3.3. Общее имущество
Вопрос: Что является общим имуществом товарищества и как определить долю конкретного собственника в общем имуществе?
Ответ: Общее имущество собственников в многоквартирном доме - это помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. К ним относятся межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства.
Доля каждого собственника в этом имуществе определяется как отношение площади, занимаемой им индивидуально, к общей площади всего жилого дома.
Вопрос: Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Ответ: Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.
Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.
Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учётом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Вопрос: Что входит в понятие общей площади жилого помещения? Входит ли в общую площадь жилого помещения балкон или лоджия?
Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Вопрос: Нужно ли регистрировать общедолевую собственность ТСЖ?
Ответ: Не нужно. Регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме подразумевает право долевой собственности на общее имущество.
3.4. Перепланировка
Вопрос: Что является самовольной перепланировкой?
Ответ: В соответствии со статьей 26 ЖК РФ самовольной являются перепланировка жилого помещения:
проведённая при отсутствии основания для её проведения (документа (решения) органа осуществляющего согласование перепланировок)
с нарушением проекта перепланировки, подготовленного и оформленного в установленном порядке.
При наличии хотя бы одного из этих условий перепланировка будет считаться самовольной.
Вопрос: Как решить вопросы согласования перепланировки в соответствии с законом?
Ответ: Порядок согласования перепланировки и переустройства жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения определены Главой 4 Жилищного кодекса РФ. Условия и порядок работ по перепланировке также изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170, согласно которым недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ «переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения». Перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, указан в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Частью 4 ст. 26 ЖК РФ установлено, что решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня подачи заявления в данный орган. Решение об отказе в перепланировке может быть оспорено заявителем в судебном порядке, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Необходимо заметить, что перепланировка и (или) переустройство, не согласованные с органами местного самоуправления, являются самовольными. В этом случае жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Самовольная перепланировка и самовольное переустройство влекут также ответственность, предусмотренную ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Вопрос: В каком случае не разрешается перепланировка жилого помещения?
Ответ: В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование документов, представленных собственником жилья, предоставляет заключение об отказе в согласовании перепланировки при:
отсутствии документов, соответствующих перечню документов закрепленных в ст. 26 ЖК РФ,
несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В заключении орган, осуществляющий согласование, указывает причину отказа. Решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Вопрос: Можно ли объединить два смежных жилых помещения в одно?
Ответ: Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение, это регулируется нормами, установленными главой 4 Жилищного кодекса РФ. Границы между смежными помещениями (например, 1-комнатной и 2-комнатной квартирами) могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Обратите внимание на п.2 ст.40 ЖК РФ. «…Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме». Перепланировка в любом случае должна быть надлежащим образом оформлена.
Вопрос: Нужно ли согласовывать остекление балкона?
Ответ: Остекление балконов и лоджий – с точки зрения пункта 1.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» – является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях. Перед тем, как начать остекление своего балкона или лоджии, должны получить разрешение на остекление в инстанциях:
БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов.
АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений.
РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм.
СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению.
ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам.
МВК (межведомственная комиссия). После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило, она находится в районной администрации города). МВК выдаёт разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии.
Вопрос: Является ли перепланировкой установка металлической двери в квартиру - с наружной стороны?
Ответ: Установка металлической входной двери в существующем проеме не является переустройством и не требует разрешения. Направление открывания входных дверей не регламентируется, однако в открытом состоянии дверь не должна препятствовать эвакуации в случае пожара и затруднять доступ к электрощиткам и оборудованию для пожаротушения.
При установке новой входной двери следует учесть, что в соответствии с п. 40 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. № 313, «В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступление от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир".
|
