Сессия 1 Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business fm, модератор
Скачать 0.78 Mb.
|
В. Мозганова: Спасибо. А. Ручьёв: Это надуманная проблема, что кого-то где-то не страхуют. Более 10 активных компаний страхуют. Действительно, есть случаи, когда финансовое состояние застройщика настолько ужасающее, что ни одна компания не берется его страховать. Мы отказали четырем застройщикам в страховании, когда обнаружили, что у них дыра в балансе составляет несколько миллиардов рублей. То есть, по сути, он уже банкрот. Естественно, у таких застройщиков возникает проблема, потому что после того, как ЦБ ужесточил требования к страхователям, никто не хочет брать не себя проблему, если она уже проблемой стала. Для нормальных компаний застраховаться никаких проблем нет, и это показывает та динамика по страхованию, которую мы видим, что очень активно страхует «Ринг», очень активно страхует «Респект полюс», «Евро полюс», «Военно-страховая компания». Рынок сложился и стал действительно рынком, поэтому несколько надуманная проблема, что кто-то не может застраховаться. В. Мозганова: Спасибо. Максим Гасиев, глава группы ПСН. Ваш взгляд со стороны бизнеса на реформу 214-го? Максим Гасиев, президент ПСН-Групп: Добрый день. Мне прежде всего хотелось бы сказать пару слов в поддержку мелких компаний-застройщиков. Мне кажется, что в принципе государство должно стимулировать появление новых застройщиков. Конечно, нужно требовать, чтобы они соответствовали высокому званию застройщика, чтобы у них был опыт, квалифицированный состав сотрудников, капитал и так далее. Но если мы будем стремиться к тому, чтобы сужать круг застройщиков, это негативно повлияет на рынок. Трудно оценить, много или мало 500 штук, может, много, может, мало. Но в принципе надо стимулировать развитие бизнеса и застройщиков. Сейчас в рамках Клуба инвесторов мы подготовили целый ряд замечаний и поправок к закону, и всё это делится на две большие категории. Первая – ужесточение ответственности, второе – какие-то меры, стимулирующие развитие отрасли. И там, и там главное не перестараться. Была даже идея ввести уголовную ответственность генерального директора застройщика. К чему это приведет, если это сделать? Настоящих генеральных директоров не будут, будут сидеть номинальные бывшие уголовники, которые не против сесть ещё раз за деньги. Ужесточение должно быть соразмерным, чтобы бизнесу было больно дурака валять, но чтобы не рубить руки от воровства, другими словами. Что касается мер, стимулирующих развитие отрасли, одна из идей, которые мы предлагаем реализовать в законе, - это возможность удерживать в несудебном порядке штрафы, которые накладываются на дольщика. То есть это ужесточение ответственности дольщика, а не застройщика. Сегодня Марат Шакирзянович хороший пример привел по Германии, когда строятся здания и дольщик постепенно вносит средства. Но проблема применения такой схемы в России в том, что по сути это длинная рассрочка. А если дольщик потом приходит в середине пути и говорит, что у меня больше денег нет, половину профинансировал и больше не хочу? Сегодня вы можете начислить штрафы, но вы сначала должны вернуть все деньги застройщику, а потом посудиться с ним и попытаться получить все эти штрафы. Такую поправку мы предлагаем внести. Мы считаем, что она существенно может повлиять и сейчас на это бизнес-поле, и в будущем позволит внедрять такие механизмы, которых сейчас нет. В целом всё. Целый ряд вопросов есть, но не хочу занимать время. В. Мозганова: Спасибо, хорошая тема насчёт ужесточения ответственности дольщиков. Об этом как-то скромно говорят, дольщики у нас всегда обманутые, но никогда не ответственные. М. Гасиев: Мы смотрим только одну сторону медали. Действительно, есть застройщики, которые плохо себя ведут, которые мошенники, преступники, которых нужно ущемлять всячески. Это правда, но есть и оборотная сторона медали. В. Мозганова: Пойду в зал опрашивать. Риторика, связанная с 214-ФЗ, то затихает, то снова поднимается, как сверху что-то произойдет, так снизу волна. У нас есть представители Росреестра. Давайте спросим Росреестр, как сейчас происходит регистрация договоров с теми самыми правильными или неправильными страховыми компаниями. Игорь Майданов, руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Добрый день, коллеги. Я руководитель управления Росреестра по Москве, Майданов Игорь Иванович. Мы где-то с весны этого года проводим регулярные встречи с профессиональными участниками рынка, в том числе с застройщиками. Со многими из вас мы виделись на наших встречах в Росреестре. Был ряд проблем, которые появились у застройщиков, мы их слышали, пытались каким-то образом проблему «пробочки», которая образовалась с регистрацией, снять. Я надеюсь, что это получилось. Что касается страховых вопросов, мы здесь полностью ориентируемся на текущее законодательство и тот список, который сейчас есть в ЦБ. Как говорили представители Москомстройинвеста и АИЖК, конечно, иных случаев или каких-то исключений не предвидится. Поэтому в зависимости от наличия страховщика застройщика в списке рекомендованных страховых компаний, мы будем жестко за этим следить. В. Мозганова: Давайте еще раз зафиксируем, правильно, что договоры, которые оформлены с оформлением страховки вне того списка, который сегодня существует на сайте ЦБ, это 19 страховых компаний плюс Общество взаимного страхования, эти договоры можно даже не нести на регистрацию, они не будут зарегистрированы? И. Майданов: Да. В. Мозганова: Спасибо, мы услышали. Хотела бы попросить представителей бизнеса в зале. Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер»: Добрый день, меня зовут Грудин Андрей, я представляю группу компаний «Пионер». Мы являемся безусловно сторонниками 214-ФЗ, мы активно в рамках Клуба инвесторов отстаиваем многие положения этого закона, понимая, какую пользу он приносит в целом в инвестиционном климате страны. Действительно огромные суммы привлеченных средств от населения идут в отрасль, что не под силам ни одному банку. Мы против какого-то радикализма в сторону ужесточения этого закона, мы выступаем с позиций более четких положений этого закона. Одно из узких мест, о нем Константин Петрович упомянул, это ЖСК, на наш взгляд. Сегодня в рамках закона всё-таки работает схема ЖСК, и многие люди по недопониманию ведутся на это положение и приносят деньги застройщикам. Но, как правило, мы понимаем, что ЖСК работает у тех застройщиков, у которых самые большие проблемы с земельно-правовыми отношениями или ещё не получено разрешение на строительство. Немного переключая фокус в целом от ужесточения закона, мы бы предложили просто сделать единый образец договора долевого участия в строительстве и привлекать просто по единому порядку, исключив разные такие суррогатные схемы, в первую очередь, ЖСК. В. Мозганова: Спасибо. Я же помню все разговоры августа, что рухнет рынок. Не вижу желающих выступить. Что, все смирились, уже не рухнет? Хорошо, но это ваша зафиксированная позиция. Потом не жалуйтесь, что вас не слышали, вам не дали слова. Вы хотели бы, но… Этого «но» больше не будет. Пожалуйста. Вопрос из зала: Добрый день! Во-первых, у меня вопрос про ЖСК, узкую тему. Что значит, что покупатели ведутся? Это законный способ приобретения квартиры, и девелопер не нарушает закона, продавая по ЖСК. Тем более дольщик… Либо тогда отменяйте ЖСК вообще, либо нет. Второй вопрос, тут нет банков. Как насчёт того, что им повесят это счастье? К. Тимофеев: У нас в Москве всего три ЖСК: ЖСК журналистов, кино и ещё каких-то работников. Они сами строят небольшие свои дома. Мы такие ЖСК поддерживаем, потому что у них есть земля, есть разрешение, проект, всё. У других ЖСК нет ничего. И все эти ЖСК, о которых мы говорим, они не в рамках закона. Ведь ЖСК собрали паи, далее председатель ЖСК, уже назначенный, не выбранный, заключает договор займа с компанией-застройщиком о предоставлении финансов на такой-то срок. Всё, ни о какой стройке там речи не идет. Вот такие в Москве ЖСК. Если мы все ЖСК уберем, то мы подрежем и тех, кто хочет за свои деньги построить дом, скинуться человек 20-30, улучшить свои жилищные условия. Так тоже не стоит делать. А те ЖСК, которые вне закона, надо проверять и наказывать, вплоть до уголовной ответственности, что в принципе бизнес поддерживает, чтобы не было так называемой недобросовестной конкуренции. Потому что у этих ЖСК и цены подешевле. В. Мозганова: А что касается банков, может, кто был на заседании рабочей группы, по крайней мере, на втором, где были приглашены представители крупнейших банков, поделиться позицией? Чтобы мы сейчас не ссылались на письмо ассоциации, какие-то официальные истории? Кто в зале был на этом заседании? Что говорил Сбер, ВТБ? Лично я могу озвучить только то, что было официально зафиксировано в письме Ассоциации российских банков, которые сказали, что они против эскроу-счетов в принципе не возражают. Зачем возражать, они получат свою хорошую маржу. М. Гасиев: Маржу банки получат, если только дольщики её оплатят. Все должны понимать, кто за всё это платит. К. Тимофеев: Банкам бы со страхованием вкладов до конца разобраться, а сейчас страхование дольщиков - дополнительная ответственность на них. Как опция это в законе существует, они могут открывать специальные счета, должны резервировать эти деньги, но это как опция, а не как обязательство. А. Ручьёв: Хотел бы добавить, что в рамках рабочей группы производили обсчетные модели, и если будет осуществляться строительство, только через эскроу-счета. Позиции и застройщиков, и Сбербанка в этом смысле были близки, что удорожание в этом случае будет не менее 25%. В. Мозганова: Я даже встречала показатель 40%. А. Ручьёв: На бурной дискуссии сошлись на 25%, это тоже много. А. Плутник: Мы эту цифру не подтверждаем. Мы считаем, что стоимость ресурса складывается из привлечения маржи банка. Стоимость привлечения мы понимаем, какая. Маржа банка тоже всем известна по проектному финансированию. Будет ли удорожание? Мы не знаем, сколько будет стоимость привлечения. Сейчас застройщики бесплатно привлекают эти средства. Какие условия банки предложат по размещению этих средств на эскроу-счетах, пока банки нам эту информацию не открыли. Но никаких 30% не будет, не надо пугать друг друга какими-то мифами. А. Ручьёв: Александр, к счастью, у нас схема эскроу-счетов альтернативная, правильно? А. Плутник: Конечно. А. Ручьёв: Поэтому мы не пугаем, а говорим, что в альтернативной схеме будет одна модель. Жизнь покажет. А. Плутник: Александр, о чем и говорим, что в рамках обсуждения принята гибкая модель перехода к новому 214-ФЗ. Во-первых, его никто не отменяет. Его изменяют в диалоге со всеми, но точно переходят от прямого и бесплатного привлечения сверхрискованного для человека вложения в строительство. Наталья Шемановская, начальник управления по работе с клиентами строительной отрасли и девелопмента Sberbank CIB: Можно прокомментировать? Сбербанк, Наталья Шемановская. Максим сказал, что кто-то должен заплатить за снятие риска. Совершенно справедливо, только почему всё сообщество обсуждает, что за это должен заплатить дольщик? Действительно, схема будет дороже, но на 25%, и цифра не больше 25%, снизится ARR застройщика. Из 40% он станет поменьше. Поэтому если застройщики хотят остаться на ARR 40%, то они действительно переложат эти затраты на дольщика. Но мне кажется, можно и другие альтернативные цифры обсуждать. М. Гасиев: Я бы попросил встать всех тех в зале, у кого ARR 40%. В. Мозганова: Думаю, мы достаточно времени уделили этой проблеме. Мы сейчас завершим разговор про 214-ФЗ, у нас ещё два вопроса для обсуждения. Меня во всем этом очень испугало четко подмеченное Александром Ручьёвым, что мы сейчас имеем список из 20 компаний, а вот по итогам IV квартала пара-тройка оттуда удалятся, и мы опять будем обсуждать проблему, что делать тем компаниям, которые успели застраховаться в этих, которых теперь убрали. Действительно самая большая проблема нашего бизнеса, что мы каждое утро просыпаемся в новой реальности. И теперь мы играем по этим правилам, а после этого - по этим правилам. То, что реформа 214-ФЗ неизбежна, думаю, все уже понимают, просто вопрос, как сделать её минимально болезненной для строительного бизнеса. Конечно, средство от головной боли – это гильотина, все это понимают, но если мы эту гильотину будем включать по полной программе каждый раз, мы просто потеряем отрасль целиком, вот и всё, и не будет проблемы обманутых дольщиков. Спасибо всем, кто участвовал в этой дискуссии. Поехали дальше. Вторая тема, вынесенная на обсуждение в первой части, это особенности инвестиционной деятельности в исторической части города. Да, наверное, она волнует сегодня меньше, чем 214-ФЗ, тем не менее, для Москвы, Петербурга и всех городов, у которых серьезная историческая составляющая, эта проблема встаёт довольно остро, в том числе в экономическом плане. Я хотела бы попросить взять микрофон Алексея Емельянова, Департамент культурного наследия города Москвы. Алексей Емельянов, руководитель Департамента культурного наследия города Москвы: Спасибо. Честно скажу, когда Марат Шакирзянович пригласил меня выступить на сегодняшнем диалоге, я очень волновался, думал, инвесторы, акулы. Что такое инвестор? Это большие ТЭПы, это безумная этажность, безумные площади. Думаю, приду и этим людям буду рассказывать, что в Москве важно сохранять какие-то развалюхи, «памятники старины». Слава богу, ошибался, очень рад видеть знакомые лица людей, которые всегда занимались и занимаются, несмотря на непростую историческую ситуацию, и сохранением памятников, и бережным отношением к исторической застройке, и к историческому городу. Друзья, большое вам за это спасибо. Вкратце расскажу, что такое Москва с точки зрения памятников, охраны объектов культурного наследия и какие ограничения накладывает законодательство на деятельность в историческом городе. В Москве порядка 7,5 тыс. объектов культурного наследия. Если быть точным, 7 495. Из них 4 тыс. – это здания, строения и сооружения. Подавляющее большинство из которых, 80%, расположены в границах ЦАО. Кроме того, по законодательству у каждого памятника должен быть определен предмет охраны, такая вещь и характеристики объекта, за что его «взяли» в памятники, за что он охраняется и что обязательно надо реставрировать. Дальше. У каждого памятника должна быть своя территория. Участок, в границах которого возможна только реставрация без возможности любого строительства. Дальше ограничение – зона охраны. Самое строгое – охранная зона, дальше - зона регулирования застройки, на которой уже возможны ограничения только с точки зрения высотности. В Москве, если взять территорию города, всевозможными зонами охраны покрыто порядка 40% территорий. Конечно, в предыдущие годы человек, только услышав слово «памятник», бежал от этого подальше, если, конечно, не удалось его как-то подкурочить. В связи с этим задача номер один, поставленная перед нами в 2011 году, это для инвестора, для собственника, для желающих привести памятники в порядок, из всего нашего обилия ограничений сформировать четкие и прозрачные правила, чтобы можно было приводить памятники в порядок, ремонтировать, реставрировать и так далее. И вот за последние пять лет, что касается предметов охраны, мы на 80% эту работу завершили, и каждый памятник у нас получит свой предмет охраны, будет понятен перечень элементов, подлежащий обязательному сохранению. В 2011 году завершили утверждение всех границ территорий памятников. Теперь понятно, какие территории памятников, на которые распространяется только режим реставрации. Организовали работу в целом по зонам охраны, по режимным регламентам, то есть по ограничению строительства, реконструкции, по ограничению возможности сноса объектов и так далее. Эта работа фактически завершена на Садовом кольце, завершаем Камер-Коллежский вал и, наверное, в 2016 году перейдем уже к окраинным территориям, где обстановка поспокойнее. Важный момент, с 2011 года в связи с изменением в Градостроительный кодекс РФ мы признали, что в рамках приспособления объектов культурного наследия, если проходит приспособление и затрагивается конструктив, тогда наш госорган выдает разрешение на реконструкцию объекта. Таким образом, это тоже упростило порядок. Если памятник в аварийном техническом состоянии, нужны работы по конструктиву, тогда на памятники возможна экспертиза, выдается разрешение на реконструкцию, и наш департамент выдает все документы вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. Благодаря этим всем мерам, которые я перечислил, и вашей активной гражданской позиции, нам теперь есть, чем похвастаться. За последние пять лет отреставрировано порядка 600 объектов культурного наследия, а из объектов 2015 года из 102 объектов более половины – деньги привлеченные: инвесторов и собственников. Это здорово, потому что таких объемов реставрации у нас в городе никогда не было. За это вам большое спасибо. Ещё обратите внимание, что с начала 2015 года в наш базовый закон внесены серьезные изменения, которые облегчают процедуру выявления новых объектов культурного наследия. Если раньше по законодательству для того, чтобы выявить новый памятник, заявитель должен был представить акт историко-культурной экспертизы с аттестованным экспертом, с предложением по предмету охраны территории, то сейчас достаточно подать нам заявление, это определено в ФЗ, и мы обязаны на объекте на 90 дней приостановить все работы, и в течение 90 дней рассмотреть эту заявку, вне зависимости от того, обоснованная она или нет. Таков закон. Просьба с пониманием к этому относиться. В связи с этим важное сообщение: серьезные риски на приеме строительства возникают, просьба внимательнее на историко-культурном плане отрабатывать территории заранее, чтобы потом под какие-то риски не попадать. В целом всё, спасибо. |
Похожие:
 | В каких именно случаях и что нужно сделать, чтобы воспользоваться этими «поблажками» и оформить свою недвижимость, разбираемся с... | | Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые позволяют упростить процедуру... |
 | Руководитель проекта отдела регионального управления внешними ресурсами кц группы мтс | | Ассоциация риэлторов «Недвижимость Севастополя» (далее именуемая — Ассоциация) является добровольной некоммерческой организацией,... |
| О том, что изменится в порядке проведения «дачной амнистии» с 2017 года, рассказал нам начальник межрайонного отдела Волгоградской... | | Патковская Валерия Вильгельмовна родилась 25 июня 1922 года в г. Москве. После окончания с отличием средней школы в 1941 году поступает... |
| Иванов Игорь Васильевич, руководитель протокольного отдела, тел. 232323, факс 232324, е-mail | | Ао «Россельхозбанк» категории visa business/MasterCard Business (далее – Карта) является физическое лицо – работник Организации,... |
| Может ли физическое лицо подарить недвижимость коммерческой организации? Об этих и других нюансах договора дарения расскажет начальник... | | Заместители начальника училища, начальник общего отдела, педагог дополнительного образования (руководитель дисциплины) – второй и... |