Учебное пособие Уфа 2013 удк 347. 254 Ббк 67. 401. 115
Скачать 1.24 Mb.
|
| Тема 6. Система показателей качества жилищно-коммунального обслуживания 6.1. Контроль выполнения услуг и работ управляющей организацией Управляющая организация управляет домом в соответствии с договором управления, который заключили с ней собственники помещений в многоквартирном доме. У совета МКД нет никаких отдельных договорных отношений с управляющей организацией. Поэтому совет дома, осуществляя контроль за выполнением управляющей организацией работ и оказанием услуг, действует как представитель собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом. Если установленный ранее заключенным договором порядок не позволяет совету дома осуществлять эффективный контроль, необходимо внести предложение общему собранию собственников помещений по внесению необходимых изменений в договор управления в отношении порядка осуществления контроля советом МКД и согласовать эти изменения с управляющей организацией. Способами осуществления контроля советом дома могут быть: 1) присутствие членов совета МКД при выполнении отдельных работ или услуг; 2) ознакомление с содержанием технической документации на многоквартирный дом, которую ведет управляющая организация и в которой отражаются факты выполнения работ и услуг, их качество (журналы технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества; акты приемки работ подрядчиков и др.); 3) документарные проверки, в том числе, например, проверки:
4) проведение регулярных (один раз в месяц, квартал, др.) встреч с уполномоченным представителем управляющей организации для рассмотрения отчета управляющей организации об исполнении плана работ по содержанию и ремонту общего имущества, других обязательств по договору. Осуществление контроля не должно создавать необоснованных трудностей ни для членов совета дома, ни для управляющей организации. Например, излишними выглядят обязательные приемка и подписание председателем совета дома акта о выполнении каждой из постоянно выполняемых работ по санитарному содержанию подъезда или земельного участка, ежемесячного осмотра инженерных коммуникаций в подвале. Вполне достаточно, если сотрудник управляющей организации, завершив работу, опустит в почтовый ящик председателя совета МКД подписанную исполнителем копию наряда на работу (или другой документ, принятый в управляющей организации), в котором указаны дата выполнения работы, во сколько она начата и закончена, что конкретно сделано. Результаты работы обычно легко увидеть. Если у председателя совета дома, членов совета есть замечания или они получили какие-то негативные отзывы собственников помещений, их можно вписать в документ, оставленный работником управляющей организации. Мелкие замечания затем можно обобщить в месячном акте сдачи-приемки работ по договору управления. В месячном акте можно также указывать нарушения периодичности выполнения регулярных работ и услуг (это относится, главным образом, к санитарному содержанию общего имущества). В случае крупных нарушений, обнаружения дефектов после завершения выполнения ремонтных работ, перерывов в предоставлении коммунальных услуг необходимо как можно быстрее составлять акты о нарушении нормативов качества, периодичности или сроков оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Согласно Жилищному кодексу, подписывает такие акты председатель совета дома, но желательно не ограничиваться одной подписью, чтобы кто-то из членов совета также подписал акт. Рассмотрение отчетов управляющей организации об исполнении обязательств по договору управления – эффективный способ контроля. В договоре надо установить, как часто управляющая организация представляет отчет – только один раз в год или также промежуточные отчеты – полугодовой, квартальные или месячные отчеты. Объем сведений, предоставляемых управляющей организацией в годовом отчете по исполнению договора управления, установлен Стандартом раскрытия информации. Сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, должны содержать:
Кроме установленных законодательством сведений, договором можно определить, что годовой отчет управляющей организации также включает, например, такие сведения:
Объем сведений в полугодовом, квартальном или месячном отчете управляющей организации и срок предоставления отчетов необходимо установить в договоре управления. В договоре надо также определить форму предоставления управляющей организацией отчетов. Желательно, чтобы отчеты представлялись в письменной форме в количестве экземпляров, равных числу подъездов в многоквартирном доме для размещения на информационных стендах (досках объявлений) в каждом подъезде, и один дополнительный экземпляр для совета дома. Совету дома рекомендуется размещать свои заключения по промежуточным отчетам управляющей организации на информационных стендах в подъездах дома в срок не позже 1-3 дней после размещения там отчета управляющей организации. А заключение совета дома по годовому отчету управляющей организации необходимо представить собственникам помещений не позднее 10 дней до рассмотрения отчета общим собранием собственников помещений, то есть одновременно с объявлением о созыве годового общего собрания собственников помещений в доме. Способы, периодичность контроля исполнения управляющей организацией условий договора управления со стороны совета многоквартирного дома должны быть установлены договором управления. Как проверить УК Многие дома, находящиеся под контролем управляющих организаций, обслуживаются мертвыми душами, при этом услуг оказывается на порядок меньше, чем значится на отчетных бумагах руководителей управляющих организаций. Оплата несуществующим сотрудникам несуществующих работ и услуг, как и полагается, производится за счет собственников жилья. Что делать если вам не дает покоя чувство, что управляющая компания наживается на вас и ваших соседях? Как проверить ее деятельность? Шаг первый Произведите проверку правильности тарифов, указанных в квитанции на квартплату. Управляющая компания (УК) по вашему запросу обязана выдать на руки документ, подтверждающий их размер и перечень обязательных платежей. Контроль за обоснованностью тарифов — также обязанность УК, поэтому на все возникающие вопросы относительно расчетов и применения выставленных сумм на оплату ЖКХ вам должны дать внятный и развернутый ответ. Безусловно, на практике все намного сложнее, чем это прописано в Жилищном кодексе, но за свои права следует бороться всеми доступными способами. Так, по статистике судебных разбирательств, за последние два года в российских судах только по предмету определения правильности выставляемых тарифов было рассмотрено более полутора тысяч споров, а общее количество исков, выдвинутых против управляющих компаний, - более 20 тыс. Эта цифра свидетельствует о том, что собственники готовы всерьез отстаивать свои интересы, в том числе и в судах, что является крайней мерой защиты своих жилищных прав. Шаг второй Требуйте предоставления отчета от управляющей компании о проделанной работе. В запросе о предоставлении отчета укажите период деятельности УК: месяц, квартал или год. Также по запросу могут быть предоставлены предложения по затратам на очередной год вместе со сметой расходов. Если ознакомиться с отчетом до проведения общего собрания собственников дома, то появится возможность вынести на обсуждение возникшие вопросы непосредственно на собрании. Формы предоставления отчета могут быть различными — от выдачи каждому жильцу копии отчета на руки до размещения на доске объявлений в подъезде или на Интернет-сайтах. Порядок предоставления отчета собственникам следует прописать в договоре управления. В нем должны содержаться вопросы технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества, благоустройства помещений и придомовой территории, ремонта инженерного оборудования и иного имущества, расхода средств. Размещение отчетов сотрудниками управляющих компаний непосредственно через Интернет-ресурсы, на специально созданных сайтах за последние два года стало очень популярным. Это привело к тому, что количество сайтов, где жители могут получать информацию от обслуживающих организаций, общаться с их руководителями и между собой, даже в режиме реального времени, возросло почти в пятьдесят раз. Шаг третий В обоснование информации, содержащейся в отчете, требуйте предоставления смет, а также документов, подтверждающих выполнение тех или иных работ по дому, найма сотрудников, поступления доходов и осуществления расходов. Такими документами могут быть акты выполненных работ, платежные поручения и т.д. Только за последний год в России рассмотрено более 12 000 судебных дел о признании незаконными требований управляющих компаний по оплате расходов за якобы предоставляемые услуги. Более половины из них завершились в пользу собственников дома. Шаг четвертый Проведите анализ имеющейся информации. Лучше всего из числа жильцов организовать инициативную группу, которая включала бы лиц, знающих толк в бухгалтерии и юриспруденции. Если такой возможности нет, вы можете обратиться в любую специализированную организацию, которая за определенную плату проведет необходимый анализ. Если проверка будет осуществляться самими жильцами, постарайтесь вспомнить, когда и какие именно работы проводились в доме. Если, например, на ремонт крыши, согласно документам, были потрачены крупные суммы, но вопрос залива во время дождя до сих пор актуален, возможно, такие работы в действительности не проводились либо проводились в гораздо меньшем объеме, а ваши деньги элементарно осели в чужом кармане. Сопоставьте все имеющиеся данные — видел ли кто-нибудь работников, которым по документам выплачивается зарплата, соответствует ли заявленное количество воды, расходуемое домом, с его оплатой и т.д. Только за последний год и только в Москве инициативные группы отстояли в судах интересы собственников домов почти в 20 случаях. Шаг пятый Если в итоге проверки вы обнаружили, что расчет тарифов произведен неверно, либо какие-то из них включены необоснованно, либо УК осуществляла иные незаконные действия, обратиться с жалобой вы можете в Государственную Жилищную Инспекцию (за последние три года с ее участием было рассмотрено более 11 000 судебных дел) и в Роспотребнадзор (с его участием было рассмотрено почти 5 000 дел в отношении управляющих компаний). Данные органы государственной власти обязаны проверить деятельность управляющей компании и в случае обнаружения нарушений применить санкции. Жалоба также может быть предъявлена в суд или прокуратуру. Только по Москве за 2011 и 2012 годы органы прокуратуры обращались в суды за защитой прав собственников дома от недобросовестных действий управляющих компаний более чем в 100 случаях. Госжилинспекцией Башкортостана выявлено 48500 нарушений жилищных нормативов, из которых 41563 (или 85%) устранены, устранение остальных нарушений остается на контроле согласно установленным срокам. По выданным предписаниям управляющие организации выполнили работы по ремонту конструкций и инженерных систем жилых домов на сумму более 509 миллионов рублей. Рассмотрено в установленные сроки 7400 поступивших обращений и приняты соответствующие решения, еще 2500 обращений находятся на рассмотрении. В 2012 году в развитие положений Жилищного кодекса Российской Федерации издан целый пакет нормативных документов жилищного законодательства на федеральном и республиканском уровне, направленный на осуществление эффективного государственного жилищного надзора и взаимодействия с органами муниципального жилищного контроля Таким образом, реальная возможность проверить «порядочность» управляющей компании в настоящее время есть. Но многое зависит от инициативности и сплоченности самих жильцов. В большинстве случаев разумнее потратить некоторое время на выяснение возникших вопросов в управляющей компании, чем постоянно переплачивать ей за не предоставляемые ею услуги. Министерство регионального развития РФ предлагает каждые полгода повышать платежи за услуги ЖКХ на 10%. Это относится к жильцам, в квартирах которых не установлены счетчики на воду, отопление и электричество. Уже с конца 2015 года стоимость услуг для них должна возрасти на 60% – так ведомство рассчитывает экономически стимулировать рынок ЖКХ к полному переходу на счетчики. Таким образом, граждане, не установившие до конца текущего года счетчики, уже со следующего года должны будут платить сверх нормативов. Плата будет увеличиваться каждые полгода. Если в доме не установлены общедомовые и индивидуальные приборы учета, то с 1 января 2014 года за электричество, горячую и холодную воду придется платить на 10% больше норматива. С 1 июля 2014 года это будет уже плюс 20%, с 1 января 2015 года – 40%, с 1 июля 2015 года – 50%, а с 2016 года – 60%. 6.2. Действия Совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору При обнаружении советом дома факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления он может предпринять следующие действия: 1. Оформить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по договору управления в отношении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в котором указать, в чем именно состоит нарушение (нарушения), и направить управляющей организации письменное требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. При обнаружении факта предоставления коммунальной услуги (услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, всем или части потребителям в доме – инициировать проверку и оформление акта, далее – проверить уменьшение управляющей организацией размера платы за коммунальную услугу (услуги). 2. В случае, если управляющая организация не реагирует на требования совета МКД и не устраняет выявленные нарушения выполнения договорных обязательств, что приводит к ухудшению состояния многоквартирного дома, условий проживания в нем, или не предоставляет информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, совет дома может обратиться в орган государственного жилищного надзора. 3. Председатель совета дома может обратиться в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом. 4. В случае, если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, собственники помещений в доме не удовлетворены результатами ее работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома и хотят отказаться от ее услуг, совет дома предпринимает шаги по одностороннему отказу собственников помещений от исполнения договора управления. В каждом из приведенных вариантов действий совета дома свои основания и разные последствия. Порядок установления факта неисполнения услуги или работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или нарушения качества, срока, периодичности и оформления соответствующего акта необходимо отразить в договоре управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений (совет МКД) вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации. При этом совету дома рекомендуется до предъявления требования об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества рассмотреть такие вопросы, как: могут ли невыполненные услуги или работы быть выполнены в более позднее время, не является ли причиной невыполнения услуг или работ действия управляющей организации по устранению угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждению ущерба имуществу или неисполнение собственниками помещений обязательств по оплате услуг и работ управляющей организации. Совету дома рекомендуется при приятии решения о требовании изменить размер платы за содержание и ремонт руководствоваться принципом: главная задача собственников помещений не в том, чтобы уменьшить размер платы управляющей организации, а том, чтобы все необходимые (заказанные и оплаченные) услуги и работы для надлежащего содержания общего имущества были выполнены. В отношении нарушений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку некачественные или непредоставленные коммунальные услуги невозможно компенсировать иначе как путем снижения (перерасчета) размера платы, совету дома необходимо применять Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Этими правилами установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. В случае, если управляющая организация реагирует на обращения (требования) совета дома, устраняет допущенные нарушения и производит перерасчеты размера платы, а далее налаживает нормальное взаимодействие с советом МКД, собственники помещений и управляющая организация продолжают исполнять договор управления. Если управляющая организация не реагирует на требования совета дома, совету необходимо продолжать оформлять акты о нарушении управляющей организацией обязательств по договору управления и посылать ей очередные требования. А также оформлять акты о неисполнении управляющей организацией требований совета многоквартирного дома. Все эти документы понадобятся, если собственники помещений для осуществления следующих шагов совета по прекращению договорных отношений с данной управляющей организацией. При обращении совета дома в орган государственного жилищного надзора (рекомендуется подписать это обращение членам совета как гражданам - собственникам помещений в доме) орган государственного жилищного надзора должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если проверка установит факты нарушений управляющей организацией требований жилищного законодательства, законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, управляющей организации будет выдано предписание об устранении нарушений. Кроме того, орган государственного жилищного надзора может наложить на управляющую организацию и ее руководителя штраф (штрафы) и применить другие меры административного воздействия. При обращении председателя совета МКД в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления в пятидневный срок должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если проверка подтвердит невыполнение управляющей организацией обязательств, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня обращения председателя совета дома должен созвать общее собрание собственников помещений в доме для решения вопросов о расторжении договора с управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом. Совету дома необходимо иметь в виду, что принятие общим собранием, созванным органом местного самоуправления по результатам проверки управляющей организации, решений о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом требует серьезной подготовки (поиска новой управляющей организации, обсуждения с ней условий нового договора управления, подготовки устава ТСЖ и т.д.). Если такая подготовка советом дома не была проведена до обращения в орган местного самоуправления, трудно ожидать принятия взвешенных решений на общем собрании, а при расторжении договора с управляющей организацией существует риск, что дом может остаться на какой-то период без управления. Поэтому рекомендуется до обращения председателя совета МКД в орган местного самоуправления подготовить возможные варианты решений по управлению многоквартирным домом после расторжения договора управления с управляющей организацией. Кроме того, если у собственников помещений действительно возникло твердое намерение прекратить отношения со своей управляющей организацией, потому что она систематически не выполняет условий договора управления, и выбрать новую управляющую организацию или создать товарищество собственников жилья, они могут воспользоваться своим правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Размер платы за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Порядок определения размера платы за коммунальные услуги (в том числе с использованием приборов учета и при их отсутствии) установлен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 (далее — Правила). В соответствии с Правилами (пункт 49) исполнитель коммунальных услуг обязан предоставить потребителю следующую информацию: размеры тарифов на коммунальные услуги, надбавок к тарифам и реквизиты нормативных правовых актов, на основании которых применяются тарифы (размещаются на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи жилых домов); наименования, адреса и телефоны федеральных органов исполнительной власти (их территориальных органов и подразделений), органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, уполномоченных осуществлять контроль за соблюдением Правил; производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства Российской Федерации, Правилам и договору, а также правильность начисления установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней). Кроме того, согласно части 10 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 (далее – Стандарт). Контроль за соблюдением Стандарта товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Отмечаем, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.10.2011 № 850 Министерство регионального развития Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным утверждать порядок осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Список используемой литературы
1 Проект «Программы модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства РБ на 2012-2020 г.г.».2 Гордеев, Д. П. Использование общего имущества в МКД : юрид. консультация / Д. П. Гордеев // Управление многоквартир. домом. – 2011. – № 9. – С. 21–24. 3 Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830-40-м гг. 4 Талапина Э.В. Вопросы организации управления государственной собственностью // Журнал российского права 2001. №3. С.64-73. 5 Самошин Владимир Сергеевич. Независимый эксперт по проблемам ЖКХ, один из инициаторов и бывший член Общественного совета Минрегиона РФ, эксперт общественного проекта «Российский Дом будущего», эксперт российского конкурса «Жилой дом 21 века». 6 Статья. Журнал "Управление многоквартирным домом" № 1- 2011 г. 7 Миронов К. Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005, № 4. С. 31-45. 8 Стрембелев C.B. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. № 8. С.61-71. 9 Фогель В. А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома//Юрист. 2002. №12. С. 24-27. 10 Свит Ю. П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. № 6. С. 2-10. |
Похожие:
 | Учебное пособие предназначено для студентов направления подготовки «Юриспруденция» (квалификация бакалавр) удк 347. 73/76 |  | Б 90 Основы риторики и коммуникации. Нормативный и коммуникативный аспекты современной риторики [Текст] : учебное пособие / М. Б.... |
| Г75 Грачева Е. Ю., Соколова Э. Д. Финансовое право: Учебное пособие. 2-е изд., испр и доп. М.: Юриспруденция, 2000. 304 с | | Муратова А. Р. Управление продажами: Учебное пособие. Краснодар, 2014 г. – 110 с |
| | Б00 Задания для активных методов обучения по теме «Профилактика девиантного поведения молодежи»: учебное пособие / науч ред к пед... | |
| П27 Технологии исследований социальной жизни: учеб пособие / В. А. Передерий. – Краснодар: Кубгау, 2012. – 129 с | | Кафедра управления и экономики фармации, медицинского и фармацевтического товароведения |
| Негосударственное (частное) образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов... | | П 21. Белой ночью у залива: рассказы и повесть. – М., 2010. Эко-Пресс, 2010, 254 с |