Сессия 1 Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business fm, модератор
Скачать 0.78 Mb.
|
О. Архангельская: Спасибо. В свою очередь достаточно информативно вы ответили на практически все мои дополнительные вопросы. Вопрос залу: кто хотя бы один раз был в этой базе, её открывал? Это много? Л. Цветкова: Конечно, это очень мало. Просто мы вошли в летний период со своим сайтом и интерес к инвестиционным проектам сейчас снижен. И то, что нам удалось разместить такое количество проектов, всё-таки счетчик у нас показывает, что заходят намного больше, чем рук в зале, я считаю это маленьким, но достижением. О. Архангельская: Я не в смысле укорить. Второй вопрос, кто зайдет после этого выступления. Думаю, многие зайдут, ценная информация. Любовь, а какого рода проекта? Можно классифицировать, какие инвесторы стараются размещать проекты, что за наполнение? Л. Цветкова: Две категории, имеющие разрешительную документацию, и те, которые ищут своего покупателя, это чаще всего либо объекты социальной медицины, ФОКи и подобные, либо офисные. Есть гостиницы. Совсем мало, просто два проекта с разрешительной документацией – жилье. Те, которые имеют градостроительный потенциал, но не получили ни проекта планировки, ни ГПЗУ – это разнообразные проекты, в том числе и промышленные площадки, которые хотят реорганизовываться, они понимают, что им придется реорганизовываться. Ищут своего инвестора, у них и на развитие промышленности денег не хватает, а уж на проект планировки точно нет. О. Архангельская: Как я понимаю, вопрос цены в этой базе не обсуждается, это скорее технические характеристики? Л. Цветкова: Здесь только характеристики технические, только ТЭПы, место расположения. Вопрос цены требует тишины. Поэтому мы готовы со всеми встречаться и эти вопросы обсуждать. О. Архангельская: Вы сказали, что, по сути, проведено две сделки. С чем вы это связываете, это вопросы рынка, вопрос качества проектов? Л. Цветкова: Одна - с разрешительной документацией, фактически выходя из строя в хорошем районе Москвы, а другая - в очень хорошем районе Москвы - потенциально жилой дом без разрешительной документации. О. Архангельская: Мне кажется, и то, и другое, хорошая локация и так далее. Есть ли какие-то комментарии и вопросы относительно базы данных? Я зашла в базу данных, мне было интересно, но для меня это вопрос скорее анализа и перспективности рынка, тем более, что касается жилья. Хотя медицина и гостиницы тоже популярные направления, думаю, на такие проекты стоит продолжать обращать внимание. На этом предлагаю завершить первый вопрос и поговорить немного о продолжении нашей жизни в девелопменте. Понятно, что девелопмент – вещь, невозможная без спроса, без финансирования. У нас сегодня присутствуют представители двух банков: Сбербанк CIB и Газпромбанк. Это значит, что банки у нас живы, по-прежнему ходят на такие мероприятия, по-прежнему у них есть финансы. Я надеюсь, что поддерживают какие-то проекты. Общий вопрос и к Наталье, и к Петру. Сбербанк на рынке кредитования и проектного финансирования сейчас присутствует и как? Наталья Шемановская, начальник управления по работе с клиентами строительной отрасли и девелопмента Sberbank CIB: Здравствуйте. Спасибо за возможность пообщаться с вами. Мы присутствуем на рынке, не устаем об этом заявлять регулярно. У нас сейчас объем портфеля кредитования в сфере жилой недвижимости порядка 200 млрд рублей. Это, ориентировочно, порядка 650 проектов строительства в Москве и регионах. Я представляю подразделение Сбербанк CIB, которое работает с крупнейшими клиентами банка, поэтому больше у меня информации и цифр про портфель Сбербанка CIB в недвижимости. У нас 95 % портфеля – проекты в Москве, в Московской области, в Питере и Екатеринбурге. Прочие портфели – это региональные проекты, которые обслуживаются нашими территориальными банками. Мы хотели бы сегодня поделиться, как мы видим ситуацию на рынке. Некоторые цифры взяты из официальных источников Росстата, Мосгорстата и Росреестра. Мы видим, что за 9 месяцев 2015 года объем ввода жилья увеличился по сравнению с прошлым годом в среднем на 3 % по Москве и Московской области и на 7 % всего по России. При этом количество сделок сократилось, в Москве упало почти на 30 %, в Московской области на 4 %, в целом по России на 12 %. Доля сделок с ипотекой составляет где-то до 30 %, остальные сделки были совершены физическими лицами без привлечения ипотечных кредитов. Одновременно с этим очевидно, что цены на жильё не падают, а растут на 0,3 %. И в основном я думаю, что все согласятся с этим, снижение объема рынка, количество сделок связано с падением реальных доходов населения. С точки зрения банковского финансирования, Сбербанк, действительно, изменил несколько подходов к финансированию застройщиков, а именно - мы увеличили требования по объему собственных средств, вкладываемых в проект. Если раньше это было 15 %, то сейчас это 25 %. Если раньше мы давали до 70 % от бюджета строительства, то сейчас мы даем заемные средства в районе 60 %. При этом, безусловно, это наш стандартный подход, но всегда при необходимости мы применяем индивидуальные схемы, особенно с нашими крупнейшими застройщиками. Мы видим, что основной спрос сейчас сконцентрирован в сегменте эконом и комфорт класса. Мы думаем, что текущие объемы продаж сохранятся в 2016 году. На предыдущей сессии говорили, что не будет такого всплеска, как было в IV квартала прошлого года. Скорее всего, IV квартал будет таким же как и III. Цены сохранятся на уровне 2015 года. Мы не думаем, что будет какой-то колоссальный рост, но очень рассчитываем, что не будет падения. Основной объем спроса будет сконцентрирован также в эконом и комфорт классе с хорошей транспортной доступностью. Почему мы думаем, что рынок не упадёт? Есть, действительно, нехватка жилья на душу населения. Мы посмотрели мировую практику, соответствие квадратных метров количеству людей в разных странах. В мировой практике до 40 квадратных метров в Германии, 39 - в Австрии, 38 - во Франции, 35 - в Болгарии. У нас этот показатель значительно ниже. Всё-таки в рамках обсуждения 214-ФЗ тоже все понимают, что жильё до сих пор воспринимается как инструмент накопления в глазах потребителей. Кроме того, существенное влияние на поднятие спроса на жилье оказала господдержка. Так, была введена программа субсидирования ипотечных кредитов для населения. Мы в этой программе с апреля, и в апреле мы видим существенный рост количества сделок. Программа «Стимул» - это жилье для российской семьи, о которой говорил Александр Плотник на предыдущей сессии. Действительно, программа набирает обороты, и в следующем году в этой программе будет порядка 40 млрд рублей. Очень активно ведутся обсуждения изменений в 2014-ФЗ, чтобы снизить риск дольщиков. Существует программа поддержки инвестиционных проектов - программа 1044. Пока в рамках этой программы не было одобрено проектов в сфере жилой недвижимости, но мы рассчитываем, что в следующем году практика поменяется. Потому что мы всё-таки финансируем девелоперов, у нас сейчас в работе порядка 10 сделок с общим финансированием более 70 млрд рублей. Поэтому Сбербанк не останавливал финансирование девелоперов. Мы верим в рынок и готовы предоставлять эти кредиты. О. Архангельская: Это сделки в основном в жилой недвижимости? Н. Шемановская: Я рассказывала только про жилую недвижимость. О. Архангельская: А насколько вы ожидаете изменения в 214-ФЗ, которые обсуждали вначале, насколько они повлияют на ваш бизнес и на Сбербанк? Н. Шемановская: Вы всё-таки хотите обсуждать 214-ФЗ? О. Архангельская: Эту тему невозможно обсуждать в отрыве от кредитования, потому что, по сути, теперь надо заменить деньги населения банковским финансированием или придумать механизмы, как принимать эти деньги. Н. Шемановская: Здесь Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк выступали больше как эксперты с точки зрения банковской деятельности. Инициаторы изменений в закон попросили нашего мнения. Основная задача была - максимально снизить риски дольщиков при участии в покупке объектов строительства. Задача нам была поставлена следующим образом. Дольщик, заплатив деньги, должен через какое-то количество времени, заранее оговоренное, получить или квартиру, или деньги обратно. Поэтому мы предложили схему, про которую говорили предыдущие ораторы, со скрол-счетами, когда деньги, которые платит дольщик, лежат на банковских счетах, и если застройщик справляется со своими обязательствами, скрол-счёт открывается в пользу застройщика после предоставления документов о правах собственности, там пакет документов обсуждался. Если застройщик не справился со своими обязательствами, то банк возвращает деньги обратно. Мы действительно понимаем, что эта схема будет дороже, потому что застройщики не смогут использовать эти деньги для строительства. Им придется привлекать проектное финансирование. Но так как у банков будут в это время деньги дольщиков лежать на счетах, на наш взгляд, для успешных объектов с хорошей маркетинговой привлекательностью, которые действительно будут пользоваться спросом у покупателей, схема сильно дороже не будет. Таким образом, банк именно деньгами, которые лежат на скрол-счетах, будет финансировать застройщиков. В прессе появлялись цифры, что стоимость жилья удорожает на 40 %, какие-то СМИ писали, что на 60-70 %. Я не могу комментировать, откуда эти цифры взяты. Из всех проектов мы выработали средний и посмотрели, что при средних темпах продаж и при среднем темпе строительства чистый денежный поток упадёт у застройщиков. Но это не придет к фатальному обнищанию застройщиков. О. Архангельская: А сколько приблизительно это будет стоить по вашим оценкам? Н. Шемановская: Невозможно сказать, ещё очень много ситуаций не разрешено. Например, непонятная ситуация со страхованием денег, которые будут лежать на счетах, оно необходимо. Мы не понимаем, какой будет объем. При этом коллеги тоже говорили, что не планирует отменять в одночасье 214-ФЗ. Он всё-таки сохраняет возможность контроля двойных продаж. Так как всё регистрируется, без 214-ФЗ другого механизма пока нет. Хотелось ввести альтернативную схему. Можно строить недвижимость по существующему сейчас 214-ФЗ, а можно сделать схему со скрол-счетами. И дальше уже и застройщики, и покупатели сами сделают выбор, что эффективнее для рынка. При этом мы совершенно открыто всем говорим, что банки не готовы в течение недели-двух сделать скрол-счеты. Для того чтобы банкам их сделать, нужен минимум год. Мне кажется, что живые дискуссии в прессе по 214-ФЗ были разогреты какими-то опасениями. О. Архангельская: Прошу прощения, что возвращаюсь к вопросу, который мы обсудили в первой части, но лично для меня работа этого закона краеугольная во всём жилищном строительстве, я опять не могла обойти её стороной. Я так понимаю, мы услышали позицию банков в лице Сбербанка, что привычное для нас кредитование продолжается, проекты также рассматриваются. Получается, что жилищный рынок, если мы решим вопрос с 214-ФЗ, вполне продолжает быть перспективным. Есть и другая часть рынка: ранее привлекательные офисы, торговые центры, и банки финансировали все типы недвижимости. Пётр, который представляет Газпромбанк, какова у вас картина с вашим портфелем? Я бы даже начала с вопроса о текущем портфеле недвижимости. Насколько плохо или хорошо тем, кто уже взял кредиты, и что будет с новыми заемщиками? Пётр Первухин, директор Департамента проектного и структурного финансирования «Газпромбанк»: Мне кажется, что все банки, когда начинают рассказывать о себе, в первую очередь имеют в виду текущий портфель. С ним происходит самое интересное. С радостью могу похвастаться, что нам просто повезло, никакой нашей профессиональной заслуги, наверное, нет, но все проекты, которые мы начали финансировать в старых экономических условиях, мы успели завершить в прошлом году и в этом. Все они, по крайней мере, построены. Дополнительный повод для радости даёт то, что построены, в т. ч. все проекты, которые строились с участием турецких подрядчиков. Они функционируют по-разному, но нерешаемых проблем ни у кого из наших заемщиков нет. Совсем без реструктуризации, конечно, не обошёлся никто, но все эти реструктуризации были такие, как косметический ремонт. В этом году мы сделали уже три полностью новых проекта - это проекты в разных сферах, в т. ч. и, неожиданно для нас самих, в жилищном строительства. Правда, это не Москва, а Томск. Более того, этот проект сделан в рамках программы «Жилье для российской семьи» с использованием механизмов программы «Стимул», то есть сделали и на себе попробовали всю ту красоту, которую нам предлагают наши госорганы. Посмотрим, что из этого получится, пока всё идёт хорошо. Сам по себе застройщик хороший и, думаю, отвечает всем тем высоким требованиям, которые сейчас планируется к застройщикам предъявлять. В пайплайне в активной фазе у нас сейчас 4 проекта. Это тоже разные сегменты рынка: торговый центр в Московской области, гостиница в Московской области рядом с одним из аэропортов. Как ни странно, это офисный центр в Москве, и это даже комплекс проектов, но опять-таки, жильё в регионах. О. Архангельская: Кстати, достаточно репрезентативный портфель. Но если говорить о взгляде на рынок недвижимости, о разных сегментах со стороны банков, можно ли сделать здесь приоритизацию или всё совсем индивидуально? П. Первухин: На сегодняшний день всё индивидуально, однако, торговля, гостиницы и склады выглядят лучше, чем офисы. Офисы близки к нулю, и наш единственный проект, который мы рассматриваем, - это завершение строительства, там получается замечательная пропорция 30 на 70 и наоборот, можно себе позволить, есть понимание по арендаторам, хорошее место. Это полнейшее исключение. О. Архангельская: Если говорить о текущих условиях кредитования, мы все понимаем, что мы живем совершенно в другой реальности, про долларовые потоки в торговле, во всех сегментах уже можно забыть, у нас достаточно высокая инфляция. Как поменялись условия кредитования? На качественном уровне сократились ли сроки, удлинились ли, как процентные ставки, какие дополнительные обеспечения, как банк видит себе риски, как их страхует? Вот пришел заемщик со стороны и просит у вас кредит. П. Первухин: Первое и основное - кредитование только в рублях. Второй вопрос, который обычно все задают, это ставка, и я на него отвечаю, что в целях расчёта используется 15 %, такую модель должны держать. Отсюда выходит соотношение собственных и заемных средств. Мы решили уйти от каких-то четких цифр и не выдавать людям готовый рецепт типа 30 на 70, 50 на 50 и так далее. Мы просим построить финмодель с означенными параметрами со сроком полной амортизации кредита 10 лет, и поставить туда максимально возможную сумму кредита. Это и будет сумма заемного финансирования. На практике это где-то 45-60 %. Мы идем просто обратным счетом теперь. О. Архангельская: Что логично для банка. А как вы видите будущее развитие? Сейчас и курс поплыл, есть достаточно агрессивные прогнозы от разных аналитиков увеличивающейся инфляции. Как-то дополнительно себя от инфляционных рисков вы хеджируете? Или в процентной ставке всё? П. Первухин: Уход в рубли – это уже хеджирование валютных рисков. О. Архангельская: Скорее инфляционных. П. Первухин: Инфляционные тоже уже в ставке присутствуют. Что касается дополнительных обеспечительных механизмов - это тоже строго индивидуально, зависит от степени веры в проект и так далее. Третий самый важный проект – группа макроэкономических рисков. Имея наибольший опыт в торговой недвижимости, конечно, мы видим спад товарооборота даже в рублевом эквиваленте, видим чисто физический уход арендаторов с рынка. Среди ритейла было много, в т. ч. и турецких ритейлеров, с которыми не понятно, что будет, и чем их девелоперы будут замещать. Это добавляет нам консерватизма в оценках. О. Архангельская: Достаточно исчерпывающе. |
Похожие:
 | В каких именно случаях и что нужно сделать, чтобы воспользоваться этими «поблажками» и оформить свою недвижимость, разбираемся с... | | Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые позволяют упростить процедуру... |
 | Руководитель проекта отдела регионального управления внешними ресурсами кц группы мтс | | Ассоциация риэлторов «Недвижимость Севастополя» (далее именуемая — Ассоциация) является добровольной некоммерческой организацией,... |
| О том, что изменится в порядке проведения «дачной амнистии» с 2017 года, рассказал нам начальник межрайонного отдела Волгоградской... | | Патковская Валерия Вильгельмовна родилась 25 июня 1922 года в г. Москве. После окончания с отличием средней школы в 1941 году поступает... |
| Иванов Игорь Васильевич, руководитель протокольного отдела, тел. 232323, факс 232324, е-mail | | Ао «Россельхозбанк» категории visa business/MasterCard Business (далее – Карта) является физическое лицо – работник Организации,... |
| Может ли физическое лицо подарить недвижимость коммерческой организации? Об этих и других нюансах договора дарения расскажет начальник... | | Заместители начальника училища, начальник общего отдела, педагог дополнительного образования (руководитель дисциплины) – второй и... |