Сессия 1 Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business fm, модератор
Скачать 0.78 Mb.
|
В. Мозганова: Я вам не открою тайны, если скажу, что в адрес столичного правительства бесконечно сыплются обвинения, что не сохраняется старая Москва, что сносится то, что не должно быть снесено и так далее. Ваш ответ на эти обвинения и бесконечные претензии, которые звучат столько, сколько существует московское правительство. А. Емельянов: Я уверен, что если отбросить эмоции и субъективные вещи, мне кажется, что для москвичей и для города то, что эти вопросы сохранения памятников, объектов историко-строительной среды стоят остро, это хорошо. Надо признать, что эта тема острой всегда была, она сейчас такая и такой и будет. Это сложно, ряд таких обвинений - голословные. Марат Шакирзянович об этом неоднократно уже говорил, городская политика - по расторжению инвестконтрактов с масштабным строительством в центре. Фактически центральная часть города – это зона благоустройства без всякого серьезного строительства, просто приведение объектов в порядок. Тема острой была и будет. В. Мозганова: Я смотрю какие-то футуристические фильмы про XXIII, XXV век, обратите внимания, Люк Бессон, ни одного исторического здания. Предполагается, что к XXV веку их вообще не останется. По крайней мере, футуристы видят именно так. Попрошу Максима Гасиева, мнение бизнеса. М. Гасиев: Хотел бы прокомментировать по поводу того, что всё сносят. Есть оборотная сторона. Я считаю, что определять, памятник это здание или нет, должны эксперты. Зачастую организовываются очень быстро и мобильно группы, которые раздувают в соцсетях историю, что вот, сносят какой-то очередной памятник, рушат статую свободы… Потом выясняется, что памятником это не является, но осадок остается на всех: на инвесторе, на городских службах и так далее. Давать городу полномочия оперативно приостановить любые работы и разобраться, памятник это или нет, бизнес обеими руками «за». Но весь фокус должен быть на экспертах, эксперты должны определять, памятник это или нет. Вот у нас есть два памятника в портфеле, один в Москве на улице Правды, 24, это бывшее издательство «Правда», второй - в Санкт-Петербурге. Мы реконструируем сейчас здание в центре города на Большой Полянке, историческое, оно не является памятником, но входит в зону регулирования застройки. Дорогое очень удовольствие. Хотел бы бизнесу тоже сказать, что постоянно около тех, на чьем балансе есть памятники, вьются компании или люди, которые говорят, что мы за такое-то вознаграждение можем этот памятник отменить или снять, приводят примеры. На поверку это всё оказывается ерунда, надо напрямую обращаться в наследие и разбираться. По нашему опыту, надо максимально уточнять предметы охраны, снимать какие-то предметы, которые действительно не являются ценными. Снимать - это возможно, просто надо делать экспертизу и здание максимально приспосабливать под новые условия. Даже если это памятник, здание не должно плесенью покрываться, оно должно использоваться в современных условиях, приносить доход собственнику. Одна из задач горнаследия как раз в том, чтобы помогать бизнесу это здание максимально приспосабливать под коммерческое использование. А. Емельянов: Абсолютно верно, спасибо большое. Друзья, не надо бояться человека с ружьем, не надо бояться Мосгорнаследия, памятников. Пожалуйста, всегда готовы помочь и пойти навстречу. Наша общая задача – не просто объекты взять под охрану или прореставрировать. Мы прекрасно понимаем, что памятники - наши объекты - должны жить. А жить они будут только тогда, когда выгодно будет их использовать. Спасибо. К. Тимофеев: Кстати, в городе есть совместная программа Департамента культурного наследия и Департамента имущества по реставрации памятников, готовы в аренду городские памятники за 1 рубль сдавать. Мы об этом уже говорили. А. Емельянов: У нас несколько программ, и сдача объектов за рубль, программа Департамента имущества, и выкуп с обратным опционом по городской собственности. Это что касается городской собственности. Ещё раз хочу сказать, с чего я хотел начать обращение к акулам: друзья, давайте вместе наш любимый город реставрировать и приводить в порядок, с удовольствием вам в этом поможем. Спасибо. В. Мозганова: Роман Ткаченко, глава компаний RD Group в России. RD имела опыт работы с историческим зданием в самом центре Москвы. Роман, расскажите, как вам удалось соблюсти интересы города, бизнеса, федерального законодательства и всех, кто к этому делу подвязан? Роман Ткаченко: Добрый день. В первую очередь хотел бы поддержать здесь тезис Алексея Александровича, что он перед этим сказал, и показать на конкретном примере, как нам действительно иногда можно соблюсти все правила и вместе с тем создать для себя дополнительную премию. Нам при комплексной реставрации и проекте реконструкции целого делового квартала «Романов двор» - это квартал, расположенный между Моховой улицей, улицей Воздвиженка и Большой Никитской улицей, очень сильно «повезло», потому что из этих 4 тыс. памятников, которые сегодня существуют в Москве, 6 оказалось на территории нашего квартала, при этом три из них ещё и памятники федерального значения. После окончания реставрации каждого из этих памятников, нам удалось создать вокруг них такую благоустроенную среду, которая является некими точками притяжения для граждан. За счёт этого нам удалось и удаётся развить дополнительные коммерческие функции: стрит-ритейл, ресторанный бизнес, и тем самым мы создаем дополнительные услуги для тех коммерческих кластеров, которые существуют на территории квартала и уже дают прибыль инвестору. А именно это офисные здания и гостиничные комплексы. Возвращаясь к первому тезису, надо как-то менять тенденцию и именно положительно рассматривать наличие объектов культурного наследия в своем инвестиционном пакете. Несмотря на ограниченность функционала, эти объекты дают огромное маркетинговое преимущество для инвестора. В. Мозганова: Спасибо. Конечно, масса лукавства и в одном, и в другом выступлении, мы всё это понимаем. Ещё бы не приносили доходы офисы с видом на Кремль, я вас умоляю. У кого ещё был опыт работы с историческими зданиями в Москве или Подмосковье? Опыта не было? Тогда всё впереди. Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы: Любовь Цветкова, Ассоциация инвесторов Москвы. Константин Петрович упомянул о прекрасной городской программе – рубль аренды для тех, кто отреставрирует и пользуется памятниками. Но кроме тех, которые несколько этих памятников выиграли по конкурсу и счастливы, существует целый отряд арендаторов, которые в своё время отреставрировали и продолжают сидеть, арендовать и добросовестно содержать эти памятники, на которых никакая льготная аренда не распространяется. Готовы ли вы как департамент перед Департаментом городского имущества, который сегодня игнорирует малый бизнес и выставляет им по рыночной цене, поддержать ходатайство о том, что добросовестным долгосрочным пользователям на правах аренды памятников устанавливать льготную аренду? Алексей Емельянов: Что касается предоставления объекта в аренду на каких-то льготных основаниях, это целиком вопрос распоряжения городским имуществом и так далее. Что мы готовы? Готовы подтвердить, если арендатор выполнял условия охранного обязательства, если арендатор выполнил все условия охранно-арендного договора и всё сделал по нашей документации, остался в правильных сроках и сделал всё качественно – такой документ мы готовы выдать и подтвердить пользователю и Департаменту имущества. А дальше коллеги примут решение. Максим Гаман, заместитель руководителя Департамента городского имущества города Москвы: Напомню, что у программы «Памятник за рубль» была другая цель – восстановление ветхих и аварийных объектов, относящихся к памятникам культуры. Цель была за счёт инвестиционных средств привести эти памятники в надлежащее состояние и дать скидку, чтобы это бремя затрат впоследствии могло быть компенсировано через ставку арендной платы. Примеры, когда предлагается ввести, льготную ставку для текущих арендаторов, находящихся в арендуемых помещениях, в объектах культурного наследия, она не преследует какой-то социальной составляющей. В связи с чем льготировать такую категорию арендаторов? Это вопрос. В. Мозганова: Это тема для кулуарного разговора. Спасибо всем участникам этой сессии, переходим к завершающей теме – ТПУ. Сколько о них было сказано в последнее время. Сейчас будем скорее говорить не о том, где они будут располагаться, а о том, как привлекать внебюджетное финансирование в эти столь важные стратегические объекты. Константин Тимофеев: Попробую обобщить, что произошло за это время. На это время стало на одного оператора меньше, чем предполагалось, было РВ-Метро, сейчас эти объекты переданы Московскому метрополитену и Мосинжпроекту, поэтому все ТПУ распределены уже полностью. Окончательно выработан механизм предоставления участков и привлечения инвесторов для строительства ТПУ. Максим более подробно расскажет, это и по процедуре масштабности инвестиционного проекта, и по процедуре торгов, и процедуре торгов как земельных участков, так и акций проектных компаний. Что сейчас сделано и утверждено? В программе 271 ТПУ, из которых 169 капитальных. В основном по всем ТПУ уже утверждены границы планируемой зоны размещения капитальных объектов, и где необходимо, уже есть объявления об изъятии. Важно, что несколько проектов наконец-то появились на торгах. Вы можете зайти на сайт Тендерного комитете, в феврале в ТПУ «Алма-Алматинская» и ТПУ «Новокосино» будут продаваться. Поэтому, пожалуйста, обращайте внимание и подавайте свои заявки. Ещё что важно. Мэр сказал, не выносить на торги проекты ТПУ, где нет хотя бы одного инвестора. Если есть один инвестор, город готов даже для этого одного инвестора подготовить торги. Кто там будет участвовать – вопрос, но самое главное, чтобы этот объект был продан. Ещё важно, что сняли все законодательные ограничения и наконец-то прописали обязательство построить инфраструктуру ТПУ, если будет у инвестора, то у инвестора, если у города, то у города. Это обязательно надо будет выполнить, это будет записано в контракте на продажу земельного участка или пакета акций. Мы пригласили по итогам голосования представителей МКЖД и представителей Метрополитена, «Мосинжинвеста» и «Мосинжпроекта», Департамент имущества. Давайте обсудим, много интересных вопросов. Причем если удастся сделать «пилотники», будет большой сдвиг за ту четырехлетнюю программу ТПУ, которую делает город. В. Мозганова: Спасибо. Максим, итак, ТПУ и инвесторы оные. М Гаман: Правильно вы сказали, что немало за этот период было сказано про ТПУ, уже поднадоело в какой-то части. Не буду говорить, сколько мы провели совещаний. Одно радует, что к настоящему моменту, как Константин сказал, мы перешли в практическую плоскость реализации этих проектов. Буквально несколько слов по поводу ТПУ. На карте мы отмечаем те транспортно-пересадочные узлы, которые у нас входят пока в перспективную программу развития, это более 170. Это те примеры основных операторов ТПУ, как эти проекты предлагаются к реализации. Прежде всего мы говорим, что ТПУ – это место комфортного и безопасного обслуживания населения при пересадке населения с одного транспорта на другой. При этом в целях возможности реализации всей программы, мы понимаем, что необходимо привлечение внебюджетных инвестиционных средств. В связи с этим в составе ТПУ помимо непосредственно технологической части находится и коммерческая составляющая. Три основных оператора в городе, которые реализуют программу ТПУ, здесь предварительное распределение по технологической и коммерческим частям каждого ТПУ. В реализации программы у нас участвует город в виде земельного участка, привлекаемые инвестиционные средства и средства операторов ТПУ. При этом базовый принцип, который мы закладываем при реализации программы, - технологические объекты должны будут отойти в эксплуатацию города, коммерческая часть остается у инвестора с распределением в случае участия в том числе и оператора. Самое, что волнует и интересует, это модели реализации ТПУ. Почему так долго обсуждали? Потому что прорабатывали все возможные варианты реализации этих проектов. Остановились по сути на трех направлениях. В основу этих направлений положили прежде всего источник финансирования, и исходим из того, что есть по сути два наиболее практически реализуемых направления. Первое – реализация через торги. При этом здесь тоже возможны вариации, если непосредственно город будет реализовывать земельный участок. Здесь есть существенное отличие от обычных земельных аукционов, связанных с тем, что в договор аренды будут зашиты условия по необходимости передачи технологической части в собственность города. Это одно, но существенное отличие от обычного аукциона. Тоже не новость, что с апреля ввиду изменения законодательства у нас теперь единственный платеж – ставка арендной платы. Платеж за заключение договора аренды теперь уже не взимается. Поэтому такой же самый земельный аукцион, но с такой особенностью. Оцениваем эту годовую ставку арендной платы, она пропорционально уменьшается на стоимость понесенных затрат, связанных с созданием технологической части, передаваемой городу. В случае, если ТПУ будет реализовываться непосредственно оператором, тоже будет определена оптимальная схема, связанная в том числе с оптимизацией налоговых платежей, создание дочерних обществ и продажа 100% дочернего общества по результатам торгов. При этом основным активом дочернего общества будет земельный участок, который будет предоставляться в рамках масштабных инвестиционных проектов данному дочернему обществу. Это будет, по сути, вновь созданное общество с единственным активом, при этом у этого актива земельного участка уже будет вся необходимая градостроительная документация. В некоторых случаях мы видим, что необходимо и есть желание других правообладателей, пользователей или собственников осваиваемой территории в участии в совместном проекте. Поэтому для таких случаев тоже разработали варианты, связанные либо с созданием SPV долевого участия либо заключение инвестиционных соглашений, определяющих доли каждой из сторон, исходя из их вклада. Вот два основных направления в практической реализации ТПУ. В. Мозганова: Максим, давайте, чтобы для блондинок всё понятно: интерес большой со стороны инвесторов? М. Гаман: Мы два достаточно крупных лота выставили на торги на той неделе. В феврале посмотрим интерес, но с учетом обсуждения, которое есть, каждый из операторов достаточно активно его ведёт, при этом градостроительный потенциал рассматривается исходя из пожеланий будущих инвесторов, которые можно было бы на той или иной площадке удовлетворить. Пока результатов, чтобы похвастаться, нет, но мы уверены и надеемся, что всё должно получиться. В. Мозганова: Спасибо. В зале присутствуют представители двух заинтересованных в происходящем организаций, «Мосинжинвест» и МКЖД. Андрей Малыгин: Добрый день, коллеги. Я представляю компанию «Мосинжинвест», это дочерняя компания «Мосинжпроект». Мы являемся одним из операторов части объектов ТПУ, о которых было ранее сказано, 169 капитальных, у нас их 70. Что входит в наши основные задачи? При разработке граддокументации сохранить баланс интересов и города, и инвестора. Привлечение максимально внебюджетных источников, при этом сохранив гарантии для города строительства и передачи технологической части, как было сказано. И при этом обеспечить всё-таки интерес инвестора. И закладывая в свои расчёты подходы, которые нам позволили бы этого инвестора получить, мы исходим из того, что внутренняя норма доходности на вложенный капитал должна быть не менее 25%. Здесь была пикировка в свое время по поводу 40% ARR, могу заверить, это вряд ли получится на сегодня. Мы в принципе находимся сейчас на финальном пути, очень большая работа была проведена с городом по разработке и согласованию юридических схем, которые позволили бы прозрачно и гарантированно исполнить обязательства перед городом, и конечно, соблюсти интерес инвестора. На сегодня мы находимся на завершающей стадии переговоров с инвесторами по ряду ТПУ. Могу сказать, что на сегодня мы планируем в этом году ещё четыре проекта вынести на конкурс на площадке нашего оператора, это «Парк Победы», «Селигерская», «Рассказовка» и «Лефортово». Была проведена большая работа с инвесторами, встречи, переговоры. Мы понимаем, интерес есть. Задача в этом году – помимо двух проектов на площадке ДГИ реализовать ещё четыре проекта. В следующем году у нас планируется достаточно большой объем следующих площадок, есть конкретные интересанты, поэтому милости просим. Спасибо. |
Похожие:
 | В каких именно случаях и что нужно сделать, чтобы воспользоваться этими «поблажками» и оформить свою недвижимость, разбираемся с... | | Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые позволяют упростить процедуру... |
 | Руководитель проекта отдела регионального управления внешними ресурсами кц группы мтс | | Ассоциация риэлторов «Недвижимость Севастополя» (далее именуемая — Ассоциация) является добровольной некоммерческой организацией,... |
| О том, что изменится в порядке проведения «дачной амнистии» с 2017 года, рассказал нам начальник межрайонного отдела Волгоградской... | | Патковская Валерия Вильгельмовна родилась 25 июня 1922 года в г. Москве. После окончания с отличием средней школы в 1941 году поступает... |
| Иванов Игорь Васильевич, руководитель протокольного отдела, тел. 232323, факс 232324, е-mail | | Ао «Россельхозбанк» категории visa business/MasterCard Business (далее – Карта) является физическое лицо – работник Организации,... |
| Может ли физическое лицо подарить недвижимость коммерческой организации? Об этих и других нюансах договора дарения расскажет начальник... | | Заместители начальника училища, начальник общего отдела, педагог дополнительного образования (руководитель дисциплины) – второй и... |