Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки

Скачать 1.73 Mb.

Название	Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
страница	9/15
Тип	Отчет

filling-form.ru > Договоры > Отчет

1 ... 5 6 7 8 9 10 11 12 ... 15

Все районы:

Советский район

1. Адрес: ул. Татарская, район Рыбозавода

Площадь: 400м
Цена: 90.000р.
Примечание: Помещение капитальное, теплое, со всеми коммуникациями, есть подсобные помещения и с/у. Транспортная доступность: не более 40 фут. Можно использовать под склад, производство. Есть охрана.

3. Адрес: ул. Русская, район завода "Варяг"

Площадь: 36м, 85м
Цена: м = 400р.
Примечание: Помещение капитальное, с отоплением. Транспортная доступность: не более 20 фут. Можно использовать под склад, производство. Есть охрана.

4. Адрес: ул. Русская, район Универсама

Площадь: 270м = 135м (50м+50м+35м) + 135м (100м=35м)
Цена: м = 200р. + свет
Примечание: Помещение капитальное, с отоплением (электрическое), воды нет. Потолок 3,5м, ворота 2,5м. Транспортная доступность: не более 20 фут. Можно использовать под склад, производство. Можно арендовать 135м или 250м.

5. Адрес: ул. Маковского, ост. "Чайка"

Площадь: 70м, 130м, 360м
Цена: м = 250р. с отоплением
Примечание: Помещение капитальное, с отоплением, вода, канализация, пожарно-охранная сигнализация, на территории предприятия, можно использовать под склад или производство. Есть офис 70м, м = 400р. Транспортная доступность: не более 40 фут.

6. Адрес: пр. 100 лет Владивостоку, район фабрики «Заря»

Площадь: 500м металлический, м = 150р.
Площадь: 1 этаж, 500м, требует ремонта, м = 250р.
Площадь: 340м, 500м, на 2 этаже, есть подъемник, м = 280р.
Примечание: Транспортная доступность: любой грузовой транспорт. Территория охраняется. Есть офисы от 20м до 140м, м = 600р. Есть все коммуникации.

Первореченский район

1. Адрес: ул. Днепровская, район верхний ОГАТ

Площадь: 62м, 150м, 300м, 345м
Цена: м = 200р. +тепло + свет
Примечание: Помещения капитальные, с отоплением, вода, канализация, находится на территории предприятия под охраной. Высота потолков 4,5м, ворота 2,7м. Транспортная доступность: не более 40 фут. Можно использовать под склад, производство.

3. Адрес: ул. Волховская, район Автобусного парка

Площадь: 275м
Цена: 100.000р. с теплом + свет
Примечание: Помещение капитальное, с отоплением, находитсяна территории предприятия под охраной. Высота потолков 4м, ворота2,5м. Транспортная доступность: не более 40 фут. Можно использовать под склад, производство. Есть вода, канализация. Был столярный цех с оборудованием.

5. Адрес: ул. Иртышская, район Троллейбусного парка

Площадь: 200м - зал + подсобные + с/у
Цена: м = 320р.
Этаж: 2
Примечание: Помещение капитальное, со всеми коммуникациями. Отдельный вход, высота потолков 3м. Транспортная доступность: не более 20 фут. Есть все коммуникации, сейчас швейное производство.

8. Адрес: ул. Днепровская, район верхнего "ОГАТ"

Площадь: 600м = 300м + 300м
Цена: м = 100р.
Этаж: 2
Примечание: Помещение нежилое, отопление автономное, есть с/у. Транспортная доступность: любой грузовой транспорт. Можно использовать под склад (легкий груз) или производство, есть подъемник. Сдают одному арендатору или частями, есть 2 входа.

9. Адрес: ул. Карьерная

Площадь: 1 этаж 400м, м = 150р. + территория 500м, м = 50р.
Площадь: 1 этаж 200м, м = 170р.
Площадь: 2 этаж 40м, 300м 600м, 1.000м м = 95-150р.
Примечание: Помещение нежилое, капитальное, отопление автономное, есть с/у. Транспортная доступность: любой грузовой транспорт. Можно использовать под склад (легкий груз) или производство. Есть территория 700м, 3.000м, м = 50р.

13. Адрес: пр. Острякова, район 1 Речки

Площадь: склад 217м, капитальный, высота 6м, 2 ворот, м = 400р.
Площадь: офис, 1эт. 120м, 2эт. 130м, м = 1.000р.
Телефон: есть
Примечание: Транспортная доступность: не более 40 фут. Можно использовать под склад или производство. Есть все коммуникации, ремонт, телефон, с/у. Находится на территории предприятия под охраной. Сдают все вместе одному арендатору.

16. Адрес: ул. Днепровская

Площадь: 70м
Цена: 7.000р.
Этаж: 1
Примечание: Помещение в производственном здании, без отопления (автономное). Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной. Под склад или производство.

17. Адрес: пр. 100-летия Владивостоку, район ост. Молодежная

Площадь: 100м
Цена: м = 300р.
Этаж: 1
Примечание: Помещение капитальное с отоплением, двое ворот. Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной. Под склад или производство.

Ленинский район

1. Адрес: ул. Юмашева, район площади Баляева

Площадь: 200м
Цена: м = 300р. с теплом + свет.
Этаж: 2
Примечание: Помещение капитальное, ворота, есть отопление, свет, вода, канализация. Можно использовать под склад, производство. На территории, под охраной.

2. Адрес: ул. Воропаева

Площадь: 110м
Цена: 23.000р.
Этаж: 2
Примечание: Помещение нежилое, отдельный вход, есть отопление, свет, вода. Можно использовать под склад, производство. Есть тельфер на 500кг.

3. Адрес: ул. Гоголя, район Фуникулера

Площадь: 57м - один зал
Этаж: 1
Цена: м = 330р.
Телефон: есть
Примечание: Нежилое, вход общий. Помещениесо всеми коммуникациями. Можно использовать подофис - склад, магазин, услуги.

4. Адрес: ул. Фадеева

Площадь: 100м
Этаж: 1
Цена: 25.000р.
Телефон: есть
Примечание: Нежилое, отдельный вход. Помещение со всеми коммуникациями. Был фасовочный цех.

5. Адрес: ул. Рабочая

Площадь: 50м
Цена: 15.000р. + свет
Этаж: 1
Примечание: Субаренда. Помещение капитальное, есть отопление, вода, канализация, ворота. Транспортная доступность: 40 фут. Находится на территории предприятия под охраной. Под склад или производство.

Фрунзенский район

1. Адрес: ул. Набережная

Площадь: 135м, 380м
Этаж: 1
Цена: м = 200р.
Телефон: есть
Примечание: Нежилое, отдельный вход. Помещение со всеми коммуникациями. Был продуктовый склад, есть все коммуникации.

Первомайский район

1. Адрес: ул. Борисенко

	Площадь: 3.800м Телефон: есть Этаж: 1 Цена: м = 100р. + тел. + свет Примечание: Капитальное помещение, без отопления, высота потолков 10м (бывший цех), 2 ворот 4м. Есть большая парковка, удобный подъезд для любого грузового транспорта. Хорошая видимость с дороги. Есть офисные помещения.

Адрес: ДМП район Змеинка

Площадь: 516м, 1.000м
Телефон: есть
Этаж: 1
Цена: м = 80р.+ тел. + свет
Примечание: Капитальные, без отопления, высота потолков 6-8м. Транспортная доступность: любой транспорт. Есть офисы 15-100м.

Выводы:

Наиболее часто встречающийся диапазон арендных ставок на производственную недвижимость в районе расположения объекта оценки (Ленинском) составляет:

- для отапливаемых капитальных производственно-складских зданий от 200 до 350 руб./кв.м/мес.

- для неотапливаемых капитальных производственно-складских зданий от 80 до 200 руб./кв.м/мес.

В качестве основных ценообразующих параметров выступает:

наличие /отсутствие отопления

местоположение

техническое состояние помещения,

транспортная доступность, парковка

специализированные/неспециализированные

наличие ж/д путей

Заявленная арендная ставка содержит НДС. Как правило, в секторе производственно-складской недвижимости коммунальные платежи берутся по факту дополнительно к арендной ставке, если не указано иное.
Среднерыночный показатель недозагрузки производственно-складских помещений площадью до 500 кв.м находится в диапазоне от 2% до 10%, площадью от 500 до 1000 кв.м этот же диапазон находится от 5% до 15%. У зданий площадью более 1000 кв.м верхняя граница диапазона может доходить до 30%^¹⁰^.

2.4. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть:

физически возможным,
законодательно разрешенным,
экономически оправданным,
приносить максимальную прибыль.

Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.
В оценочной практике лучшее и наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется стоимость. В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) другим термином для лучшего и наиболее эффективного использования может быть самое вероятное использование, следуемое из анализа рынка. (Г.С. Харрисон. «Оценка недвижимости»).

Анализ наилучшего использования земельного участка как вакантного
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и сооружений. Критериями наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободной, являются те же четыре приведенных выше критерия.
Стоимость прав на земельный участок всегда рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому ЛНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учётом всех ограничений в целях получения от неё максимального дохода.
Оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения, с учетом данных особенностей оценщику следует рассматривать объект оценки в существующих границах и объеме, исключая рассмотрение вариантов сноса первичного объекта недвижимости или его реконструкции/надстройки. Таким образом, анализ АЛНЭИ земельного участка как свободного не проводился.
Анализ наилучшего использования объекта оценки
Анализ наиболее эффективного использования объекта как застроенного проводится исходя из перспектив оптимизации функционального назначения объекта недвижимости и его технического состояния по 4 критериям, указанным выше.
Осмотр помещений и анализ их текущего состояния показал следующее:
Для использования помещений по назначению необходимо произвести следующие работы: ремонт систем водоснабжения и отопления, замену электропроводки и установку электротехнических устройств, ремонт полов, ремонт окон, установку новых межкомнатных дверей. Так же необходимо провести отделку, соответствующую классу отделки для складских и производственных зданий.
В соответствии с заданием на оценку, а так же основываясь на Особых допущениях, изложенных а соответствующем разделе Отчета, арендная плата определяется для объекта оценки в состоянии «как есть», в предположении, что Собственник не будет нести дополнительных затрат на ремонт здания.

Задача Арендодателя в данном случае найти арендатора на помещения с учетом их текущего состояния. Поэтому при расчете рыночной стоимости объекта оценщик учитывал данный фактор.
Результаты анализа НЭИ:

Таблица 19

физически возможные способы использования оцениваемых помещений	1. производство 2 складская
Правомочные способы их использования	Перечисленные выше физические способы являются правомочными.
Экономически оправданные способы использования помещений.	Сдача в аренду в текущем состоянии.

Таким образом, наиболее эффективным вариантом использования объектов оценки является их использование в качестве производственной недвижимости – под размещение силового оборудования.

2.5. Выводы по объекту оценки
В предыдущих разделах были рассмотрены основные характеристики, влияющие на состояние объекта оценки, его привлекательность и типичные мотивировки потенциальных покупателей.

Объектом оценки являются встроенные нежилые помещения первого этажа площадью 595,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-24; 29; 30, расположенные в строении лит. А.

Производственное одноэтажное здание в котором находятся оцениваемые помещения расположено в периферийной части города на закрытой территории., в границах прибрежной полосы.

Транспортная доступность осложнена плохим качеством дорог в районе Улиса, а также тем, что здание находится на закрытой территории.

Оцениваемые помещения имеют несколько изолированных входов со стороны.

Техническое состояние оцениваемых помещений классифицируется как не удовлетворительное, и в текущем состоянии использоваться не может. Требуется проведение капитального ремонта помещений, полная замена инженерного оборудования.

Оцениваемые помещения не эксплуатируются, в силу не удовлетворительного технического состояния.

Наиболее часто встречающийся диапазон арендных ставок на производственную недвижимость в районе расположения объекта оценки для не отапливаемых капитальных производственно-складских зданий от 80 - 200 руб./кв.м/мес.

Раздел 3. Применение подходов к оценке

3.1. подходы к оценке

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки:

сравнительный подход;
затратный подход;
доходный подход.

В соответствии со Стандартом ФСО-1 в процессе оценки необходимо применять три подхода оценки, либо обосновать отказ от использования того или иного подхода.
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами, аналогами оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектами – аналогами для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затраты на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки и использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

.

Раздел 4. расчет рыночной стоимости объектов оценки

4.1. Затратный подход
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

Определить стоимость права владения земельным участком.

Определить полную восстановительную стоимость объекта;

Определить величину накопленного износа.

Вычесть величину износа из стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа.

Рассчитать стоимость здания с учётом прибыли девелопера.

К полученной величине стоимости добавить стоимость земли, получив тем самым окончательную стоимость недвижимости.

определение стоимости земли

Определение стоимости земли при реализации затратного подхода будет построено на следующих фактах и предположениях:

физические параметры земельного участка (границы и размер участка) определены по границам существующего здания аккумуляторной.

будущее право на землю не определено.

в соответствии с текущим законодательством за объектом недвижимости будет закрепляться земельный участок на праве собственности или праве аренды.

покупатель оформляет права на земельный участок самостоятельно на основании договора купли-продажи имущества;

в случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права^¹¹.

Стоимость права собственности на земельный участок, при сложившихся обстоятельствах сводится к определению права первоочередного выкупа ЗУ по формуле:
Рыночная стоимость ЗУ – Стоимость выкупа ЗУ – затраты на переоформление права.
В таких условиях стоимость права первоочередного выкупа ЗУ приравнена к выкупной стоимости. В этом случае первоочередное право выкупа равно 0.

Определение полной восстановительной стоимости
Полная восстановительная стоимость (стоимость нового строительства) объекта, по состоянию на дату оценки определяется путём умножения его строительного объёма на стоимость строительства 1 м3 здания, аналогичного оцениваемому (той же группы капитальности), но соответствующего наилучшему варианту использования.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта оценки рассчитывается по формуле 4-1:
ПВС= С₆₉х Ккл. х Куд. х К*уд х V, где

С₆₉ – стоимости единицы измерения объекта аналога в ценах 1969 г. по сборнику УПВС № 18, указанному в таблице 18;
Ккл. - поправочный коэффициент по климатическому району (1,08);
Куд. - коэффициент удельного веса элементов объекта оценки (1,00).
К*уд – общий коэффициент удорожания
Расчет общего коэффициента удорожания на дату оценки (К*уд.)
Для пересчёта восстановительной стоимости из цен 1969 г. на текущую дату был выведен общий коэффициент удорожания по формуле 4-2:
К*уд. = И _1969-1984х К_1969-1984х И _1984-1991 х К _1984-1991х К₁₉₉₁-₂₀₁₁

И _1969-1984 -индекс изменения сметной стоимости для судоремонтных заводов за соответствующий период составил - 1,17 (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94 );
К_1969-1984. - территориальный коэффициент для Приморского края составил - 1,03 (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);
И _1984-1991 - индекс изменения сметной стоимости за соответствующий период для судоремонтных заводов составил - 1,55 (приложение №3 к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. №14-д)

К_1984-1991. - территориальный коэффициент для Приморского края составил - 0,95 (приложение №3 к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. №14-д)
К₁₉₉₁-₂₀₁₁ - расчётный индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки против базисной в ценах 1991 г. по Приморскому краю, рассчитанный на IV квартал 2010 года Приморским региональным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов составлял – 73,5*.

* Расчет индекса удорожания сметной стоимости на 4 квартал производился с помощью дефляторов по видам экономической деятельности: 70,71 х 1,029 х 1,01 = 73.5. Ссылки приведены в Приложении.
Таким образом, общий индекс удорожания составит:

таблица 20

И _1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости	1,17
К_1969-1984 - территориальный коэффициент для Приморского края	1,03
И _1984-1991 - индекс изменения сметной стоимости	1,55
К_1984-1991 - территориальный коэффициент для Приморского края	0,95
К_1991-2011– расчётный индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки	73,5
Общий коэффициент удорожания на дату оценки (без НДС)	130,4

Расчет полной восстановительной стоимости зданий производился в соответствии с описанной методикой. Расчет проводился с использованием программного комплекса, разработанного специалистами ООО «Индустрия-Сервис» на базе электронных таблиц Microsoft Excel.
таблица 21

Параметр	Значение	Примечание
Строительный объем объекта оценки, м3	3173,2	(Sзастр х H зд)*Sобъ. оценки ./ S общая
Стоимость единицы измерения объекта по сб. УПВС в ценах 1969г.	21,3
Поправочный коэффициент по климатическому району	1,07	Указан в сборнике УПВС
Поправочный коэффициент по группе капитальности	1,0	Соответствует аналогу
Поправочный коэффициент на удельный вес Куд.	1,0	Соответствует аналогу
Общий коэффициент удорожания *Куд**	130,4	Рассчитан в т. 21
Полная восстановительная стоимость (ПВС), руб.	9 430 580	Рассчитана по формуле 4-1
Ссылка	УПВС 18, т.18

определение накопленного износа
В теории оценки недвижимости выделяют три вида износа:

Физический износ – вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания.
Функциональный износ - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным рыночным требованиям,
Внешний износ - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.

1 ... 5 6 7 8 9 10 11 12 ... 15

	Техническое задание (технические указания) на определение рыночно... Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования...		Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта... Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)
	Отчет №01-в/2012 Жамковым Ф. Н. и администрацией Вурнарского района, мною была выполнена оценка рыночной стоимости размера годовой арендной платы...		Отчет №005-об/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства...
	Отчет №034-Н/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи...		Отчет об оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости Свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписка из егрп, удостоверяющая проведенную государственную...
	Отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого и приобретаемого В органы опеки и попечительства г. Переславля-Залесского от Иванова Ивана Ивановича, проживающего по адресу: г. Переславль-Залесский,...		В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...
	В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...		Курсовая работа Об оценке рыночной и ликвидационной стоимости прав собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ленинградская...

Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки

Все районы:

Похожие: