3. Жилищно-коммунальное хозяйство в вопросах и ответах 3.1. Управление многоквартирным домом. Собственники помещений. Общее собрание собственников.
Вопрос: Что такое управление многоквартирным домом?
Ответ: Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.
В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления – многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников.
Вопрос: Какие бывают способы управления многоквартирным домом?
Ответ: Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Вопрос: Что такое реализация выбранного способа управления?
Ответ: При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации товарищество собственников жилья или жилищного кооператива и наличие заявлений о членстве в товариществе собственников жилья от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.
Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.
Вопрос: Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?
Ответ: Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность.
Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Вопрос: В чём преимущества товарищества собственников жилья, как одной из форм управления?
Ответ: Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования.
Преимущества товарищества собственников жилья:
1. Товарищество собственников жилья самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистов со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счёт в банке, товарищество собственников жилья вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и требовать применения санкций за невыполнение или плохое качество оказываемых в рамках договора услуг. Товарищество собственников жилья заинтересовано в минимизации затрат на жилищные услуги.
2. Члены товарищества принимают решение о капитальном ремонте, реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройки), об использовании земельного участка, на котором расположен дом. 
3. Товарищество собственников жилья заключает договоры найма, аренды на принадлежащие ему помещения, устанавливает арендную плату, определяет размер и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, принимает решения о сроках ремонта и объёмах работ. Товарищество собственников жилья значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг. Всё это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного проживания.
4. Кроме того, являясь наиболее эффективной формой управления, товарищество собственников жилья способствует повышению рыночной стоимости управляемого жилья.
Вопрос: Как создать товарищество собственников жилья?
Ответ: Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений. Оно может быть созвано по инициативе любого собственника. Очень важно помнить, что не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания все собственники помещений должны быть оповещены о его проведении, знать, что входит в повестку мероприятия, кто его инициировал, когда и где оно состоится.
Обязательно нужно выбрать председателя собрания (им может быть его инициатор) и секретаря для ведения протокола.
Голосование по вопросу создания товарищества собственников жилья производится путём открытого голосования. Причём каждый домовладелец обладает количеством голосов пропорционального доле принадлежащей ему площади в общей площади дома. То есть, если доля площади составляет 5,71 процента, то количество голосов, принадлежащих собственнику, также равно 5,71 проценту. Если большинство собственников помещений проголосовали за создание товарищества, поздравьте друг друга – вы приняли правильное решение.
Потом необходимо принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя. Решение о виде и размере заработной платы председателя товарищества собственников жилья и правления принимается на общем собрании. Это может быть как ежемесячное денежное вознаграждение, так и освобождение от оплаты жилищных услуг.
Товарищество собственников жилья должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Для этого в регистрирующий орган предоставляются следующие документы: заявление, подписанное председателем общего собрания; выписка из протокола общего собрания с решением о создании товарищества собственников жилья; устав товарищества собственников жилья; копии правоустанавливающих документов всех собственников помещений в многоквартирном доме; учредительные документы юридических лиц - собственников помещений (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); описание общего имущества комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (технический паспорт, кадастровый план); документ об уплате государственной пошлины (размер пошлины – 2 000 рублей).
После регистрации товариществу будет необходимо открыть счёт в банке, получить печать и встать на учет в налоговой инспекции, государственных внебюджетных социальных фондах.
Завершающим этапом является передача документации от ранее обслуживающей жилищной организации товариществу собственников жилья.
Вопрос: Добровольно ли членство в товарищество собственников жилья? Какими правами и обязанностями обладает собственник, не вступивший в товарищество собственников жилья?
Ответ: Собственники помещений могут быть как членами товарищества собственников жилья, так и не входить в их число. При этом собственник, не пожелавший вступить в товарищество собственников жилья, не освобождается от обязанностей оплачивать коммунальные услуги и нести бремя расходов по содержанию общего имущества дома. В этом случае отношения собственника с товариществом собственников жилья будут строиться на основании соответствующих договоров. И всё же при принятии решения, советуем учитывать тот факт, что отказ от вступления в члены товарищества не позволит участвовать в процедуре принятия решений, тогда как все принятые товариществом собственников жилья решения будут обязательны и для собственников, отказавшихся от вступления в товарищество.
Вопрос: Каким образом товарищество собственников жилья выбирает организации для поставки жилищных и коммунальных услуг?
Ответ: Самостоятельно. Никто не может навязать товариществу собственников жилья того или иного поставщика. Более того, товарищества выполняют очень важную функцию - выбирая подрядную организацию для выполнения необходимых работ, товарищество собственников жилья поддерживает тех, кто предлагает самые качественные услуги по минимальным ценам, таким образом, создавая естественную конкуренцию и лишая доступа на рынок недобросовестных поставщиков услуг. В крупном городе число организаций, оказывающих жилищные услуги, приравнивается к нескольким сотням, тогда как поставкой коммунальных услуг, вне зависимости от масштаба населенного пункта, занимаются предприятия – монополисты. Влиять на работу естественных монополистов можно только одним способом – жестко контролировать условия выполнения заключенного договора.
В случае если товарищество собственников жилья делегировало свои полномочия управляющей компании, то выбор поставщиков услуг осуществляется путём проведения конкурса [см. жилищный словарь].
Вопрос: Каковы виды услуг, оказываемых товариществом собственников жилья, с целью получения дохода?
Ответ: Товарищества собственников жилья могут сдавать в аренду нежилые помещения: подвалы, чердаки, встроенные помещения (если они переданы в собственность товариществу). Известны случаи, когда товарищества получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи. Товарищества за плату могут оказывать большой перечень дополнительных услуг: ремонт квартир, доставка товаров, выгул домашних животных и т.д. Таким образом, многое зависит от желания и инициативности самих членов товарищества.
Вопрос: Какие функции у организации, управляющей жилищным фондом?
Ответ: К функциям управляющей организации относятся обеспечение благоприятных условий проживания, содержание надлежащим образом общего имущества многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг (ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твёрдое топливо).
Вопрос: На что следует обратить внимание собственникам помещений в многоквартирных домах при выборе управляющей организации?
Ответ: Существует реестр добровольной регистрации управляющих организаций, а так же проводится добровольная сертификация управляющих организаций.
К основным критериям выбора управляющей организации можно отнести опыт работы в данной сфере; количество обслуживаемых домов; количество и квалификацию персонала; наличие специализированной техники. Рекомендуется также уделить внимание тому спектру услуг, которые оказывает управляющая организация. К спектру услуг относятся услуги, способствующие качественному функционированию здания, обеспечению достойной эксплуатации дома (обустройство детских площадок, охрану двора и подъездов), получению от него максимальной прибыли и др.
Вопрос: Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Ответ: Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество.
Если недвижимость приобретена до 01.02.1998 года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признаёт за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства.
По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечёт за собой признание прав лица на объекты недвижимости. Поэтому, если гражданин приватизировал квартиру после 01.02.1998 года, но не зарегистрировал своё право и не получил свидетельство о праве собственности в Учреждении Юстиции, то он формально не является собственником своей квартиры и произвести какие-то действия с собственностью (продажа, дарение) он не сможет.
Вопрос: Чем отличается собственник квартиры от нанимателя?
Ответ: Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст.67 ЖК РФ. Согласно п.1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Кроме того, собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме. Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях – иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ). Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено законом, она становится муниципальной собственностью.
Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года). Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаём; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько. В неприватизированной квартире расходы по её капремонту ложатся на муниципалитет. К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведённый супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том случае, если другой супруг – собственник. В неприватизированной квартире бывший член семьи нанимателя, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.
Вопрос: Какие решения принимают на общем собрании?
Ответ: Общее собрание собственников [см. жилищный словарь – общее собрание жильцов] помещений решает важные вопросы для многоквартирного дома. Причём ряд таких вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания, т.е. никакое иное лицо или организация не вправе принимать такого решения, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.
К числу таких вопросов, относится принятие следующих решений на общем собрании:
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
- о ремонте общего имущества, в том числе капитальном ремонте;
- об оформлении земельно-правовых отношений (в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме);
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- утверждение состава общего имущества;
- о порядке пользования общим имуществом (собственниками и другими лицами);
- о передаче в пользование общего имущества;
- об уменьшении размера общего имущества путём реконструкции многоквартирного дома;
- о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
- о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или специализированный потребительский кооператив) либо о выборе лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений);
- об условиях договора управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ, ЖСК или специализированный потребительский кооператив);
- о перечне работ и услуг, и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или специализированный потребительский кооператив);
- о создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;
- о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления).
Официальные документы, регламентирующие общее собрание собственников:
- Ст. 44. Жилищного Кодекса РФ, ч.2.;
- Ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 Жилищного Кодекса РФ;
- Правила содержания общего имущества (ПП РФ от 13.08.06 г. №491): ст. 17, 18, 21, 31, 32, 37).
Вопрос: Что делать, если из-за многочисленности жильцов собрать всех на общее собрание в одно время невозможно?
Ответ: Для подобных случаев предусмотрена процедура заочного голосования. Это письменно зафиксированное решение собственника по вопросам, поставленным на голосование. В данном решении обязательно должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица на помещение в данном многоквартирном доме и непосредственно решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные традиционными формулировками: «за», «против» или «воздержался». Решение должно быть передано в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания. Очень важно помнить, что принявшими участие в общем собрании будут считаться только те собственники, решения которых получены до даты окончания их приёма.
Вопрос: Какие вопросы входят в компетенцию общего собрания товарищества собственников жилья и какое количество голосов собственников необходимо для принятия решения по обсуждаемым вопросам?
Ответ: К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится много вопросов, но нужно заметить, что по своей значимости они отличаются. Скажем, такие решения, как внесение изменений в устав товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов, образование специальных фондов, в том числе резервного, утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчёта о его выполнении, рассмотрение жалоб на действия руководства товарищества, определение размера вознаграждения членов правления, принимаются простым большинством голосов членов товарищества, присутствующих на собрании.
Решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заёмных средств, о сдаче в аренду общего имущества, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества. Уменьшение размера общего имущества путём его реконструкции возможно только с согласия всех собственников.
|
