3.5. Жилищно-коммунальные услуги
Вопрос: Куда (кому) оплачивают члены товарищества собственников жилья жилищно-коммунальные платежи?
Ответ: Самостоятельно. Никто не может навязать товариществу собственников жилья того или иного поставщика. Более того, товарищества выполняют очень важную функцию - выбирая подрядную организацию для выполнения необходимых работ, товарищество поддерживает тех, кто предлагает самые качественные услуги по минимальным ценам, таким образом, создавая естественную конкуренцию и лишая доступа на рынок недобросовестных поставщиков услуг. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, приравнивается к нескольким сотням, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населённого пункта, занимаются предприятия – монополисты. Влиять на работу естественных монополистов можно только одним способом – жёстко контролировать условия выполнения заключенного договора.
В случае, если товарищество собственников жилья делегировало свои полномочия управляющей компании, то выбор поставщиков услуг последняя сделает путём проведения конкурса [см. определение в жилищном словаре].
Вопрос: Размер платежа каких услуг товарищества собственников жилья устанавливают самостоятельно? Правда ли что товарищества собственников жилья могут не оплачивать такие услуги, как текущий и капитальный ремонт?
Ответ: Товарищество собственников жилья самостоятельно устанавливает размер следующих обязательных платежей: управление жилым домом; уборка внутридомовой территории; уборка придомовой территории; текущий ремонт и благоустройство дома; капитальный ремонт дома; текущий ремонт водопроводно-канализационных сетей; текущий ремонт сетей отопления; дератизация; вывоз твердых бытовых отходов.
Теперь о том, что касается текущего и капитального ремонтов дома. Товарищество собственников жилья не может не собирать данные платежи, точно также, как ни один дом не может обходиться без ремонтных работ. Товарищества самостоятельно определяют размер и порядок взноса этих платежей. То есть, теоретически можно не собирать платежи за текущий и капитальный ремонты ежемесячно, а делать это по мере необходимости тех или иных работ. Но при этом важно учитывать, что небольшие ежемесячные отчисления в фонд текущего и капитального ремонтов не так заметны для семейного бюджета. Практика показывает, что в случае единовременных взносов по мере необходимости неизбежно возникают трудности со сбором средств, собственники помещений могут быть не в состоянии заплатить всю требуемую сумму сразу.
Вопрос: Какие документы регламентируют предоставление жилищно-коммунальных услуг?
Ответ: Прежде всего договор. Собственники, жильем которых управляет специализированная компания, заключают договор с данной организацией; собственники, решившие управлять самостоятельно, имеют договора непосредственно с поставщиками услуг. Если в доме создано товарищество собственников жилья или домом управляет жилищно-строительный кооператив, соответствующим документом является решение общего собрания.
Теперь о законодательной базе. Прежде всего, это Жилищный кодекс Российской Федерации. Иметь его и знать хотя бы основные положения важно любому собственнику, заинтересованному в эффективной эксплуатации и сохранности своего жилья.
Постановление Правительства РФ № 306 от 23 мая 2006 года утвердило правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг; постановление Правительства РФ № 307, датированное тем же днем, подробно регламентирует порядок потребления коммунальных услуг гражданами; постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года утвердило правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения платы в случае оказания услуги ненадлежащего качества; Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года о правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда.
Вопрос: Кто определяет объём и стоимость жилищных услуг? И кто устанавливает первоочередные работы – жильцы или управляющая организация?
Ответ: Если на коммунальные тарифы жители влиять не в праве, то стоимость работ по содержанию и ремонту дома, а также перечень и цену каких-либо дополнительных услуг определяют собственники помещений (п. 2, ст. 44 ЖК РФ). Что касается первоочередных работ, то это решение совместное – управляющей компании и жильцов. Управляющая компания может предложить график работ, а жильцы с ним либо согласиться, либо нет.
Вопрос: Способна ли установка счётчиков снизить уровень платежа за коммунальные услуги? За счёт каких средств они устанавливаются?
Ответ: В условиях 100-процентной оплаты услуг жилищно-коммунального хозяйства вопрос энергосбережения является приоритетным. Теперь – это не просто государственная задача, это забота каждого гражданина, желающего снизить уровень оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Например, повышение тарифов на водоснабжение при снижении объёмов потребления воды (за счёт её рационального использования) не увеличила суммы платежей населения. Сегодня не редкость установка жильцами двухтарифных счётчиков учёта электроэнергии. Стоимость её потребления ночью в 4 раза дешевле, чем днём. Наличие у жильцов индивидуальных приборов учёта позволяет снизить потребление энергоресурсов до 20 процентов.
Устанавливаются энергосберегающие счётчики в квартирах за счёт средств самих жильцов.
Вопрос: Должны ли жильцы допускать в квартиру представителя управляющей организации для контроля показаний приборов учёта?
Ответ: Согласно пункту 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 (далее по тексту – Правила), жильцы квартир обязаны обеспечить в заранее согласованное с управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, допуск в жилое помещение представителей управляющей организации для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учёта.
В соответствии с пунктом 24 Правил, в случае неоднократного (2 и более раза) отказа жильцов в допуске представителей управляющей организации в жилое помещение для снятия показаний индивидуальных приборов учёта или распределителей, управляющая организация направляет гражданам (в письменной форме) или вручает под роспись извещение о необходимости сообщить об удобных для них дате и времени снятия в течение месяца представителем управляющей организации показаний индивидуальных приборов учёта, а также о последствиях бездействия граждан. Жильцы квартиры обязаны в течение недели со дня получения вышеуказанного извещения сообщить (в письменной форме) управляющей организации о дате и времени снятия в течение месяца представителем управляющей организации показаний индивидуальных приборов учёта.
Следует обратить внимание, согласно подпункту «в» пункта 24 Правил при невыполнении жильцами квартиры обязанностей, по предоставлению допуска представителю управляющей организации для снятия показаний приборов учёта, управляющая организация вправе произвести расчёт размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, начиная с месяца, в котором была проведена последняя проверка снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учёта, их исправности, а также целостности на них пломб. После направления жильцами квартиры заявления управляющей организации (в письменной форме) [см. стр. 56 Примерный образец заявления № 2] о применении индивидуальных приборов учёта для расчёта размера платы за коммунальные услуги и снятия представителем управляющей организации показаний индивидуальных приборов учёта управляющая организация обязана произвести в соответствии с Правилами перерасчёт размера платы.
Вопрос: Когда включается и когда отключается отопление в жилых домах?
Ответ: Начало и завершение отопительного сезона производится Распоряжением (Постановлением Главы Администрации муниципального образования), с учётом среднесуточной температуры наружного воздуха за последнее пять суток. Если ниже + 8гр, то производится подача тепла, если выше + 8гр, то производится отключение.
Вопрос: В каком случае организация – поставщик жилищно-коммунальных услуг может приостановить их поставку?
Ответ: Без предварительного уведомления потребителя может быть приостановлено предоставление коммунальных услуг в случае возникновения угрозы аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, а также возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций.
В случае неполной оплаты потребителем поставщик вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг только через месяц после письменного уведомления потребителя. Причём «неполной оплатой» считается задолженность по одной или нескольким услугам, превышающая 6 ежемесячных размеров оплаты. После получения уведомления у должника есть месяц для того, чтобы погасить образовавшуюся задолженность. Если он не сделает этого, за три дня до осуществления отключения последует ещё одно уведомление. Возобновление поставки услуг в полном объёме производится в течение двух календарных дней с момента полного погашения задолженности.
Поставщик услуги должен за месяц предупредить о проведении планово-предупредительного ремонта, об отключениях, вызванных фактом самовольного подключения или использования приборов и оборудования мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем.
О плановых перерывах предоставления коммунальных услуг потребитель должен быть проинформирован не менее чем за 10 рабочих дней.
Вопрос: Допускается ли массовое отключение горячего водоснабжения из-за долгов перед поставщиком газа?
Ответ: Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 № 1 «Порядок прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов». Проанализируем данный правовой акт.
Пункт 2: «Настоящий Порядок является льготным и распространяется на организации-потребители, прекращение или ограничение подачи топливно-энергетических ресурсов которым может привести к опасности для жизни людей и тяжёлым экологическим последствиям, а также на медицинские учреждения, организации связи, объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты вентиляции, водоотлива и основные подъёмные устройства угольных и горнорудных организаций и метрополитен».
Пункт 6: «...В случаях, когда к сетям, принадлежащим организации-потребителю, подключены абоненты, которые своевременно оплачивают использованные топливно-энергетические ресурсы, организация-потребитель обязана по соглашению с энергоснабжающей или газоснабжающей организацией обеспечить подачу этим абонентам топливно-энергетических ресурсов в необходимых для них объёмах».
Объекты жилищно-коммунального хозяйства не могут быть отключены на основании данного постановления Правительства в связи с прямым запретом на данное действие в п. 2;
ТСЖ и управляющие компании в силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ не являются ни собственниками сетей, ни организациями-потребителями.
Таким образом, неправомерны отключения МКД от коммунальных ресурсов поставщиками.
В данной ситуации следует обращаться в суд общей юрисдикции, и не от юридического лица, а от конкретного жителя. Пункт 2 ст. 14 Федерального закона «О защите прав потребителей» даёт возможность отстоять интересы добросовестных плательщиков за ЖКУ, так как предполагает, что «право требовать возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признаётся за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет».
Вопрос: Должен ли житель платить квартплату, если не работает лифт, не вывозят мусор, не убирается подъезд?
Ответ: Согласно пункту 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 (далее Правила) плата за жильё и коммунальные услуги вносится ежемесячно, не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за прошедшим месяцем, если иное не установлено законодательством или договором. Если имеются недостатки в качестве или количестве предоставляемых услуг, потребитель вправе потребовать от поставщика услуг уменьшения платы за услуги. Порядок снижения оплаты за не оказанные услуги разрабатывается отдельно по каждому муниципальному образованию. Существует примерно следующий порядок: житель обращается письменно [см. стр. 54 примерный образец жалобы (заявления) № 1] в эксплуатирующую организацию с указанием вида и срока отсутствия или недопоставки услуги. Организация в течение месяца рассматривает заявление с принятием решения по перерасчету или дает письменный ответ с обоснованием отказа в перерасчете. Если заявитель не согласен с ответом, он вправе обратиться в вышестоящие организации, в судебные органы или в Жилищную инспекцию.
Вопрос: Как нужно зафиксировать факт не предоставления услуги или предоставления ее ненадлежащего качества для того, чтобы был произведен перерасчёт?
Ответ: В первую очередь необходимо уведомить аварийно-диспетчерскую службу. Это можно сделать как в письменной форме [см. стр. 54 примерный образец жалобы (заявления) № 1], так и в устной (в том числе по телефону). Необходимо сообщить свое имя, адрес, а также изложить суть проблемы. В свою очередь сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить свое имя, регистрационный номер заявки и время её приёма.
Далее процедура прописана таким образом: если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины происшедшего, он обязан сообщить о них и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации. Эта отметка и будет являться основанием для признания факта не предоставления услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины происшедшего, он должен согласовать с потребителем точное время и дату установления факта или согласовать время и дату проверки качества предоставления услуги.
По результатам проверки составляется акт (исполнителем по договору предоставления услуги), он подписывается потребителем услуги и исполнителем по договору предоставления услуги. Если эти две стороны не приходят к единому мнению, то они назначают новое время для проведения экспертизы, на которую теперь уже приглашаются представители Государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей.
Вопрос: Что должен содержать акт о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении их ненадлежащего качества?
Ответ: Согласно Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307 (далее Правила), прежде всего, там должны быть указаны параметры [см. ниже] нарушения качества, а также время и дата начала не предоставления услуги или предоставления ее ненадлежащего качества. Очень важно отметить, что началом не предоставления услуги будет считаться момент, когда была подана заявка в аварийно-диспетчерскую службу, либо время, указанное в акте, либо время начала нарушений поставки услуг, которое зафиксировал общедомовой или индивидуальный прибор учёта (если это может быть зафиксировано счетчиками). Акт является основанием для перерасчёта размера платы за коммунальные услуги, он составляется в двух экземплярах для каждой из сторон.
Примерный перечень параметров нарушения качества предоставления коммунальных услуг (перечень услуг прописывается в договоре на управление МКД):
а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчётный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении № 1 к настоящим Правилам;
б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
в) если давление сетевого газа в жилом помещении не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
г) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
д) если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении № 1 к настоящим Правилам. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период;
е) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их не предоставления;
ж) потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором.
Вопрос: В каком случае услуга может быть признана услугой ненадлежащего качества?
Ответ: К каждой услуге требования свои. Начнём с водоснабжения. Качественное водоснабжение (холодное и горячее) должно быть бесперебойным и круглосуточным в течение года. Допустимая продолжительность перерыва подачи воды: 8 часов (суммарно) в течение месяца, не более 4 часов единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали – не более 24 часов. За каждый час превышения допустимой продолжительности размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента. Отклонение норм давления, а также состава свойств холодной и горечей воды не допускается. В случае выявления данных нарушений также производится перерасчёт. Температура горячей воды должна быть не менее 50 С, допустимое отклонение в ночное время не более 5 градусов, в дневное – не более 3.
Далее об электроснабжении. Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения – не более 2 часов при наличии двух независимых источников питания и не более 24 часов при наличии одного источника питания. За каждый час превышения допустимой продолжительности размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента. Не допускается отклонение напряжения от действующих федеральных стандартов, снижение размера платы в данном случае происходит также на 0,15 процента за каждый час поставки услуги ненадлежащего качества.
Газоснабжение должно быть также круглосуточным и бесперебойным. Допустимая продолжительность перерыва не более 4 часов (суммарно) в течение месяца. За каждый превышающий данный перерыв час размер платы снижается на 0,15 процента.
Услуга отопления поставляется по следующим параметрам: начало и окончание отопительного периода определяется местным органом власти (напомним: начало отопительного сезона устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже 8 С, а конец отопительного периода при среднесуточной температуре наружного воздуха выше 8 С в течение пяти суток подряд). Если в доме автономная система отопления — сроки начала и окончания отопительного сезона определяют собственники помещений. Температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже 18 С, в угловых комнатах — не ниже 20 С. Причём допустимое снижение температуры в ночное время — не более 3 градусов, допустимое превышение – не более 4 градусов.
Допустимая продолжительность перерыва отопления не должна превышать 24 часов (суммарно) в течение одного месяца, и 16 часов единовременно – при температуре воздуха в жилых помещениях от 12 до 18 градусов, 8 часов — при температуре в квартире от 10 до 12 градусов, 4 часов — при температуре от 8 до 10 градусов. За каждый час, превышающий допустимую продолжительность, или за каждый час отклонения температурных показателей размер ежемесячной платы снижается на 0,15 процента.
Поставка жилищных услуг (управление жилищным фондом, работы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, санитарному содержанию, сбору и вывозу бытовых отходов, благоустройству придомовой территории и т.д.) регулируется следующим образом. Общее собрание собственников самостоятельно решает с какой периодичностью и как будут оказываться эти услуги, сколько это будет стоить. Можно ограничиться поддержанием порядка в соответствии с принятыми правилами и нормами, а можно изменить структуру оказываемых услуг, обеспечив жителям более комфортные условия проживания.
Наименование помещений
|
Температура воздуха, С
|
Результирующая температура*, С
|
Относительная влажность, %
|
Скорость движения воздуха, м/с
|
Холодный период года [см. жилищный словарь]
|
Жилая комната
|
18-24
|
17-23
|
60
|
0,2
|
Кухня
|
18-26
|
17-25
|
н/н**
|
0,2
|
Туалет
|
18-26
|
17-25
|
н/н
|
0,2
|
Ванная, совмещённый санузел
|
18-26
|
17-26
|
н/н
|
0,2
|
Межквартирный коридор
|
16-22
|
15-21
|
60
|
0,2
|
Вестибюль, лестничная клетка
|
14-20
|
13-19
|
н/н
|
0,3
|
Кладовые
|
12-22
|
11-21
|
н/н
|
н/н
|
Тёплый период года [см. жилищный словарь]
|
Жилая комната
|
20-28
|
18-27
|
65
|
0,3
|
Допустимые нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха в помещениях жилых зданий:
* см. жилищный словарь
** не нормируется
Вопрос: Как действовать, если в расчёте платы за жилищно-коммунальные услуги учитывают нормативы, а не показания индивидуального счётчика?
Ответ: Показания индивидуального прибора учёта, если он соответствует предъявляемым требованиям и должным образом зарегистрирован, должны быть приняты для расчёта платежа в обязательном порядке. Если счёт-фактура отображает не показания счётчика, а нормативные расчёты, нужно обратиться в организацию, осуществляющую управление вашим домом. Существует практика, когда перерасчёт, согласно показаниям счётчика, производится по истечении определенного времени, а до того сумма начисляется, исходя из принятых нормативов. В случае необоснованного отказа рассчитывать плату по показаниям индивидуального прибора учёта рекомендуем обратиться в жилищную инспекцию [см. стр. 54 примерный образец жалобы (заявления) № 1].
Вопрос: Как осуществляется перерасчёт за жилищно-коммунальные услуги в случае временного отсутствия жильцов?
Ответ: Перерасчёт производится в случае отсутствия жильца более пяти календарных дней. Перерасчёт можно потребовать при условии отсутствия счётчиков за следующие коммунальные услуги:
холодное и горячее водоснабжение,
водоотведение,
электро - и газоснабжение.
Плата за жилищные услуги не пересчитывается, и этому есть объяснение – подъезд и двор убираются вне зависимости от того, проживают в доме на данный момент все жильцы или нет.
Для того, чтобы произвести перерасчёт, необходимо не позднее одного месяца после окончания временного отсутствия в письменной форме подать заявление на перерасчёт, приложив к нему документы, подтверждающие отсутствие. Это могут быть копия командировочного удостоверения, справка о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и другие документы, способные подтвердить временное отсутствие жильцов. Перерасчёт должен быть произведён в течение пяти рабочих дней.
|
