Сессия 1 Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business fm, модератор
Скачать 0.78 Mb.
|
В. Мозганова: Алексей, что у вас? Алексей Зотов: Добрый день. Когда Максим Федорович показывал картинку, у нас самая высокая доля технологий, потому что технологическая часть – это старая железная дорога, которую построили сто лет назад, и мы сейчас из неё пытаемся вместе с РЖД сделать пассажирскую магистраль длиной 54 км. Вот, что такое мы: 54 км дороги, 21 ТПУ, пересадки на метро, на радиальное направление железных дорог, такой пересадочный контур, который связывает радиальные направления и даёт возможность не заезжать пассажирам в центр, а пересаживаться на ближних подступах. МКЖД попробую показать. Вот так это располагается. Не на всех площадках есть коммерческие возможности, а только на 11, где есть возможность что-то построить, плюс есть серьезное ограничение, потому что в отличие от «Мосинжпроекта» жилья в наших проектах нет, а все инвесторы хотят прежде всего жильё. Я не видел ни одного инвестора, который пришел бы к нам и сказал: «Я хочу построить офисный центр, дайте мне эту возможность». Наверное, коллеги подтвердят. Это ключевая проблема на сегодняшний день. К сожалению, рынок таков, что кроме жилья сегодня ничего не продаётся, и спрос на коммерческую недвижимость, офисную или торговую настолько минимален, что на офисы ноль, а на коммерческую, если кто-то появляется, то мы обхаживаем его как родного, лишь бы начать о чем-то говорить. Вот структура, как выглядит наше финансирование. 74 млрд – это финансирование федерального бюджета на железнодорожную инфраструктуру. Это как раз то, что даёт возможность развивать прилегающие территории. Мы смотрели прилегающие территории, это около 10 тыс. га, и там потенциал очень приличный, особенно в части реконструкции и реорганизации промышленных зон, до 10 млн квадратных метров, есть возможность там что-то приложить. Особенно после того, как мы построим и запустим там пассажирское движением, мы надеемся, что появится и интерес к реорганизации этих зон. На сегодняшний день, когда добраться туда нельзя никак, кто там будет строить, если туда не доехать и не приехать? Напомню, что в рамках этого проекта строится не только железная дорога, но ещё и подъездные пути, реконструируются улицы, появляются новые маршруты общественного транспорта, интегрируется этот проект вместе с метро и радиальными направлениями железных дорог. Мы ожидаем, что появится около 40 млрд частных инвестиций. Это те инвестиции, которые мы от вас ждём, приходите, мы с вами готовы обсуждать и говорить. Вот та схема, по которой мы работаем, она понятна и прозрачна. Мы в рамках проекта с городом утвердили на ГЗК 24 ППТ из 28, 4 ещё утвердим в ближайшее время. Половина из них уже прошла публичные слушания, вторая половина пройдет в I квартале следующего года. Фактически с точки зрения градостроительной документации у нас проблема будет решена полностью. Мы создаем дочернее общество 100%, куда в капитал передаем все права, и это дочернее общество после оценки выставляется на площадки Москвы, и инвесторы могут купить доли этого общества, инвестировать уже в то, что им нравится. При этом это общество никак не связано с технологией, потому что технологии мы строим сами и реализуем этот проект за счёт собственных средств. А обществу будут принадлежать права исключительно на коммерческие объекты: офисы, апарт-отели, торговые площади. Вот «Ботанический сад», пример, который мы активно обсуждаем, как это будет выглядеть и идти, и как принято решение. На сегодняшний день согласованы объемы строительства, около 300 тыс. отелей, 250 торговых площадей и 200 – новые офисы. Конечно, ещё там появятся парковки, которые находятся в этом списке желающих инвестировать не просто на последнем, а на минус первом уровне или минус восьмом. Надеемся, когда-то рынок поменяется, и будут желающие, которые будут инвестировать в этот сегмент. Спасибо. В. Мозганова: Спасибо. Представители метрополитена. Василий Митько: Добрый день. Спасибо, что пришли сегодня в этот зал. Думаю, вопросов будет много, потому что тема актуальная. В данной ситуации мы говорим о московском метрополитене, он является ответственным примерно за 30% всех ТПУ, о которых говорил Марат Шакирзянович. Понятно, что у соседа корова даёт самое жирное молоко, но у нас самая проблемная ситуация на площадке, потому что они обременены в значительной мере правами третьих лиц. «Мосинжпроект» занимается ТПУ на новых станциях метрополитена. Как сказал Алексей, МКЖД занимается на своём кольце, метрополитен занимается ТПУ на действующих станциях метрополитена. В сложившейся городской застройке мы должны найти механизмы, которые позволят решить транспортные проблемы в центре Москвы – а для нас это всё, что фактически внутри МКАД – и при этом найти возможности компенсировать затраты бюджета на строительство инфраструктуры, не перекладывая 100% их на АИП. Эти участки, о которых мы говорим, в границах ТПУ метрополитена, с одной стороны, являются сложными для реализации, но при этом являются интересными с точки зрения инвесторов, поскольку находятся в границах сложившихся пассажирских потоков. Мы работаем с крупными консультантами, которые нам подсказывают, что лучше разместить. Потом под руководством Москомстройинвеста данные корректируются, и проекты планировки территории ТПУ сначала выносятся на публичные слушания, потом на постановление правительства. Это ТПУ на действующих станциях метрополитена, по которым сейчас работает метрополитен. Уже предыдущие спикеры говорили о юридических моделях реализации. Первая модель, которая была утверждена для ТПУ метрополитена, это формирование и продажа участков с объектами коммерческого назначения на конкурсе Москвы с дальнейшим направлением вырученных средств на строительство инфраструктурных объектов. В данном случае это ТПУ «Бульвар Адмирала Ушакова», в нем будет отдельный коммерческий объект, который, я надеюсь, в I квартале следующего года будет на торгах, это гостиничный комплекс меньше 10 тыс. квадратных метров. Мы очень много встречались с возможными инвесторами как из Клуба, так и другие приходили, но всегда, о чём сказал, Алексей, был примерно такой разговор: «У вас жилье есть? Нет? Ну, ладно. А объем 200-300 тысяч хотя бы есть? Тоже нет? Ну ладно, мы пойдем, подумаем». Через месяц: «Ну как, подумали?» - «Да, у вас ещё что-то есть?» Как человек, который больше 10 лет работал в стройке и девелопменте, я их понимаю. Хорошо зайти на площадку на 3-5 лет, спокойно работать, продавать, осваивать и не думать ни о чём. Но те пятаки, которые у нас есть в рамках ТПУ метрополитена, они позволяют формировать объекты небольшие и высоколиквидные. Они будут доступны широкому кругу инвесторов. По крайней мере, я на это надеюсь. Вот пример такой гостиницы. У этого объекта хорошая перспектива с точки зрения развития транспортной и улично-дорожной сети. Посмотрите, поймёте, о чем идёт речь. Второй объект – «Профсоюзная», Юго-Западный округ. В рамках этого ТПУ мы формируем три земельных участка, на них будет объектов общей площадью порядка 90 тыс. Красным они выделены на плане. Это застройка многофункционального комплекса на 60 тыс., и рядом с метрополитеном, где сумасшедший трафик, больше 100 тыс. человек в день проходит через эту станцию, небольшое офисное здание и многофункциональный комплекс с парковкой. Вот эти объекты выделены на плане уже в 3D-визуализации, как это, возможно, будет. Третий объект – «Волоколамская», который мне очень нравится, не буду скрывать. Он находится за МКАДом примерно в 200-300 метров от выхода метров «Волоколамская». Это многофункциональный комплекс. Основной вид разрешенного использования – гостиница или апартаменты со всей необходимой инфраструктурой, с пешей доступностью до метрополитена. Слева - потрясающе красивый ландшафтный парк, напротив находится «Крокус». Площадка, с одной стороны, небольшая и комфортная с точки зрения ТЭПов, но с другой стороны, локейшен просто сумасшедший. Вот примерно 3D-визуализация, как это будет. Всю эту информацию можно получить в Москомстройинвесте. Отдельно мы сделали портал, где находится техническая информация по проектам планировки территорий. Там можно зарегистрироваться, мы всегда открыты к диалогу с точки зрения учета ваших пожеланий. Может быть, кто скажет, что у меня радом с домом гаражи, рядом с метро, я всю жизнь видел там небольшой торговый центр, а вы там рисуете что-то не то. Мы готовы прислушаться и учесть пожелания возможных инвесторов при разработке проектов планировки территории, если они не будут противоречить градостроительной документации. Спасибо за внимание. Если есть вопросы, я готов отвечать либо сейчас, либо в другом формате. В. Мозганова: Спасибо. Сессия 2 Ольга Архангельская, партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости в СНГ, EY: На второй сессии мы собираемся обсудить не менее животрепещущие вопросы, хотя мне кажется, что с 214-ФЗ сложно что-то сравнить. Сейчас мы понимаем, что живем в совершенно другой реальности. Имеется доступ к финансированию, в том числе иностранному, формируется иной спрос на недвижимость. Здесь уже говорилось, что офисы и торговля в настоящее время не пользуются спросом у инвестора, а жилье – пока еще да. Тем не менее, факт, что здесь сегодня собрался полный зал - это хороший индикатор того, что жизнь продолжается. Мы сегодня поговорим о продолжении взаимодействия инвесторов и города. Стоит отметить, что, когда мы только начинали проводить семинары «Диалог с инвестором», и зал был несколько меньше, и вопросы были несколько другого качественного уровня, гораздо более приземленного. То есть у нас растёт и качество образования, и общий уровень аудитории, и город уже продолжает хорошо понимать, какие есть проблемы у инвесторов. Поэтому мы поговорим о взаимодействии бизнеса и власти в новых реалиях, о базе данных проектов. Поговорим о финансировании и всё-таки обсудим, можно ли что-то сделать, чтобы жизнь продолжалась чуть более интенсивно. Первый вопрос сегодняшней реальности: новые формы взаимодействия бизнеса и власти в непростых экономических условиях. В частности единый банк проектов города Москвы. Первый вопрос вводный к Константину Петровичу: «Настолько это новая форма?». Я знаю, что банк был создан в начале 2015 года, но, тем не менее, насколько это новый инструмент, насколько он работает, что это такое? К. Тимофеев: Мы о банке проектов начали говорить год назад, и, наконец, на базе Ассоциации инвесторов Москвы его создали. Ассоциация его курирует, собирает предложения от инвесторов. Важно, что это та площадка, где есть проверенные проекты. Это те проекты, по которым город оценил и опубликовал свои разрешения, которые дал именно город. Если какие-то проекты там не опубликованы, значит, разрешения города на них нет. Мы сделали это для того, чтобы инвесторы при заключении сделки, не делали это вслепую. Многие покупают какие-то проекты, платят деньги, потом приходят и оказывается, что им обещали одно, а получилось другое. Либо говорили, что документы в наличии имеются, а по факту их не оказалось. Поэтому это именно та площадка, где город, как и страна – у нас есть соглашение, подписанное с Ассоциацией инвесторов – проверяет данные проекты, и если мы их проверили, то правительство несет ответственность за документы, которые там размещены. Нам кажется, это удачный эксперимент, он работает, мы будем его поддерживать и продолжать опубликовывать новые проекты. О. Архангельская: Спасибо. Ещё год назад задавалось много вопросов по поводу проектов, есть ли они у города. Сейчас, по крайней мере, все должно быть понятно. Мы послушали, что Константин Петрович подтверждает, что информация в Едином банке проектов надежная, всё хорошо с точки зрения ее предоставления. Я бы хотела попросить Любовь Цветкову, которая представляет другую сторону Ассоциации инвесторов Москвы, рассказать, что всё-таки это за база и насколько это рабочий инструмент для инвесторов? Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: Мне достаточно сложно, потому что половину моей презентации рассказала Ольга, а половину Константин Петрович, за что им особенная благодарность. В этой ситуации, когда вы уже всё знаете про Единый банк проектов Москвы, потому что мы уже про него говорили, я буду вам показывать презентацию и что-то про это говорить, отвечая на вопросы. В наше непростое время даже «Диалог с инвестором», который обычно происходит в бурных дискуссиях, стал спокойный. Хотя у меня есть своё объяснение этому. Когда начинался этот формат «Диалога с инвестором», он проходил два или один раз в год, сейчас диалог с Ассоциацией инвесторов, с другими инвесторами носит постоянную основу. И, наверное, у нас появилась не одна площадка, где мы можем дискутировать с властью, а несколько таких возможностей. Может быть, потому что мы задаём наши наболевшие вопросы не только два раза в год, наша дискуссия стала спокойная, а не потому, что инвесторов стало совсем мало и наши дела в недвижимости стали совсем плохи. Надеюсь, что это не так. В марте Ассоциация инвесторов Москвы обратилась с инициативой в Москомстройинвест о создании такой базы – Единый банк проектов Москвы. Мы знаем, что есть такие московские площадки, где торгуют городским имуществом, это тендерный комитет, и мы не в противовес этим площадкам создали эту базу, а в дополнение. Повторяю, несмотря на то, что у нас тоже есть некоторые инвестиционные проекты, которыми торгует Москва, это всё-таки база, в которой размещаются частные проекты. Какие же цели стоят перед Единым банком проектов Москвы? Первое, помочь всем тем правообладателям, которым счастливым образом удалось получить разрешительную документацию, но которые не находят сейчас финансирования или хотят разделить бремя ответственности за реализацию проектов, или хотят продать его и забыть о нём. Эти правообладатели могут разместиться в поисках инвестора либо продавца свои проекты. Как сказал Константин Петрович, данные проекты абсолютно легальны, они проверены. Всякий, кто заходит и видит на проекте штамп – проверено Москомстройинвестом, может быть уверен в том, что это абсолютно точно. Мы это гарантируем. Все проекты проверены с привлечением всех тех баз и возможностей, которые есть у правительства Москвы. То есть абсолютно легальная информация. Если там написано, что есть ГПЗУ, то оно есть. Если написано, что есть возможность изменения вида разрешенного использования, то такая возможность действительно есть. Это не означает, что в каждом кабинете, куда вы потом обратитесь с этим вопросом, вас будут встречать с радостью, но, тем не менее, Москомархитектура и другие ответственные за это органы сказали, что такая возможность есть. Второе. Всё-таки в мае Единый банк проектов Москвы заработал, и мы видим по обращениям, что, несмотря на то, что этот информационный ресурс набирал свои обороты и время у нас не самое сладкое, при этом есть интерес. И те продавцы, которые ищут проекты, заходят и понимают, что здесь абсолютно легальная информация. Зачем городу такая информация? Городу важнее всего, чтобы там, где он выдал разрешение на строительство, ГПЗУ или ещё какую-то разрешительную документацию, эти проекты реализовывались. На стыке интересов трех пластов участников мы и видим цель Единого банка проектов Москвы. Далее на слайдах видно, как размещается информация о проектах, как нужно находить проекты. Например, видно, как они расположены на карте города. Поддержу ораторов предыдущей сессии, мы все знаем, что если и теплится какой-то вид разрешенного использования, интересующий покупателей, то это жилье. Тем не менее, есть интересы к другим проектам. У нас разные проекты, и ФОКи, и медицина, и площадки, на которых не разрабатывалась никакая документация, но получено заключение, какой здесь есть градостроительный потенциал. Конечно, большая часть запросов – запросы на жилье, хотя следующий пласт – это маленькие объекты, видимо те, которые можно реализовать без привлечения таких дорогих банковских кредитов. Возможности поиска мы показали. Теперь перейдем к карточке инвестиционного проекта. Очень часто почти во всех проектах отсутствует точный адрес. Это не потому, что это тайная информация, это сделано по просьбе тех, чьи проекты мы размещаем. Мы информируем, собираем понимание интереса к данному проекту, но, поскольку многие правообладатели считают, что бизнес должен делаться в тишине, то, пожалуйста, если вас заинтересовало месторасположение, хоть и неточное, но понятно, в каком районе расположено, его градостроительный потенциал, площадь этого объекта – обращайтесь к нам в Ассоциацию инвесторов Москвы. Все данные есть, есть эта информация. И если у вас сохраняется интерес, мы начинаем большую подробную работу по сопровождению проекта, по оказанию дополнительных консультационных услуг, либо по возможности заключения сделки. Карточка инвестиционного проекта. Информация, которая здесь содержится, мне кажется, как действующему девелоперу, что это всё, что может заинтересовать будущего покупателя. Ответы на те вопросы, которые его больше всего интересуют. Разместить ваш инвестпроект до того, как мы запросим у вас документацию, очень просто. Если вы зайдете и зарегистрируйтесь на портале, вы поймете, как всё это сделать. Отправите нам запрос на размещение, наши специалисты свяжутся с вами, запросят правоустанавливающую документацию, а потом мы делаем запрос в Москомстройинвест, и только после ответа на все вопросы, о которых мы говорили, мы ставим печать – проверено Москомстройинвест. Скажу по статистике. У нас размещено почти 50 частных проектов. По сделкам, кроме цели продать, найти соинвестора, есть цель информирования о проекте. Нередко к нам стали обращаться правообладатели инвестиционных проектов, с целью разместить свои объекты на нашем сайте. Потому что любой потенциальный соинвестор, покупатель, зайдя на страницы данного сайта, видит, что это легально. Из тех объектов, которые размещены в Едином банке проектов, два уже реализованы, нашли своего покупателя. К сожалению, мы в этом участвовали только информационно, правообладатель и инвестор сами нашли друг друга. При этом нас поблагодарили, потому что информация была размещена, и им это очень помогло. добавлю, что Ассоциация инвесторов Москвы - это некоммерческая ассоциация, которая существует 20 лет. Если вернуться к вопросу о новых формах взаимодействия с властью, Единый банк проектов Москвы - всего лишь один из инструментов взаимодействия. Самая главная новая форма для нас, как ассоциации, что нас теперь слышат. Я уже неоднократно говорила, что какой бы у вас ни был проект: маленький или большой, сложный или легкий, через Ассоциацию инвесторов Москвы во взаимодействии с Москомстройинвестом мы можем обращаться к властям по проблемам этих проектов. Мне кажется, незначимых и неинтересных проектов для властей нет. Каждый проект, который интересен инвестору, интересен и городу. |
Похожие:
 | В каких именно случаях и что нужно сделать, чтобы воспользоваться этими «поблажками» и оформить свою недвижимость, разбираемся с... | | Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые позволяют упростить процедуру... |
 | Руководитель проекта отдела регионального управления внешними ресурсами кц группы мтс | | Ассоциация риэлторов «Недвижимость Севастополя» (далее именуемая — Ассоциация) является добровольной некоммерческой организацией,... |
| О том, что изменится в порядке проведения «дачной амнистии» с 2017 года, рассказал нам начальник межрайонного отдела Волгоградской... | | Патковская Валерия Вильгельмовна родилась 25 июня 1922 года в г. Москве. После окончания с отличием средней школы в 1941 году поступает... |
| Иванов Игорь Васильевич, руководитель протокольного отдела, тел. 232323, факс 232324, е-mail | | Ао «Россельхозбанк» категории visa business/MasterCard Business (далее – Карта) является физическое лицо – работник Организации,... |
| Может ли физическое лицо подарить недвижимость коммерческой организации? Об этих и других нюансах договора дарения расскажет начальник... | | Заместители начальника училища, начальник общего отдела, педагог дополнительного образования (руководитель дисциплины) – второй и... |