Лекция Служба судебных приставов Минюста Российской Федерации
Скачать 6.26 Mb.
|
3. Оставление нереализованной недвижимости за взыскателем В п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» закреплено правило о том, что, если имущество (независимо от его вида) не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ — взыскателю. Ранее взыскатель мог оставить имущество за собой только при невозможности продать с торгов жилой дом (ст. 404 ГПК) либо в случае, если это имущество было предметом договора залога (п. 4 ст. 350 ГК). Указанный двухмесячный срок исчисляется по смыслу названной статьи со дня наложения ареста на имущество. При этом в данный период должны предприниматься действия по продаже имущества должника, а именно передача его для торговли, организация торгов по недвижимости. К сожалению, в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не указано, по какой цене взыскатель может оставить за собой нереализованное имущество (за исключением невозможности реализации предмета залога). Ведь размер оценки влияет на степень удовлетворения требований взыскателя. Представляется, что такая оценка должна производиться в порядке, предусмотренном ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве», с привлечением специалиста и с участием взыскателя и должника. Если взыскатель и должник не могут прийти к соглашению о цене такого имущества, то его цена должна определяться по начальной цене последних торгов. Кроме того, в п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определен порядок юридического оформления такого действия, как оставление имущества за должником. Здесь имеют место недостатки законодательной техники, присущие данному закону. В гражданском законодательстве нет такого основания для перехода права собственности и его регистрации за новым собственником. Можно порекомендовать оформлять здесь, по аналогии с правилами ст. 350 ГК, договор купли-продажи, подписываемый представителями специализированной организации и взыскателем. Иногда практика идет путем составления акта о передаче имущества должника взыскателю в связи с невозможностью его реализации. В этом случае такой акт, как правоустанавливающий документ, должен содержать в себе все существенные данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для сделок с данным видом имущества. Например, акт передачи недвижимого имущества должен содержать фактическую и правовую информацию, которая обязательна в соответствии с ГК для сделок с недвижимым имуществом и их последующей государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, акт должен содержать необходимые правовые сведения о том, какие предпринимались меры к реализации арестованного имущества в течение двух месяцев, отпущенных на эти цели. Если взыскатель откажется оставить за собой имущество должника, не проданное при исполнении исполнительного документа, исполнительный документ возвращается взыскателю (пп. 5 п. 1 ст. 26 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), что не препятствует его новому предъявлению ко взысканию. Согласно п. 2 ст. 237 ГК право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому в данном случае также необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому. 7. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество 1. Документы, на основании которых обращается взыскание ;! на заложенное имущество В соответствии с п. 1 ст. 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона «Об исполнительном производстве». Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших способов обеспечения исполнения обязательств1. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в комментируемом Законе отражен крайне недостаточно, в связи с чем следует руководствоваться правилами § 3 гл. 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо нотариально удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании которого может производиться взыскание в отношении заложенного недвижимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Судебный приказ, хотя и выдается судом общей юрисдикции, не может выступать в качестве основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество по следующим причинам. Во-первых, судебный приказ не является судебным решением, поскольку выносится по результатам облегченной судебной процедуры, не совпадающей с общими правилами судебного разбирательства, которая оканчивается вынесением судебного решения. Во-вторых, судебный приказ согласно ст. 123 ГПК выносится только для взыскания денежных средств или истребования движимого имущества от должника. Поэтому судебный приказ в принципе не может выноситься при необходимости обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. 2. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного движимого имущества происходит также на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен соглашением залогодателя и залогодержателя. На предмет залога, переданный залогодержателю (договор заклада), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, на условиях, определенных в договоре залога движимого имущества, обращение взыскания может производиться и без решения суда соответствующей уполномоченной стороной договора. Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и на основании иных исполнительных документов, например нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т. д. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодателя с залогодержателем в остальных случаях. Можно привести также ряд положений из Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. № 26'. Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены либо о принесении протеста в порядке надзора. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда разрешаются следующие вопросы. Согласно ст. 54Федераль-ного закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 50 данного Закона (речь идет о тех случаях, когда основным является обязательство, исполняемое периодическими платежами). Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реали- '■* зации имущества, которые определяются по завершении его реали-' зации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны ■ '.■ быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: « во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; • во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается: • если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; • если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Отсрочка реализации заложенного имущества должна быть оформлена путем вынесения определения соответствующего суда, вынесенного в порядке ст. 18 Федерального закона «Об исполнительном производстве». 3. Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке происходит следующим образом. Данная процедура особо регламентирована применительно к обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество в ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Хотя такая реализация имущества и происходите вне рамок исполнительного производства, она носит публичный характер, поскольку подчиняется всем общим правилам реализации с торгов. Общим правовым основанием для удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд выступает нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя в указанном порядке не допускается, если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда. В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвжимости)» различаются обязательные и факультативные положения нотариально удостоверенного соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество. При заключении нотариально удостоверенного соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны обязательно предусмотреть в нем следующие условия: 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; 2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем; 3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; 4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования. К числу факультативных условий нотариально удостоверенного соглашения относятся следующие. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть: 1) реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; 2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии. Следует иметь в виду, что, как всякая гражданско-правовая сделка, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением. |
Похожие:
 | Гуреев Владимир Александрович кандидат юридических наук, заведующий кафедрой организации службы судебных приставов и исполнительного... | | Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области для нужд |
| К. Л. А. к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, Федеральной службе судебных приставов рф, Министерству... | | Архангельске, а также для нужд отдела судебных приставов по г. Коряжме и Вилегодскому району, отдела судебных приставов по г. Новодвинску,... |
 | Рации» и в Положение, утвержденное этим Указом, в Указ Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1316 «Вопросы Федеральной... | | ... |
| Федеральной службы судебных приставов в Дальневосточном Федеральной округе на тему: «Актуальные проблемы исполнительного производства... | | Основы судебной защиты интересов Службы судебных приставов по искам, вытекающим из трудовых правоотношений |
| Плана командирования работников уфссп россии по Тульской области (далее – Управление) в период с 22 по 26 августа 2011 года проведена... | | Методическими рекомендациями по вопросам участия судебных приставов-исполнителей в судебных разбирательствах при обжаловании (оспаривании)... |