Как одна из форм управления многоквартирным домом
Скачать 1.83 Mb.
|
| Глава 4. ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Напомним, что товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Для достижения целей товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: - обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; - строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; - сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Так как товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и обладает специальной правоспособностью, которая определяется целями и задачами, указанными в учредительных документах, то и деятельность товарищества может осуществляться только в рамках, оговоренных в уставе товарищества. При этом необходимо учитывать, что сделки, совершенные юридическим лицом с выходом за пределы его специальной правоспособности, т.е. внеуставные сделки, недействительны. В статье 137 ЖК РФ установлено, что товарищество собственников жилья вправе: - заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; - определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; - устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; - выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; - пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; - передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; - продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу; - предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; - в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; - получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; - осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; - заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. Все средства, поступающие в товарищество, в соответствии с нормами, определенными статьей 152 ЖК РФ, состоят: - из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; - из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; - из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта; - из доходов за предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; - прочих поступлений. Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов товарищества. По решению общего собрания товарищества собственников жилья эти доходы могут быть направлены в специальные фонды товарищества и расходоваться в порядке, предусмотренном уставом товарищества, или направляться на иные цели, предусмотренные уставом товарищества. Налогообложение деятельности товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. В статье 11 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) под организациями понимаются юридические лица, образованные согласно законодательству Российской Федерации. Согласно статье 9 НК РФ организации признаются налогоплательщиками и налоговыми агентами. Налоги в Российской Федерации подразделяются на федеральные, которые применяются на всей территории Российской Федерации и являются одинаковыми по величине для всех субъектов РФ, состав и величина этих налогов определяются Государственной Думой РФ; региональные, действующие на территории субъекта Федерации; местные. Региональные и местные налоги устанавливаются решением законодательного органа субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления, но в пределах перечня, утвержденного федеральным законом. Тем не менее в различных регионах уровень налогообложения может значительно отличаться. Налоговый кодекс предусматривает следующие виды налогов: Рисунок 9 Виды налогов ┌───────────────────────────────────────────────────────┐ │ федеральные налоги: НДС, налог на прибыль организаций,│ │ НДФЛ, ЕСН, таможенная пошлина, государственная пошли- │ ┌───────────────┐ │ на, налог на добычу полезных ископаемых, сбор за выда-│ │ │ │ чу лицензии и право на производство и оборот алкоголь-│ │ виды налогов, │ │ ной продукции, другие федеральные налоги │ │ уплачиваемых │ └───────────────────────────────────────────────────────┘ │ юридическим │ ┌───────────────────────────────────────────────────────┐ │ лицом │ │ региональные налоги: налог на имущество организаций, │ │ │ │ транспортный налог, другие региональные налоги │ │ │ └───────────────────────────────────────────────────────┘ │ │ ┌───────────────────────────────────────────────────────┐ └───────────────┘ │ местные налоги: земельный налог, налог на рекламу, │ │ налог на имущество физических лиц │ └───────────────────────────────────────────────────────┘ Налогообложение деятельности товарищества собственников жилья во многом будет зависеть от выбранной системы налогообложения - общий режим налогообложения (далее - ОРН) или же специальный режим налогообложения, который регулируется положениями раздела VIII.1 НК РФ. В частности, глава 26.2 НК РФ устанавливает порядок определения и уплаты налогов при упрощенной системе налогообложения (далее - УСН), а глава 26.3 - систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее - ЕНВД). Упрощенную систему налогообложения могут применять организации и индивидуальные предприниматели при условиях, определенных статьей 346.13 НК РФ, и с ограничениями, установленными статьей 346.12 НК РФ. В частности, не вправе применять упрощенную систему налогообложения: 1) организации, имеющие филиалы и (или) представительства; 2) банки; 3) страховщики; 4) негосударственные пенсионные фонды; 5) инвестиционные фонды; 6) профессиональные участники рынка ценных бумаг; 7) ломбарды; 8) организации и индивидуальные предприниматели, занимающиеся производством подакцизных товаров, а также добычей и реализацией полезных ископаемых, за исключением общераспространенных полезных ископаемых; 9) организации и индивидуальные предприниматели, занимающиеся игорным бизнесом; 10) частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также иные формы адвокатских образований; 11) организации, являющиеся участниками соглашений о разделе продукции; 12) организации и индивидуальные предприниматели, переведенные на систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог); 13) организации, в которых доля непосредственного участия других организаций составляет более 25 процентов. Данное ограничение не распространяется на организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов; 14) организации и индивидуальные предприниматели, средняя численность работников которых за налоговый (отчетный) период, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, превышает 100 человек; 15) организации, у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, превышает 100 млн. руб. <*>; 16) бюджетные учреждения; 17) иностранные организации, имеющие филиалы, представительства и иные обособленные подразделения на территории Российской Федерации. При применении упрощенной системы вместо уплаты большинства других налогов (НДС, налог на прибыль, ЕСН) уплачивается единый налог, причем налогоплательщик сам выбирает объект налогообложения - доходы (ставка 6%) или доходы за вычетом расходов (ставка 15%). При применении этой системы сохраняется обязанность по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. Единый налог на вмененный доход может вводиться законом субъекта Федерации по тем видам деятельности, где затруднен налоговый контроль (розничная торговля, бытовые услуги, общественное питание, услуги по перевозке пассажиров и грузов). Налог по ставке 15% взимается с налоговой базы, определяемой как произведение физического показателя (количество работников, площадь торгового зала и т.д.) на базовую доходность, установленную законом на единицу такого физического показателя. При переводе на единый налог на вмененный доход сохраняется обязанность по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. Данная система налогообложения не найдет применения для товарищества собственников жилья, если на региональном уровне не будет принят соответствующий закон. Наиболее распространенные системы налогообложения товарищества собственников жилья - это ОРН и УСН. -------------------------------- <*> Часть 3 ст. 346.12 НК РФ. В случае применения общего режима налогообложения, товарищество собственников жилья при осуществлении ими своей деятельности признается плательщиком всех налогов, в том числе и НДС. Рассмотрим отдельные положения Налогового кодекса в части уплаты налогов товариществом собственников жилья. Одним из самых "трудных" налогов для порядка его расчета, определения его величины к оплате является НДС. Остановимся на некоторых особенностях уплаты этого налога товариществом собственников жилья. Согласно статье 143 НК РФ плательщиками НДС признаются организации. Основанием для возникновения объекта обложения НДС является совершение налогоплательщиком операций по реализации товаров (работ, услуг). В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации как на возмездной, так и на безвозмездной основе, за исключением операций, не подлежащих налогообложению согласно статье 149 настоящего Кодекса, и операций, не признаваемых объектом налогообложения в соответствии с пунктом 2 статьи 146 НК РФ. Рассмотрим, что это за операции. 1. Подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ предусмотрено, что не подлежит налогообложению реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Согласно статье 671 ГК РФ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, а юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с пунктом 2 данной статьи ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. То есть освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности распространяется как на предоставление жилого помещения физическим лицам на основании договора найма, так и юридическим лицам - по договору аренды (для проживания граждан). При этом необходимо отметить, что от обложения НДС освобождаются только плата за наем жилья и плата за предоставление жилых помещений в пользование юридическим лицам по договору аренды (для проживания граждан). Основная ошибка, допускаемая многими товариществами собственников жилья, - это передача в аренду юридическим или физическим лицам жилого помещения не для проживания и неуплата НДС, тогда как вся сумма арендной платы в этом случае подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке. 2. Вступительные и членские взносы, полученные некоммерческими организациями на осуществление уставной деятельности, не включаются в налоговую базу по НДС, если их получение не связано с реализацией товаров, выполнением работ или оказанием услуг. На основании статьи 145 НК РФ организации имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета НДС не превысила в совокупности 1 млн. руб. Это может быть применимо для небольших организаций. Как было отмечено выше, за выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение, следовательно, они будут являться налогоплательщиками налога на доходы физических лиц. В соответствии со статьей 226 НК РФ организации, от которых налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. Следовательно, товарищество собственников жилья будет являться и плательщиком налога на доходы физических лиц и, соответственно, единого социального налога. Упрощенная система налогообложения (УСН) является специальным налоговым режимом, применяемым на добровольной основе в соответствии с главой 26.2 НК РФ. То есть для применения этой системы налогообложения юридическое лицо должно об этом уведомить налоговый орган <*>. Порядок такого уведомления регулируется Приказом МНС РФ от 19 сентября 2002 N ВГ-3-22/495 "Об утверждении форм документов для применения упрощенной системы налогообложения". Приложение N 1 содержит форму N 26.2-1 "Заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения". -------------------------------- <*> При этом см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.02.2000 по делу N Ф04/371-21/А70-2000, согласно которому налоговые органы не вправе самостоятельно переводить с упрощенной системы налогообложения на общеустановленную. При государственной регистрации юридического лица ему предоставляется возможность <*> одновременно с пакетом документов, подаваемым при государственной регистрации юридического лица, подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Переход на упрощенную систему для действующих организаций и предпринимателей возможен только с начала года. Для этого в период с 1 октября по 30 ноября предыдущего года необходимо подать заявление в налоговый орган по месту учета. При этом необходимо обратить внимание на то, что, если по итогам налогового (отчетного) периода выполнено хотя бы одно из условий, налогоплательщик считается перешедшим на общий режим налогообложения: -------------------------------- <*> Письмо МНС России от 27 мая 2004 г. N 09-0-10/2190@ "О подаче заявления о переходе на упрощенную систему налогообложения одновременно с документами на государственную регистрацию". - доход организации превышает 20 млн. руб.; - остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов превышает 100 млн. руб.; - средняя численность работников превышает 100 человек. Переход на общий режим налогообложения осуществляется с начала того квартала, в котором было допущено соответствующее превышение. Налогоплательщик, перешедший с УСН на ОРН, вправе вновь перейти на УСН не ранее чем через один год после того, как он утратил право на применение УСН. Отказаться от применения УСН можно и в добровольном порядке, но только с начала календарного года, уведомив об этом налоговый орган не позднее 15 января года, в котором организация предполагает перейти на общую систему налогообложения. Для определения остаточной стоимости основных средств и нематериальных активов следует руководствоваться разъяснениями налоговых органов <*>. -------------------------------- <*> См. письмо от 5 января 2004 г. N 21-08/00256 управления МНС РФ по г. Москве. Согласно пункту 49 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.98 N 34н, остаточная стоимость основных средств определяется как фактические затраты на их приобретение, сооружение и изготовление за вычетом суммы начисленной амортизации. Пунктом 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (далее - ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). В соответствии с пунктом 17 ПБУ 6/01 по объектам основных средств некоммерческих организаций амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений. Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете. Таким образом, остаточная стоимость основных средств некоммерческих организаций равна их первоначальной стоимости. Учитывая изложенное, некоммерческие организации, в том числе в форме потребительской кооперации (включая жилищно-строительные и гаражно-строительные кооперативы), у которых остаточная стоимость основных средств (равная первоначальной стоимости) и нематериальных активов не превышает 100 млн. руб., вправе перейти на упрощенную систему налогообложения. Еще одно обязательное условие для перехода на УСН - доля непосредственного участия других организаций. По этому вопросу также есть разъяснения <*>. -------------------------------- <*> См. письмо от 29 января 2004 г. N 21-09/06075 управления МНС РФ по г. Москве. Подпунктом 14 пункта 3 статьи 346.12 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрено, что не вправе применять упрощенную систему налогообложения организации, в которых доля непосредственного участия других организаций составляет более 25%. Потому ранее вопрос возможности применения упрощенной системы налогообложения ТСЖ являлся спорным, как, например, в случае, если доля неприватизированных квартир составляет 25 процентов или более. Однако не следует забывать, что указанное в вышеназванном подпункте ограничение не распространяется на: - организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных организаций инвалидов. Правда, при условии, что среднесписочная численность инвалидов составляет не менее 50 процентов всех работников, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов; - некоммерческие организации, в том числе организации потребительской кооперации, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Законом РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". А также хозяйственные общества, единственными учредителями которых являются потребительские общества и их союзы, осуществляющие свою деятельность в соответствии с указанным Законом. В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищества собственников жилья могут применять упрощенную систему налогообложения. С этим согласен и Минфин России. В письме от 10 марта 2006 г. N 03-11-04/2/58 чиновники разъяснили, что ТСЖ являются некоммерческими организациями и при условии соблюдения всех требований, установленных главой 26.2 Налогового кодекса РФ, вправе применять "упрощенку". Таким образом, товарищество собственников жилья вправе применять УСН, если первоначальная стоимость имущества не превышает 100 млн. руб. Упрощенная система предусматривает для юридических лиц замену большинства налогов <*> на единый налог на доход (или выручку), отказ от ведения бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с утвержденным Положением Минфина РФ, сокращение числа форм бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов. -------------------------------- <*> В Постановлении от 09.02.2000 по делу N Ф04/328-20/А27-2000 Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил важный вывод о том, что упрощенная система налогообложения исключает уплату иных налогов, относящихся к системе "совокупности налогов". При выборе УСН предлагается два варианта налогообложения, выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Объект налогообложения не может меняться налогоплательщиком в течение всего срока применения упрощенной системы налогообложения. Объектом налогообложения могут быть или доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов, или доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка по которым в этом случае устанавливается в размере 15 процентов. Состав расходов определен в статье 346.16 НК РФ, поэтому при выборе объекта налогообложения необходимо более внимательно ознакомиться с этой статьей и определить, будут ли присутствовать эти расходы в деятельности товарищества собственников жилья. Договорная деятельность товарищества собственников жилья Одна из основных целей, ради которой и создается товарищество собственников жилья, - это достижение экономии и снижение затрат в многоквартирном жилом доме для собственников помещений как по содержанию и ремонту дома, так и на коммунальные услуги. Раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации определят размер и порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги <*> теперь многоуровневая. Это видно из таблицы 5. Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей помещений по договору социального найма. Установлены 3 основные составляющие - это плата за пользование жилым помещением (плата за найм), плата за содержание и плата за коммунальные услуги. В товариществе собственников жилья часть жилых помещений может относиться к муниципальному, региональному или государственному жилищному фонду. В этом случае собственником помещений будет выступать соответствующий фонд, получающий плату за найм жилого помещения по договору социального найма. По отношению к товариществу собственников жилья такой собственник помещений будет выступать в качестве юридического лица. -------------------------------- <*> Статья 154 Жилищного кодекса РФ. Таблица 5
Собственники жилых помещений несут расходы на содержание и ремонт жилых помещений, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Статья 154 ЖК РФ определила, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Таким образом, можно составить общую структуру оплаты, которая будет содержать следующие составляющие: - услуги и работы по управлению многоквартирным домом; - содержание общего имущества в многоквартирном доме; - оплата текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме; - затраты по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; - коммунальные услуги. Снижение таких составляющих затрат, как услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание общего имущества, затраты по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и является потенциальной возможностью товарищества собственников жилья как формы управления многоквартирным домом по снижению общих затрат собственников помещений. Это и есть основное преимущество перед другими формами управления многоквартирным домом. Часть 4 статьи 154 ЖК РФ определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате: - холодное и горячее водоснабжение; - водоотведение; - электроснабжение; - газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах); - отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также возможные величины надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, Федеральным законом от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" и принимаемыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами Российской Федерации и нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации. В соответствии с нормами пункта 17 статьи 2 потребителями услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов в многоквартирных домах являются товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации <*>. Указанные услуги приобретаются товариществом собственников жилья для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме. -------------------------------- <*> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вступает в силу с 1 января 2006 г. Новый Жилищный кодекс по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. Те, кто является членами товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников. Таким образом, в товариществе собственников жилья возникает достаточно большой круг договоров. С одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими деятельность товарищества собственников жилья (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.). То есть в товариществе собственников жилья как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов товарищества собственников жилья. При этом необходимо отметить, что многие организации будут стараться предложить свои варианты договоров, содержащих отдельные положения, выгодные именно им, а не противоположной стороне. Поэтому и в товариществе собственников жилья также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов товарищества собственников жилья. При заключении договора с какой-либо организацией и недостижении согласия по каким-то отдельным пунктам договора всегда спорные моменты можно разрешить в судебном порядке на основании ст. 446 ГК РФ, чем подписывать на заведомо невыгодных условиях договор. На рисунке 10 представлены возможные варианты договорных отношений товарищества собственников жилья. Но даже если ряд договоров и не будет заключен в конкретном доме и обслуживанием многоквартирного дома занимается один-единственный человек (это сантехник дядя Вася, умелец на все руки), то и такая простейшая форма содержания многоквартирного дома потребует заключения с ним трудового договора, регламентирующего его деятельность и порядок оплаты. Рисунок 10 Договорная деятельность товарищества собственников жилья ┌─────────────────────────────┐ │ отопление (теплоснабжение) │ └─────────────────────────────┘ ┌─────────────────────────────┐ │ водоснабжение │ ┌─────┐ ┌────────────────────────┐ └─────────────────────────────┘ │ │ │ собственники помещений │ ┌─────────────────────────────┐ │ │ └────────────────────────┘ │ электроснабжение │ │ │ ┌────────────────────────┐ └─────────────────────────────┘ │ │ │ члены ТСЖ │ ┌─────────────────────────────┐ │ │ └────────────────────────┘ │ газоснабжение │ │ │ ┌────────────────────────┐ └─────────────────────────────┘ │ ТСЖ │ │ арендаторы │ ┌─────────────────────────────┐ │ │ └────────────────────────┘ │ водоотведение │ │ │ ┌────────────────────────┐ └─────────────────────────────┘ │ │ │ иные организации │ ┌─────────────────────────────┐ │ │ └────────────────────────┘ │ связь и телекоммуникации │ │ │ ┌────────────────────────┐ └─────────────────────────────┘ │ │ │ трудовые договоры │ ┌─────────────────────────────┐ └─────┘ └────────────────────────┘ │ ремонт жилого помещения │ └─────────────────────────────┘ ┌─────────────────────────────┐ │ содержание жилого помещения │ └─────────────────────────────┘ В общем виде каждый договор <*> должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия. В силу действия статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Отдельные виды договоров товарищества собственников жилья приведены выше на рисунке 10. -------------------------------- <*> Классика договорных отношений рассмотрена в книге: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. |
Похожие:
 | Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом | | Рекомендации по созданию товариществ собственников жилья как способа управления многоквартирным домом |
 | Целью договора является выполнение работ и услуг, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления... | | «Собственник», именуемые в дальнейшем совместно «Стороны», заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом |
| Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы и префектур административных округов города Москвы разработан Порядок передачи... | | Собственник), другой стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее – Договор) |
| Собственник), другой стороны, заключили настоящий Договор управления многоквартирным домом (далее – Договор) | | «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... |
| «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... | | «Собственник», с другой стороны, а вместе именуемые«Стороны», заключили настоящий договор управления многоквартирным домом (далее... |