ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА 1.1. Понятие, признаки и значение договора строительного подряда
Как и практически все институты современного гражданского права, договор строительного подряда имеет свои истоки в римском праве. И в римском праве, и в раннем русском праве договор строительного подряда являлся разновидностью найма услуг, работ. Впоследствии договор найма строительства был присоединен к поставке строительных материалов, и лишь только после этого стал приобретать черты самостоятельного договора.
Возможно подразделение всей истории существования договора строительного подряда на несколько этапов.
В начале существования в качестве правоотношения, договор подряда являлся некоторой разновидностью найма. Первыми свидетельствами, выступают подрядные грамоты и записи, датированные еще 1547 г.
В качестве переходного момента от первого этапа ко второму в развитии регулирования договора строительного подряда возможно указание выхода поставки строительных материалов за рамки договора найма. Таким образом, произошло появление нового самостоятельного договора. Случилось это в период проведения реформ Петром I, когда в 1719 году русским царем был утвержден регламент Камер-коллегии. Соответственно второй этап заключался в выделении договора подряда из рамок найма, однако, вместе с поставкой. На это указывает определение договора подряда, которое приводится в Своде законов гражданских 1835 года.1
Несмотря на приостановку развития в дореволюционной России подрядных отношений в сфере строительства, наблюдалось продолжение развития законодательства, касающегося договора строительного подряда. В 1922 году приняли Гражданский кодекс РСФСР2, в котором содержалось определение договора подряда, но при этом отсутствовало указание сферы деятельности. Регулирование строительной деятельности осуществлялось в рамках договора подряда. Этот период истории можно отнести к третьему этапу развития законодательства, касающегося подряда в строительстве.1
Началом четвертого этапа развития подрядного законодательства в области строительства выступает принятие Гражданского кодекса РСФСР 1964, впервые выделившего строительный подряд в качестве отдельного вида подрядных отношений. Впервые за всю историю Российского государства договором строительного подряда получено обособленное описание. При этом его представили в качестве отдельного, самостоятельного вида.
В настоящее время законодательство о строительной деятельности является одним из наиболее сложных и разобщенных. На сегодняшний день нормативная база, регулирующая отношения в области строительства очень обширна (более 500 нормативных правовых актов)2.
Для правового регулирования строительной и проектно-изыскательской деятельности характерно сочетание публично-правовых и частноправовых норм.
Основным документом, регулирующим процесс строительства, наряду с Гражданским Кодексом Российской Федерации является Градостроительный кодекс Российской Федерации3. Градостроительный кодекс (далее – «ГСК РФ») регулирует градостроительную деятельность, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая как территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений.
В состав нормативной базы регулирования вопросов, связанных с договором строительного подряда в России, также входят федеральные законы, подзаконные нормативные акты, ведомственные и отраслевые приказы, инструкции и положения, ОСН, ОСТы, СНиПы, ГЭСН, методические документы в строительстве, нормативные показатели расхода материалов и т.д.
Правовое регулирование различных видов строительства имеет также свои особенности.
строительство социального жилья и общественных объектов производится по инициативе государственных или муниципальных органов;
правовое регулирование строительства многоквартирных домов и отношений, возникающих по поводу привлечения денежных средств, участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты – Российской Федерации»;
Необходимо уделить особое внимание правовому регулированию малоэтажного строительства. На сегодняшний день, достаточно внимания уделяется развитию малоэтажного строительства. С целью его развития приняты Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2010-2015 годы. Одна из важнейших системных целей национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заключается в формировании правовых условий для того чтобы развивалось в Российской Федерации малоэтажное жилищное строительство. Принято Положение об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. Положением регулируются вопросы, связанные с порядком отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
Итак, отношения, возникающие в строительной сфере (капитальное строительство, архитектурно-строительное проектирование и инженерные изыскания) регулируются нормами и частного, и публичного права.
Наиболее характерными для механизма административно-правового регулирования строительства являются правовые средства распорядительного типа, к которым возможно отнесение предписаний (в том числе и запретов), так как рассчитывается административно-правовое регулирование строительства главным образом, на общественные отношения, исключающие юридически равенство их участников, отношения «власти-подчинения». Помимо этого, административно-правым регулированием строительства предполагается односторонность волеизъявления одного из участников отношения.
Значимость договора строительного подряда в юридической литературе подчеркивается даже выделением целого ряда его функций, в частности, таких как:
экономическая функция (без широкого применения договора в условиях рыночной экономики невозможно достигнуть роста экономического потенциала);
паритетная функция (договор ориентирован на его реализацию предприятиями негосударственной сферы, чем достигается паритет в возможности развития негосударственного сектора экономики);
организационно-объединяющая функция (определенные организационные усилия при ведении строительства не могут существовать изолированно внутри отношений подрядчика и заказчика);
социальная (производная от экономической; способствует созданию стабильных и долговременных рабочих мест) и другие, вплоть до архитектурно-художественной и правоохранительной функций и т.п.1
Договор строительного подряда является ключевым институтом отрасли строительного права.
Понятие договора строительного подряда дано в ст. 740 ГК РФ. Так, «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором»1.
В юридической литературе данное легальное определение договора серьезно критикуется и немало предпринято попыток представить его иным образом.
В частности, Г.М. Заяханов утверждает, что договор строительного подряда является договором, заключаемым на основании предварительных действий заказчика, согласно которому в обязанности подрядчика входит выполнение строительно-монтажных работ, обусловленных технической документацией и направленных на строительство или реконструкцию всего или части объекта, а заказчик обязуется принимать активное участие в выполнении работ и оплачивать выполненные работы2.
С.Н. Мокров определяет договор строительного подряда в качестве соглашения, согласно которому подрядчиком принимается на себя обязательство в установленный договором срок построить или реконструировать по заданию заказчика объект недвижимости, а заказчиком, соответственно принимается на себя обязанность создания подрядчику необходимых условий для выполнения работ, принятия их результата и оплаты обусловленной стоимости в случае надлежащего выполнения работ1.
О.Г. Ершов, в свою очередь, с одной стороны, придерживаясь концепции смешанной природы договора строительного подряда, с другой стороны, устанавливает, что данный договор есть соглашение, согласно которому подрядчик обязан в определенный срок по заданию заказчика выполнить строительные работы и передать их результат, а в обязанности заказчика входит создание необходимых условий для выполнения строительных работ, принятие результата выполнения строительных работ и уплаты за него подрядчику обусловленной цены2.
Договору строительного подряда присущ консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основная сфера его применения – предпринимательская деятельность.
Договору строительного подряда присущи определенные особенности (видообразующие признаки), позволяющие выделить этот договор в отдельный вид договора подряда.
Во-первых, по договору строительного подряда работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ. Во-вторых, на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.
Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:
- строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;
- реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;
- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику1.
Понятием «предмет договора строительного подряда» охватываются также следующие действия заказчика2:
- создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;
- принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;
- уплата обусловленной цены за выполненные работы.
Таким образом, основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются3.
Повышению роли договора в экономической жизни страны способствует совершенствование законодательства, регламентирующего процедуру заключения договора. Неслучайно в юридической литературе немало внимания уделено вопросам о порядке заключения договоров, ведь они имеют глубокий теоретический смысл и большое практическое значение. Общепризнанно, что надлежащее, экономическое исполнение договора во многом предопределяется на стадии его заключения4.
Заключение договоров осуществляется различными способами. Традиционным является заключение договора путем направления одной стороной другой стороне предложения заключения договора (оферты) и принятие другой стороной этого предложения (акцепта). Оферта и акцепт должны соответствовать требованиям, установленным в законе (ст. ст. 435-443 ГК РФ). Договор также может быть заключен и на торгах, которые могут проводиться в форме аукциона или конкурса (ст. ст. 447-449 ГКРФ)5.
Договор строительного подряда считается заключенным при обмене сторон документами с помощью электронной и иной связи, предоставляющей возможность достоверного установления, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Благодаря этому возможно оперативно заключать договора, однако при этом необходимо его заключение в форме, доступной для восприятия.
Подписывает договор строительного подряда лицо, уполномоченное на его заключение.
От имени юридического лица договор подписывает его орган, уполномоченный на это учредительными документами, т.е. единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор). Другие лица вправе подписывать договор только на основании доверенности.
Следует различать две ситуации, связанные с превышением полномочий при подписании договора от имени организации: договор подписан сотрудником, который не уполномочен надлежащим образом, т.е. не является органом юридического лица и не имеет доверенности; договор подписан органом юридического лица, но с превышением полномочий или за пределами полномочий.1
В первом случае применяются последствия, предусмотренные ст. 183 ГК РФ о действиях представителя, во втором – ст. 174 ГК РФ о недействительности заключенной сделки. При отсутствии (превышении) полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку (ст. 183 ГК РФ).
Эта норма применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых. Закон не предусматривает возможности считать такую сделку недействительной; напротив, сделка действительна и считается совершенной в интересах представителя. Конечно, контрагенту может быть невыгодно иметь договор с физическим лицом, вышедшим за пределы доверенности или не имевшим ее. Но суды не выясняют согласие контрагента на такой договор, а также способность конкретного физического лица быть стороной этого договора и возможность исполнить его условия.
В то же время судебная практика довольно широко трактует понятие «прямое последующее одобрение сделки», при наличии которого сделка будет считаться совершенной в интересах самого юридического лица. Прямым последующим одобрением сделки может считаться, например, частичная или полная оплата товаров, работ, услуг, их приемка, уплата процентов и неустойки и т.д.1
В любом случае суд самостоятельно решает, применять или нет ст. 183 ГК РФ.
Статья 174 ГК РФ о недействительности сделки, заключенной органом юридического лица за пределами своих полномочий, применяется при одновременном наличии нескольких условий. Во-первых, полномочия руководителя организации должны быть ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе.
Во-вторых, в подобных случаях заключенная сделка является не просто недействительной, она оспорима.
В-третьих, иск может быть заявлен лицом, в интересах которого были ограничены полномочия руководителя.
В-четвертых, для признания сделки недействительной необходимо доказать, что другая сторона по сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях полномочий.
Если впоследствии заключенная сделка одобрена, оснований для признания ее недействительной нет.
Одна из важнейших особенностей договора строительного подряда заключается в том, что он ведется непосредственно по месту расположения объекта. При этом, объектом договора является недвижимый комплекс – здание, сооружение, предприятие (как объект недвижимости) или иные законченные строительные работы. Определение указанных объектов содержится в градостроительском законодательстве.
Возникает вопрос, что является местом нахождения объекта? Местом нахождения объекта, пишет О.Г. Ершов, является его адрес, указываемый в индивидуализируемых документах1. Индивидуализируются объекты посредством присвоения им кадастровых номеров.
Договор подряда является одним из наиболее урегулированных законодательством гражданско-правовых договоров. К договорам подряда относятся договор на производство отдельных бытовых работ, договор на строительство объектов недвижимости, договор на выполнение проектных и изыскательских работ, договор на выполнение работ для государственных нужд.
Соответственно, договор строительного подряда является одной из разновидностей договора подряда. Он рассчитан, обычно, на существенно долгий срок, в течение которого производятся соответствующие строительные ли строительно-монтажные работы, а также осуществляется эксплуатация объекта в течение гарантийного срока2.
Договор подряда является основной, но не единственной формой договоров при выполнении строительных работ. Строительные работы, регулируемые, как правило, договором строительного подряда, также могут выполняться и по иным основаниям. Например, широко распространена практика заключения инвестиционных договоров, условия которых фактически соответствуют положениям о строительном подряде.
Отношения по инвестиционному договору сходны с отношениями строительного подряда, так как инвестиции, как правило, вкладываются именно в строительство. Однако, имеются существенные различия в рассматриваемых видах договоров.
Исходя из определения, закрепленного в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений», инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В качестве инвестиций могут быть вложены денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
На основе приведенного определения, а также исходя из целей заключения инвестиционного договора, можно сделать вывод о том, что существенными условиями инвестиционного договора будут являться условия о строящемся объекте (как результат проведенных строительных работ), условия распределения права собственности на построенный объект и доли участия сторон договора в финансировании строительства.
Договор строительного подряда не включает условие о распределении права собственности на результат работы. Исходя из определения договора подряда (обязанность подрядчика сдать результат работ заказчику), у подрядчика не возникает имущественных прав на объект строительства, созданный на условиях договора строительного подряда.
Также строительный подряд не предусматривает денежного участия подрядчика в строительстве, что существенно для инвестиционного договора.
В соответствии с 747 статьей ГК РФ заказчик несет дополнительные обязанности по договору строительного подряда. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.
В том случае, если заказчик не выполнит эту обязанность, у подрядчика не будет возможности приступить к исполнению договора и, соответственно, исполнить его в надлежащий срок.
В инвестиционном договоре обязанность по предоставлению земельного участка может нести любая из сторон, согласно договоренности. В случае, когда эта обязанность закреплена за застройщиком, то предоставление земельного участка можно считать инвестицией в строительство, так как имущественное право на земельный участок подлежит денежной оценке.
Как видно, в инвестиционном договоре появляется новое действующее лицо, которого не было в договоре строительного подряда – застройщик. Определение этого понятия содержится в Градостроительном кодексе, а также оно дано в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Так, застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Как было сказано выше, по договору строительного подряда именно заказчик обязан предоставить земельный участок для строительства. Исходя из законодательного определения застройщика, застройщик является стороной только в инвестиционном договоре.
На практике стороны инвестиционных договоров могут столкнуться со следующей проблемой: договор-то они заключили инвестиционный, а вот регулировать его исполнение стороны (или одна из сторон) желают с помощью норм о строительном подряде.
Например, в судебной практике имеется случай, когда заказчик обращался в суд за признанием инвестиционного договора незаключенным по той причине, что его условия не соответствовали положениям о строительном подряде. Суд правомерно отказал в удовлетворении иска, что подтвердили также и апелляционная, и кассационная инстанции. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа исходил из того, что, если инвестиционный договор заключен с соблюдением всех условий, предусмотренных именно для договора об инвестициях, то нормы строительного подряда к такому договору не должны применяться.
Что бы разграничить договор строительного подряда и инвестиционный договор следует воспользоваться методом, применяемым судьями при рассмотрении споров, возникающих при исполнении договоров о строительстве. Самое главное – это анализ целей каждой стороны. Стоит определить, какие цели преследовались лицами, заключавшими договор, и квалификация договора будет определена.
Если договор устанавливает, что одна сторона платит и затем получает в собственность результат строительных работ полностью, то этот договор однозначно является строительным подрядом.
Если результат строительства согласно договору будет разделен на части, принадлежащие сторонам, при том, что каждая из сторон вносила в процесс строительства свой материальный (подлежащий оценке) вклад, то должны применяться нормы инвестиционного договора.
Так, можно сделать вывод, что правовое регулирование строительства производится комплексной отраслью строительного права. Под договором строительного подряда понимается договор, в силу которого подрядчик принимает на себя обязанность в установленный договором срок выполнить определенные договором строительные работы, а заказчик обязан принять результат работ, оплатить его, а также создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия согласно условиям договора.
|
