Жилищное строительство. Учитывая спад по вводу в действие жилья в текущем году, информацию управления градостроительства и архитектуры об объемах жилищного строительства в г. Владивостоке на 2009-2010гг. в соответствии с выданными разрешениями на строительство, на 2009г. прогнозируется спад к 2008г. на 26,7. На 2011-2012гг. прогнозируется оживление строительной деятельности, в том числе в сфере строительства жилья в связи с улучшением макроэкономических условий, что позволит ежегодно прогнозировать увеличение темпов ввода в эксплуатацию жилья на уровне 110-112% по второму варианту прогноза. Таким образом, в 2009 году объем ввода жилья планируется на уровне 140 тыс.кв.м., в 2010 году –145,6 и 153,9 тыс.кв.м, 2011г. – 154,3 и 169,2 тыс. кв.м, 2012г. – 163,6 и 189,6 тыс. кв.м по двум вариантам прогноза. Доля жилья, построенного населением за свой счет, в общем объеме введенного в строй жилья прогнозируется на уровне 40,5-48%.
В 2012 ГОДУ ВО ВЛАДИВОСТОКЕ СОСТОИТСЯ САММИТ СТРАН УЧАСТНИЦ АТЭС
Деловой центр будет расположен на острове Русском в районе бухты Аякс (полуостров Балка). Среди объектов делового центра – конгресс-холл на семь тысяч мест и ритрит-хаус для встречи глав государств, а также пресс-центр, который сможет обеспечить работу 3,5 тысячи журналистов. В качестве объекта саммита утверждена также дорога из аэропорта через полуостров Де-Фриз и Седанку к полуострову Назимова и мосту на Русский. Несколько современных гостиниц будет возведено в центре города, одна или две – на Русском и в районе Патрокла. Схема размещения основных объектов Саммита АТЭС 2012:
Объекты Саммита (конференц-центр, международный пресс-центр)
Гостиницы
Аэропорт "Кневичи"
Дороги и мостовые переходы
Причалы, подходные каналы
Социальные объекты
Инженерная инфраструктура
Океанариум.
Проведение саммита потребует существенного развития инфраструктуры города: реконструкции и развития системы водоснабжения и канализации; водоснабжения Владивостока и других населённых пунктов Приморья из подземных источников Пушкинского месторождения; строительства комплекса по переработке и утилизации твёрдых бытовых отходов во Владивостоке; рекультивации существующего полигона ТБО во Владивостоке.
Мост через Золотой Рог
Мост на остров Русский через пролив Босфор Восточный
Внесены изменения в подпрограмму «Развитие Владивостока как центра международного сотрудничества в АТР» ФЦП «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года». Объём финансирования подпрограммы увеличен на 110,1 миллиарда рублей и составляет свыше 662 миллиардов. Расходы федерального бюджета выросли на 3,6 миллиарда, внебюджетных источников - на 106,5 миллиардов.
ИА "Российская недвижимость": «Как сообщили корреспонденту "Российской недвижимости" в пресс-службе края, развития конкуренции, инвестиций и контроля подготовки к саммиту АТЭС Приморского края, в новую редакцию подпрограммы включено строительство судостроительных верфей «Восток-Раффлз» и «Звезда - DSME», организация скоростного железнодорожного движения между Владивостоком и аэропортом «Кневичи», создание рекреационной зоны на территории «Дальзавода». Также в подпрограмму вошли объекты магистрального газопровода «Сахалин - Хабаровск - Владивосток», строительство сети высоковольтных линий и электроподстанций, топливно-заправочного комплекса в аэропорту «Кневичи», инженерного центра на острове Русском».
основные Выводы по социально-экономическому окружению
Существенных социальных последствий кризис на данном этапе не принес.
Влияние кризиса в Приморье и Владивостоке близко к среднероссийским показателям, однако с учетом подготовки к саммиту стран АТЭС, в ближайшей перспективе следует ожидать более благоприятного социально-экономического фона.
2.3. Анализ рынка недвижимости
Обзор инвестиционного рынка России7
Обзор рынка инвестиций за 2010 год
2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд. против $2,919 млрд. в 2009 году. Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года. 
Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала - 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в России (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).
С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других сегментов – торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов – остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно.
Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика - 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за $350 млн. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн. и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина.
В общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями.
Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в 2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки - $25,5 млн. Среди региональных также можно отметить сделку по покупке Сбербанком бизнес-центра «Росевроплаза» (арендуемая площадь – 24 000 кв. м) в Новосибирске за $44 млн. В качестве продавца выступила компания «Росевродевелопмент».
Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив – консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России – «Сбербанк Девелопмент» - для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта «Рублево-Архангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и Capital Group. Банк ВТБ, по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания «Система Галс» - активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам – это солидный игрок.
Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года. Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием – прежде всего, Сбербанк и ВТБ. Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего, рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества (примером этого может служить кредит банка Nordea в размере $100 млн., выданный Immofinanz на рефинансирования торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве). Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor + 7-7,5%, с коэффициентом LTV (loan-to-value) – 55-70%.
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на конец 2010 года они составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%.
Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд.
Выбор целевого сегмента рынка недвижимости
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
объекты недвижимости,
субъекты рынка,
процессы функционирования рынка,
механизмы (инфраструктуру) рынка.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Классификация объектов недвижимости в современных условиях России
Для целей анализа рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки,
- здания, строения, сооружения,
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
земля
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:
под жилье (селитебная территория),
под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
под дачное и садово-огородное использование,
под жилую застройку,
промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
сельскохозяйственного назначения,
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
лесного фонда, водного фонда,
участки недр,
земли резерва, назначение которых не определено;
жилье (жилые здания и помещения):
многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.).
индивидуальные и малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, «таунхаусы»).
коммерческая недвижимость:
офисные здания и помещения административно-офисного назначения
гостиницы, мотели, дома отдыха
магазины, торговые центры
рестораны, кафе и др. пункты общепита
пункты бытового обслуживания, сервиса
промышленная недвижимость:
заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
паркинги, гаражи;
склады, складские помещения;
недвижимость социально-культурного назначения:
здания правительственных и административных учреждений;
культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
религиозные объекты;
Примечание: Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах рынке коммерческой, в первую очередь – офисной и торговой недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему разбиению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:
частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;
государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;
муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;
общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;
коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют в зависимости от вида на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Далее проведем позиционирование объектов в соответствии с приведенной классификацией:
По физическому статусу объект оценки представляет собой нежилые помещения в здании аккумуляторной (производственном).
По виду собственности и юридическому статусу: собственность Российской Федерации, закрепленная на праве хозяйственного ведения за Федеральным государственным унитарным предприятием.
По назначению объект оценки является типичными представителем ни одного из пяти перечисленных выше видов назначения и позиционируется в секторе рынка производственной недвижимости,
Ниже рассмотрим сегменты рынка, к которому относится объект оценки.
РЫНоК ЗЕМЛИ
Рынок земли во Владивостоке характеризуется главным образом дефицитом земли. Северная часть Владивостока занята неприкосновенными природоохранными территориями, расположенными вокруг водохранилищ. С востока, вдоль трассы на б. Шамора, раскинулись «владения» военных — например, 64-й и 71-й микрорайоны города частично стоят именно на земле ТОФ.
В 2006 г. были опубликованы данные о кадастровой стоимости земли, сформированные управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Приморскому краю. Эти данные легли в основу налогообложения городских землевладельцев, на них опираются ставки арендной платы и.т.д. Однако рыночные цены на землю «не укладываются» в рамки кадастровой стоимости.
Появление в 2006 году десятков предложений земельных участков под застройку в черте города (на праве собственности или долгосрочной аренды) можно считать значительным этапом развития вторичного рынка земли во Владивостоке. В 2007 году количество участков, экспонируемых на рынке, существенно возросло.
В качестве основных ценообразующих параметров для рынка земли во Владивостоке необходимо указать следующие:
Пакет документов, оформленных по каждому участку. Вкладывая деньги в тот или иной проект, инвестор должен оценить возможность завершения процедуры оформления прав на землю.
Вторым фактором, влияющим на цену участка, является его местоположение.
Третьим фактором можно считать функциональное назначение, строящегося здания. Здесь на первом месте можно назвать земельные участки под застройкой жилой недвижимостью. Что касается торговой и офисной недвижимости, то эти застройки на стадии формирования 2-го постановления не разбиваются по конкретному виду, а определяются лишь при разработке рабочего проекта на усмотрение инвестора.
Следует отметить, что предложения участков с наличием рабочего проекта требуют более детального изучения, ввиду того, что стоимость полной рабочей документации высока – в среднем 5% от СМР.
Кризис существенно активность рынка земли под коммерческую застройку. Владельцы земли «придерживали» землю до восстановления адекватного спроса либо для застройки собственными силами в перспективе (что выгоднее), в конце 2009, начале 2010 года многим пришлось выставить участки под застройку для завершения начатых проектов и на рынке появились десятки предложений в различных районах города с разнообразными характеристиками:
Площадью от 4 «соток» до 1,2 га;
Назначением от размещения автоцентра до многоэтажного жилого дома;
Стоимостью от 2 000 до 35 000 руб. за 1 кв.м.
Предложения к продаже земельных участков в черте города под производственную застройку на дату оценки приведены ниже8:
таблица 10
Продам 46 сот под стр-во и эксплуатацию базы, р-н Шошина 35. (Владивосток) Объявление №8127279 Общая площадь: 4600 кв.м. Цена: 9 500 000 р. Предложение: От агентства недвижимости Статус: Аренда Назначение: Для строительства и эксплуатации производственной Ограничения по использованию: инженерные сети Местоположение: БАМ Расположение на карте: 0, 0
Предлагаем к продаже земельный участок на БАМе под строительство и эксплуатацию производственной базы площадью 4593 м . Назначение земли под строительство и эксплуатацию производственной базы. Аренда на 49 лет, зарегестрирована. Есть рабочий проект под автосервис . Можно купить как фирму. (4232)972204 Людмила
|
| 60 сот. /собств. + строения, произв. р-н Тихая (Владивосток) Объявление №7129801 Общая площадь: 60 сот. Цена: 27 000 000 р. Предложение: От агентства недвижимости Статус: Собственность Электричество Вода Подъездные пути Назначение: под производство Ограничения по использованию: нет Местоположение: Тихая (энерготехникум, промзона) Продается земельный участок под производство 60 соток в собственности. На участке расположены руинированные строения (готовность 48,8% и 8%): 3-эт. строение офисного назначения, фундамент 1000кв. м. производственного назначения. 8-4232-522-255 Светлана 8-9242345546 |
| Земельный участок 1га собственность ул. Бархатная (Улисс) (Владивосток) Объявление №5989092 Общая площадь: 9 258 кв.м. Цена: 21 000 000 р. Предложение: От частного лица Статус: Собственность Электричество Вода Подъездные пути Назначение: Производственное Ограничения по использованию: нет Местоположение: Улисс Расположение на карте: 0, 0 Продается зем. участок 1га собственность, ул. Бархатная (Улисс), назначение складское, на участке 2 разрушенных строения собственность. 89146520535
|
| Земельный участок в районе ул. Снеговой (Владивосток) (Владивосток) Объявление №6711971 Общая площадь: 13 548 кв.м. Цена: 18 000 000 р. Предложение: От частного лица Статус: Собственность + Аренда Электричество Подъездные пути Назначение: склад открытого хранения Ограничения по использованию: Аренда 3 года. Местоположение: г.Владивосток, р-он ул.Снеговая, д.41. Расположение на карте: 0, 0 Земельный участок в районе ул. Снеговая, д.41 площадь 13548 кв. м. Склад 30 кв. м. собственность. 89146989600 |
| Объявление №7203528 Добавлено 13:18, 12 августа Общая площадь: 1 900 кв.м. Цена: 10 500 000 р. (в конце 2009 г. цена была 12 500 000 р.) Предложение: От агентства недвижимости Статус: Собственность Назначение: Под производственную базу Ограничения по использованию: Водоохранная зона Местоположение: Эгершельд Продаю земельный участок 19с. в собственности, под любой вид деятельности.
Имеется вода и эл/энергия на 380 Вт. (4232)722048 8 914 792 2048 | 
| |
