Сессия 1 Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business fm, модератор
Скачать 0.78 Mb.
|
П. Первухин: Не очень радостно, но исчерпывающе. О. Архангельская: Для меня основной знак, что банки по-прежнему находятся в этом зале, что как мы услышали и от Натальи, и от Петра есть некоторое количество сделок на рассмотрении. Для меня, как для участника рынка, это показатель того, что жизнь продолжается, банковское финансирование не останавливается. Тем не менее, понятно, что инвесторам и застройщикам сейчас сложно и с точки зрения спроса, и с точки зрения изменений законодательной базы, и экономической базы. Мы хотели бы поговорить о мерах стимулирования инвестиционной деятельности, послушать и игроков рынка, и я надеюсь, Константин Петрович и другие участники дополнят. Но для начала я хотела бы передать слово Игорю Майданову, руководителю Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, с некоторым базоустанавливающим выступлением по этому вопросу, а потом подискутируем. Игорь Майданов, руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве:Спасибо. В первой части нашей беседы я уже сказал, что в начале года мы попытались понять и проанализировать, что у нас происходит в работе с застройщиками. Поскольку всем понятно, что регистрация находится на последней руке, фиксация прав профессиональных участников рынка на объекты недвижимости, быстрая регистрация сделок с качественной правовой экспертизой – это залог ускорения хозяйственного оборота недвижимости и так далее. Вы, как бизнесмены, лучше меня в этом понимаете. Я в Управлении Росреестра по Москве работаю с середины февраля. За это время я увидел, что в работе с физическими лицами всё в порядке с регистрацией, но в работе с юридическими лицами есть определенные проблемы. В первую очередь, мы обратили внимание на работу с застройщиками и поняли, что в управлении не совсем правильное управление потоками документации, которую застройщики подают на регистрацию. Это привело к известным издержкам в виде очередей, затяжек, сроков и так далее. Мы провели ряд встреч с представителями Московского клуба инвесторов, которые смогли аккумулировать основные проблемы, которые имеются. Здесь и Андрей Грудин сидит, и Артём Кузнецов, хотел бы их поблагодарить за участие в решении данного вопроса. Мы радикально изменили конфигурацию отдела регистрации прав на сооружения и объекты незавершенного строительства, расширили полномочия этого отдела. Практически ликвидировали какие-то ограничения по количеству сдаваемых пакетов документов на регистрацию, что сразу сняло напряжение. Поэтому на сегодняшний день могу сказать, коллеги подтвердят, что количество проходимых через этот отдел документов на регистрацию увеличилось в десятки раз. Если в первом полугодии мы зарегистрировали около 1 тысячи прав от застройщиков, сейчас это 13, 5 тысяч. С начала июня произошел качественный скачок. Я вхожу также в состав комиссии по обеспечению стабильного развития города в 2015 году, которую возглавляет Наталья Алексеевна Сергунина, знаком с такими системными проблемами, которые поднимают представители бизнеса в плане своей деятельности в столице. Мы со своей стороны тоже вносим предложения, связанные и с необходимой корректировкой законодательной базы в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предпринимаем оперативные шаги, чтобы снимать административные барьеры в отношении бизнеса по нашей линии. Из последних новшеств, которые мы ввели, это создание экспертного совета при руководителе Управления Росреестром по Москве, который будет заниматься наиболее сложными и нетипичными случаями регистрации. Это было обусловлено тем, что на сегодняшний момент законодательная база, связанная с кадастрированием и регистрацией не совсем совершенна, и при регистрации есть ряд пограничных вопросов, когда государственный регистратор может принять решение в ту или иную сторону. Поэтому во многих случаях приходится, к сожалению, переходить на ручное управление. Мы проводим регулярные встречи с бизнес-сообществом, там возникают разные проблемы и пожелания, стараемся их аккумулировать, выслушивать. Также мы сделали дополнительные электронные адреса, по которым можно было бы направлять вопросы, а нам оперативно готовить ответы. Мне кажется, многое в этой области по линии регистрации сдвинулось. Хотел бы сказать о некоторых перспективах, которые ожидают нас в области регистрации. Как вы знаете, принят 218-ФЗ о регистрации, который вступит в силу с 1 января 2017 года, и, конечно, следующий год нашему управлению по Москве придется посвятить тщательной подготовке реализации соответствующих положений этого ФЗ. Назову некоторые из них. Закон неплохой, на мой взгляд, он направлен на то, чтобы ещё больше снизить существующие административные барьеры по регистрации. В частности назову несколько позиций. Сейчас, когда кто-то критикует регистрацию, он говорит, что мы строим, а Росреестр не регистрирует. Многие забывают, что регистрационный процесс разделен на два этапа. Есть ещё и Государственный кадастр недвижимости, необходимость постановки на кадастровый учет объектов. Что нужно сделать в первую очередь, до того, как мы подойдем к регистрации прав и сделок. Здесь есть определенные сложности, до сих пор существуют разночтения в кадастре и в ЕГРП по некоторым объектам. Ведется очень интенсивная работа: сотни тысяч объектов, земельных участков. Всё это исторически к нам пришло, мы создали рабочую группу, которая ведёт эту работу. Хотелось бы большими темпами, но технические и людские ресурсы не позволяют это делать. Надеюсь, мы в этот график всё же будем укладываться. Пару слов по 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Ключевое - сливаются два информационных ресурса, Государственный кадастр недвижимости и ЕГРП, появится единый информационный ресурс, который будет вестись только в электронном виде. Постановка на кадастровый учет будет проходить без участия застройщика. Соответствующее взаимодействие будет осуществляться между госорганами по системе межведомственного взаимодействия. Будут отменены требования для юридических лиц о предоставлении учредительных документов, их будут запрашивать сами государственные регистраторы. Сроки регистрации сократятся до семи дней, вне зависимости от способов подачи заявлений. Законом предусмотрено введение запрета на требования от заявителей иных документов, не установленных в ФЗ. Таким образом, более жестко регулируется осуществление учёта регистрационных процедур. Есть ещё интересные вещи в этом ФЗ, связанные с жесткими критериями признания действий, бездействий регистраторов неправомерными. Это вещи в практическом плане будут интересны застройщикам, поэтому я призываю всех вас, кто активно работает на этом рынке, следить за изменениями в законодательстве, мы со своей стороны будем максимально информировать бизнес-сообщество о том, что делает управление. Регулярно будем проводить эти встречи с застройщиками. Я первый раз на этой площадке, но мне кажется, что сам формат разговора очень комфортный. Я с удовольствием буду сюда приходить и брать с собой представителей наиболее горячих подразделений типа отдела регистрации прав на сооружение объектов незавершенного строительства, отдела регистрации прав на нежилые объекты, представителей правового блока, которые могли бы, прямо, может быть, после таких мероприятий в режиме онлайн проводить консультации с застройщиками. Спасибо. О. Архангельская: Спасибо. Думаю, это одна из многих тем, которая интересует девелоперов и застройщиков, но она важная и этим предложением имеет смысл воспользоваться. Хотелось бы ещё послушать бизнес. Мы говорим об улучшении и стимулировании инвестиционной активности. У нас есть два уважаемых представителя Клуба инвесторов Москвы. Я хотела бы попросить Андрея Грудина рассказать о предложениях Клуба инвесторов. Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер» Андрей Грудин: Спасибо. Я бы хотел в продолжение сказать, мы как инвесторы попытались в своё время оценить это бутылочное горлышко в виде регистрационных действий, насколько оно утяжеляет для инвесторов реальную экономику. Мы взяли некий среднестатистический проект, рассчитали все регистрационные и кадастровые действия, которые необходимо совершить по жизненному циклу проекта, начиная от первоначальной регистрации прав на земельный участок, потом на ипотеку в пользу банка, договора долевого участия и так далее, все эти процедуры. У нас регламентный срок получился с учетом среднестатистической задержки 252 дня. Настолько срок проекта увеличивается, что приводит к ухудшению возвратности вложенных средств до 11 %. ROI для нас ухудшается на 11 %. Инвесторы четко понимают, что такое такие показатели. Поэтому хотелось бы действительно поблагодарить московское руководство Росреестра за те действия и ту политику, которая проводится в последнее время, направленную на сокращение регистрационных сроков и пожелание не останавливаться на достигнутом, и дальше двигаться. Очень хорошо заработал центр на Рубцовке, и как одно из конкретных предложений – рассмотреть возможность регистрировать не только всё, что связано с дольщиками, но и всё, что связано с земельными отношениями, с ипотекой. На мой взгляд, это тоже послужило бы хорошей мерой для улучшения инвестиционного климата. Это я говорю от лица бизнеса в продолжение того, что Игорь Иванович сказал. Я обратился к заголовку этой сессии, он звучит так: меры по стимулированию инвестиционной деятельности. Остановился бы на трех моментах, которые неоднократно ранее упоминал, но нашел необходимым ещё раз заострить на этом внимание. Первая инициатива. Платежи за изменение вида разрешенного использования. Мы понимаем, что экономика проекта состоит из нескольких частей, и в любом случае это нагрузка на инвестора. Причем такой налог существует только в Москве и не существует в других регионах. Спасибо правительству Москвы, что нашло возможность эти платежи совершать не разово, а в рассрочку, это существенно облегчило нагрузку на инвестора. Тем не менее, это обременение есть и утяжеляет экономику. Это первая инициатива. Вторая инициатива – рассмотреть возможность выкупа социальных объектов, которые возводят инвесторы в рамках застройки крупных проектов, школы и детские сады, прежде всего. Мы четко понимаем, что социалка – это не окупаемые проекты. В период лучших экономических условий окупаемость перевешивала за 10 лет, даже за 14 лет, на сегодняшний день при стоимости арендных потоков и прочих вещах это неокупаемый проект, это чисто социальная сфера. И, конечно, социальные объекты – это традиционная историческая сфера деятельности государства, для инвестора было бы существенным облегчением, если бы город к этому прислушался и нашел возможность каким-то образом выкупать эти объекты. Предлагая такие инициативы, мы понимаем, что они непопулярные и несут дополнительную нагрузку для бюджета города, который тоже находится в непростых экономических условиях. Но как некую компромиссную инициативу можем предложить инициативу по корректировке ТЭПов существующих проектов, которые были запущены в других экономических условиях, в 2012-2013 году. Эти проекты сейчас реализуются и находятся в активной стадии. Инвесторы, естественно, опираясь на те экономические реалии, брали на себя очень существенные обязательства, опять же, по социальным объектам, по развитию улично-дорожной сети, по инженерной коммуникации, по созданию коммерческой недвижимости, местам приложения труда и так далее. И понятно, в сегодняшних экономических условиях это очень сильно утяжеляет проекты. На мой взгляд, компромиссной мерой, которая позволила бы эффективно осуществлять и завершать эти проекты, была бы гибкость со стороны города: рассмотреть возможность корректировки ТЭПов, что-то поменять в сторону более ликвидных продуктов, в сторону жилья, сократив какие-то маловостребованные форматы, которые есть на рынке. Такие инициативы у меня есть. Спасибо. О. Архангельская: С точки зрения застройщика они выглядят, действительно, логичными. У нас есть ещё один представитель Клуба инвесторов Москвы, Артем Кузнецов, группа «Гута Девелопмент». Артём Кузнецов, Председатель Совета Директоров «Гута Девелопмент»: Я бы несколько с другого конца пошел. В первую очередь, я бы сказал, что Москва – уникальный город по сравнению с похожими мегаполисами. В первой части Марат Хуснуллин рассказывал, что город делает по транспортной, инженерной и прочей инфраструктуре, такую работу ни один город не проводит даже в экономически стабильной ситуации, ни Нью-Йорк, ни Париж, кроме, может быть, китайцев, но это другой мир, мы всё-таки в Европе. В дополнение к этому ведутся такие проекты как благоустройство Москва-реки. Это транспортная артерия, культурная артерия, развлекательная и прочее. Это уникальный проект, который прошел стадию проектирования, проходит стадию согласования и в следующие 2-4 года будет реализовываться. Это будет колоссальной добавкой к стоимости города Москва. Все инфраструктурные проекты также добавляют стоимости для любого девелопера, и в комплексе работа, которая ведётся правительством Москвы, в общем делает наши проекты ликвиднее, более привлекательными для инвестиций, в первую очередь, жителей все нашей страны, потому что у нас уникальный рынок. Человек, который заработал деньги в Йошкар-Оле, обязательно хочет купить квартиру в Москве, это преимущество, которое у Москвы будет сохраняться до самых, не дай Бог, плохих с точки зрения инвестиционного климата времен. Надеюсь, мы до них не доживем или их вообще не произойдет. Поэтому город Москва делает много. То, что сказал Андрей, это важные вещи. Это некий тюнинг, который нам предстоит доработать в следующем году, но глобально Москва делает значительно больше, чем любой мегаполис, наверное, на Земле. С точки зрения вещей, которые надо доделывать в следующем году, надо обязательно не упустить градостроительный кодекс, изменения которого на сегодняшний день проходят на федеральном уровне. Они могут нанести существенный вред развитию Москвы не потому, что сами поправки к Градостроительному кодексу неправильные. Они абсолютно правильные, но не учитывают специфику такого большого города. 2014-ФЗ мы уже обсуждали активно. Понятно, что его надо доделывать, это может серьезно затормозить рынок дешевого жилья, чего не хотелось бы. Более мелкая детализация, думаю, уже бессмысленна. В основном у Москвы есть воля к тому, чтобы помогать инвесторам, мы в еженедельном режиме работаем со всеми предложениями, обрабатываем их, 5-10 вещей ежегодно воплощаются в распорядительные документы Правительства. Я считаю, что работа совершенно точно налажена, и очень здорово, что Ассоциация инвесторов сделала такой портал. Это, действительно, белый рынок, который также позволит увеличивать оборачиваемость бумажных проектов в конкретно «кирпичи», это правильно и это хорошая идея. О. Архангельская: Спасибо. Л. Цветкова: Игорь Иванович, практический вопрос к Вам. В последнее время участились случаи отказа в регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка, связанных с изменением вида разрешенного использования на жильё. Причем, заметьте, эти договоры уже подписаны со стороны Департамента городского имущества. Более того, инвестор уже произвёл платёж городу. Если такое дополнение случилось, значит, на руках у инвестора ГПЗУ. Вопрос: ГПЗУ, прежде чем попасть на руки инвестору, проходит все стадии согласования в различных структурах города Москвы, включая Москомархитектуру, Департамент городского имущества, рабочую группу ГЗК и ГЗК? Если ваш отказ правомерен, то сотрудники этих городских структур, в том числе и правовые управления, не знают законов? Или вы работаете по разным законам? И. Майданов: Я сейчас не стал бы погружаться в однозначный ответ на ваш вопрос, в каждой ситуации есть нюансы. Эта проблема мне известна, этим вопросом в управлении сейчас занимаются. Несомненно, если люди получили всю строительную документацию, есть все формальные вещи, которые закончены и требуется только регистрация, там возникает какой-то стопор, и мы всё это будем снимать. У нас, кстати, начала очень хорошо работать площадка с Департаментом государственного имущества. Это рабочая группа, которая была создана нами и ДГИ для разработки всех проблемных вопросов, которые возникают по линии Правительства Москвы. Я очень рад, что туда в последнее время присоединились и строители, и представитель Департамента градостроительной политики. Мы на будущее ставим вопросы, например, связанные с регистрацией линейных объектов. Это проблема, которая остаётся. Метрострой высказал идею о том, что нам нужно думать уже сейчас о том, как зарегистрировать права города на технические переходы и так далее. Поэтому все вопросы, к которым имеет отношения ДГИ или Правительство Москвы или, которые связаны с регистрацией, мы их выносим туда. На мой взгляд, динамика их решения очень хорошая. |
Похожие:
 | В каких именно случаях и что нужно сделать, чтобы воспользоваться этими «поблажками» и оформить свою недвижимость, разбираемся с... | | Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые позволяют упростить процедуру... |
 | Руководитель проекта отдела регионального управления внешними ресурсами кц группы мтс | | Ассоциация риэлторов «Недвижимость Севастополя» (далее именуемая — Ассоциация) является добровольной некоммерческой организацией,... |
| О том, что изменится в порядке проведения «дачной амнистии» с 2017 года, рассказал нам начальник межрайонного отдела Волгоградской... | | Патковская Валерия Вильгельмовна родилась 25 июня 1922 года в г. Москве. После окончания с отличием средней школы в 1941 году поступает... |
| Иванов Игорь Васильевич, руководитель протокольного отдела, тел. 232323, факс 232324, е-mail | | Ао «Россельхозбанк» категории visa business/MasterCard Business (далее – Карта) является физическое лицо – работник Организации,... |
| Может ли физическое лицо подарить недвижимость коммерческой организации? Об этих и других нюансах договора дарения расскажет начальник... | | Заместители начальника училища, начальник общего отдела, педагог дополнительного образования (руководитель дисциплины) – второй и... |