Как одна из форм управления многоквартирным домом
Скачать 1.83 Mb.
|
| ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ОДНА ИЗ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ В.Г. КОРЯКОВЦЕВ В издании рассматриваются новые положения статей ЖК РФ, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья. Статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в разделе VI включает в себя статьи о товариществе собственников жилья, во многом отличающиеся от ранее действовавшего Закона. Работа содержит вариант устава ТСЖ, а также образцы основных документов, судебно-арбитражную практику. Издание предназначено для широкого круга читателей, интересующихся вопросами жилищного законодательства. СПИСОК ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации ФЗ - федеральный закон МНС России - Министерство Российской Федерации по налогам и сборам ФСФР России - Федеральная служба по финансовым рынкам ФНС - Федеральная налоговая служба ТСЖ - товарищество собственников жилья ЖСК - жилищно-строительный кооператив ЖНК - жилищный накопительный кооператив ЕГРЮЛ - Единый государственный реестр юридических лиц ЕГРН - Единый государственный реестр налогоплательщиков ОГРН - основной государственный регистрационный номер ОГРНИП - основной государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя ИНН - идентификационный номер налогоплательщика ОРН - общий режим налогообложения УСН - упрощенная система налогообложения Прочие сокращения п. - пункт пп. - подпункт ч. - часть ст. - статья см. - смотри e-mail - адрес электронной почты ВВЕДЕНИЕ Жилищный кодекс <*> образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного самоуправления. И это при том, что в основном это был государственный жилищный фонд. -------------------------------- <*> Раздел 2 Жилищного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года. В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда <*>. Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новое жилищное законодательство предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. -------------------------------- <*> По данным других средств массовой информации, жилищный сектор России - это: 45,3% - приватизированные квартиры, 24% - неприватизированные квартиры, 21% - собственные дома, части дома, 4,7% - арендуемая квартира, 2,3% - коммунальная квартира, 0,9% - общежитие, 1,8% - другое жилье (АИФ. 2005. N 27(1288). С. 12). В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии с требованиями, установленными ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации <*>, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления: -------------------------------- <*> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, и земельный участок <*>, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано <**>. -------------------------------- <*> Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и Жилищного кодекса. <**> Статья 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Сравнение основных способов управления представлено в таблице 1. Таблица 1 Сравнение основных способов управления многоквартирным домом
В соответствии с положениями статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Такое товарищество собственников жилья признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) <*> в разделе VI включает в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о товариществе собственников жилья. Поэтому статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу с 1 марта 2005 года Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <**>. Но при этом, к сожалению, не были внесены поправки в статью 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в которой по-прежнему делается ссылка на закон о товариществах собственников жилья, что, вероятно, будет исправлено ссылкой на нормы права, регулирующего жилищное законодательство. -------------------------------- <*> О принятых далее по тексту сокращениях см. в разделе "Список принятых сокращений". <**> Российская газета. 26.06.1996. N 119. В настоящее время в России действует уже примерно 5000 товариществ собственников жилья, только в Москве их уже около 1500 <*>. Все новостройки, ведущиеся частными строительными компаниями, как правило, заканчиваются созданием товарищества собственников жилья (ТСЖ). И новоселы, в придачу к новой квартире, получают еще и членство в товариществе собственников жилья <**>. Только вопрос со старым жилищным фондом пока остался открытым, но новый ЖК РФ обязывает и по старому жилищному фонду принять решение собственниками помещений до 01.03.2006. Тем более что ТСЖ удобнее и для коммунальщиков, и для налоговых органов, им проще бороться с юридическим лицом, чем непосредственно с каждым гражданином. К тому же и существующая законодательная база способствует этому. Простой пример: статья 546 ГК РФ оставляет право за гражданином отказаться от договора электроснабжения и не предоставляет такой возможности электроснабжающей организации. В то же время эта же статья в отношении юридического лица уже энергоснабжающей организации предоставляет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Что и происходит повсеместно на практике. Если какое-то юридическое лицо - ТСЖ не заплатило в полном объеме за электроэнергию, то дом, в котором создано ТСЖ, может быть отключен от электроснабжения на вполне законных основаниях. А там уже сами жильцы пусть и разбираются, кто не доплатил и почему, а кто является добросовестным плательщиком. Подобная ситуация - и с остальными коммунальными услугами. -------------------------------- <*> В 1993 г. был создан Союз собственников жилья, который позже был преобразован в Союз ТСЖ, ЖСК г. Москвы. <**> Новый ЖК РФ внес некоторые проблемы для застройщиков в создание ТСЖ, но в Санкт-Петербурге уже разработана методика, позволяющая застройщикам создавать ТСЖ на стадии строительства дома. Новые положения статей ЖК РФ, определяющие деятельность товарищества собственников жилья, отличаются от ранее действовавшего Закона, поэтому имеет смысл на них остановиться подробнее. По определению, установленному в статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками <*>. Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью в соответствии с нормами, установленными п. 1 ст. 49 ГК РФ. Применительно к товариществам собственников жилья эта правоспособность заложена в самом определении понятия товарищества собственников жилья. К тому же дополнительно нормами и статьи 161 ЖК РФ определено, что одним из вариантов управления многоквартирным домом может быть товарищество собственников жилья. Необходимость определения способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме установлена нормами ЖК РФ, а также не менее важными требованиями, установленными в статье 18 <**>. В соответствии с требованиями этой статьи закона органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выберут способ управления многоквартирным домом. -------------------------------- <*> Статья 2 Федерального закона Российской Федерации N 7-ФЗ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях". <**> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В настоящее время органы государственной власти субъекта Российской Федерации начали разъяснительную работу по созданию и организации товариществ собственников жилья. Товарищество собственников жилья рассматривается как один из основных способов управления многоквартирными жилыми домами самими собственниками. Вот небольшой пример из материалов администрации Санкт-Петербурга по вопросам организации товариществ собственников жилья, на практике исполняющей требования статьи 165 ЖК РФ по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Основные преимущества ТСЖ Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых как за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ. В-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др. В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает цену своему труду). Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги. В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания <*>. -------------------------------- <*> Http://www.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/gilfond/TSG/plus. Как видно из всего вышеизложенного, к основным преимуществам товарищества собственников жилья можно отнести возможное сокращение расходов на содержание жилого помещения и коммунальных услуг. Это сокращение расходов может быть за счет того, что обслуживание и эксплуатация дома будут производиться на конкурсной основе организациями, предлагающими наиболее выгодные условия. Ведь, как говорят, коммунальная реформа - это структурная перестройка, и суть ее - обеспечить условия для создания в ней конкурентной среды. Только тогда у нас все будет хорошо. Предполагается, что в условиях ТСЖ будут созданы и условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. Предполагается, что будет предоставляться финансовая помощь со стороны государственных органов - государственные и муниципальные дотации на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсации за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан. В соответствии с положениями Жилищного кодекса платежи собственника помещений в многоквартирном доме теперь разделяются на 2 части: плата за содержание общего имущества и плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п. 8 ст. 156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет он являться членом товарищества собственников жилья или нет. Размер оплаты его пропорционален доле в общем имуществе, который будет определяться исходя из размера принадлежащего ему помещения. Влиять на размеры этой оплаты может только член товарищества собственников жилья, который может участвовать в деятельности ТСЖ, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. С оплатой же за коммунальные услуги дела обстоят еще интереснее. С 1 января 2006 г. вступает в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Пункт 17 статьи 2 этого Закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. То есть жители, проживающие в тех домах, где создаются подобные юридические лица (ТСЖ, ЖСК, УК, СПК), не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать в целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности. Это сразу же вводит понятие так называемой "круговой поруки": если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму управления - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. С 1 марта 2005 г., со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, в каждом многоквартирном доме жильцам, приватизировавшим свои квартиры, будут принадлежать на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир. Теперь собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме <*>. И распоряжаться этим может только общее собрание собственников жилых помещений, как, впрочем, и решать вопрос об обслуживании и содержании этого имущества. ЖЭК, ДЭЗ и прочие организации в ближайшее время перестанут существовать. То есть управлять этим имуществом должны теперь сами собственники через принятие решений на общем собрании собственников помещений. Организация общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, состоящем из 10 - 15 квартир, вполне осуществима, и такие собрания могут собираться на регулярной основе и принимать совместные решения по управлению имуществом, содержанию и его обслуживанию. Но если количество квартир возрастает в несколько раз, например многоквартирный дом, состоящий из 100 - 1000 квартир, то возрастают и проблемы созыва и проведения собрания такого количества собственников. Общее собрание собственников помещений такого количества квартир для принятия решений собрать все сложнее и сложнее. И где может разместиться одновременно 100, 500 человек без дополнительных финансовых затрат и кто должен нести эти финансовые затраты для проведения общего собрания собственников? Таким образом, значение организации товарищества собственников жилья для управления многоквартирным домом становится достаточно весомым, чтобы более подробно ознакомиться с требованиями, заложенными в новом Жилищном кодексе как одной из форм управления многоквартирным домом. -------------------------------- <*> Статья 36 Жилищного кодекса РФ. Необходимо обратить внимание и еще на одно новшество, введенное статьей 36 ЖК РФ, заключающееся в том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. То есть вместе с имуществом собственникам передана и земля, на которой находится многоквартирный жилой дом. И за эту землю нужно будет также платить налоги. Для решения всего этого комплекса проблем и вопросов существуют в настоящий момент всего три варианта решения - это непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, через общее собрание, что, как видно из приведенного выше примера, практически невозможно в многоквартирном доме. Или, как вариант, управление управляющей организацией. Но где эти управляющие организации в настоящее время, кроме разве что крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург? В других городах они еще будут только создаваться, и что это за организации, покажет время. До 1 января 2007 г. <*> существующие в настоящее время жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, также подлежат преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. Непреобразованные кооперативы должны быть ликвидированы в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В то же время часть 2 статьи 140 ЖК РФ говорит о том, что товарищество собственников жилья может быть преобразовано в ЖСК или ЖК, то есть текст содержит ошибки, противоречия, которые подлежат исправлению. Да и само построение раздела VI Жилищного кодекса нельзя назвать удачным. В частности, глава 14, названная "Правовое положение членов товарищества собственников жилья", фактически содержит статьи, посвященные деятельности товарищества как юридического лица. В то время как статья 137 "Права товарищества собственников жилья" содержится в главе 13. Поэтому попробуем изложить основные положения о товариществе собственников жилья в той последовательности, в какой они будут более правильными и понятными. -------------------------------- <*> См. ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ В настоящее время жилищное законодательство существенным образом изменяется. В связи с этим во многом стал иным и понятийный аппарат. И использование тех или иных терминов и определений, которые установлены законодателем, требует нового осмысления. Для более легкого восприятия представим алфавитно-предметный указатель понятий и определений, используемых в настоящее время в жилищном законодательстве. Виды жилых помещений - к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст. 16 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом - договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ст. 162 ЖК РФ). Долевая собственность - имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (ст. 244 ГК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК РФ). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ). Жилое помещение - квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ)). ┌───────────────────────────┐ │ Жилое помещение │ └─┬──────────┬───────────┬──┘ │ │ │ V V V ┌──────────────────────────────┐ ┌─────────┐ ┌──────────────────────────┐ │ Жилой дом, часть жилого дома │ │ Комната │ │ Квартира, часть квартиры │ └──────────────────────────────┘ └─────────┘ └──────────────────────────┘ Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Классификация жилищного фонда: ┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений │ └─────────────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌──────────────────────┐ ┌────────────────────────────────────────────┐ │ Форма собственности │ │ Цели использования │ └──────────────────────┘ └────────────────────────────────────────────┘ ┌──────────────────────┐ ┌────────────────────────────────────────────┐ │ Частный жилищный │ │ Жилищный фонд социального использования - │ │ фонд - совокупность │ │ совокупность предоставляемых гражданам по │ │ жилых помещений, │ │ договорам социального найма жилых помещений│ │ находящихся и в │ │ государственного и муниципального жилищных │ │ собственности │ │ фондов │ │ граждан, и в собст- │ └────────────────────────────────────────────┘ │ венности юридических │ ┌────────────────────────────────────────────┐ │ лиц │ │ Специализированный жилищный фонд - │ └──────────────────────┘ │ совокупность предназначенных для проживания│ ┌──────────────────────┐ │ отдельных категорий граждан и предоставляе-│ │ Государственный │ │ мых по особым правилам жилых помещений │ │ жилищный фонд - │ │ государственного и муниципального жилищных │ │ совокупность жилых │ │ фондов │ │ помещений, принад- │ └────────────────────────────────────────────┘ │ лежащих на праве │ ┌────────────────────────────────────────────┐ │ собственности Рос- │ │ Индивидуальный жилищный фонд - совокупность│ │ сийской Федерации │ │ жилых помещений частного жилищного фонда, │ │ (жилищный фонд Рос- │ │ которые используются гражданами-собствен- │ │ сийской Федерации), │ │ никами таких помещений для своего прожива- │ │ и жилых помещений, │ │ ния, проживания членов своей семьи и (или) │ │ принадлежащих на │ │ проживания иных граждан на условиях без- │ │ праве собственности │ │ возмездного пользования, а также юридичес- │ │ субъектам Российской │ │ кими лицами - собственниками таких помеще- │ │ Федерации (жилищный │ │ ний для проживания граждан на указанных │ │ фонд субъектов Рос- │ │ условиях пользования │ │ сийской Федерации) │ └────────────────────────────────────────────┘ └──────────────────────┘ ┌────────────────────────────────────────────┐ ┌──────────────────────┐ │ Жилищный фонд коммерческого использования -│ │ Муниципальный жилищ- │ │ совокупность жилых помещений, которые │ │ ный фонд - совокуп- │ │ используются собственниками таких помещений│ │ ность жилых помеще- │ │ для проживания граждан на условиях возмезд-│ │ ний, принадлежащих │ │ ного пользования, предоставлены гражданам │ │ на праве собствен- │ │ по иным договорам, предоставлены собствен- │ │ ности муниципальным │ │ никами таких помещений лицам во владение │ │ образованиям │ │ и (или) в пользование │ └──────────────────────┘ └────────────────────────────────────────────┘ Инженерные системы жилых зданий - внутреннее инженерное оборудование, а также подводящие коммуникации (сети) и сооружения коммунального назначения, обеспечивающие подачу водо- и энергоресурсов, лифты, мусороудаление, противопожарную безопасность и связь. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ). Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ). Кадастровый номер земельного участка - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, который сохраняется за участком до тех пор, пока он существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории РФ не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов (ст. 160 ЖК РФ). Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ). Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, - норматив, позволяющий рассчитать объем средств, необходимых для предоставления компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Общее имущество в многоквартирном доме - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке <*> (ст. 36 ЖК РФ). -------------------------------- <*> Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Органы управления товарищества собственников жилья - общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК РФ). Пени. Лица, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается (ст. 155 ЖК РФ). Правление товарищества собственников жилья - исполнительный орган, осуществляющий руководство деятельностью товарищества собственников жилья (ст. 147 ЖК РФ). Председатель правления товарищества собственников жилья избирается из состава правления товарищества собственников жилья и действует без доверенности от имени товарищества (ст. 149 ЖК РФ). Председатель ревизионной комиссии избирается из состава ревизионной комиссии. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ). Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья осуществляет контроль за финансовой деятельностью товарищества (ст. 150 ЖК РФ). Совместная собственность - имущество, находящееся в общей собственности без определения долей в праве собственности (ст. 244 ГК РФ). Систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК РФ). Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ). Текущий ремонт - побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ). |
Похожие:
 | Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом | | Рекомендации по созданию товариществ собственников жилья как способа управления многоквартирным домом |
 | Целью договора является выполнение работ и услуг, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления... | | «Собственник», именуемые в дальнейшем совместно «Стороны», заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом |
| Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы и префектур административных округов города Москвы разработан Порядок передачи... | | Собственник), другой стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее – Договор) |
| Собственник), другой стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее – Договор) | | «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... |
| «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... | | «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые«Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... |