Лекция Служба судебных приставов Минюста Российской Федерации
Скачать 6.26 Mb.
|
4. Способы реализации заложенного имущества В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст. 56 указаного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержат, если не считать правил публичных торгов по жилым домам в ГПК (ст. 399—405). Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК (ст. 447—449) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 2 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на зало женное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в нотариально удостоверенном соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Однако реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. 447-—449 ГК и ст. 57—61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующим оформлением уступки данного права. Порядок проведения публичных торгов заключается в следующем (ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов дает извещение о предстоящих публичных торгах не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти .соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, вре» они и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. Так, в Свердловской области тххим органом является «Областная газета», в которой производятся соответствующие публикации. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносятза-даток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только орга нами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК, которые сводятся к следующему. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В целом ряде случаев публичные торги могут быть объявлены несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если указанное соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами (пп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в ранее указанном порядке. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Как видно, законом установлен больший размер скидки для залогодержателя при приобретении заложенного недвижимого имущества, нежели в п. 4 ст. 350 ГК для других видов заложенного имущества. Согласно п. 4 ст. 350 ГК при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже первоначальной продажной цены на повторных торгах. Поэтому применительно к недвижимому имуществу размер такой оценки может быть снижен и до 25 процентов, но от цены на первых публичных торгах. Право определения размера скидки принадлежит по смыслу закона залогодержателю совместно с судебным приставом-исполнителем, поскольку закон указывает только верхний ее предел (не более 10 либо 25 процентов). Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. При продаже заложенного имущества на аукционе в соответствии со ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любая продажа имущества в рамках процедур принудительного исполнения должна осуществляться специализированной организацией. Поэтому указанный порядок проведения аукциона может применяться только при его проведении на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя во внесудебном порядке. 5. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение сумм, вырученных от реализации Прекращение обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации происходит следующим образом. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Согласно п. 7 ст. 350 ГК соглашение, ограничивающее право должника или залогодателя прекратить обращение взыскания на предмет залога путем исполнения основного обязательства, является ничтожным. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, регулируется ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится судебным приставом-исполнителем, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, то с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 5 и 6 ст. 350 ГК, а также ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены указанной статьей, зачисляются в соответствующий бюджет. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанном на залоге (п. 5 ст. 350 ГК). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. 6. Обращение взыскания на предмет залога по требованию взыскателя, не являющегося залогодержателем В законе прямо не урегулирован вопрос, связанный с возможностью обращения взыскания на предмет залога по требованию взыскателя, не являющегося залогодержателем. В ГК и Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно регламентируетсяпо-рядок исполнения требований взыскателя, являющегося одновременно залогодержателем. Между тем нередки ситуации, когда залогом обеспечиваются обязательства, относящиеся, например, к пятой очереди (по кредитному договору), а к должнику предъявляются требования взыскателей, относящиеся к предшествующим очередям, например по зарплате, налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды. В том случае, если у должника нет другого имущества (либо его недостаточно для полного погашения требований предшествующих очередей), кроме как находящегося под залогом с целью обеспечения взыскания пятой очереди, по смыслу п. 1 ст. 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» возможно обращение взыскания и на такое заложенное имущество. Можно, конечно, возразить, что тем самым залог утрачивает свою обеспечительную роль как гарантия исполнения основного обязательства. Однако исполнительное производство имеет публично-правовой характер, поэтому при противоречии частноправового регламента ГК и публично-правового регламента исполнительного производства приоритет принадлежит нормам исполнительного законодательства. В противном случае, при ином решении данного вопроса, недобросовестные должники могли бы выводить практически полностью все имущество из-под взыскания, заключая «задним числом» договоры залога в отношении имущества, которое не подлежит регистрации. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество взыскателями, которые не относятся к числу залогодержателей, и порядок его * принудительной реализации подчиняются общим правилам исполнительного производства, о которых речь шла в комментарии к данной и другим статьям Федерального закона «Об исполнительном производстве». Согласно п. 2 ст. 49 этого Закона залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества. Такая правовая ситуация также вполне возможна по изложенным ранее обстоятельствам. При исполнении данного положения Закона возникает вопрос о порядке удовлетворения требований кредиторов предшествующих очередей. Ведь взыскатель-залогодержатель для удовлетворения своих требований получил не денежные средства, а непосредственно само имущество. Поэтому вряд ли такого залогодержателя можно обязать уплатить другим кредиторам должника денежные средства. Поскольку в п. 2 ст. 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» идет речь об удовлетворении требований из стоимости заложенного имущества, то здесь возможны два варианта юридических действий. Во-первых, залогодержатель вправе с целью удовлетворения требований кредиторов, имеющих преимущества перед его требованием, выплатить им денежные средства в размере их требований, но не свыше стоимости имущества, по которой оно было передано в собственность залогодержателя. Во-вторых, при отсутствии возможностей у залогодержателя выплатить стоимость данного имущества другим кредиторам должны быть проведены новые торги в соответствии с ранее изложенным порядком принудительной реализации заложенного имущества. В этом случае все расходы по проведению торгов, очевидно, следует возместить также из той денежной суммы, которая будет выручена после проведения торгов. Следует иметь в виду, что при выселении из жилых домов и квартир, являющихся объектом договора залога, имеется ряд особенностей, которые раскрываются в гл. 19 настоящей книги. |
Похожие:
 | Гуреев Владимир Александрович кандидат юридических наук, заведующий кафедрой организации службы судебных приставов и исполнительного... | | Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области для нужд |
| К. Л. А. к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, Федеральной службе судебных приставов рф, Министерству... | | Архангельске, а также для нужд отдела судебных приставов по г. Коряжме и Вилегодскому району, отдела судебных приставов по г. Новодвинску,... |
 | Рации» и в Положение, утвержденное этим Указом, в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1316 «Вопросы Федеральной... | | ... |
| Федеральной службы судебных приставов в Дальневосточном Федеральной округе на тему: «Актуальные проблемы исполнительного производства... | | Основы судебной защиты интересов Службы судебных приставов по искам, вытекающим из трудовых правоотношений |
| Плана командирования работников уфссп россии по Тульской области (далее – Управление) в период с 22 по 26 августа 2011 года проведена... | | Методическими рекомендациями по вопросам участия судебных приставов-исполнителей в судебных разбирательствах при обжаловании (оспаривании)... |