Учебное пособие Уфа 2013 удк 347. 254 Ббк 67. 401. 115
Скачать 1.24 Mb.
|
| Тема 2. Правовые основы регулирования и полномочия субъектов управления МКД 2.1. Правовой статус совета и председателя совета МКД, их стимулирование Правовой статус собственника жилого помещения регулируется главой 5 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно ст. 30, которая гласит, что: 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ. 3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. У собственников МКД возникает необходимость создания Совета многоквартирного дома – выборного органа собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Совет многоквартирного дома избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, если в нем не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом. Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом4. К полномочиям Совета дома относятся: - обеспечение выполнения решений общего собрания собственников; - изучение проектов договоров, предлагаемых сособственникам, в том числе на предоставление коммунальных услуг и управление домом, подготовка по ним заключения и предложения; - подготовка и вынесение на общее собрание жильцов предложений по планированию управления домом, организации работ по ремонту и содержанию общего имущества, вариантам использования земельного участка и общего имущества дома; - контроль за оказанием услуг, выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, ремонту общего имущества, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг. И что немаловажно – Совет дома обязан ежегодно представлять отчет о проделанной работе на утверждение общего собрания собственников. То есть избрание Совета дома решает ряд проблем, которые не позволяли собственникам раньше полноценно контролировать работу управляющих компаний. Во-первых, он дает возможность надзора и контроля за всей деятельностью по управлению домом. Во-вторых, позволяет готовить предложения для рассмотрения на общем собрании. В-третьих, Совет дома обладает полномочиями, например, принимать или не принимать проведенные по дому работы и услуги, добиваться их выполнения, защищать права жильцов в суде. Совет дома может быть создан, если:
Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом (в отличие от комиссий собственников помещений, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом (ч. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ). Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием. И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления. В период между общими собраниями совет МКД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МКД и его председателю важно помнить, что они «первые среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением. Полномочия председателя совета МКД регламентированы в ч. 7 и 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ. Его полномочия вытекают из полномочий совета. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета. В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома. Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД. При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений (см. пункт 2 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ). А председатель совета МКД, независимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД - органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль. Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде. Для исполнения полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома, председателю совета не нужны доверенности собственников помещений. Председателю совета МКД, получившему доверенности от собственников помещений, рекомендуется четко разделять, когда он действует как участник коллегиального органа – совета МКД, а когда как доверенное лицо конкретного собственника помещения. Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания. В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома. Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании. Оплата работы председателя совета многоквартирного дома Жилищный кодекс РФ не определяет выплату вознаграждения председателю совета дома, поскольку по сути эта должность является добровольческой. Но, с другой стороны, председатель, добросовестно выполняющий свои обязанности, трудится на общее благо собственников квартир, экономит их время и ведет контроль за рациональным распределением средств в доме, неся при этом личные расходы. Это приобретение бумаги, канцелярских товаров, печать информационных материалов и документов, проезд, телефонная связь и пр. Поэтому принятие решения о финансировании работы председателя ложится на плечи собственников. Общее собрание вправе принять такое решение, но существуют определенные сложности для его реализации. В настоящее время законодательство не предусматривает возможность иметь счет в банке коллективу собственников, не имеющему статус юридического лица. В статью расходов на содержание и ремонт дома оплату работы председателя включить нельзя. Во-первых, при поступлении средств на расчетный счет управляющей организации, они облагаются налогом, не говоря уже о дополнительной нагрузке, которая ложится на бухгалтерию. Во-вторых, необходимо основание, на котором юридическое лицо, коим является управляющая организация, может передать денежные средства физическому лицу, т. е. председателю. Таким основанием служит договор — трудовой или гражданско-правовой. Его заключение противоречит договору управления, поскольку управляющая организация и председатель совета многоквартирного дома, наделенный полномочиями представлять интересы всех собственников, находятся по разные стороны договора управления. Общее собрание не вправе освобождать председателя совета дома от внесения платы по договору управления, поскольку такое решение создает неравные условия для собственников помещений в многоквартирном доме. Условия договора являются одинаковыми для всех собственников. Если кто-то из собственников прекращает вносить плату, это отражается на качестве работ и услуг управляющей организации. Освобождение председателя от оплаты коммунальных услуг влечет за собой возникновение задолженности перед ресурсоснабжающими организациями. В таком случае управляющая организация либо отключает от снабжения должника, либо возмещает расходы на погашение долгов за счет сокращения объемов работ по содержанию и ремонту дома. Компенсация дохода управляющей организации другими собственниками является незаконной, т.к. тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации. На сегодняший день выплата вознаграждения председателю совета дома может осуществляться только путем внесения добровольных взносов. Тогда собственники должны выбрать общественного кассира не из числа членов совета дома. Кассир ведет учет расходования средств, отчитывается перед общим собранием. Собственники помещений вносят деньги в общественную кассу и определяют порядок хранения и доступа к средствам в ней. Как разновидность общественной кассы может использоваться банковский счет. На практике есть случаи, когда председатель совета дома открыл собственный счет в банке. Банковская карта находится в ведении общественного кассира, избираемого не из числа членов совета дома. Средства со счета снимаются совместно председателем и кассиром. Председатель, который получает вознаграждение за свою работу в совете, не освобождается от выполнения требований налогового законодательства. 2.2. Анализ законодательной практики по МКД Логическим продолжением начатого реформационного процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда. При этом данный закон впервые предусмотрел возможность образования собственниками в многоквартирном доме товарищества собственников жилья (ТСЖ) в целях обслуживания и ремонта приватизированных квартир. В результате передачи в собственность изолированных жилых помещений в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих более одного помещения, остался неизменным. Между тем, на собственников жилых помещений в многоквартирном доме была возложена обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт. В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления. В нем также впервые законодательно были определены термины «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Между тем, концепция данного закона содержала явные недоработки. Согласно ей собственник помещения в многоквартирном доме приобретал право на помещения общего использования только после регистрации кондоминиума. Фактически, право собственности на общее имущество в доме носило виртуальный характер. Кроме того, как показала практика, закон о ТСЖ не оправдал также ожидания законодателя по интенсификации процесса объединения собственников помещений в многоквартирных домах в ТСЖ. В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. Новый ЖК РФ существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества. Перечень ряда нормативных актов, имеющих важное значение в регулировании коммунальных услуг: - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (вступил в силу с 1 января 2006 г.); - Федеральный закон от 26 декабря 2005 г. № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации»; - Закон «О защите прав потребителей» (без изменений); - Постановление правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»; - Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; - Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «О правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. 18 июня 2011 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 4 июня 2011 года, принятый Государственной Думой 13 мая 2011 года и одобренный Советом Федерации 25 мая 2011 года. Одна из главных целей закона - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом (непосредственное управление собственниками, товарищество собственников жилья и управляющая компания). Проанализировав негативную практику, законодатели, в частности, пришли к убеждению, что нужно запретить создание товариществ собственников жилья на стадии строительства дома. Это позволит исключить злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создают фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников. Такие «товарищества» абсолютно не отражают интересы будущих собственников. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ. До момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом сами, за домом будет следить управляющая компания, выигравшая открытый муниципальный конкурс. Один из ключевых моментов закона - контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть товариществами и управляющими компаниями. Речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и собственников квартир. Существуют специальные госструктуры, которые следят за использованием и сохранностью жилищного фонда (госжилинспекции или жилкомиссии при администрациях). Теперь они вправе проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания их руководителей. До 1 марта 2013 года госжилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Изменены условия создания одного ТСЖ в нескольких домах. Теперь такие ТСЖ могут создаваться в домах, где квартир не больше чем 30, и эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу согласно данным государственного кадастра недвижимости. Также исключена ст. 139, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся домах из будущих собственников. Теперь застройщики не смогут создавать ТСЖ на этапе строительства Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г. добавлена ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, обязывающая управляющие организации обеспечивать «свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Введена ст. 161.1 «Совет многоквартирного дома». Такой совет создается в тех домах, где не создано ТСЖ. Совет не является юридическим лицом и нигде не регистрируется. При этом полномочия у совета по управлению домом довольно широкие: по сути это исполнительный орган дома, который должен реализовывать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а председатель совета имеет право представлять собственников дома на основании доверенности в отношениях с третьими лицами (заключает договор управления домом, выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом). Жилищный кодекс теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирным домом и др. 2.3. Статус современного жилого дома В современных городах мира существуют четыре вида жилых домов:
В России в результате национализации многоквартирных домов (1918 г.), массового строительства государственных домов и последующей бесплатной приватизации квартир в них (1991 — 2011 г.г.) появился принципиально новый, не имеющий признаков системности, т.е. внесистемный, вид многоквартирного дома. Назовем его конгломерат. Основные характерные признаки такого дома: 1) смешение форм собственности. Дом представляет собой соединение под одной крышей разнородных собственников и предпринимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели (муниципальные, неприватизированные квартиры), собственники нежилых помещений, арендаторы и субарендаторы нежилых помещений; 2) смешение социального состава жильцов дома. Среди собственников квартир существует сильная социальная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие, среди жильцов постоянно происходит социальное расслоение. Кроме того, в одном доме живут малоимущие (в муниципальных квартирах), разнородные наниматели, а также маргиналы, пьяницы, наркоманы и все, все... Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самовоспроизводится. Практически все построенные после 1992 года и вновь строящиеся многоквартирные дома – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые строения продаются и сдаются в аренду сторонним физическим и юридическим лицам. Среди собственников квартир постоянно происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется, превращается в пьяниц. Опять готов новый конгломерат. В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей, методов и экспертных оценок было проведено исследование социально-экономической эффективности этих 5 видов городского жилья. Оценка проводилась по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т.д. Результаты общей интегральной оценки социально-экономической эффективности каждого вида жилого дома оказались такой: 1) частный доходный дом – 8,50; 2) частный односемейный дом – 2,45; 3) кондоминиум, кооператив – 1,90; 4) муниципальный арендный дом – 1,15; 5)российский конгломерат – 1,00 Таким образом, по словам В.С. Самошина, независимого эксперта по проблемам ЖКХ «наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, а наименее эффективным – российский конгломерат».5 2.4. Выбор способа управления МКД До 1 марта 2006 года – введения в действие ЖК РФ – во всех многоквартирных домах жильцы должны на общих собраниях выбрать себе управляющую компанию (УК) или начать управлять самостоятельно (непосредственно или создав ТСЖ). В противном случае местная власть принудительно назначит дому управляющую компанию, обойдясь без собственников, т.е. применит свой крупнокалиберный административный ресурс. Но жители оказались к такому жесткому требованию не готовы. Вероятно, потому, что они за десятилетия советской власти надеялись на нее всецело, в том числе по защите своих жилищ. Такое развитие событий выявило не только серьезный законодательный просчет, заложенный в Жилищном Кодексе РФ, но и однозначно подвело итог: в России жители многоквартирных домов фактическими собственниками еще не стали! Потому назначенные и оглашенные сроки широких преобразований с УК (решением Государственной Думы РФ) переносятся до 1 января 2008 года. Но и ко второй перенесенной дате большая часть населения находится «в глубокой спячке»: собственники закрепляются «де юре», но по-прежнему на практике не забирают власть в свои руки. Но число созданных жителями товариществ собственников жилья никак не хочет подниматься выше 5% от общего числа многоквартирных домов. И тогда наиболее смекалистые администраторы форсируют события, загоняя в ТСЖ непослушное население - где обманом и фальсификацией, где обещаниями и «пряниками». Таким образом, проведенная массовая приватизация квартир в государственных домах без внятного объяснения жителям ее последствий, а также принудительные перемены в управлении этими домами посредством сфабрикованных ТСЖ практически означают вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере. Итог: сегодня в России лишь малая часть многоквартирных домов (около 10%) управляется удовлетворительно, управление остальными домами неэффективно. Для профессионального осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как имущества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно - невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управлению МКД другому лицу. Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.6 ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на предоставление холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. ТСЖ - один из лучших вариантов УО для жильцов в новых домах. Благодаря тому что новостройки не требуют затрат на ремонт, финансовое бремя содержания дома не тяготит жильцов. К сожалению, ТСЖ пока не приживаются в домах, требующих капитального ремонта. Дело тут в недостаточной квалификации жильцов в области жилищно-коммунального хозяйства, требующейся для планирования и осуществления работ. Принят новый Жилищный кодекс, и собственникам квартир срочно нужно принимать решение, какую форму правления избрать. Сегодня мы предлагаем нашим читателям создание Товарищества Собственников Жилья (далее ТСЖ). Что же такое ТСЖ? Товарищества собственников жилья - это объединение жителей дома - собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент муниципального жилья и жилищной политики в отношении жилых помещений). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома: лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, холлы и др., которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов). Товарищества собственников жилья — это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории. Какие же этапы необходимо пройти, чтобы создать ТСЖ?
Инициативная группа жильцов должна быть сформирована из собственников или будущих собственников, подавших документы на оформление собственности в данном доме. Членом ТСЖ может стать только собственник.
Инициативная группа обращается к главе администрации района с заявлением, в котором следующие пункты должны быть обязательно: - о предоставлении инициативной группе списка квартир этого дома с указанием площади квартиры (если квартира коммунальная - площадей комнат) и сведений о собственности: частная собственность или собственность г. Уфы. Примечание. Список квартир с указанием площади необходим как для проведения общего собрания (основной документ для процесса регистрации участников), так и для дальнейшей работы. Список готовит ГУ Жилищное агентство Республики Башкортостан. Квартиры, принадлежащие г.Уфе, со временем могут приватизироваться, это следует учитывать в дальнейшем; - об утверждении кандидатуры Представителя г. Уфы в будущем ТСЖ для участия в организационном собрании и дальнейшей работы ТСЖ. Первое общее собрание собственников выбирает форму управления домом. Присутствие Представителя г. Уфы необходимо для создания кворума, а также для ответов на многие вопросы, которые возникают у жителей дома. Примечание. Подбор кандидатуры Представителя осуществляет администрация района по месту нахождения многоквартирного дома и представляет (по утвержденной типовой форме) кандидатуру Представителя для согласования и оформления доверенности в КУГИ. Остальные пункты заявления могут содержать пожелания жильцов. Например: включение дома в адресную программу капитального ремонта, помощь в подборе помещения для проведения собрания.
Получить примерный устав ТСЖ и примерный Протокол общего собрания в электронном виде необходимо для подготовки и проведения собрания, а также для разработки необходимых документов. Изучить устав ТСЖ и подготовить свой окончательный вариант до собрания. В него необходимо включить положение о заочном голосовании. Все остальные изменения и дополнения - по желанию. Устав готовится заранее, чтобы принять его на первом собрании. В последующем устав необходим для регистрации ТСЖ. Подготовить листы голосования по вопросам, выносимым на собрание (вопросы повестки дня) после того, как ГУ Жилищное агентство Республики Башкортостан предоставило инициативной группе списки квартир. Примечание. Существуют разные варианты голосования: - по каждому вопросу повестки дня готовится отдельный список участников голосования с графами "Да", "Нет", "Воздержался". Каждый участник отмечается в списке в соответствии с принятым им решением; - на каждую квартиру готовится отдельный бюллетень, в котором по ходу собрания ставятся отметки о голосовании и который по окончании собрания собирается для подведения общих итогов. Для квартир, собственником которых является г. Уфа, в графе «Собственник» указывается «Уфа». Представитель будет голосовать общим порядком по каждой квартире. Структура повестки должна быть следующей:
Примечание. Все граждане должны быть проинформированы о дате и времени собрания и по вопросам повестки. Рекомендация. Существуют разные варианты информирования: - разместить повестку во всех подъездах дома и следить за сохранностью; - размножить ее и разложить по почтовым ящикам; - раздать под роспись по квартирам. Представитель г. Уфы должен получить письменное уведомление о проведении общего собрания собственников и копию повестки не менее чем за 10 рабочих дней до даты проведения собрания.
Собрание проводится инициаторами. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме. 1. Выбор способа управления. На собрании необходимо осветить все способы управления домом:
Если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами, за них это сделает город. При этом будет проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации. С победившей организацией город заключает договор на управление многоквартирным домом. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Примечание. Преимущества ТСЖ в управлении многоквартирным домом очевидны. Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управ. компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. В ТСЖ имеется свой расчетный счет и платежи поступают только на него и на нужды ТСЖ. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ. В ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования. Жильцы дома знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства). У должников выполненные работы могут засчитываться в соответствующих платежах за жилищно-коммунальные услуги. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток. 2. Принятие устава ТСЖ - второй вопрос повестки дня. Он также принимается путем голосования после ознакомления присутствующих на собрании с его текстом. Решение принято, если большинство проголосовало «за». Это главные вопросы, которые должны быть решены на собрании. Рекомендация. Повестка должна содержать не более пяти вопросов. В процессе собрания ведется протокол. Протокол общего собрания является документом, необходимым для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.
Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган должны быть представлены:
Открыть расчетный счет ТСЖ в банке, уведомить о создании товарищества ГУ Жилищное агентство, районное агентство Комитета по управлению городским имуществом (РА КУГИ), предоставить в администрацию района копию свидетельства о регистрации ТСЖ, устав. Примечание. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей ГУ Жилищное агентство и органов управления ТСЖ. Здание передается по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма № ОС-1а) с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Заключение договоров С момента, когда ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района перечень договоров с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен. Управляющая компания – коммерческая организация, основная деятельность которой направлена на извлечение прибыли от управления жилищным фондом и обслуживания его инженерной инфраструктуры. Управляющая компания принимает объекты недвижимости в управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Управляющая компания может обеспечивать предоставление комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:
Управляющая компания организует решение всех вопросов по содержанию дома, оплате и эксплуатации жилого дома с поставщиками коммунальных услуг. Предмет Договора Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванные несоответствиями в жилищном законодательстве. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является домовладение, а не его часть в виде многоквартирного дома. Законодатели путаются и не могут определить параметры вспомогательного имущества. Без наличия права у множественности лиц на вспомогательное имущество это имущество по закону не может быть общим. Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня вспомогательное имущество или, как его называют, общее имущество, является по сути государственным имуществом. Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом "парит" над землей, не будучи неразрывно связанным с ней. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 г. рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным кодексом РФ общего имущества многоквартирного дома. Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистрирован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него. Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат - бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помещений не имели возможности контролировать работы, услуги самостоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие организации. Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью. Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная по дготовка операционной системы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носителя на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД. Как видно, в законодательстве присутствует много «белых пятен» по управлению многоквартирными домами. В статье, и небезосновательно, разделены два понятия: управление домов и обслуживание дома (то, чем мы, собственно, занимаемся). Вот как трактуется понятие «управляющая организация»: управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения): - заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат; - заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения); - заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества; - заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД; - заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД. До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуются делами дома, не ходят на общие собрания, подписывают предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника Управдома для замены, к примеру, крана в умывальнике и получают отказ: «А за что я вам плачу»? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме. А многие до сих пор живут по далекой старинке: - Вот приедет барин, барин нас рассудит... |
Похожие:
 | Учебное пособие предназначено для студентов направления подготовки «Юриспруденция» (квалификация бакалавр) удк 347. 73/76 |  | Б 90 Основы риторики и коммуникации. Нормативный и коммуникативный аспекты современной риторики [Текст] : учебное пособие / М. Б.... |
| Г75 Грачева Е. Ю., Соколова Э. Д. Финансовое право: Учебное пособие. 2-е изд., испр и доп. М.: Юриспруденция, 2000. 304 с | | Муратова А. Р. Управление продажами: Учебное пособие. Краснодар, 2014 г. – 110 с |
| | Б00 Задания для активных методов обучения по теме «Профилактика девиантного поведения молодежи»: учебное пособие / науч ред к пед... | |
| П27 Технологии исследований социальной жизни: учеб пособие / В. А. Передерий. – Краснодар: Кубгау, 2012. – 129 с | | Кафедра управления и экономики фармации, медицинского и фармацевтического товароведения |
| Негосударственное (частное) образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов... | | П 21. Белой ночью у залива: рассказы и повесть. – М., 2010. Эко-Пресс, 2010, 254 с |