Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки

Скачать 1.73 Mb.

Название	Отчет №2492 от 25. 02. 2011 г. По оценке рыночной стоимости и расчету рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта оценки
страница	11/15
Тип	Отчет

filling-form.ru > Договоры > Отчет

1 ... 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Внешний (экономический износ)

Экономический износ может быть вызван рядом причин таких как:

инфляция;
возросшая конкуренция;
высокие процентные ставки;
сокращение спроса на определенный вид продукции;
сокращение предложения;
ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем сооружений, и коммуникаций;
рост расценок на коммунальные услуги без соответствующего увеличения цены выпускаемой продукции;
законодательные ограничения;
факторы окружающей среды.

Анализ объекта оценки в его экономическом окружении показал, что объекты, подобные объекту оценки на рынке присутствуют, правда в рабочем техническом состоянии, это позволяет говорить о том, что внешний износ можно принять равным нулю, поскольку неудовлетворительное техническое состояние объекта оценки учтен процентом сохранности и физическим износом.
Накопленный износ
Накопленный износ рассчитывался для объекта недвижимости по следующей формуле:
Инак. = 1-(1-Ифиз.)*(1-Ифунк.)*(1-Ивн.)
Таким образом, накопленный износ для объектов недвижимости соответствует физическому износу.

Итоговый расчет затратным подходом
Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется исходя из альтернативных вложений с учётом рисков, свойственных той или иной отрасли.
При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

Экономические и политические факторы;
Социальные и региональные факторы;
Предпринимательский фактор;
Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.
Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП (4.3) представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R безриск,

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безриск. – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в Таблице 23:

таблица 23

№ п/п	Факторы риска \ ранг	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Экономические и политические факторы
1	Общеэкономические тенденции			х
2	Внешнеэкономическая деятельность			х
3	Инфляция		х
4	Инвестиции			х
5	Доходы и сбережения населения	х
6	Система налогообложения		х
7	Угроза передела собственности			х
8	Внутриполитическая стабильность		х
9	Внешнеполитическая деятельность		х
10	Угроза террористических актов	х
Количество наблюдений		2	4	4	0	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений ранг фактора*		2	8	12	0	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений		22
Количество факторов		10
Взвешенное значение		2,2%
	Социальные и региональные факторы
1	Социальная стабильность в стране			х
2	Социальная обеспеченность граждан			х
3	Тенденции развития экономики в регионе			х
4	Социальная стабильность в регионе			х
Количество наблюдений		0	0	4	0	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений ранг фактора*		0	0	12	0	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений		12
Количество факторов		4
Взвешенное значение		3,0%
	Предпринимательский фактор
1	Ликвидность актива		х
2	Уровень конкуренции в отрасли	х
3	Инвестиционная привлекательность района			х
4	Тенденции развития отрасли	х
Количество наблюдений		2	1	1	0	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений ранг фактора*		2	2	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений		7
Количество факторов		4
Взвешенное значение		1,75%
	Фактор условий строительства
1	Сейсмичность района	х
2	Затопляемость, смерчи и прочие		х
3	Климатические условия района строительства			х
4	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства		х
5	Уровень развития отрасли строительных материалов		х
6	Наличие трудовых ресурсов		х
7	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе			х
8	Геологические особенности строительной площадки	х
Количество наблюдений		2	4	2	0	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений ранг фактора*		2	8	6	0	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений		16
Количество факторов		8
Взвешенное значение		2,0%
Суммарный уровень риска		8,95%

1 ... 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Похожие:

	Техническое задание (технические указания) на определение рыночно... Примерная форма Технического задания (технических указаний) на определение рыночной стоимости права аренды (имущественное право пользования...		Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта... Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости и права аренды (величины арендной платы)
	Отчет №01-в/2012 Жамковым Ф. Н. и администрацией Вурнарского района, мною была выполнена оценка рыночной стоимости размера годовой арендной платы...		Отчет №005-об/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, для осуществления сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства...
	Отчет №034-Н/12 Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего... Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества, принадлежащего ип кривошеевой Э. И. для осуществления сделки купли-продажи...		Отчет об оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости Свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписка из егрп, удостоверяющая проведенную государственную...
	Отчет об оценке рыночной стоимости отчуждаемого и приобретаемого В органы опеки и попечительства г. Переславля-Залесского от Иванова Ивана Ивановича, проживающего по адресу: г. Переславль-Залесский,...		В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...
	В каком случае необходимо подавать декларацию о характеристиках объекта недвижимости? Ровой оценки объектов недвижимости учитываются индивидуальные характеристики каждого объекта оценки. Перечень объектов недвижимости,...		Курсовая работа Об оценке рыночной и ликвидационной стоимости прав собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ленинградская...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:

Все бланки и формы на filling-form.ru