Учебное пособие Уфа 2013 удк 347. 254 Ббк 67. 401. 115

Скачать 1.24 Mb.

Название	Учебное пособие Уфа 2013 удк 347. 254 Ббк 67. 401. 115
страница	5/6
Тип	Учебное пособие

filling-form.ru > Договоры > Учебное пособие

1 2 3 4 5 6

Тема 5. МКД и состав общего имущества

5.1. Содержание общего имущества в многоквартирном доме. Обязательные услуги по содержанию общего имущества

Владение имуществом налагает на его собственника обязанность содержать данное имущество. В соответствии с современным гражданским и жилищным законодательством собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им помещений, а также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме (Жилищный кодекс, статья 39, часть 1). Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения не освобождает его от несения бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (Жилищный кодекс, статья 155, часть 11).

Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества, который, в свою очередь, соответствует размеру доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей данному собственнику. Как было сказано выше, доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.

То есть, чем больше площадь принадлежащего собственнику помещения (помещений) в многоквартирном доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит^⁹.

В соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» содержание - это деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояние имущества (надежность и безопасность), возможность пользования помещениями в многоквартирном доме.

Таким образом, содержание общего имущества в многоквартирном доме – это комплекс действий, включающий:

управление многоквартирным домом;
техническое обслуживание и ремонт;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку;
другие действия, направленные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необходимых условий по проживанию и пользованию помещениями^¹⁰.

Деятельность по содержанию общего имущества зависит от текущего состояния МКД, которая подтверждается технической документацией на многоквартирный дом и включает в себя:

документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
документы (акты) о приемке результатов работ;
акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для домов, введенных в эксплуатацию после 1.07.2007 г.).

К переченю работ по содержанию жилья относятся:

1. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений дома:

Устранение незначительных неисправностей в общедомовых системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др.).
Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования (смена перегоревших электроламп, мелкий ремонт электропроводки и др.).
Прочистка канализационного лежака в подвальных помещениях и технических этажах.
Проверка исправности канализационных вытяжек.
Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
Проверка заземления ванн.
Промазка суриковой замазкой свищей , участков гребней стальной кровли и др.
Проверка заземления оболочки электрокабеля , замеры сопротивления изоляции проводов.
Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах .

2. Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в весенне - летний период:

Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
Консервация системы центрального отопления.
Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
Ремонт просевших отмосток.

3. Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в осенне- зимний период:

Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования и вспомогательных помещениях.
Утепление чердачных перекрытий.
Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.
Ремонт , регулировка и испытание систем центрального отопления.
Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
Консервация поливочных систем.
Проверка состояния продухов в цоколях зданий.
Ремонт и укрепление входных дверей в подъездах.

4. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров:

Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.
Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах.
Уплотнение сгонов в общедомовых инженерных сетях.
Прочистка общедомовой канализации.
Набивка сальников в вентилях, задвижках на общедомовых инженерных сетях.
Укрепление трубопроводов на общедомовых инженерных сетях в местах общего пользования.
Проверка канализационных вытяжек.
Мелкий ремонт изоляции.
Устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего пользования.

5. Прочие работы:

Регулировка и наладка систем центрального отопления.
Регулировка и наладка вентиляции.
Промывка и опрессовка систем центрального отопления.
Озеленение территории , уход за зелеными насаждениями.
Удаление с крыш снега и наледей.
Очистка кровли от мусора , грязи , листьев.
Уборка и очистка придомовой территории.
Уборка общих помещений.
Удаление крупногабаритного мусора из здания и его вывозка.
Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
Дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов.
Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
Посыпка территорий песком в зимнее время.
Прочистка дымоходов и вентиляционных каналов.
Управление многоквартирным домом, организация работ по содержанию и ремонту дома.

5.2. Виды работ по текущему и капитальному ремонту

Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входит:

Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.
Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт и окраска фасадов.
Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов.
Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

С течением времени многоквартирные дома подвергаются износу, естественному старению из-за климатических, геодезических условий и условий их использования. Чтобы продлить жизнь таким строениям и удалить все неисправности, необходим своевременный капитальный ремонт.

Капитальный ремонт — разборка и замена частей конструкции — перекрытия, колонны, стены, перегородки и т.д. Капитальный ремонт может производиться только после подробного исследования здания и его конструкций, на основании которого составляется специальный проект. При обследовании устанавливается степень износа конструкций в процентном отношении. Она определяется размерами повреждений, количеством трещин, объемом коррозии и прочими дефектами строительных сооружений. На практике 60-70% износа требует полной замены конструкций.

В перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов, входят:

Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%, и др.
Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
Замена внутриквартальных инженерных сетей.
Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

5.3. Региональный оператор.

Региональная программа капитального ремонта

Согласно вступившему в силу 1 января 2013 г. № 271-ФЗ (от 25.12.2012) "О капитальном ремонте многоквартирных домов" субъект РФ должен создать некоммерческую организацию в рамках Жилищного кодекса (не в рамках закона о некоммерческих организациях) — региональный оператор (РО). РО наделяется определенными полномочиями.

Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 ЖК РБ, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору о формировании фонда собственники обязуются вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.

В связи с этим введено понятие Региональная программа капитального ремонта (РП КР). Эта программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ и формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех домах на территории субъекта. РП — это своего рода гарантия проведения всех работ, которые отвечают критериям минимально необходимых. Программа составляется минимум на тридцать лет, дальше будет актуализироваться каждые три года и так же каждый год с 1 января по 31 декабря. На 30 лет определяются виды работ, на каждые 3 года уже будут составляться объемы и стоимость работ, конкретизироваться сроки проведения.

РП КР включает в себя: перечень всех МКД на территории субъекта РФ за исключением МКД, признаннымх аварийными и подлежащими сносу, перечень работ, услуг по КР общего имущества, плановый год проведения КР, иные сведения, указанные в нормативных правовых актах субъекта РФ.

Первоочередным является проведение КР в домах, в которых требовалось проведение КР на дату приватизации 1-го жилого помещения и в которых по необходимости требуется проводить те или иные виды работ.

Внесение изменений в РП КР по переносу срока на более поздний, сокращение перечня планируемых работ не допускается, за исключением принятия соответствующих решений собственниками.

Фонд капитального ремонта предусматривается за счет взноса минимальной составляющей ФКРмин, который должны выплачивать все собственники помещений в домах. Из этой составляющей фонда ведутся работы, указанные в ч. 1 ст. 166 ЖК, а также дополнительные, установленные субъектом РФ. Но это только минимальный перечень работ. Собственники могут принять решение о проведении дополнительных видов работ. И тогда это будет называться «фонд капитального ремонта сверх минимального». Иные источники — это бюджетные средства субъекта РФ, а также это могут быть кредиты, займы, взятые любым лицом — и УО и ТСЖ. Меры государственной и муниципальной поддержки капитального в рамках РП предоставляются независимо от способа формирования ФКР.

Способы формирования ФКР

Взносы на КР каждый собственник начинает платить только, когда его дом включен в РП. А раз в РП включаются все дома, то все собственники должны платить взносы на КР.

Решение об определении способа формирования фонда должно быть реализовано не позднее, чем через два месяца после официального опубликования РП. Если не позднее, чем за 1 месяц до указанного срока решение не принято на общем собрании, то ОМС должен организовать собрание во всех домах по определению способа формирования фонда на счете РО.

Закон предусматривает два варианта:

Специальный счет дома.
Счет регионального оператора.

Владельцем специального счета могут быть ТСЖ, кооператив, УО. Но денежные средства владельцу счета не принадлежат. Они принадлежат всем собственникам. Каждый собственник имеет свою долю пропорционально внесенному взносу. Эти деньги накапливаются с учетом процента, который выплачивает банк. На спецсчете формируется фонд только одного дома. Открывать спецсчет на несколько домов запрещено. Владелец спецсчета в течение пяти рабочих дней со дня открытия счета должен уведомить ГЖИ о выбранном способе формирования ФКР.

Взнос на капитальный ремонт исключен теперь из структуры Плата за содержание и ремонт жилого помещения.

Собственники обязаны уплачивать ежемесячные ВКР за исключением некоторых случаев:

Если МКД признан аварийным и подлежащим сносу, а также при изъятии земельного участка, на котором расположен МКД, для государственных или муниципильных нужд;
Если накоплена минимальная составляющая фонда ФКРмин при его формировании на спецсчете — в виде приостановления внесения ВКР;
При зачете уплаченных взносов в счет выполненных работ досрочно.

Минимальный взнос устанавливается исходя из общей площади помещения.

Способ формирования может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания МКД за исключением случаев, если на проведение КР предоставлен и невозвращен кредит или имеется подлежащая погашению за счет фонда задолженность по оплате работ, услуг.

Перевод средств со спецсчета на счет РО осуществляется в короткий срок. Вступает в силу через месяц после направления решения общего собрания владельцу спецсчета, средства переводятся в течение 5 рабочих дней после принятия.

Если со счета РО на спецсчет — вступает в силу через 2 года после направления решения ОС РО, средства переводятся в течение 5 рабочих дней после принятия.

Средства на спецсчете принадлежат только дому, собственники расходуют их по своему усмотрению, но не позднее сроков, указанных в РП. Но объем работ выполняется только тот, на который хватает средств. В этом заключается основное отличие спецсчета от счета РО — работы выполняются на сумму, которая указана в РП.

Поэтому выгодно формировать средства на счете РО тем домам, у которых большая потребность в ремонте.

Проведение КР

УО, ТСЖ или РО в срок не менее, чем за 6 месяцев до года, в котором планируется проведение КР готовят предложение о проведении капитального ремонта (о сроке начала, необходимом перечне работ и услуг, их объеме, стоимости, об источниках финансирования и др.). Собственники не позднее 3 месяцев с момента получения Предложения принимают Решение об утверждении. Если в установленный срок решение не принято, то принимается Решение ОМС о проведении КР в порядке, запланированном РП.

Финансирование расходов на проведение КР

Списание денег со спецсчета относится к полномочиям банка. Средства списываются только при наличии следующих документов:

Протокол общего собрания о проведении работ, услуг;
Договор об оказании услуг, выполнении работ по КР до 30% аванс;
Акты приемки работ, услуг.

УО не принимает участие в выполнении работ по капитальному ремонту при их финансировании со счета РО. УО подписывает акты выполненных работ, если оформлены соответствующие полномочия от собственников.

1 2 3 4 5 6

	Учебно-практическое пособие Бузулук 2014 удк 347. 73/76 ббк 67. 404.... Учебное пособие предназначено для студентов направления подготовки «Юриспруденция» (квалификация бакалавр) удк 347. 73/76		Учебное пособие Москва Российский университет дружбы народов 2013... Б 90 Основы риторики и коммуникации. Нормативный и коммуникативный аспекты современной риторики [Текст] : учебное пособие / М. Б....
	Учебное пособие издание второе, исправленное и дополненное москва... Г75 Грачева Е. Ю., Соколова Э. Д. Финансовое право: Учебное пособие. 2-е изд., испр и доп. М.: Юриспруденция, 2000. 304 с		Учебное пособие Краснодар, 2014 г. Удк 658. 8 Ббк Муратова А. Р. Управление продажами: Учебное пособие. Краснодар, 2014 г. – 110 с
	Учебное пособие часть III москва Аквариус «ВитаПолиграф» 2010 удк 69 ббк 38. 2		Учебное пособие 2014 г. Удк 000(000. 0) Ббк 00. 000 00000 Б00 Задания для активных методов обучения по теме «Профилактика девиантного поведения молодежи»: учебное пособие / науч ред к пед...
	Учебное пособие Краснодар 2012 удк 005. 311. 11: 316(076) ббк 60. 5 П27 Технологии исследований социальной жизни: учеб пособие / В. А. Передерий. – Краснодар: Кубгау, 2012. – 129 с		Учебное пособие Волгоград 2015 удк 378. 661: 615 ббк 74. 5+52. 81... Кафедра управления и экономики фармации, медицинского и фармацевтического товароведения
	Учебное пособие Москва «Альтаир» 2010 удк 349. 6(470)(075) ббк 67. 407 Я 7 Негосударственное (частное) образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов...		Юрий Пахомов Белой ночью у залива удк 882 ббк 84 (2Рос-Рус) п 21 П 21. Белой ночью у залива: рассказы и повесть. – М., 2010. Эко-Пресс, 2010, 254 с

Учебное пособие Уфа 2013 удк 347. 254 Ббк 67. 401. 115

Похожие: