меньше площади нежилых помещений. Поэтому размер платы на общедомовые нужды исчислялся неправильно. По данному поводу Уполномоченный сделал соответствующие запросы, и вопрос был решен положительно.
В связи с участившимися обращениями, касающимися начисления и оплаты ОДН, Уполномоченный в ноябре 2014 года провел дискуссионное заседание Экспертного Совета при Уполномоченном по правам человека в Ивановской области «Объективный взгляд на ЖКХ. ОДН» с участием представителей Правительства Ивановской области, Ивановской областной Думы, органов исполнительной власти, прокуратуры, ресурсоснабжающих организаций и других, по итогам которого были выработаны рекомендации, где большое внимание было уделено контролю и надзору за происходящими процессами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
|
