3.2. Договоры
Вопрос: Каковы основные обязательства управляющих организаций перед жильцами?
Ответ: Жильцам дома предоставляется возможность выбора управляющей компании. Такой выбор производится на общем собрании жильцов, каждый из которых имеет право голоса в решаемом вопросе. 
Определившись с выбором, жильцы дома заключают договор с управляющей компанией, и с этого момента всё обслуживание многоквартирного дома (ремонт, эксплуатация инженерных сетей, уход за придомовой территорией) производится управляющей компанией. Все работы должны проводиться своевременно.
Денежные средства на проведение текущего и капитального ремонтов, должны входить в сумму квартирной платы, а ремонты проводится в указанные сроки.
В процессе подготовки к отопительному сезону управляющая компания должна провести мытье и опрессовку системы отопления, проверку целостности остекления, плотность закрывания входных дверей. И самое важное, чтобы в отопительный период не оказаться без отопления, жилой дом должен принять к эксплуатации в зимних условиях инспектор теплоснабжающей организации. Жильцы дома имеют полное право перед началом отопительного сезона, потребовать от компании данное разрешение.
После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения.
Поэтому подписание договором с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанность компании. Если возникает ситуация, что предоставление какая-то услуги становится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этом жильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на входных дверях за 10 дней до начала работ.
В случае предоставления услуг низкого качества жильцы вправе требовать уменьшения сумы квартплаты [см. стр. 54 Примерный образец жалобы (заявления) № 1] и отчёта по произведенным компанией затратам.
Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.
Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в её обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями.
Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.
Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, для проведения всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций, путём заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.
На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчёт о своей деятельности. Также в отчёте по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счётчиков.
Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.
Управляющая компания несёт прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесён в связи с несвоевременным устранением нарушений.
Объём обязательств и ответственности должен быть в полной мере отражён в договоре управления многоквартирным домом.
Вопрос: Что должен обязательно содержать договор по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и какие пункты необходимо внести, чтобы защитить себя от ненадлежащего исполнения поставщиком своих обязательств?
Ответ: Прежде всего, договор должен содержать условие о предмете, то есть по поводу чего, собственно говоря, заключается договор. Этот документ должен содержать пункты о правах и обязанностях сторон, а также ответственности, которая наступает, если одна из сторон не выполняет обязательств.
Условие о стоимости услуг – обязательное. Цена услуги, порядок расчёта платежей, сроки оплаты – всё это должно быть оговорено в договоре, точно так же, как порядок изменения размера платы при предоставлении услуги ненадлежащего качества или с перерывами. Обязательно нужно учесть, что в договоре должен быть прописан порядок установления факта поставки некачественной услуги.
Ещё одно обязательное условие договора – сроки и порядок поставки жилищно-коммунальных услуг, без этого договор может быть признан недействительным.
Условия, содержащие требования к качеству и количеству поставляемых услуг, выгодно прописать в первую очередь потребителю.
Немаловажными являются условия изменения, расторжения и продления срока действия договора.
Вопрос: На какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом?
Ответ: Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, если договор управления заключен на основании результатов проведённого открытого конкурса по отбору управляющей организации, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Вопрос: Является ли заключение договора обязательным для предоставления жилищно-коммунальных услуг и кому выгодно заключение договора – поставщику или потребителю?
Ответ: Заключение договора обязательно. А выгодно это той стороне, которая желает заранее оговорить права и обязанности, а после этого твёрдо намерена следовать и контролировать исполнение договора. Письменная форма договорённости является гарантом соблюдения его участниками принятых на себя обязательств.
Вопрос: Что нужно предпринять, если поставщик жилищно-коммунальных услуг отказывается вносить изменения в договор, подготовленный им же самим?
Ответ: Прежде всего, подготовить протокол разногласий и направить его поставщику жилищно-коммунальных услуг по почте с уведомлением о вручении или нарочным с отметкой о получении. Если в течение месяца ответ не получен или же получен отрицательный ответ, нужно обращаться в суд.
|
