Правила сопровождения обязательств заемщика и владельца закладной агентом по сопровождению

РАБОТА С ПРОСРОЧЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ

5. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОКУМЕНТЫ КРЕДИТНОГО ДЕЛА И ЗАКЛАДНУЮ, В ТОМ ЧИСЛЕ В СЛУЧАЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С ЗАЛОЖЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

   1. 
      Внесение изменений в документы кредитного дела и закладную осуществляется в случаях:
      

• 
  смерти заемщика;
  
• 
  смерти залогодателя и вступления наследников в права наследования;
  
• 
  вступления в законную силу решения/определения суда в отношении заложенного имущества;
  
• 
  возможности выкупа залогодателем у местной администрации земельного участка, право аренды которого находится в залоге у Агентства/инвестора;
  
• 
  необходимости исправления технической ошибки;
  
• 
  согласования с владельцем закладной сделки с заложенным имуществом необходимости приведения документов кредитного дела и закладной в соответствие с требованиями норм действующего законодательства РФ;
  
• 
  необходимости замены предмета залога (квартиры) в связи с признанием жилого дома, в котором расположен предмет залога (квартира), аварийным, подлежащим сносу и расселению в новое жилое помещение, предоставляемое местной администрацией взамен существующего;
  
• 
  предоставления заемщикам/залогодателям из местного регионального бюджета РФ средств государственной поддержки – субсидии на погашение долга/части долга по кредиту/займу (за исключением случаев, когда средства государственной поддержки предоставляются по Федеральной целевой программе «Жилище»);
  
• 
  расторжения договора участия в долевом строительстве и заключения нового договора (соглашения) участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке (изменение целевого назначения кредита/займа).
  

1. 
   Внесение изменений в содержание закладной осуществляется путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания закладной и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», либо путем аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
   
2. 
   Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
   
3. 
   В соответствии с правилами ч. 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и номера его государственной регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются безвозмездно.
   
4. 
   В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной.
   
5. 
   Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
   
6. 
   Внесение изменений в документы кредитного дела (кредитный договор/договор займа, договор об ипотеке, осуществляется путем заключения дополнительных соглашений к указанным выше документам. В случае заключения соглашения к договору об ипотеке, такое соглашение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
   
7. 
   В договор (полис) страхования изменения вносятся либо путем заключения дополнительного соглашения к договору страхования либо путем заключения нового договора страхования в соответствии с требованиями стандартов Агентства с учетом необходимых изменений.
   
8. 
   При обращении заемщика к АС с просьбой внести изменения в документы кредитного дела и закладную и/или согласовать сделку с заложенным имуществом, АС необходимо осуществить следующий порядок действий.
   
   1. 
      Проанализировать просьбу заемщика/залогодателя, предварительно оценить необходимость внесения изменений в документы кредитного дела и закладную, а также возможность согласования сделки (с учетом позиции владельца закладной).
      
   2. 
      Оказать заемщику квалифицированную помощь и дать необходимые разъяснения по всем интересующим его вопросам.
      
   3. 
      Проинформировать заемщиков/залогодателей, что расходы на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, возникающие при осуществлении процедуры внесения изменений в документы кредитного дела и закладную несут заемщики/залогодатели.
      
   4. 
      Осуществить поиск кредитного дела в ИС АИЖК по номеру закладной.
      
   5. 
      Предоставить заемщикам/залогодателям форму заявления для заполнения по тематике вопроса согласно приложению № 5.1 к настоящему разделу Правил и разъяснить требования, предъявляемые к составлению заявления, а именно: заявление составляется всеми заемщиками/залогодателями в адрес владельца закладной, где в обязательном порядке указываются:
      

• 
  полные идентификационные данные заемщика (представителя заемщика, действующего на основании нотариально заверенной доверенности. Копия доверенности прикладывается к заявлению), а именно, Ф.И.О. (полностью), паспортные данные, номер кредитного договора/договора займа, номер закладной в ИС АИЖК;
  
• 
  дата составления заявления;
  
• 
  подпись и расшифровка подписи заявителя.
  

6. 
   Проконтролировать подписание заявления. Заявление должно быть подписано собственноручно всеми заемщиками/залогодателями, при этом подписи в документах не должны кардинально отличаться.
   
7. 
   Проверить актуальность идентификационных данных заемщика, указанных в ИС АИЖК, с данными, указанными в заявлении, а именно: Ф.И.О., паспортные данные и т.д.
   
8. 
   Проконтролировать наличие соответствующих документов к заявлению и направить их в адрес Агентства. К заявлению заемщика/залогодателя должны быть приложены следующие документы, заверенные уполномоченным лицо АС ^{REF _Ref275947970 \r \h \* MERGEFORMAT} :
   

1. 
   В случае смерти заемщика:
   

• 
  сопроводительное письмо в адрес Агентства с уведомлением о наступившем событии;
  
• 
  копия свидетельства о смерти или решения суда об объявлении гражданина умершим, с отметкой о вступлении его в законную силу;
  
• 
  заявление оставшихся солидарных заемщиков/залогодателей, с просьбой внести изменения в закладную и документы кредитного дела и обязательством самостоятельно, своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредитному договору/договору займа.
  

1. 
   В случае смерти залогодателя:
   

• 
  сопроводительное письмо в адрес Агентства с уведомлением о наступившем событии (одновременно с этим АС необходимо осуществлять все необходимые действия по установлению возможных наследников умершего);
  
• 
  копия свидетельства о смерти или решения суда об объявлении гражданина умершим, с отметкой о вступлении его в законную силу.
  

• 
  сопроводительное письмо в адрес Агентства;
  
• 
  копия свидетельств о праве на наследство по закону и/или по завещанию (в указанных свидетельствах должна содержаться информация о всех лицах, к которым перешли права и обязанности наследодателя);
  
• 
  заявление от всех совершеннолетних наследников, залогодателей, заемщиков в простой письменной форме с просьбой внести изменения в закладную и документы кредитного дела и обязательством самостоятельно, своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредитному договору/договору займа;
  
• 
  копии заявлений об отказе наследников от причитающихся им долей на наследство, предоставляемые нотариусу по месту открытия наследства, либо заявление от наследников в произвольной форме, подтверждающее отказ наследников от вступления в права наследования (в случае если наследники отказались вступать в наследство и/или в свидетельстве о праве на наследство не обозначен круг лиц, отказавшихся от наследства);
  
• 
  копия соглашения о разделе наследственного имущества (при наличии такого документа);
  
• 
  предварительное разрешение органа опеки и попечительства при отказе от наследства (в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин);
  
• 
  копии документов, удостоверяющих личность наследников, а также их представителей. Если физическое лицо не достигло совершеннолетнего возраста, то прилагается копия свидетельства о рождении;
  
• 
  копии документов, подтверждающих полномочия представителей наследников, залогодателей и/или заемщиков (в случае, если представители указанных лиц действуют на основании правоприменительного документа или доверенности (при наличии таковых лиц);
  
• 
  копии документов, подтверждающих нетрудоспособность (ограниченную трудоспособность) наследников в силу возраста (трудовая пенсия по старости) или ввиду присвоения инвалидности. По закладным, принадлежащим Инвесторам – справки о доходах по форме 2-НДФЛ и/или справки о размере пенсии от всех заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход (в случае если у заемщика нет официально подтвержденного дохода, он должен предоставить письменное объяснение в произвольной форме и/или справку из центра занятости населения и т.п.);
  
• 
  копия свидетельства о праве собственности, выданного нотариусом пережившему супругу наследодателя (при наличии такого документа);
  
• 
  копия брачного договора и/или соглашения о разделе совместно нажитого имущества (при наличии указанных документов);
  
• 
  копии свидетельств о государственной регистрации права собственности, в случае, если переживший супруг (при наличии такового) и/или наследники зарегистрировали свои права в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании указанных выше документов, а также актуальную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  
• 
  иные документы которые, по мнению заявителей, могут потребоваться владельцу закладной в ходе рассмотрения их обращений.
  

• 
  сопроводительное письмо в адрес Агентства.
  
• 
  заявление в простой письменной форме от всех совершеннолетних залогодателей и заемщиков с просьбой внести изменения в закладную и документы кредитного дела и обязательством самостоятельно, своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредитному договору/договору займа;
  
• 
  копии документов, удостоверяющих личность новых залогодателей и/или заемщиков, а также их представителей (при наличии такого документа);
  
• 
  копии документов, подтверждающих полномочия представителей новых залогодателей и/или заемщиков, в случае, если представители указанных лиц действуют на основании правоприменительного документа или доверенности (при наличии таковых лиц);
  
• 
  копия решения/определения суда с отметкой о вступлении его в законную силу (в случае, если указанное решение/определение суда не обжаловалось), а также копии иных судебных актов, вынесенных судом по существу при рассмотрении соответствующих обращений граждан (апелляционные и кассационные определения, разъяснения решений/определений суда и т.д.);
  
• 
  копии документов, подтверждающих нетрудоспособность (ограниченную трудоспособность) новых заемщиков в силу возраста (трудовая пенсия по старости) или ввиду присвоения инвалидности. По закладным, принадлежащим инвесторам – справки о доходах по форме 2-НДФЛ и/или справки о размере пенсии от всех заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход (в случае если у заемщика нет официально подтвержденного дохода, он должен предоставить письменное объяснение в произвольной форме и/или справку из центра занятости населения и т.п.);
  
• 
  копии свидетельств о регистрации права (в случае если в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрирован переход права собственности на заложенное имущество на основании решения/определения суда), а также актуальную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  
• 
  иные документы, которые, по мнению заявителей, могут понадобиться владельцу закладной в ходе рассмотрения их обращений.
  

• 
  сопроводительное письмо в адрес Агентства;
  
• 
  заявление в простой письменной форме от всех совершеннолетних залогодателей и заемщиков с просьбой внести изменения в закладную и документы кредитного дела и обязательством самостоятельно, своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредитному договору/договору займа;
  
• 
  копии документов, удостоверяющих личность залогодателей и/или заемщиков, а также их представителей (при наличии такого документа);
  
• 
  копии документов, на основании которых дом, в котором расположено заложенное имущество, признан аварийным, подлежащим изъятию органами местного самоуправления, сносу и расселению;
  
• 
  копии документов, содержащих сведения о порядке и сроках предоставления залогодателям органами местного самоуправления жилого помещения взамен изымаемого заложенного имущества;
  
• 
  копия отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения, предоставляемого органами местного самоуправления взамен изымаемого заложенного имущества, составленного не ранее 6 месяцев, считая от даты его предоставления;
  
• 
  копии выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта на жилое помещение, предоставляемое органами местного самоуправления взамен изымаемого заложенного имущества.
  
• 
  проект договора мены либо соглашения о замене заложенного имущества на новое жилое помещение, заключённое между обменивающимися сторонами (договор в обязательном порядке должен содержать условие о том, что новое жилье будет передано в ипотеку);
  
• 
  реквизиты для перечисления государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке с указанием суммы платежа.
  

• 
  сопроводительное письмо в адрес Агентства;
  
• 
  заявление в простой письменной форме от всех совершеннолетних залогодателей и заемщиков с просьбой согласовать сделку с заложенным имуществом;
  
• 
  копии документов, удостоверяющих личность всех участников предполагаемой сделки. Если физическое лицо не достигло совершеннолетнего возраста, то прилагается копия свидетельства о рождении;
  
• 
  копия проекта документа, подтверждающего намерение совершения сделки:
  

• 
  договор дарения;
  
• 
  договор купли-продажи;
  
• 
  соглашение о разделе имущества;
  
• 
  соглашение об определении долей;
  

• 
  копии документов, подтверждающих предоставление субсидии по программам (подпрограммам) утвержденным Правительством РФ, в соответствии с которыми заемщик/залогодатель (его семья) являются участниками программы, подпрограммы утвержденной Правительством РФ, органами местного самоуправления, федерального/регионального законодательства в реализации права заемщика/залогодателя (его семья) на получении субсидии. Данное условие применимо только в том случае, если получение субсидии невозможно без внесения изменений в закладную и документы кредитного дела (например, обязательное выделение большей доли квартиры ребенку; изменение состава залогодателей);
  
• 
  письма, справки, уведомления Администраций округов (при наличии такого документа).
  

• 
  выбрать соответствующий тип события из выпадающего списка;
  
• 
  заполнить поля секции «Информация о событии», где поле «Дата события» – дата заявления заемщика/залогодателя (если поступило обращение от третьего лица, то указывается дата обращения третьего лица); «Источник информации о событии» – указывается корректный вариант источника информации; «Причина обращения» – указывается краткая причина обращения заемщика (например: наследственное дело, смерть заемщика/залогодателя, переход права собственности (на основании решения суда) и т.п.);
  
• 
  нажать кнопку «Применить»;
  
• 
  прикрепить копии документов в секцию «Документы по событию», которая появляется после первого сохранения формы, для чего необходимо:
  

• 
  нажать кнопку «+» в строке заголовков секции «Документы по событию», в результате чего откроется форма «Документ КД»;
  
• 
  на форме «Документ КД» в поле «Наименование» указать наименование прикрепляемых документов;
  
• 
  нажать кнопку «+» в строке заголовков секции «Страницы» и добавить сканированные копии всех документов (сопроводительное письмо, заявление заемщика, предоставленные документы (файлы с расширением tif или tiff размером не более 10 Мб);
  
• 
  нажать кнопку «Применить и закрыть» на форме «Документ КД»;
  

• 
  на форме события по закладной нажать кнопку «Передать на рассмотрение».
  

• 
  заявление на аннулирование закладной и одновременную выдачу новой закладной, составленной с учетом произошедших изменений;
  
• 
  подлежащую аннулированию закладную;
  
• 
  соглашение об изменении содержания закладной (аннулирование закладной);
  
• 
  новую закладную (аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке);
  
• 
  необходимые дополнительные соглашения к документам кредитного дела (в случае их заключения);
  
• 
  договор об ипотеке/дополнительное соглашение к договору об ипотеке (в случае их заключения);
  
• 
  иные документы;
  

2. 
   при внесении изменений в закладную, путем приложения к закладной оригинала соглашения об изменении содержания закладной:
   

• 
  заявление на государственную регистрацию соглашения к закладной;
  
• 
  закладную и соглашение об изменении содержания закладной;
  
• 
  необходимые дополнительные соглашения к документам кредитного дела (в случае их заключения);
  
• 
  договор об ипотеке/дополнительное соглашение к договору об ипотеке (в случае их заключения);
  
• 
  иные документы.
  

• 
  в теме электронного сообщения в обязательном порядке указывается «акт приема-передачи закладной»;
  
• 
  в тексте сообщения указываются сокращенное наименование владельца закладной (в соответствии с ИС АИЖК); фамилия и инициалы заемщика; номер закладной в соответствии с ИС АИЖК.
  

• 
  заявление составляется в адрес владельца закладной, где в обязательном порядке указываются;
  
• 
  полные идентификационные данные заемщика/залогодателя (представителя заемщика, действующего на основании нотариально заверенной доверенности. Копия доверенности прикладывается к заявлению), а именно Ф.И.О. (полностью), паспортные данные, номер кредитного договора/договора займа, номер закладной в ИС АИЖК;
  
• 
  дата составления заявления;
  
• 
  подпись и расшифровка подписи заявителя.
  

• 
  заявление/расписка заемщика/залогодателя об ознакомлении с условиями предоставления Агентством согласия на отчуждение предмета залога, правами и обязанностями покупателя и продавца по форме приложения № 5.1.5;
  
• 
  копия паспорта заемщика-залогодателя/всех заемщиков залогодателей по закладной.
  

• 
  реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя (без изменения состава должников);
  
• 
  заключение дополнительного соглашения к кредитному договору о переводе долга на покупателя (исключение действующего(-их) заемщика(-ов) и включение покупателя(-ей)), при этом:
  

• 
  по решению владельца закладной может быть пересмотрена процентная ставка по ипотечному кредиту в сторону ее уменьшения до ¾ ставки рефинансирования РФ, действующей на момент заключения дополнительного соглашения (при соблюдении условия о наличии денежных поступлений от заемщика в счет оплаты ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в размере не менее 75% от суммы ежемесячных платежей в течение 3 лет с момента выдачи кредита);
  
• 
  по решению владельца закладной может быть пересмотрен срок кредитования/заимствования в сторону увеличения при соответствии требовниям Стандартов Агентства;
  
• 
  при наличии просроченной задолженности по кредитному договору при заключении дополнительного соглашения покупателю необходимо ее оплатить в полном объеме.
  

• 
  покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет Агентства в течение 3 рабочих дней с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности в размере суммы, указанной в договоре купли-продажи;
  
• 
  Агентство не позднее 10 рабочих дней после получения денежных средств осуществляет учет поступивших денежных средств, корректирует пени (если принято положительное решение об их корректироке), возвращает сумму переплаты (при наличии) на счет продавца и совершает действия по погашению записи об ипотеке.
  

• 
  заявление покупателя и продавца о согласии на переход права собственности и об ознакомлении с последствиями нарушения принятых обязательств по погашению задолженности по договору;
  
• 
  пакет документов, необходимый для проведения процедуры андеррайтинга покупателя в соответствии со Стандартами Агентства.
  

• 
  при отрицательном решении заемщик/залогодатель продолжает поиски покупателя в рамках выданного ранее согласия;
  
• 
  при положительном решении и после получения от владельца закладной поручения на внесение изменений в закладную (изменение состава залогодателей и должников/кредиторов) и заключения дополнительного соглашения к кредитному договору АС осуществляет необходимые регистрационные действия в отношении договора купли-продажи заложенного имущества, а также в отношении закладной и заключает дополнительное соглашение к кредитному договору в порядке, указанном в пп. 5.11–5.17;
  
• 
  до момента осуществления необходимых регистрационных действий АС сообщает новым заемщикам-залогодателям о необходимости заключения договора комплексного страхования не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем получения документов с отметкой о государтвенной регистрации.
  

6. 
   СНЯТИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ С ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ И ПОГАШЕНИЕ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ЗАПИСИ ОБ ИПОТЕКЕ
   
   1. 
      АС на ежедневной основе с помощью ИС АИЖК осуществляет мониторинг закладных, по которым произошло полное погашение обязательств.
      
   2. 
      АС незамедлительно с даты полного погашения кредитных/заемных обязательств от имени кредитора/займодавца начинает осуществлять действия в целях погашения регистрационной записи об ипотеке, для этого:
      

1. 
   pogashenie@ahml.ru (по закладным, принадлежащим Агентству).
   
2. 
   Investor_snyatie@ahml.ru (по закладным, принадлежащим Инвестору).
   

3. 
   В случае передачи закладной заемщику уполномоченный сотрудник АС на основании выданной АС владельцем закладной доверенности на обороте последней страницы:
   
   1. 
      Делает надпись (проставляет штамп) «Обязательство исполнено полностью ___ ____________20__ г.» (далее в настоящем разделе – Надпись). Дата исполнения заемщиком обязательства указана в письменном поручении владельца закладной, получаемом АС.
      
   2. 
      Указывает номер и дату доверенности, выданной АС владельцем закладной.
      
   3. 
      Удостоверяет Надпись своей подписью, рядом указывает фамилию и инициалы, проставляет печать АС.
      
   4. 
      Формирует акт приема-передачи закладной в 2 (двух) экземплярах (приложение № 6.1 к настоящему разделу Правил).
      
   5. 
      Подписывает оба экземпляра акта приема-передачи со стороны АС.
      
   6. 
      Контролирует факт подписания экземпляров акта приема-передачи со стороны заемщика.
      
   7. 
      Производит выдачу оригинала закладной с учетом обязательных отметок в соответствии с пунктом 6.3. настоящего раздела Правил.
      
   8. 
      Один экземпляр акта приема-передачи выдает заемщику, второй экземпляр подшивает в кредитное дело заемщика.
      
4. 
   В случае если связаться с заемщиком не удалось в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня снятия закладной с хранения или заемщик по каким-либо причинам не может/не хочет подъезжать в офис АС либо не явился к АС для получения оригинала закладной в течение срока, установленного п. 6.2.2 настоящих Правил, АС незамедлительно передает оригинал закладной в Росреестр, где получает расписку в получении документов на государственную регистрацию установленного законодательством образца.
   
5. 
   Сканированные копии акта приема-передачи закладной заемщику либо расписки из Росреестра в получении документов для погашения регистрационной записи об ипотеке/последующей ипотеке АС в течение 1 (одного) рабочего дня с момента подписания/получения прикрепляет в ИС АИЖК, руководствуясь Инструкцией о порядке действий АС при внесении в ИС АИЖК информации о документах, подтверждающих передачу закладной заемщику/органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (приложение № 6.3 к настоящему разделу Правил).
   
6. 
   В случае получения отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в совершении действий по погашению регистрационной записи об ипотеке АС необходимо руководствоваться разъяснениями по погашению регистрационной записи об ипотеке (приложение № 6.4 к настоящему разделу Правил).
   
7. 
   Оригинал акта приема-передачи закладной заемщику или расписки из Росреестра о получении документов подшивается и хранится в кредитном деле заемщика.