Учебное пособие Уфа 2013 удк 347. 254 Ббк 67. 401. 115
Скачать 1.24 Mb.
|
| Тема 3. Понятие договора управления МКД и его общая характеристика 3.1. Общее собрание собственников помещений Согласно п. 1 статьи 45 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием. Помимо этого, собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания, которые могут быть организованы, например, по инициативе одного из собственников. Общее собрание будет признано правомочным (иметь кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников должно быть проведено повторное общее собрание. Собственник, по инициативе которого созывается собрание, обязан сообщить собственникам помещений в доме о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (п. 4 статьи 45 ЖК). В этот срок сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если ранее решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения. В сообщении о проведении общего собрания собственников должны быть указаны: - сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; - форма проведения данного собрания: собрание или заочное голосование (об этом подробнее ниже); - дата, место, время проведения или в случае проведения в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; - повестка дня данного собрания; - порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (п. 1 статьи 46 ЖК). Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения всех собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний и решения по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания. Как указано в п. 5 статьи 46 ЖК, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые в голосовании не участвовали. При этом собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Если в многоквартирном доме все помещения принадлежат одному собственнику, то решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме7. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. При этом голосование может осуществляться собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Согласно п. 2 статьи 48 ЖК представитель собственника на общем собрании собственников помещений действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать: - сведения о представляемом собственнике помещения в многоквартирном доме; - сведения о представителе собственника: имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные. Доверенность должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса: - должна быть удостоверена собственником; - выдается за подписью собственника. Либо доверенность на голосование должна быть удостоверена нотариально. В соответствии с п. 3 статьи 48 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. Форма заочного голосования Решение общего собрания собственников может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений) путем проведения заочного голосования. Заочное голосование связано с передачей в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании в форме заочного голосования считаются собственники помещений, решения которых получены до даты окончания их приема. При этом в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: - сведения о лице, участвующем в голосовании; - сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; - решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: - принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; - принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; - выбор способа управления многоквартирным домом; - другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ избрание Совета дома происходит на общем собрании собственников жилья, в состав которого могут войти только собственники помещений данного многоквартирного дома. Совет дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. Порядок избрания Совета дома: - Сформировать инициативную группу жильцов для подготовки проведения общего собрания. - Известить собственников помещений в МКД о проведении общего собрания в установленном порядке. - Организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Оно будет считаться правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. (В случае если в собрании не приняло участие необходимое для принятия решения количество собственников, в дальнейшем решения с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования). - Провести голосование по вопросам повестки дня. - Выбрать из числа собственников Совет дома. Он может быть переизбран: а) по истечении 2 лет работы (за исключением случаев, когда на общем собрании собственников были установлены иные сроки); б) в случае принятия решения о его переизбрании (в том числе при ненадлежащем исполнении своих обязанностей); в) собственники приняли решение о создании в их доме ТСЖ. - Выбрать из числа членов Совета дома его председателя. Он осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию. - Оформить принятые решения протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников. - Уведомить о создании Совета дома свою управляющую компанию и администрацию органа местного самоуправления. Количество членов Совета дома устанавливается на общем собрании, их численность должна составлять не менее двух человек. Если данный вопрос не решен, в Совет дома входят сразу все собственники жилья. Как правило, количество членов Совета дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Однако для оптимизации процесса взаимодействия с органами местного самоуправления рекомендуем направить в администрацию района, на территории которой расположен многоквартирный дом, протокол общего собрания собственников по вопросу избрания Совета дома и координаты председателя выбранного Совета. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Обратите внимание: собственники помещений в многоквартирном доме в течение календарного года с момента внесения изменений в ЖК РФ должны принять и реализовать решение об избрании Совета многоквартирного дома. Если в доме по истечении указанного срока не принято или не реализовано соответствующее решение, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Цели управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение: • благоприятных и безопасных условий проживания граждан; • надлежащего содержания общего имущества в МКД; • решения вопросов пользования общим имуществом; • предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД. Достижение этих целей позволит снять напряженность в важнейшей сфере жизнедеятельности граждан и сделать юридически законным процесс проверки деятельности управляющих компаний самими гражданами. Для достижения поставленных целей необходимо определить задачи, к которым относятся: • поиск и отбор поставщиков услуг; • организация жилищно-коммунального обслуживания МКД; • контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг; • организация системы учета и сбора платежей; • подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета; • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества. 3.2. Типовой договор управления МКД Управление многоквартирным домом – это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высококвалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме. Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. При этом роль самих собственников в управлении общим имуществом заключается в формировании состава общего имущества, определении целей управления домом, принятии решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по контролю выполняемых работ следующего содержания: 1. Ремонт многоквартирного дома. 2. Предоставление коммунальных услуг. 3. Формирование бюджета и распределение расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома. 4. Формирование заказа на услуги и работы. 5. Заключение договоров. 6. Контроль работы исполнителей, включая вопросы ответственности за текущее состояние многоквартирного дома. Способствовать решению этих задач может заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию. Договор — это соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). Цель, с которой заключается договор, является предметом сделки, взаимные права и обязанности сторон составляют условия договора, а совокупность всех условий договора отражает его содержание. Договорная сфера отношений в жилищной сфере регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В статьях раздела VIII ЖК РФ определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование, детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий8. Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает основные правила управления многоквартирным домом. Указанные нормы служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в жилищной сфере. Договор на управление многоквартирным домом — документ, регулирующий взаимоотношения собственников жилья и управляющей компании. В нем должен оговариваться перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, а также управлению общим имуществом в многоквартирном доме, выполняемых управляющей компанией. Одновременно здесь же указывается стоимость предоставляемых ею услуг. Наличие договора на управление многоквартирным домом налагает на управляющую компанию обязательства перед собственниками данного отдельно взятого дома, в случае неисполнения которых оговариваемый размер платы за содержание и ремонт жилья может быть снижен или в принципе аннулирован. Однако, как показала практика, большинство собственников, подписывая предлагаемые управляющими компаниями документы, относится к этой процедуре как к пустой формальности. Методика заключения договоров при управлении МКД Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку многоквартирный дом - это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления МКД как единым объектом не могут быть различными, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем, решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения единства мнений достаточно высока. Предметом Договора управления является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):
ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления:
Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем составления перечня объектов и описания состояния общего имущества многоквартирного дома. Такой перечень является неотъемлемой частью договора управления. Стороны должны указать в договоре управления, что именно необходимо сделать для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющая организация не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Она может лишь объяснить собственникам влияние включения или не включения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое решение. В договоре управления также должен быть указан перечень коммунальных услуг, которые обязана предоставлять управляющая организация, она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, поскольку сами ресурсы - холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия - подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых она отвечает. Преобладающим способом оплаты коммунальных услуг в ближайшее время будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Поскольку договор управления является возмездным, то в нем должна быть указана общая цена договора. Помимо этого он отражает расчет платы собственников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющей организации, основания и порядок снижения оплаты и т. п.) Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. При новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (ч. 11 ст. 162) обязывает управляющую организацию ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен. Кодекс устанавливает, что договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более пяти лет (ч. 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6 ст. 162). Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющей организации могут быть применены соответствующие санкции. Согласно положениям ЖК РФ, передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого, для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен заключаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей организации может осуществляться на собрании собственников помещений только одного дома. Тема 4. Основа и система регулирования тарифов в сфере ЖКХ.Ценообразование на коммунальные услуги 4.1. Понятие и виды тарифов, их регулирование Период действия тарифов на услуги организаций коммунального комплекса, период действия надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса определяются устанавливающим их органом регулирования. Период действия надбавки для потребителей устанавливается представительным органом муниципального образования. В случае совместного регулирования тарифов и надбавок органы регулирования субъектов Российской Федерации и органы регулирования муниципальных образований устанавливают их согласованно по периодам действия тарифов и надбавок. Когда мы получаем квитанции с суммами, необходимыми для уплаты квартплаты, подразумевается, что нам начислена полная стоимость предоставленных коммунальными предприятиями услуг и использования жилых площадей. Это одним словом называется «квартплата». То, что предъявляется собственникам отдельно за каждый вид поставляемых ресурсов, имеет как раз название «тариф». Таким образом, тариф — это ценовые ставки, по которым осуществляются расчеты за оказываемые услуги. До принятия Жилищного кодекса тариф на содержание и текущий ремонт устанавливался органами местного самоуправления. Такой тариф устанавливался как для собственников, так и для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме. Сегодня собственники помещений имеют право установить на общем собрании свой тариф, который основывается не на усредненных расчетах, а на реальных потребностях именно их дома. А тариф на содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливают органы местного самоуправления, обязателен только для неприватизированных квартир. Принятие собственниками помещений многоквартирного дома индивидуального тарифа является важным этапом в создании благоприятных и безопасных условий для проживания. В таблице ниже представлены отличия тарифа, утвержденного муниципалитетом, от индивидуального тарифа многоквартирного дома. Разница в оплате жилищно-коммунальных услуг зависит от тарифов, утвержденных для того или иного региона, а также производителя тепловой энергии. В свою очередь тарифы на жилищно-коммунальные услуги зависят в первую очередь от удаленности от источников первичных энергоресурсов, для тепла это, например, электроэнергия, газ и вода, а также плотности населения того или иного района. Естественно для тепла, чем ближе дома друг к другу, новее жилой фонд, тем ниже стоимость Гкал тепловой энергии. Очень сильно влияет также износ оборудования. В разных организациях норматив и тариф разный. Что касается отопления наших квартир, это наиболее затратная коммунальная услуга. И даже в пределах одного города она может отличаться до 1,5 раз. Оплата коммунальных услуг зависит также от нормативов потребления. Нормативы потребления в свою очередь утверждены местными властями. Регулирование тарифов Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют следующие полномочия в области регулирования тарифов на услуги организаций коммунального комплекса (в ред. Федеральных законов от 27.07.2010 №2 37-ФЗ, от 30.12.2012 № 289-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 30.12.2012 № 291-ФЗ): 1) определяют метод регулирования тарифов на услуги организаций коммунального комплекса; 2) устанавливают систему критериев, используемых для определения доступности для потребителей услуг организаций коммунального комплекса; 3) согласовывают производственные и дают заключения на инвестиционные программы организаций коммунального комплекса; 4) устанавливают тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъекта Российской Федерации, в случае его установления, с учетом утвержденных представительными органами местного самоуправления инвестиционных программ организаций коммунального комплекса; 5) публикуют информацию о тарифах на услуги организаций коммунального комплекса, производственных программах организаций коммунального комплекса, а также о результатах мониторинга выполнения производственных программ этих организаций; 6) осуществляют мониторинг выполнения производственных программ, а также мониторинг показателей технико-экономического состояния объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, в том числе показателей физического износа и энергетической эффективности указанных объектов; 7) привлекают соответствующие организации для проведения экспертизы обоснованности проектов производственных программ, проверки обоснованности расчета соответствующих им тарифов, а также для определения доступности для потребителей услуг организаций коммунального комплекса; 8) принимают решения и выдают предписания в пределах своих полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, которые обязательны для исполнения организациями коммунального комплекса; 9) запрашивают информацию у организаций коммунального комплекса, предусмотренную настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами Российской Федерации; 10) определяют размер инвестированного капитала; 11) согласовывают в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, решение концедента о заключении концессионного соглашения и конкурсную документацию в части долгосрочных параметров регулирования деятельности организаций коммунального комплекса. |
Похожие:
 | Учебное пособие предназначено для студентов направления подготовки «Юриспруденция» (квалификация бакалавр) удк 347. 73/76 |  | Б 90 Основы риторики и коммуникации. Нормативный и коммуникативный аспекты современной риторики [Текст] : учебное пособие / М. Б.... |
| Г75 Грачева Е. Ю., Соколова Э. Д. Финансовое право: Учебное пособие. 2-е изд., испр и доп. М.: Юриспруденция, 2000. 304 с | | Муратова А. Р. Управление продажами: Учебное пособие. Краснодар, 2014 г. – 110 с |
| | Б00 Задания для активных методов обучения по теме «Профилактика девиантного поведения молодежи»: учебное пособие / науч ред к пед... | |
| П27 Технологии исследований социальной жизни: учеб пособие / В. А. Передерий. – Краснодар: Кубгау, 2012. – 129 с | | Кафедра управления и экономики фармации, медицинского и фармацевтического товароведения |
| Негосударственное (частное) образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов... | | П 21. Белой ночью у залива: рассказы и повесть. – М., 2010. Эко-Пресс, 2010, 254 с |