Учебное пособие для студентов специальностей: 061133 «Управление проектом»
Скачать 1.89 Mb.
|
| ГЛАВА 5. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 5.1. Нормативное регулирование и организация бухгалтерского учета и системы налогообложения при долевом строительстве В соответствии с действующим инвестиционным законодательством Российской Федерации, наряду с взаимоотношениями между участниками инвестиционного процесса, связанного с капитальным строительством, могут иметь место договорные взаимоотношения основного инвестора с другими хозяйствующими субъектами или физическими лицами (соинвесторами, дольщиками), изъявившими желание инвестировать собственные финансовые или другие средства в строительство объекта основных средств. Такие организации могут фигурировать как до начала инвестиционно-строительного процесса, в результате заключения договора о долевом участии в строительстве, так и после начала строительства – по договору о привлечении финансовых средств в строительство или по договору переуступки права инвестирования, заключенного с одним или несколькими инвесторами строящегося объекта. К средствам целевого финансирования относятся средства, получаемые хозяйствующими субъектами на строго определенные цели и проведение мероприятий целевого назначения. Финансирование целевых мероприятий может осуществляться за счет поступлений от других организаций и лиц, ассигнований из бюджета и других источников. Средства целевого финансирования должны расходоваться в строгом соответствии с утвержденными сметами и назначением. Таким образом, инвестиции дольщиков долевого финансирования объекта капитального строительства для генерального инвестора или заказчика (застройщика) строительства являются разновидностью целевого финансирования. Кроме того, в соответствии с налоговым законодательством (пп. 15 п. 1 ст. 251 НК РФ) к средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика. Данные средства используются ею только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) – источником целевого финансирования. Исследование показывает, что наиболее распространенным вариантом объединения, аккумулирования и последующей мобилизации финансовых и прочих ресурсов различных юридических и физических лиц для реализации инвестиционного проекта является долевое участие в строительстве. В связи с тем, что вариант приобретения жилой площади путем долевого участия в строительстве предоставляет физическим лицам не только возможность поэтапного инвестирования денежных средств в строительство, но и значительно сокращает материальные затраты будущих собственников жилой площади, он нередко применяется при осуществлении жилищного строительства. Экономическое содержание подобных отношений заключается в следующем: генеральный инвестор, по соглашению с остальными участниками, финансирующими объект строительства (дольщиками), принимает их денежные средства взамен на это, передавая в будущем каждому участнику финансирования соответствующую его доли часть возведенного объекта по стоимости фактических затрат на строительство (в соответствии с проектно-сметной документацией) или по цене, согласованной сторонами. Иными словами, в соответствии с договором долевого участия в строительстве, участники берут на себя обязательства совместно вкладывать в строительство принадлежащие им денежные, материальные, трудовые и иные ресурсы и взамен на этот вклад получить в собственность часть созданного ими имущества. Отношения могут оформляться непосредственно между заказчиком (застройщиком) и каждым инвестором–дольщиком отдельно. По некоторым признакам (юридическому содержанию и закрепленному в нем волеизъявлению участвующих сторон) договор долевого строительства наиболее близок к договору о совместной деятельности (договору простого товарищества). Следовательно, долевое участие в процессе строительства объектов на практике нередко отождествляют с совместной деятельностью, целями которой являются создание и эксплуатация объекта недвижимости за счет объединения финансовых, материальных и нематериальных ресурсов сторон. Между тем, научное изучение отношений, возникающих в ходе реализации договора долевого строительства, показывает, что при необходимости юридического толкования отдельного договора о долевом строительстве, необходимо исходить из его сущности, конкретных обязательств и условий, изложенных в нем. Ситуация может значительно усложниться еще в связи с тем, что в ходе возведения объекта капитального строительства дольщик по согласованию с основным инвестором, с которым у него заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу свою долю инвестирования строительства, которую оно обязано профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором. К настоящему времени вопросы юридического построения такого рода отношений, организации бухгалтерского учета и целей налогообложения участников долевого строительства приобрели особую значимость. Это вызвано, в частности, наличием таких факторов, как: отсутствие четкого нормативного законодательства, регламентирующего вопросы бухгалтерского учета и налогообложения, связанных с долевым строительством; юридическая незакрепленность формы и содержания договора долевого участия в строительстве; широкий круг и социальная значимость, регулируемых договором долевого строительства аспектов. Договоры долевого строительства не предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Вместе с тем такой договор может содержать признаки других договоров таких, как: договор простого товарищества (договор о совместной деятельности); договор строительного подряда; договор инвестирования. Другими словами, договор долевого строительства является смешанным договором. Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ при юридической квалификации смешанных договоров применяются соответствующие части правил регулирования договоров, элементы которых содержатся в таком договоре. Следует отметить, что в настоящее время договор инвестирования также не имеет четкого юридического толкования, в связи с чем иногда действия субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющего руководство ходом капитального строительства, трактуются как агентская деятельность. Это мнение основано на том, что на самом деле договор между инвестором и застройщиком содержит ряд условий, соответствующих нормам агентского договора таких, как: за оказанные услуги застройщик получает вознаграждение; величина вознаграждения может быть определена в зависимости от суммы осуществленных вложений в объект строительства; расходы застройщика затем возмещаются инвестором кроме договорной цены услуг по руководству за ходом строительства. Несмотря на это, трактовка взаимоотношений участников инвестиционно-строительного комплекса, как отношений, возникающих в рамках агентского договора, является неверной, так как противоречит указаниям ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство", а также Положению Минфина РФ по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций. Таким образом, в связи с наличием явных противоречий, существующих между системой нормативного регулирования бухгалтерского учета в строительстве и нормами агентского договора, на наш взгляд, не представляется возможным применение агентского договора для регулирования взаимоотношений между инвестором и застройщиком. Для целей бухгалтерского учета и налогообложения, по свойственным им признакам, договоры, заключаемые при долевом строительстве, условно можно подразделить на два вида: а) договоры простого товарищества; б) договоры о долевом инвестировании строительства. В том случае, если договор относится к первому виду, т. е. к договорам простого товарищества, то взаимоотношения, возникающие в ходе его реализации, должны регламентироваться главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с нормами ст. 1041 ГК РФ суть договора простого товарищества заключается в следующем: двое или более лиц (товарищей) обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. В этой связи существенными условиями данного договора должны явиться: 1) общая не противоречащая закону цель; 2) объединение вкладов для ее достижения; 3) обязательства сторон действовать для достижения цели совместно; 4) соглашение сторон о величине и порядке внесения вкладов, а также о размере и порядке покрытия расходов и убытков от совместной деятельности; 5) соглашение о распределении обязанностей при ведении общих дел товарищества, а также о порядке их осуществления. Таким образом, важнейшим квалифицирующим признаком договора о совместной деятельности является единая цель всех ее участников. Отсутствие у сторон договора простого товарищества разнонаправленных интересов - основное отличие договора о совместной деятельности (договора простого товарищества) от других гражданско-правовых обязательств, в которых интересы сторон (кредиторов и должников, инвесторов, и заказчиков), как правило, противопоставлены друг другу. Поскольку интересы участников данного договора не исключают друг друга, ни одна из сторон простого товарищества не вправе требовать от другой исполнения каких-либо обязательств в свою пользу, равно как и производить такое исполнение непосредственно для другой стороны. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не вытекает из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища осуществляются по соглашению между товарищами. В ГК РФ (п.1 ст. 1043) установлено, что внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности результаты, а также доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 2 ст. 1043 ГК РФ ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц. В соответствии со ст. 1046 ГК РФ условия и порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяются их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Следует отметить, что при реализации договора простого товарищества соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно. Таким образом, главные особенности договора простого товарищества, применяемого при долевом строительстве, можно свести к следующему: а) каждый его участник (дольщик) вносит определенный имущественный взнос на строительство объекта недвижимости с целью получения по его окончании обусловленного количества жилой и (или) нежилой площади. При этом выполненные подрядные строительные работы или оказанные услуги также могут являться вкладом в совместную деятельность; б) участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в содержании и сохранении общего имущества. Каждый участник простого товарищества обязан погашать соответствующую его доле часть общих затрат. Следовательно, ни одна из сторон договора о долевом участии в строительстве не должна возмещать другой стороне расходы, понесенные в результате осуществления совместной деятельности, в том числе связанные с выполнением подрядных строительных работ, а тем более "содержать" ее за счет собственных средств; в) в связи с тем, что стороны совместной деятельности преследуют единую цель и их обязательства не носят встречного характера, никто из участников простого товарищества не вправе требовать от другого какого-либо встречного представления, например, оплаты стоимости внесенного вклада или оплаты причитающейся части созданного в результате совместной деятельности имущества. Кроме того, ни одна из сторон договора не может в рамках этого договора ни приобретать у другой, ни реализовать другой стороне созданный в результате совместного финансирования объект строительства. Следовательно, если подрядная организация является участником простого товарищества, внося при этом свой вклад путем выполнения строительных работ, то она не вправе требовать от других участников их оплаты, а построенное жилье не может быть предметом реализации внутри товарищества, так как оно уже является общей долевой собственностью товарищей; г) наличие в договоре простого товарищества положений о штрафных санкциях, пенях, неустойках противоречит его сущности, предполагающей доверительную основу отношений между товарищами. Анализ действующей практики применения договоров на долевое строительство показывает, что закрепленная в них воля сторон в большинстве случаев не соответствует воле сторон договора простого товарищества. Кроме того, суть правоотношений, возникающих из договора, по условиям которого гражданин или организация инвестируют строительство объекта, заключается в том, что строительная организация выполняет подрядные работы по созданию основных средств с последующей их передачей в собственность тех, кто вложил средства. При этом участники договора не имеют одной цели, в связи с чем такие правоотношения, с нашей точки зрения, не соответствуют квалифицирующему признаку договора простого товарищества. В зависимости от характера складывающихся отношений в ходе реализации долевого строительства, а также с учетом содержания прав и обязанностей субъектов подобных отношений, можно сделать вывод о том, что они по своей правовой природе аналогичны отношениям, возникающим из договора строительного подряда, предметом которого является строительство нового объекта либо выполнение иных строительных работ за плату и по заданию заказчика. В связи с изложенным можно констатировать, что без содержания важнейших элементов договора строительного подряда договор простого товарищества не может быть юридически корректным. А если использовать все те элементы договора строительного подряда при заключении договора простого товарищества, то он просто перестает соответствовать квалификационным признакам договора простого товарищества. В связи с приведенными доводами юридическая оправданность применения договора простого товарищества при осуществлении долевого строительства, по нашему мнению, вызывает серьезные сомнения. В том случае, если договор долевого участия в строительстве относится ко второму виду, т. е. договору долевого инвестирования, то по своим основным признакам он должен соответствовать свойствам инвестиционного договора. Следовательно, отношения, возникающие при этом между заказчиком (застройщиком) и инвестором (дольщиком), должны основываться на инвестиционном договоре (контракте). Нормативной и правовой основой при этом должны являться Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" № 39-ФЗ и Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"№ 1488-1, в части норм, не противоречащих Закону № 39-ФЗ, а система бухгалтерского учета должна основываться на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций от 30.12.93 № 160. На практике вопрос отнесения конкретного договора долевого строительства к определенному виду имеет не только теоретическое, но и существенное практическое значение, как для возникновения различных юридических последствий, так и отражения подобных хозяйственных операций в бухгалтерском учете участников процесса строительства. Кроме того, нередко возникают спорные ситуации между дольщиками, связанные с выявлением доли каждой из сторон. Если договор долевого строительства квалифицируется как договор простого товарищества, по отношению к спорному объекту применяется подход, основанный на общей долевой собственности. Иными словами, право собственности каждого участника (товарища) возникает одновременно с созданием объекта капитального строительства. В случае, если содержание и условия договора соответствуют договору инвестирования, то необходимо руководствоваться требованиями законодательства об инвестиционной деятельности. |
Похожие:
 | Учебное пособие предназначено для студентов и аспирантов экономических специальностей, а также для преподавателей-экономистов |  | Учебное пособие предназначено для подготовки студентов экономико-управленческих специальностей по программе группового проектного... |
| Учебное пособие предназначено для студентов неюридических специальностей для подготовки к семинарским занятиям по дисциплине «Правоведение».... | | ... |
| Учебное пособие предназначено для студентов вузов специальностей «Менеджмент организаций», «Бухгалтерский учёт, анализ и аудит» и«Финансы... | | Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
| Ч 15. English Grammar (Term I): Учебное пособие по грамматике английского языка для студентов всех специальностей очной и очно-заочной... | | |
| Учебное пособие по английскому языку для студентов заочного обучения экономических специальностей | | Учебное пособие предназначено для студентов широкого спектра специальностей, которым придется заниматься вопросами энергосбережения... |