Сессия 1 Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business fm, модератор
Скачать 0.78 Mb.
|
В. Мозганова: Спасибо. Всё то, о чём вы говорили, наглядно демонстрирует, что Москва хорошо контролирует своих застройщиков. Вы вносили свои предложения в момент обсуждения реформы 214-ФЗ. К. Тимофеев: Поправок было много, но мы договорились, что они скорее всего вторым или третьим этапом пойдут. Мы понимаем, что сейчас не самое лучшее время для ужесточения ситуации в отношении застройщиков, чтобы ещё не усугубить положение. Но те поправки, прежде всего по достаточности капитала, по увеличению нормативов, надеюсь, в этом году будут приняты, в том числе и по уголовной ответственности за нецелевое использование. Они спорные, многие инвесторы думают, что потенциально становятся подозреваемыми и даже обвиняемыми, будем об этом сегодня говорить. Надеемся, что более серьезные поправки будут всё-таки в будущем году, а не в этом, чтобы как-то отсрочить такой контроль, чтобы не снижать темпы строительства. В. Мозганова: Мы потом послушаем представителей бизнеса, а сейчас прошу взять микрофон Александра Плутника, главу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Александр Плутник, председатель Правления АО «АИЖК»: Спасибо. Вы знаете, большое количество экспертов, чиновников, депутатов участвовало в обсуждении поправок, которые в настоящий момент внесены Министерством строительства в Правительство для изменения этого 214-ФЗ. И те нормы, которые вы сейчас можете прочитать, висят на сайте Минстроя. Многие коллеги в зале их писали, обсуждали, они ещё будут обсуждаться в рамках подготовки закона, прохождения процедур в Госдуме. В 2004 году, когда принимался 214-ФЗ, было решено, что он поработает некоторое время, рынок очистится, и будут приняты новые меры, которые позволят перейти к цивилизованным формам кредитования. Прошло 10 лет, мы опять столкнулись с ростом количества просроченных объектов, ростом обманутых граждан, граждан, которые вложили последние средства, а объекты просто не строятся. Конечно, государство на это реагирует, но понимает, что в кризис сразу жесткого регулирования вводить нельзя. Если вы внимательно читали закон, он разделен на несколько частей. Ответственность и ограничения вводятся постепенно, там три этапа. Те нормы о финансовой ответственности застройщиков были предложены застройщиками. Просто в рамках обсуждения на совещаниях застройщики говорили о приемлемой норме собственных средств, которые должны учитываться при расчете, и иные категории, которые в законе введены, это всё установлено пока в абсолютном диалоге с инвесторами и застройщиками. Конечно, бесплатные деньги граждан лучше, чем платные банковские деньги, с этим никто не спорит, это все понимают. И риски граждан, когда они вносят средства на стадии получения разрешения на строительство, мы тоже понимаем, что высокие, и с ними могут работать только добросовестные застройщики. И в результате принятия этого закона выигрывают тоже добросовестные застройщики, которые имеют хорошую кредитную историю, работают с банками, и представители банков, Сбербанка и ВТБ, работали над этим законом, подтверждали возможности плавного перехода на новые формы кредитования. Поэтому мы считаем, что в течение переходного срока и банковские ставки снизятся, экономика будет развиваться, и застройщики смогут более системно и доступно получать кредиты в ведущих финансовых организациях страны. Тема неприятная для большинства застройщиков, я понимаю напряжение, которое присутствует. Принято решение, министр строительства Михаил Александрович Мень это уже озвучил, что Минстрой будет ужесточать регулирование и рынок очищать. Давайте вместе поработаем над поправками, которые сейчас предлагаются, и сделаем эту процедуру перехода плавной и такой, чтобы не пострадали ни добросовестные застройщики, ни те граждане, кто уже сейчас ожидает своих квартир по договору долевого участия. В. Мозганова: А можно сказать пару слов о том страшном санаторе, который планируется запустить? Что на сегодняшний день, на каком этапе? А. Плутник: Это какие-то слухи, которые постоянно ходят. Мы никаким санатором становиться не планируем, и насколько мне известно, ни Минстрой, ни другие министерства не обсуждают возможности формирования некоего санатора, как их называют в прессе, по работе с проблемными застройщиками. Никаких таких системных решений не планируется. По отдельным сложным случаям идет работа в рамках рабочей группы, о которой тоже Михаил Александрович Мень говорил. Есть в Минстрое группа, которая занимается сложными случаями, в том числе и теми, где привлечено большое количество средств граждан. Но никаких системных решений по санатору, ничего такого не обсуждается, это такие мифы. В. Мозганова: Журналисты виноваты, валите, мы привыкли. Марат Шакирзянович, ваш взгляд на реформу 214-ФЗ и ваша оценка последствий, которые московский стройкомплекс получит в случае принятия закона в том виде, в котором он существует сейчас как законопроект? М. Хуснуллин: Я считаю, что 214-ФЗ сыграл и играет свою огромную роль. Цена его для Москвы – почти 600 млрд инвестиций. Попробуйте, привлеките 600 млрд другим способом. Пока мало кто в стране может сказать, что привлек 600 млрд инвестиций, даже крупные компании, как нефтегазовый сектор. Поэтому, конечно, он нужен. Второй вопрос: как он работает? Я считаю, что у застройщиков нужно поднять ответственность. Смотрите, мы взяли деньги у населения. Мы же не можем допустить, чтобы эти деньги использовались куда-то не по назначению, а сегодняшний 214-ФЗ позволяет это делать. Инвестор собрал деньги, то ли он в офшор их отправил, то ли купил себе яхту или самолёт, а потом не достроил дома, мы же не можем так рисковать. Мы должны понять, что закон должен быть, средства с населения нужно собирать, но механизмы контроля обязательно нужно прописать и жестко контролировать. Например, я знаю, что за границей этот вопрос в той же Германии решен достаточно просто: деньги поступают на счёт ровно частями, сколько строится дом. Построился нулевой цикл – 10% оплатил. Построился два этажа – оплатил ещё 10%. Почему нам не ввести такую систему? Зачем мы даём возможность злоупотреблять деньгами? Это же психология, когда к тебе попадают чужие и бесконтрольные деньги, надеяться только экономически, что у инвестора нет других сложностей – ну, всякое бывает, особенно сейчас, в условиях кризиса. Ведь подавляющее большинство проблем у застройщиков не связано с обманом или желанием обмануть. Это связано с объективными причинами. Например, в Москве только порядка 500 дольщиков из нескольких тысяч, где действительно их обманули, сознательно взяли деньги жулики. Это так же как мы не гарантируем, что у вас машину или кошелек не украдут, жулики есть везде, с ними надо бороться другими способами. Но ведь подавляющее большинство инвесторов добросовестные, и мы должны сделать такой механизм, чтобы система работала, чтобы и дольщики гарантированно получили недвижимость, и инвесторы гарантированно имели доход. Потому что перевод в банки, например, в страхование – это всё хорошо, но это всё удорожание. А за всё в конечном итоге платит потребитель. А сегодня и с банками надежности нет, со страхованием надежности нет. Поэтому взять и перечеркнуть этот закон нельзя. Мне кажется, Минстрой очень правильно делает, что шаг за шагом всё-таки системно старается подкорректировать закон, но прекращать 214-ФЗ нельзя, это моё личное мнение. В. Мозганова: Одна из компаний провела исследование по России среди компаний, попавших в сложную ситуацию, среди обманутых дольщиков, и получается, что менее 5% компаний, которые в России обманули дольщиков, это те самые сознательные жулики, с которыми надо бороться. Все остальные – это жертвы непродуманных стратегий, каких-то экономических перипетий и так далее. Я бы попросила взять микрофон Александра Ручьёва, который будет говорить от имени Общества взаимного страхования застройщиков. Это единственная непрямая страховая компания, которую ЦБ включил в список разрешенных, одобренных для работы со строительным рынком. Александр, ваш взгляд на проблему. Александр Ручьёв, председатель правления НО «ПОВС застройщиков»: На сегодняшний день в Общество взаимного страхования вступило более 500 компаний, они оплатили свои членские взносы, и более 300 из них уже страхуются. Я согласен здесь с Маратом Шакирзяновичем, что 214-ФЗ нужен, он должен остаться, он даёт колоссальный драйвер развития экономики, позволяет застройщикам финансировать стройки не только за счёт банковских кредитов, которые сейчас стали достаточно дороги и во многом недоступны, но и за счёт денег населения. Безусловно, согласен, что требуется ужесточение норм этого закона, но тут надо быть очень аккуратным. Например, в сегодняшних нормах считается нецелевым строительство объектов социальной инфраструктуры, дорог, инженерных сетей и оплата банковских процент. То есть если формально подходить к 214-ФЗ и следовать в логике усиления ответственности застройщиков за нецелевым использованием денежных средств, то эти статьи становятся невозможными. В то время как большинство застройщиков, развивая свой земельный участок и понимая, что сейчас у бюджетов нет денег на строительство социалки для обеспечения их домов, и в принципе, это и неправильно, уже более 20 лет и Москва, и область идут по пути того, что застройщик развивает свой участок и осуществляет комплексную застройку, сам строит инженерную инфраструктуру, сам строит транспортную инфраструктуру и объекты соцкультбыта. Это уже устоявшаяся практика. В рамках парадигмы усиления ответственности застройщика за целевое использование денежных средств, которое сейчас обсуждает Минстрой, эти моменты отсутствуют. Мы видим в этом определенные риски. Второй риск, который мы видим, что новое требование Минстроя – увеличение капитала застройщика. Безусловно, капитал застройщика должен быть увеличен, но предмет наших бурных обсуждений так ни к чему и не привел. На сегодняшний день в поправках, которые вносятся, капитал группы должен быть не менее 1 млрд рублей, либо если строится объект точечный, то не менее 5% от привлекаемых денежных средств. Безусловно, для крупных компаний это не является проблемой, но для маленьких и средних, особенно региональный блок, это очень серьезная норма. Более 60% наших членов этой норме не удовлетворяют, и если этот закон будет принят без понижения этого порога, то многие компании столкнутся с тем, что просто не смогут стать застройщиками. Если говорить о рисках в действующей схеме долевого строительства, то мы видим только один риск – риск банкротства. Этот риск на сегодняшний день решается путем введения страхования. ЦБ с 1 октября ужесточил требования к страховым компаниям. В результате осталось около 20 компаний на данном рынке. Я думаю, что после Нового года по факту получения годовой отчетности ряд компаний из этого списка будут также исключены. И ЦБ уже объявил, что будет создан национальный государственный перестраховщик, который этот риск полностью закрывает. При наличии государственного перестраховщика с большой емкостью у тех страховых компаний, которые сейчас на этом рынке действуют, будет возможность свои риски перестраховывать и тем самым решить полностью вопрос в случае банкротства застройщиков. Других рисков за время действия закона с 2004 года мы не видим, и они не выявлены. Либо застройщик банкротится, либо дома свои достраивает. Если банкротится, в дело вступают страховые компании. Если появляется национальный перестраховщик, тогда у страховых компаний появляется дополнительная емкость, куда они могут перекладывать риски. А вот риски постоянного изменения законодательства в нашей парадигме становятся уже действительно существенными, и как на них реагировать? Будет встраиваться в новые реалии. В. Мозганова: Спасибо. М. Хуснуллин: На самом деле, к 214-ФЗ надо подойти очень взвешенно. Есть отдельные вопросы, связанные с точечной, с комплексной застройкой. Хочу обратить внимание, что в Москве, Московской области почему-то сложилась такая практика, что любое ООО «Рога и копыта» может стать застройщиков. Если проанализировать реестр, кто вообще строит, как правило, это созданные недавно либо какие-то отдельные ООО под отдельный проект. Так же не бывает. Мы хотим построить дом, это сложное инженерно-техническое сооружение. Хотим собрать деньги с населения. У нас огромное количество рисков, связанных с законодательством, с Градостроительным кодексом, с сетевыми вопросами. И этим может заниматься любой, зарегистрировать компанию и прийти этим заниматься. Это само по себе неправильно. Отсюда, видя эти кажущиеся легкие деньги в девелопменте, приходят непрофессиональные застройщики, непонятно кто. Если посмотреть Москву, Московскую область, у нас нет ни одного застройщика, который контролирует даже 10% рынка. У нас огромное количество застройщиков, а девелопменту у нас ни в одном вузе страны даже не учат. И сегодня законодательство позволяет зарегистрировать ООО, на фундамент найти деньги, получить разрешение и собирать у населения деньги. Этого нельзя делать. Это для нас гарантированная проблема, её нужно прекращать. На этом рынке должны быть профессиональные участники, а ни кто попало. Поэтому закон надо регулировать, но взвешенно. А. Плутник: Полностью согласен. В Московской области по нашим данным 595 застройщиков - это 595 юрлиц, даже возьмем, что часть из них аффилированы между собой и созданы для реализации отдельных проектов, хорошо, 400 - количество юрлиц, привлекающих средства граждан и строящих объекты. Эти цифры оцените сами, много это или мало для одной области. Для нас очевидно, что эта цифра должна быть упорядочена, и должны быть сильные группы, которые имеют возможность отвечать перед гражданином за сроки и за использование средств, за ввод объектов. Что касается поправок, пожалуйста, любые поправки, которые есть у экспертов, журналистов, профессионального сообщества, направляйте в рабочую группу. Многие из вас являются членами этой рабочей группы, участниками заседания, в Минстрое она регулярно собирается. Кто там присутствуют, знают, что там обсуждаются все поступившие предложения в открытом формате со всеми участниками. В. Мозганова: Спасибо. В добавление, наверное, вы в курсе, может, это менее актуально для Москвы и Подмосковья, но очень многие региональные застройщики жалуются, что страховые компании из списка, который одобрен ЦБ, отказываются их страховать. Мы обратились в ЦБ с вопросом, в чём проблема. Они говорят: пока мы не будем иметь гарантированного застройщика, пока нам Минстрой, Минфин или кто-нибудь ещё не скажет, что это не жулик, а нормальный, работающий, профессиональный девелопер, будут возникать проблемы со страховщиками. Это в дополнение, почему ещё педалируется проблема 214-ФЗ. Потому что сначала рынок стоял, не могли со страховщиками определиться. Потом определились, рынок встал, потому что страховщики не хотят рисковать просто так. А про перестраховочную компанию мы пока только говорим. К. Тимофеев: Мы предлагали, в АИЖК направить те деньги гарантированные, хотя бы у государства будут. Потому что в Москве по прошлому году страховые компании собрали 2 млрд денег, а сегодня остались практически все без лицензии. Для чего? Наше мнение и некоторых регионов: платим государству, а в любом случае деньги не пропадают, хоть на нужды застройщиков пойдут. А. Плутник: Александр сказал про планы ЦБ о формировании перестраховщика. Как раз этот механизм в рамках перестраховочной компании может быть реализован. Хотел добавить пару слов про региональных застройщиков. У нас есть программа, которую мы реализуем – «Жилье для российской семьи». Мы должны в рамках выполнения этой программы в следующем году поставить для региональных застройщиков 40 млрд рублей на кредитование проектов жилья эконом-класса. Мы столкнулись с проблемой отбора региональных застройщиков. Мы обратились в крупнейшие банки, здесь Наталья Шемановская Сбербанк представляет, мы работаем со Сбербанком и с группой ВТБ. Отобрать качественного застройщика, который в срок выполнит обязательства, уложится в отведенную кредитную линию и будет её надлежащим образом обслуживать, поверьте, это большая проблема даже для самого крупного банка, даже когда мы предоставляем фондирование. Чтобы этот проект был реализован непосредственно как проект, застройщик должен открыться, быть финансово прозрачным. Но что мы видим? Что большинство региональных застройщиков к этому не готовы. Мы действительно обсуждаем ситуацию в Москве, но в Москве Марат Шакирзянович подробно рассказал о строительной политике, которая системно проводилась, и сейчас мы уже видим её результаты. Мы видим представителей крупнейших групп, которые возводят объекты мирового уровня в Москве. У нас 85 субъектов, ситуация везде совершенно разная. Когда мы говорим про регионы, мы должны понимать, что там у людей и доходы поменьше, и им нужно также жилье соответствующего качества. Региональные застройщики не всегда могут этому соответствовать. Поэтому мы здесь призываем использовать не механизм государственного контроля, а как раз полагаться на крупнейшие банки, которые имеют свои представительства, могут проводить свою экспертизу и проектов, и компаний, и решать вопрос о предоставлении или непредоставлении финансирования. |
Похожие:
 | В каких именно случаях и что нужно сделать, чтобы воспользоваться этими «поблажками» и оформить свою недвижимость, разбираемся с... | | Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые позволяют упростить процедуру... |
 | Руководитель проекта отдела регионального управления внешними ресурсами кц группы мтс | | Ассоциация риэлторов «Недвижимость Севастополя» (далее именуемая — Ассоциация) является добровольной некоммерческой организацией,... |
| О том, что изменится в порядке проведения «дачной амнистии» с 2017 года, рассказал нам начальник межрайонного отдела Волгоградской... | | Патковская Валерия Вильгельмовна родилась 25 июня 1922 года в г. Москве. После окончания с отличием средней школы в 1941 году поступает... |
| Иванов Игорь Васильевич, руководитель протокольного отдела, тел. 232323, факс 232324, е-mail | | Ао «Россельхозбанк» категории visa business/MasterCard Business (далее – Карта) является физическое лицо – работник Организации,... |
| Может ли физическое лицо подарить недвижимость коммерческой организации? Об этих и других нюансах договора дарения расскажет начальник... | | Заместители начальника училища, начальник общего отдела, педагог дополнительного образования (руководитель дисциплины) – второй и... |