7.3. Механизмы регулирования землепользования.
Существуют два принципиальных направления, в рамках которых возможно ограничение неэффективного и нерационального использования земельных ресурсов. Первое - это ориентация на саморегулирование экономических процессов, в т.ч. в землепользовании, и вмешательство только в виде налоговой политики. Но, как показывает опыт развитых стран, это направление в ряде случаев оказывается недостаточно действенным. Поэтому в регионе необходимо активно ориентироваться в первую очередь на второе направление законодательного нормирования формы использования земель с последующим жестким контролем за его соблюдением. Государственные интересы, в т. ч. в эффективности и рациональности землепользования, по природе своей долгосрочны - как минимум 20-80 лет. Современные цены на рынке недвижимости отражают сиюминутный (при этом чисто экономический) баланс интересов.
В данном случае мы говорим об уже сложившемся рынке недвижимости, включающем все необходимые инвестиционные институты. Даже в этих условиях в развитых странах чисто экономическое регулирование рационализации природопользования не работает. В наших же условиях, при неразвитости рынка недвижимости и ситуации, когда сложившиеся цены на землю очень слабо отражают в первую очередь внеэкономические реалии, и подавно нельзя ориентироваться только на экономическую схему регулирования землепользования.
Несомненный интерес для нас представляет опыт США, Австралии и других развитых стран, которые столкнулись со множеством проблем, связанных с противоречиями между государственными интересами и частной собственностью на землю. В данном случае речь идет не о неэффективности механизма частной собственности вообще, а о том, что в условиях частной собственности государству значительно сложнее реализовать долгосрочные интересы в области рационализации природопользования в части использования определенных категорий земель (сельскохозяйственные земли в пригороде, земли береговой зоны и земли, прилегающие к ОПТ).
Эта ситуация и эти проблемы детально рассмотрены в трудах известного американского экономиста Тонстеда Веблена, автора теории институционализма, основная суть которой сводится к тому, что рынок регулирует только кратко- и среднесрочные проблемы, долгосрочные должны решать государственные институты, исходя во многом из внеэкономических критериев.
Практически все развитые страны столкнулись с тем, что самым рентабельным видом использования земель является частная застройка. В связи с этим известен эффект расползания городов, порождающий в конечном итоге много проблем, решение которых ложится на муниципальные власти. Для борьбы с этим разработана система жестких ограничений на смену видов пользования. Если участок получен под фермерское хозяйство, а его владелец попытается на нем построить небольшой заводик или поселок, то это просто будет снесено бульдозером и участок отобран, несмотря на право частной собственности. Формально подобные ограничения есть и в России, но они практически не выполняются. В подобном случае у нас, хозяин отделался бы штрафом. Кроме этого, мощным механизмом, явно обеспечивающим государственные интересы в области рационализации землепользования, является обязательность проведения перспективного функционального зонирования при использовании земельных ресурсов территории как минимум в масштабе 1: 25 000, где выделяются зоны, перспективные для основных видов деятельности, а также территории, изымаемые из хозяйственной деятельности по природоохранным и другим ограничениям на период ближайших 20 лет.
Наряду с этими мерами в Приморском крае, например, желательно пойти по пути формирования разноуровневого земельного запаса, с тем чтобы на всех уровнях - федеральном, краевом, районом, муниципальном - обеспечить по всем территориальным единицам наличие земельного запаса. Земельный запас может временно передаваться администрацией того уровня, которому он принадлежит, в аренду для экологически приемлемых форм использования. Необходимо (по крайней мере, на ближайшие 50 лет) обеспечить территориальный базис для государственных и других инвестиционных проектов в крае, не находящихся в частной собственности.
|
