Как одна из форм управления многоквартирным домом
Скачать 1.83 Mb.
|
| Глава 5. РЕОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только высший орган управления - общее собрание товарищества собственников жилья, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен статьями 57 - 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами главы V Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Проведение процедуры реорганизации - это достаточно сложный процесс, связанный с составлением разделительных балансов и передаточных актов и выполнением обязательных этапов при проведении реорганизации. Так, например, статьей 60 ГК РФ предусматривается, что участники юридического лица обязаны в письменной форме уведомить кредиторов о реорганизации. Государственная регистрация созданных в результате реорганизации новых юридических лиц и внесение в Единый государственный реестр юридических лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных товариществ осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <*>. -------------------------------- <*> См.: Коряковцев В.Г. Практический комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". М.: Элит, 2005. Глава 6. ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Ликвидация юридического лица регулируется статьями 61 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации с особенностями, определенными в статье 141 ЖК РФ. При этом необходимо обратить особое внимание на часть 2 статьи 141 ЖК РФ. Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано: 1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано; 2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона; 3) на основании части 2 статьи 141 ЖК РФ, которой устанавливается, что товарищество собственников жилья подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; 4) на основании статьи 21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" по решению регистрирующего органа. Порядок ликвидации юридического лица определен статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации и уточнен требованиями главы VII Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Правоспособность юридического лица прекращается в момент внесения записи о его исключении из Единого государственного реестра юридических лиц. Первый этап ликвидации юридического лица - это принятие решения о ликвидации учредителями юридического лица или органом юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. К компетенции общего собрания товарищества собственников жилья отнесено принятие решения о ликвидации товарищества, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению" утверждена форма "Уведомление о принятии решения о ликвидации юридического лица", приложение N 8, код формы N Р15001. Законом определен 3-дневный срок с момента принятия решения о ликвидации и предоставления формы N Р15001 в регистрирующий орган. На основании этого уведомления в государственный реестр вносится запись о том, что данное юридическое лицо находится в процессе ликвидации. На следующем этапе учредители или орган юридического лица, уполномоченный на то учредительными документами, принявшие решение о ликвидации юридического лица, уведомляют регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии (ликвидатора) по форме N Р15002, приложение N 9. Данное уведомление содержит сведения о лице (лицах), осуществляющем ликвидацию юридического лица, сведения о ликвидационной комиссии (ликвидаторе) или о конкурсном управляющем и предоставляется на дополнительных листах. Следующее уведомление о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица по форме N Р15003 приложения N 10 - информация о дате составления промежуточного ликвидационного баланса. Порядок заполнения уведомления о принятии решения о ликвидации юридического лица (форма N Р15001), порядок заполнения уведомления о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора (конкурсного управляющего) (форма N Р15002), порядок заполнения уведомления о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица (форма N Р15003) определены Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16@ "О методических разъяснениях по заполнению форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица". В письме МНС РФ от 13 февраля 2004 г. N 09-1-02/627 дано разъяснение о том, что на основании представляемых уведомлений вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц о нахождении юридического лица в процессе ликвидации и выдается (направляется) свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме N Р50003 <*>. -------------------------------- <*> Более подробно см.: Коряковцев В.Г. Практический комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". М.: Изд. "ЭЛИТ 2000", 2005. Ликвидация товарищества собственников жилья влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе. В уставе товарищества разделы о реорганизации и ликвидации можно отразить более кратко: "Ликвидация и реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством". Пример устава товарищества собственников жилья, составленного с использованием норм законодательства, приведен в главе 9. Данный вариант устава может быть взят за основу для разработки собственного варианта устава. При преобразовании жилищных кооперативов в товарищество собственников жилья необходимо внести изменения в порядке создания товарищества. Товарищество собственников жилья "_________________" (далее - товарищество) образовано в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ путем реорганизации жилищно-строительного кооператива "________________". Глава 7. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В УСТАВЫ ДЕЙСТВУЮЩИХ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Отмена Федерального закона о товариществе собственников жилья и новые положения статей Жилищного кодекса требуют внесения изменений в содержание уставов действующих в настоящий момент товариществ собственников жилья. И хотя законодательными актами не установлен какой-то определенный срок по внесению изменений в уставы действующих товариществ собственников жилья, необходимо учитывать то, что учредительные документы юридического лица должны соответствовать действующему законодательству. Основные изменения законодательства представлены в таблице 6. Таблица 6 Сравнительная таблица норм, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья ┌────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┐ │ Нормы Федерального закона │ Нормы Жилищного кодекса │ │ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ │ Российской Федерации │ │ "О товариществах собственников │ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ │ │ жилья" │ │ ├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────┤ │ Товарищество собственников │ Товариществом собственников жилья │ │ жилья - некоммерческая органи- │ признается некоммерческая органи- │ │ зация, форма объединения домо- │ зация, объединение собственников │ │ владельцев для совместного │ помещений в многоквартирном доме │ │ управления и обеспечения │ для совместного управления комп- │ │ эксплуатации комплекса недви- │ лексом недвижимого имущества в │ │ жимого имущества в кондомини- │ многоквартирном доме, обеспечения │ │ уме, владения, пользования и │ эксплуатации этого комплекса, │ │ в установленных законодатель- │ владения, пользования и в устано- │ │ ством пределах распоряжения │ вленных законодательством преде- │ │ общим имуществом │ лах распоряжения общим имуществом │ │ │ в многоквартирном доме │ ├────────────────────────────────┼───────────────────────────────────┤ │ В соответствии с пунктом 1 │ Число членов товарищества собст- │ │ статьи 4 настоящего Федераль- │ венников жилья, создавших товари- │ │ ного закона численность членов │ щество, должно превышать пятьде- │ │ товарищества не может быть │ сят процентов голосов от общего │ │ менее двух домовладельцев, за │ числа голосов собственников поме- │ │ исключением случаев, предусмо- │ щений в многоквартирном доме │ │ тренных главой VI настоящего │ │ │ Федерального закона │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ТОВАРИЩЕСТВО ИМЕЕТ ПРАВО │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Организовывать собственное │ Исключено │ │ домоуправление для обслужива- │ │ │ ния недвижимого имущества в │ │ │ кондоминиуме, пользующееся │ │ │ правами жилищно-коммунальной │ │ │ организации и расчетным счетом │ │ │ товарищества │ │ │ Устанавливать на основе приня- │ Устанавливать на основе принятой │ │ того годового бюджета товари- │ сметы доходов и расходов на год │ │ щества размеры платежей, сбо- │ товарищества размеры платежей и │ │ ров и взносов для каждого до- │ взносов для каждого собственника │ │ мовладельца в соответствии с │ помещения в многоквартирном доме │ │ его долей участия │ в соответствии с его долей в пра- │ │ │ ве общей собственности на общее │ │ │ имущество в многоквартирном доме │ │ Иметь в собственности помеще- │ Исключено │ │ ния в кондоминиуме │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ОБЯЗАНО │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ │ Добавлено: │ │ │ Заключать договоры о содержании и │ │ │ ремонте общего имущества в много- │ │ │ квартирном доме с собственниками │ │ │ помещений в многоквартирном доме, │ │ │ не являющимися членами товарище- │ │ │ ства │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ 1. Членами товарищества явля- │ 1. Членство в товариществе собст- │ │ ются домовладельцы - собствен- │ венников жилья возникает у собст- │ │ ники помещений в кондоминиуме │ венника помещения в многоквартир- │ │ │ ном доме на основании заявления о │ │ │ вступлении в товарищество собст- │ │ │ венников жилья │ │ 2. По решению собственников │ 2. Если в многоквартирном доме │ │ государственного и муниципаль- │ создано товарищество собственни-│ │ ного имущества членами товари- │ ков жилья, лица, приобретающие │ │ щества могут быть юридические │ помещения в этом доме, вправе │ │ лица - государственные и/или │ стать членами товарищества после │ │ муниципальные организации, ко- │ возникновения у них права собст- │ │ торым помещения в кондоминиуме │ венности на помещения │ │ принадлежат на праве хозяйст- │ │ │ венного ведения или на праве │ │ │ оперативного управления │ │ │ 3. Членство в товариществе │ Исключено. См. Постановление │ │ возникает у домовладельцев с │ Конституционного Суда Российской │ │ момента регистрации товарищес- │ Федерации N 10-П от 03.04.1998 │ │ тва в установленном порядке │ │ │ 4. После организации товари- │ Исключено. См. Постановление │ │ щества все лица, приобретающие │ Конституционного Суда Российской │ │ помещения в кондоминиуме, ста- │ Федерации N 10-П от 03.04.1998 │ │ новятся членами товарищества │ │ │ немедленно после возникновения │ │ │ у них права собственности на │ │ │ помещение │ │ │ 5. Интересы несовершеннолетних │ │ │ членов товарищества представ- │ │ │ ляют их родители, опекуны или │ │ │ попечители в установленном за- │ │ │ конодательством порядке │ │ │ 6. С момента прекращения права │ 3. Членство в товариществе │ │ собственности члена товарищес- │ собственников жилья прекращается с│ │ тва на помещения в кондомини- │ момента подачи заявления о выходе │ │ уме в связи со смертью гражда- │ из членов товарищества или с │ │ нина, ликвидацией юридического │ момента прекращения права собст- │ │ лица, отчуждением имущества │ венности члена товарищества на │ │ или по иным основаниям членст- │ помещение в многоквартирном доме │ │ во в товариществе прекращается │ │ │ 7. При реорганизации юридичес- │ │ │ кого лица - члена товарищества │ │ │ либо смерти гражданина - члена │ │ │ товарищества правопреемники │ │ │ (наследники) входят в товари- │ │ │ щество с момента возникновения │ │ │ права собственности на помеще- │ │ │ ние в кондоминиуме │ │ │ 8. В случае смерти гражданина -│ │ │ собственника помещения и от- │ │ │ сутствия наследников по закону │ │ │ и по завещанию судьба указан- │ │ │ ного помещения определяется │ │ │ нормами наследственного права │ │ │ 9. Член товарищества вправе │ │ │ с учетом требований устава ис- │ │ │ пользовать общее имущество в │ │ │ соответствии с его назначением │ │ │ и на условиях общего владения, │ │ │ пользования и в установленных │ │ │ настоящим Федеральным законом │ │ │ пределах распоряжения этим │ │ │ имуществом │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Годовое общее собрание членов │ 1. Собственники помещений в много-│ │ товарищества проводится не │ квартирном доме обязаны ежегодно │ │ позднее 60 дней после окончания│ проводить годовое общее собрание │ │ финансового года. Внеочередное │ собственников помещений в много- │ │ общее собрание членов товари- │ квартирном доме. Сроки и порядок │ │ щества может быть созвано по │ проведения годового общего со- │ │ инициативе правления, членов │ брания собственников помещений в │ │ товарищества, обладающих 10 и │ многоквартирном доме, а также │ │ более процентами голосов от │ порядок уведомления о принятых │ │ общего числа голосов в това- │ им решениях устанавливаются общим │ │ риществе, а также по требованию│ собранием собственников помещений │ │ ревизионной комиссии, органа │ в многоквартирном доме. │ │ местного самоуправления │ 2. Проводимые помимо годового │ │ │ общего собрания общие собрания │ │ │ собственников помещений в много- │ │ │ квартирном доме являются внеоче- │ │ │ редными. Внеочередное общее со- │ │ │ брание собственников помещений в │ │ │ многоквартирном доме может быть │ │ │ созвано по инициативе любого из │ │ │ из данных собственников │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ КОМПЕТЕНЦИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Введение ограничений на исполь-│ Исключено │ │ зование общего имущества │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА │ │ И ГОЛОСОВАНИЯ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ 1. Правомочия общего собрания │ 1. Правомочия общего собрания │ │ членов товарищества устанавли- │ членов товарищества собственников │ │ ваются в соответствии с положе-│ жилья устанавливаются в соответ- │ │ нием, изложенным в пункте 4 │ ствии со статьей 45 настоящего │ │ статьи 22 настоящего Федераль- │ Кодекса и уставом товарищества. │ │ ного закона, если иное не пре- │ Общее собрание членов товарищества│ │ дусмотрено уставом товарищества│ собственников жилья правомочно, │ │ │ если на нем присутствует более │ │ │ половины членов товарищества или │ │ │ их представителей │ │ 2. Общее собрание домовладель- │ 2. Общее собрание собственников │ │ цев правомочно, если на нем │ помещений в многоквартирном доме │ │ присутствуют домовладельцы или │ правомочно (имеет кворум), если в │ │ их представители, обладающие │ нем приняли участие собственники │ │ более чем 50 процентами голосов│ помещений в данном доме или их │ │ от общего числа голосов домо- │ представители, обладающие более │ │ владельцев │ чем пятьюдесятью процентами голо- │ │ │ сов от общего числа голосов. При │ │ │ отсутствии кворума для проведения │ │ │ годового общего собрания собствен-│ │ │ ников помещений в многоквартирном │ │ │ доме должно быть проведено повтор-│ │ │ ное общее собрание собственников │ │ │ помещений в многоквартирном доме │ │ В случае отсутствия кворума │ Не оговорено │ │ инициатор назначает новые дату,│ │ │ место и время проведения общего│ │ │ собрания. Вновь назначенное │ │ │ общее собрание может быть со- │ │ │ звано в срок не ранее 48 часов │ │ │ и не позднее 30 суток с момента│ │ │ несостоявшегося ранее общего │ │ │ собрания │ │ │ 3. Члены товарищества на общем │ Количество голосов, которым обла- │ │ собрании обладают количеством │ дает каждый собственник помещения │ │ голосов пропорционально доле │ в многоквартирном доме на общем │ │ участия, установленной в │ собрании собственников помещений │ │ соответствии с положениями │ в данном доме, пропорционально его│ │ статьи 9 настоящего Федераль- │ доле в праве общей собственности │ │ ного закона, если иное не опре-│ на общее имущество в данном доме │ │ делено в уставе товарищества │ │ │ 4. Доля каждого домовладельца │ │ │ в праве общей собственности на │ │ │ общее имущество в кондоминиуме │ │ │ (доля участия) пропорциональна │ │ │ доле принадлежащих ему помеще- │ │ │ ний в кондоминиуме, измеренных │ │ │ в метрах квадратных площади, │ │ │ если решением общего собрания │ │ │ домовладельцев или иным закон- │ │ │ ным соглашением участников до- │ │ │ левой собственности на общее │ │ │ имущество не установлено иное │ │ │ 5. Уставом товарищества могут │ 3. Уставом товарищества собствен- │ │ быть предусмотрены раздельное │ ников жилья может быть предусмо- │ │ голосование по группам домо- │ трено голосование посредством │ │ владельцев в зависимости от │ опроса в письменной форме или │ │ вида принадлежащих им помещений│ голосование по группам членов │ │ в кондоминиуме и решаемых во- │ товарищества в зависимости от вида│ │ просов, а также увеличение ко- │ (жилое или нежилое) принадлежащих │ │ личества голосов, необходимых │ им помещений в многоквартирном │ │ для принятия решений по вопро- │ доме и решаемых вопросов │ │ сам, отнесенным настоящим Фе- │ │ │ деральным законом или уставом │ │ │ товарищества к исключительной │ │ │ компетенции общего собрания │ │ │ членов товарищества │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ В случае, когда в государст- │ Исключено │ │ венной или муниципальной │ │ │ собственности находится более │ │ │ 30 процентов площади всех │ │ │ помещений в кондоминиуме, │ │ │ представитель соответствующего │ │ │ члена товарищества входит в │ │ │ правление товарищества в обяза-│ │ │ тельном порядке, за исключением│ │ │ случая, предусмотренного │ │ │ статьей 51 настоящего Федераль-│ │ │ ного закона │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ОБЯЗАННОСТИ ПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Составление годового бюджета │ Составление смет доходов и расхо- │ │ товарищества, смет и отчетов, │ дов на соответствующий год това- │ │ представление их на утвержде- │ рищества и отчетов о финансовой │ │ ние общему собранию │ деятельности, предоставление их │ │ │ общему собранию членов товарищес- │ │ │ тва для утверждения │ │ Заключение договоров от имени │ Исключено │ │ товарищества │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ По решению общего собрания то- │ Исключено │ │ варищество может часть свобод- │ │ │ ных денежных средств помещать │ │ │ в облигации, сертификаты, акции│ │ │ и другие ценные бумаги │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Сдачей в аренду, внаем либо │ Сдача в аренду, внаем части общего│ │ продажей недвижимого имущества,│ имущества в многоквартирном доме │ │ входящего в состав кондоминиума│ │ │ и находящегося в собственности │ │ │ товарищества, в случае недоста-│ │ │ точности средств, необходимых │ │ │ для содержания общего имущества│ │ │ кондоминиума и улучшения дан- │ │ │ ного имущества │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ РЕОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ │ Добавлено: │ │ │ Товарищество собственников жилья │ │ │ по решению общего собрания собст- │ │ │ венников помещений в многоквартир-│ │ │ ном доме может быть преобразовано │ │ │ в жилищный или жилищно-строитель- │ │ │ ный кооператив │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ │ Добавлено: │ │ │ Общее собрание собственников │ │ │ помещений в многоквартирном доме │ │ │ обязано принять решение о ликви- │ │ │ дации товарищества собственников │ │ │ жилья в случае, если члены това- │ │ │ рищества не обладают более чем │ │ │ пятьюдесятью процентами голосов │ │ │ от общего числа голосов собствен- │ │ │ ников помещений в многоквартирном │ │ │ доме │ │ При ликвидации товарищества │ Исключено │ │ недвижимое и иное имущество, │ │ │ оставшееся после расчетов с │ │ │ бюджетом, банками и другими │ │ │ кредиторами, распределяется │ │ │ между членами товарищества в │ │ │ порядке, установленном уставом │ │ │ товарищества │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ ОБЪЕДИНЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Товарищества могут передать │ Исключено │ │ подобному объединению, имеющему│ │ │ статус юридического лица, права│ │ │ по управлению общим имуществом │ │ │ или часть прав, которые огово- │ │ │ рены в уставах товариществ │ │ ├────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┤ │ СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ │ │ В СТРОЯЩИХСЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ │ ├────────────────────────────────┬───────────────────────────────────┤ │ Глава VI. ОРГАНИЗАЦИЯ │ Все положения главы VI утратили │ │ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ │ силу и регулируются статьей 139 │ │ ЖИЛЬЯ ВО ВНОВЬ СОЗДАВАЕМОМ │ Статья 139. Создание и государст- │ │ КОНДОМИНИУМЕ │ венная регистрация товарищества │ │ Статья 47. Право создания │ собственников жилья в строящихся │ │ кондоминиума │ многоквартирных домах │ │ 1. Любое физическое или юриди- │ 1. В строящихся многоквартирных │ │ ческое лицо, включая органы │ домах товарищество собственников │ │ государственной исполнительной │ жилья может быть создано лицами, │ │ власти и местного самоуправле- │ которым будет принадлежать право │ │ ния, или группа лиц, действую- │ собственности на помещения в таких│ │ щих совместно, имеющие необхо- │ домах │ │ димое разрешение на застройку, │ 2. Решение о создании товарищества│ │ имеют право построить или │ собственников жилья в строящихся │ │ реконструировать недвижимое │ многоквартирных домах принимается │ │ имущество с целью создания │ на общем собрании указанных в │ │ кондоминиума │ части 1 настоящей статьи лиц, │ │ 2. Право собственности на │ которое проводится в порядке, │ │ недвижимое имущество вновь соз-│ установленном статьями 45 - 48 │ │ даваемого кондоминиума возни- │ настоящего Кодекса │ │ кает с момента государственной │ 3. Государственная регистрация │ │ регистрации кондоминиума │ товарищества собственников жилья │ │ Статья 48. Образование и реги- │ в строящихся многоквартирных домах│ │ страция товарищества во вновь │ осуществляется в соответствии с │ │ создаваемом кондоминиуме │ законодательством о государствен- │ │ Товарищество во вновь созда- │ ной регистрации юридических лиц │ │ ваемом кондоминиуме может быть │ │ │ образовано заказчиком, застрой-│ │ │ щиком или иным физическим или │ │ │ юридическим лицом, включая │ │ │ органы государственной власти │ │ │ или органы местного самоуправ- │ │ │ ления, или группой лиц, дейст- │ │ │ вующих совместно, которые имеют│ │ │ или будут иметь право собствен-│ │ │ ности на вновь создаваемое │ │ │ имущество │ │ │ Статья 49. Передача прав собст-│ │ │ венности на помещения во вновь │ │ │ создаваемом кондоминиуме │ │ │ приобретателям по договору │ │ │ 1. Передача прав собственности │ │ │ на помещения во вновь созда- │ │ │ ваемом кондоминиуме приобрета- │ │ │ телям по договору возможна лишь│ │ │ после государственной реги- │ │ │ страции вновь создаваемого │ │ │ кондоминиума органами, осущест-│ │ │ вляющими регистрацию прав на │ │ │ недвижимое имущество, а также │ │ │ регистрации товарищества в │ │ │ установленном порядке. │ │ │ 2. Любой договор об отчуждении │ │ │ помещения во вновь создаваемом │ │ │ кондоминиуме должен включать в │ │ │ качестве обязательного условия │ │ │ приобретения помещения членство│ │ │ в товариществе, а соответствую-│ │ │ щая сделка должна проводиться │ │ │ с соблюдением требований │ │ │ статьи 13 настоящего Федераль- │ │ │ ного закона │ │ │ 3. Заключение любого предва- │ │ │ рительного договора, предоста- │ │ │ вляющего право в будущем стать │ │ │ собственником помещения во │ │ │ вновь создаваемом кондоминиуме,│ │ │ после регистрации товарищества │ │ │ должно включать в качестве │ │ │ обязательного условия после- │ │ │ дующего приобретения помещения │ │ │ членство в товариществе │ │ │ Статья 50. Особые права │ │ │ застройщика при образовании │ │ │ товарищества │ │ │ 1. Застройщик может предусмо- │ │ │ треть в уставе товарищества │ │ │ следующие особые права: │ │ │ сохранять за собой после начала│ │ │ продажи помещений права на │ │ │ застройку - на строительство │ │ │ или пристройку дополнительных │ │ │ помещений или объектов общего │ │ │ имущества во вновь создаваемом │ │ │ кондоминиуме, но на срок не │ │ │ более трех лет с момента созда-│ │ │ ния товарищества; │ │ │ установить строительный серви- │ │ │ тут на объекты общего имущества│ │ │ для осуществления своих прав на│ │ │ застройку; │ │ │ иметь административные офисы по│ │ │ продаже и управлению в помеще- │ │ │ ниях кондоминиума, принадлежа- │ │ │ щих застройщику; │ │ │ иные права, соответствующие │ │ │ целям застройщика, не противо- │ │ │ речащие законодательству и не │ │ │ ущемляющие права товарищества │ │ │ 2. Никакие дополнения или изме-│ │ │ нения в устав товарищества, │ │ │ относящиеся к особым правам │ │ │ застройщика, не могут быть вне-│ │ │ сены без согласия застройщика │ │ │ Статья 51. Ограничение прав │ │ │ застройщика │ │ │ 1. Право голоса застройщика в │ │ │ товариществе имеет следующие │ │ │ ограничения: │ │ │ после передачи прав собствен- │ │ │ ности на 30 процентов помещений│ │ │ в кондоминиуме другим домовла- │ │ │ дельцам, кроме застройщика, │ │ │ как минимум 30 процентов членов│ │ │ правления должны быть избраны │ │ │ путем голосования этих домовла-│ │ │ дельцев; │ │ │ после передачи прав собствен- │ │ │ ности на 40 процентов помещений│ │ │ в кондоминиуме другим домовла- │ │ │ дельцам, кроме застройщика, как│ │ │ минимум 40 процентов членов │ │ │ правления должны быть избраны │ │ │ путем голосования этих домовла-│ │ │ дельцев; │ │ │ после передачи прав собствен- │ │ │ ности на более чем 50 процентов│ │ │ помещений в кондоминиуме другим│ │ │ домовладельцам, кроме застрой- │ │ │ щика, или через два года с │ │ │ момента регистрации товарищес- │ │ │ тва все члены правления должны │ │ │ быть избраны путем голосования │ │ │ домовладельцев без участия │ │ │ застройщика │ │ │ 2. Выборы членов правления │ │ │ должны проводиться на общем │ │ │ собрании товарищества не позд- │ │ │ нее 60 дней после события, │ │ │ обусловившего необходимость │ │ │ таких выборов │ │ │ Статья 52. Прекращение действия│ │ │ договоров │ │ │ Любой договор на управление, │ │ │ обслуживание и эксплуатацию, │ │ │ договор трудового найма, дого- │ │ │ вор аренды, а также любой дру- │ │ │ гой договор, заключенный между │ │ │ товариществом и застройщиком │ │ │ или его филиалом в период, │ │ │ когда застройщик осуществлял │ │ │ контроль над правлением това- │ │ │ рищества, может быть прекращен │ │ │ товариществом без применения к │ │ │ нему штрафных санкций в любой │ │ │ момент времени, о чем другая │ │ │ сторона должна быть уведомлена │ │ │ не менее чем за 60 дней │ │ │ Статья 53. Ответственность │ │ │ застройщика │ │ │ Ни товарищество, ни кто-либо из│ │ │ домовладельцев в кондоминиуме │ │ │ не несут ответственности по │ │ │ искам к товариществу, возникшим│ │ │ в период, когда застройщик │ │ │ осуществлял контроль над прав- │ │ │ лением товарищества, или по │ │ │ искам, связанным с осуществле- │ │ │ нием застройщиком особых прав. │ │ │ Застройщик освобождает товари- │ │ │ щество и домовладельцев от │ │ │ таких исков и принимает на себя│ │ │ всю ответственность │ │ └────────────────────────────────┴───────────────────────────────────┘ Как видно из представленной таблицы, изменения необходимо будет внести во многие разделы устава товарищества собственников жилья. В частности, необходимо внести изменения в устав, регулирующий разделы прав и обязанностей, хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья. Разделы устава, регулирующие порядок членства в товариществе собственников жилья, если они не были изменены на основании постановления Конституционного Суда, также требуют значительной переработки. Особенно необходимо обратить внимание в уставе товарищества на разделы, определяющие порядок организации, созыва и проведения общего собрания товарищества собственников жилья, так как, например, возможность созыва внеочередного собрания товарищества собственников жилья теперь предоставляется любому из членов товарищества. По старому законодательству внеочередное общее собрание членов товарищества могло быть созвано только по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. И это, как нам кажется, является достаточно существенным нововведением, которое обязательно должно найти место в уставе товарищества собственников жилья. Необходимо внести также изменения в положения устава, определяющие компетенцию общего собрания и правления товарищества собственников жилья. Таблица 5 позволяет в наглядной форме проверить устав товарищества собственников жилья на предмет тех изменений, которые необходимо внести в устав. Внесение изменений в устав товарищества собственников жилья относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников. Решение по этому вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. |
Похожие:
 | Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом | | Рекомендации по созданию товариществ собственников жилья как способа управления многоквартирным домом |
 | Целью договора является выполнение работ и услуг, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления... | | «Собственник», именуемые в дальнейшем совместно «Стороны», заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом |
| Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы и префектур административных округов города Москвы разработан Порядок передачи... | | Собственник), другой стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее – Договор) |
| Собственник), другой стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее – Договор) | | «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... |
| «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... | | «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые«Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... |